吴纯浩、郭守丽、安徽省亿祥置业投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

吴纯浩、郭守丽、安徽省亿祥置业投资有限公司商品房销售

合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院

【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院

【审结日期】2021.03.26

【案件字号】(2021)皖04民终320号

【审理程序】二审

【审理法官】郑植代奇刘富丰

【审理法官】郑植代奇刘富丰

【文书类型】判决书

【当事人】吴纯浩;郭守丽;安徽省亿祥置业投资有限公司

【当事人】吴纯浩郭守丽安徽省亿祥置业投资有限公司

【当事人-个人】吴纯浩郭守丽

【当事人-公司】安徽省亿祥置业投资有限公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】吴纯浩;郭守丽

【被告】安徽省亿祥置业投资有限公司

【本院观点】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预

约合同。依法成立的合同应尽量保障合同的稳定性。

【权责关键词】显失公平撤销附条件实际履行合同约定证明诉讼请求简易程序开庭审理缺席判决维持原判发回重审强制执行查封

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【本院查明】本院对一审认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同应尽量保障合同的稳定性。在合同能够履行，而当事人一方又要求履行的，人民法院应当支持继续履行合同。回购协议虽为双务合同，但无论是亿祥公司所负金钱给付义务，还是吴纯浩、郭守丽所负协助过户义务，均不属于不适于强制履行或履行费用过高的继续履行标的物，一审对此评判错误。鉴于吴纯浩、郭守丽愿意协助办理过户手续，为了减少当事人诉累，应在本案中对双方义务一并解决，即判令亿祥公司确定期限履行金钱给付义务后，限期吴纯浩、郭守丽协助办理过户手续。对吴纯浩、郭守丽关于回购安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋时产生的费用按照法律规定由吴纯浩、郭守丽和亿祥公司双方各自承担的上诉请求，不违反法律规定，本院予以支持。对于吴纯浩、郭守丽关于一审程序违法的主张，经查，一审程序并不违反法律规定，其该项上诉主张，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销安徽省凤台县人民法院(2020)皖0421民初474号民事判决；

二、安徽省亿祥置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付吴纯浩、郭守丽回购房屋款210317.5元，吴纯浩、郭守丽应在安徽省亿祥置业投资有限公司上述付款义务履行完毕之日起十五日内协助安徽省亿祥置业投资有限公司将安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋办理过户至安徽省亿祥置业投资有限公司自己或者其指定的第三方名下，回购该房屋时产生的费用按照法律规定，由吴纯浩、

郭守丽和亿祥公司双方各自承担。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2228元(已减半收取)，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担；二审案件受理费4455元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-24 20:44:00

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年8月22日，吴纯浩、郭守丽与亿祥公司签订《商品房买卖合同》，约定吴纯浩、郭守丽购买亿祥公司开发的位于凤台县凤淮路北侧亿联皖北五金家居城Ｄ区商业用房，建筑面积为46.85平方米，每平方米为3591.33元，总金额为168254元，约定于2013年12月31日前交房。2013年10月31日，吴纯浩、郭守丽与亿祥公司签订了一份《补充协议》，对《商品房买卖合同》买卖合同中未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对回购条件、税费承担等问题做了补充约定。该协议约定的回购条件为“自《商品房买卖合同》签订之日起满五年，乙方(吴纯浩、郭守丽)经权衡利弊后决定要求甲方(亿祥公司)将其所购买的上述房屋(1间或多间)购回的，在同时具备下列条件的前提下，甲方(亿祥公司)承诺按每套房屋合同价的125%进行回购。合同回购总价款为210317.5元。1、乙方向甲方申请回购的商铺应完好无损，产权归属于乙方且产权清晰(包括但不限于房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利)。2、乙方的申请应在《商品房买卖合同》签订之日起满五年后的3个月内以书面形式向甲方提出。3、乙方须提供所有相关房屋资料，包括但不限于房屋所有权证、土地使用权证以及《商品房买卖合同》及补充协议等。”涉案《商品房买卖合同》签订后，吴纯浩、郭守丽向亿祥公司付清了购房款，现该房屋已经由该交付给吴纯浩、郭守丽，并办理了权属登记，不动产权证书号为：皖(2016)凤台县不动产权第0000268号。2018年11月22日，吴纯浩、郭守丽向亿祥公司提交了回购申请。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：吴纯浩、郭守丽主张继续履行补充协议，即由亿祥公司回购房屋和支付价款的诉请有无事实及法律依据。商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受

人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。本案中，即使补充协议第二条赋予了吴纯浩、郭守丽退还价款及支付回购款的权利，该权利也应当在商品房买卖合同的权利义务履行完毕前行使，现商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现，吴纯浩、郭守丽亦不再享有该条款约定的权利，加之该商品房买卖合同的标的物所有权已登记在吴纯浩、郭守丽名下，如继续履行补充协议第二条支持原告回购房屋的诉请，则应当一并确认吴纯浩、郭守丽向亿祥公司退还房屋，而退还房屋涉及物权变动，属于债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高的继续履行的法定除外情形，故对其主张由亿祥继续履行补充协议约定的回购房屋并支付回购款的请求不予支持。关于亿祥公司辩称吴纯浩、郭守丽提交回购申请的时间超过补充协议约定的时间的问题，2013年10月31日签订的补充协议内容中书写的“二、回购条件，乙方于2013年8

月23日与甲方签订《商品房买卖合同》(合同编号为201308230108)，……”就此内容书写

的2013年8月23日签订《商品房买卖合同》与实际《商品房买卖合同》签订时间2013年8月22日不一致的问题，经庭审查明，该补充协议内容为亿祥公司方所写，吴纯浩、郭守丽参考该协议内容中所写的“乙方于2013年8月23日与甲方签订《商品房买卖合同》”时间提交回购申请不违反法律规定，且亿祥公司未提供其它证据证明其辩称观点，故对其该部分辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回吴纯浩、郭守丽的全部诉讼请求。一审案件受理费2228元(已减半)，由吴纯浩、郭守丽负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。

【二审上诉人诉称】吴纯浩、郭守丽上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求;2.判令亿祥公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审违反法定程序，超期判决。吴纯浩、郭守丽2018年11月底就向凤台法院起诉该院以诉前调解为由拖至2020年1月17日才立案。同年5月20日，在吴纯浩、郭守丽的多次催促下才开庭审理后又将案件搁置吴纯