银行如何应对购房合同解除对借款合同(可编辑)

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银行如何应对购房合同解除对借款合同、抵押合同的影响？·字号··已有条评论年月日:来源：银行家作者：刘楠纠错|收藏将本文转发至：

银行如何应对购房合同解除

对借款合同、抵押合同的影响？

刘楠

基本案情

原审法院查明：年月日张大城与宏辉公司签订《商品房买卖合同》一份合同约定张大城向宏辉公司购买位于中原区号高层住宅楼房产一套。

年月日张大城与A银行望大路支行签订《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》一份主要约定张大城向A银行望大路支行借款万元用以购买宏辉公司建造的上述房产一套张大城委托A银行望大路支行将所借款项划入宏辉公司账户并由张大城向A银行望大路支行履行还款义务等。

同日张大城、A银行望大路支行还签订《房地产抵押合同》一份主要约定张大城用其购买的上述房产对其向A银行望大路支行所借的万元款项提供抵押担保等后双方在房地产管理部门办理了抵押登记。

合同签订后A银行望大路支行履行了借款义务。

年月日张大城与宏辉公司签订《退房协议》一份主要约定双方解

除月日双方签订的《商品房买卖合同》宏辉公司代张大城偿还张大城所欠银行剩余的按揭贷款并在偿还贷款后到房管局办理抵押注销登记事项等。

年月日张大城给A银行望大路支行发出《解除合同通知书》一份主要载明因《商品房买卖合同》已经解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》也无履行的必要通知A银行望大路支行解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》并要求A银行望大路支行于收到该通知书之日起日内到顺城市房地产管理局办理注销抵押登记。

该通知书于年月日送达A银行。

A银行望大路支行并未办理注销抵押登记手续酿成张大城对A银行望大路支行的诉讼。

争议的焦点问题

本案的焦点问题在于购房合同解除后是否必然导致借款合同和抵押合同的解除。

一审法院经审理后认为：A银行望大路支行已履行《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》中约定的发放贷款义务张大城亦已用该笔款项购买房产该合同的目的已经实现张大城用其所购房产为A 银行望大路支行该笔债权提供抵押担保A银行望大路支行对张大城所购买上述房产享有抵押权《房地产抵押合同》目的亦均已实现。

当事人协商一致可解除合同。

双方《商品房买卖合同》已于张大城与宏辉公司签订《退房协议》

时解除张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意该债务转让应属无效。

张大城已将《解除合同通知书》送达A银行望大路支行双方签订的《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》自通知书到达A银行望大路支行时解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》虽被解除但因二份合同目的均已实现且A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现主债权未消灭抵押权亦不应消灭A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权故张大城的诉讼请求本院不予支持。

故法院判决驳回张大城的诉讼请求。

上诉人针对一审法院抗辩如下：（）A银行望大路支行债权已经消灭按照合同约定A银行望大路支行应当办理房地产抵押注销登记手续。

张大城购房目的无法实现。

一审法院认定债权未消灭属于认定事实不清。

（）A银行望大路支行是债权人张大城是债务人。

一审法院查明上述合同已经解除。

根据有关规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也将解除出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人既宏辉公司应将其收受的购房贷款返还A银行望大路支行。

（）根据合同约定房地产抵押合同解除A银行望大路支行应当协助张大城办理房地产抵押注销登记手续。

合同约定甲乙双方应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内持有关证件到原登记机关办理抵押注销登记。

一审判决认定张大城与A银行望大路支行签订的合同已经解除那么A银行望大路支行就应当积极履行合同义务协助张大城办理抵押注销登记手续。

一审法院未查明上述合同约定。

（）一审判决适用法律错误。

本案不存在债务转让问题更不存在债务转让无效问题。

请求二审法院撤销原判查明事实依法改判支持张大城的诉讼请求。

被上诉人答辩称：张大城与宏辉公司解除合同的行为是恶意的企图以退房手段逃避偿还银行借款根据法律规定该解除合同的行为是无效的。

张大城对司法解释的理解是错误的该解释并未免除张大城的还款责任。

即使解除也不意味着张大城与A银行望大路支行间的债权债务关系的消灭A银行望大路支行对抵押房产还继续享有抵押权。

二审法院经审理认为：依法成立的合同双方应依约履行。

A银行望大路支行已按约定向张大城发放了贷款张大城亦已用该笔款项购买房产该合同的目的已经实现。

张大城与宏辉公司于年月日签订《商品房买卖合同》又于年月日签订《退房协议》该《退房协议》没有解除的事由及原因不能证明张大城所述的“购房目的无法实现”。

张大城与宏辉公司的行为使A银行望大路支行实现债权的目的无法实现。

张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意该债务转让应属无效。

《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》二份合同目的均已实现而A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现主债权未消灭抵押权亦不应消灭A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权。

从上述争议来看各方对于退房协议是否导致借款和担保合同解除存在不同看法。

笔者认为退房协议虽然可以由买卖房屋双方协商签署但是这并不必然导致借款和担保合同的解除。

根据年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持”。

虽然前述规定肯定了当事人解除合同买卖合同会发生“担保贷款合同目的无法实现”但是本案当事人已经履行了买卖合同并导致借款合同和抵押合同的目标实现因此不能简单认可买卖双方可以随意随