从经济学视野看税收政策对房地产市场的影响
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第二，研究开征遗产税和赠与税, 以配合物业税的征收。从世界 各国财产税征收的情况来看, 大多都会配以完善的遗产税和 赠与税以 使财产税的征收不至落空或有漏洞。联系到我国 的实际, 如 果征收大 额的遗产税, 在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。 那么相应就应该能起到降低需求的作用, 从而起到影响房价的作用。
无偿赠与 他人，视同 销售不动 产。但对 个人将不动 产无偿赠 与他人 的行为， 没有视同销 售不动产 规定，不 论赠与对象 是谁，均 不征收 营业税 。
第二，在个 人所得税 方面。一 是免税认定 困难。个 人转让自 用 5 年 以上， 并且是 家庭唯一 生活居 住用房免 征个人 所得税 的优惠政 策，在认 定上非常不 便。二是 税款计算 困难。主要 是扣除标 准不好 确定。
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第三，在土 地增值税 方面。实 际操作繁琐 。若采用 房屋“评 估 价格”计 算征收时， 按规定要 经过资格 认定的评估 中介机构 按重置 成本法对 房屋进行评 估，而且 由于房屋 的购置价格 一般不单 列土地 价格，每 套房子所占 地价无法 取得，不 允许扣除， 土地增值 税不能 包括土地 价值，政 策设计上 有问题。
一、当前我国房地产市场的现状
1 、 经 济 增 长 迅速 刺 激 中 国 房 地 产 市 场 的 消 费 需 求 改革开放以 来，中国 经济长期 保持着两位 数的高速 增长，成 为 全 球经济发展 最为迅速 的国家， 在发展中国 家中处于 领先地位 。 经济 快速 增长 ，使 得我 国人 民生 活水 平和 社会 购买 力水 平不 断提 高，社会 对房地产的 需求不断 上升，原 有的楼市供 求矛盾加 剧，最 终给我国 带来了更 大的房地 产市场 消费需求 。 2 、 房 地 产 业 是 经济 发 展 的 重 要 领 域 经过长期的 发展，我 国房地产 行业逐渐走 向经济发 展的前台 ， 体现出产业化发展趋势。20 06- 200 8年连续三年的经济发展过程中， 房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是200 6- 2 008 年我国房 地产市场 价格不断攀 升的重要 资金缘由 。在扣除外 贸成分以 后，房 地产业是 一个举足轻 重的经济 领域，是 我国经济发 展不可忽 视的产 业成分之 一。 3 、 房 地 产 业 是 扩 内 需 、 保 增 长的 重 要 支 撑 首先，房地 产是我国 转变经济 增长方式过 渡时期的 重要产业 。 我国在外 需不足的前 提下，提 出转变经 济增长方式 ，扩大内 需，以 应对金融 危机的影响 。在这一 过程中， 房地产行业 对我国经 济发展 的支 撑作 用不 断显 现出 来。 其次 ，房 地产 是我 国面 对金 融危 机压 力、刺激 就业等方面 不可忽视 的行业。 这主要是由 房地产作 为我国 产业机构 的中间产 业链条所 决定的。 4 、 规 范房 地 产 行 业 的 发 展 是 一 项 重要 的 民 生 工 作 根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50 %以上的收入 属于个人 的住房消费 。住房消 费是我国 居民消费的 重要组成 部分， 不仅牵动 着居民的收 入水平， 而且与我 国银行业发 展有着重 要的关 联性，也 是我国居 民财产性 收入的主 要构成部 分。
4 、尽早全面开 征物业税, 改 革现行房地产 税制和土地出 让金制 度。
第一，开征物业税主要是完善财税制 度的需要, 同时对 调节收入 分配、优 化资源配置 、完善分 税制体系 以及抑制房 地产投机 也能起 到积极的作用。至于调控房价, 虽然短期内效果尚待考察, 但从长远来 讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地 批租”制度, 肯定对 房价的合 理化和避 免过快增 长有积极 的作用
特别在当前政府对房地产流通环节征收重税的情况下他们不仅不愿意卖出房产而且不断地购入房产这在一方面减少了二手房市场的供给不利于房屋的流通另一方面加剧了房地产市场上购房者之间的竞争结果真正的自用型购房者买不到合适的住房
经济研究
从经济学视野看税收政策对房地产市场的影响
闫明福 内蒙古通辽市土地储备交易中心 内蒙古 通辽 028000
2、加大对房地产保 有环节征税。现在投资型购房者已经成为房 地产市场 上的主力军 ，如果说 过去他们 是想通过房 地产买卖 行为赚 取差价， 获得高收益 ，现在他 们更多地 想通过持有 房地产来 实现资 产的保值 、增值。特 别在当前 政府对房 地产流通环 节征收重 税的情 况下，他 们不仅不愿 意卖出房 产而且不 断地购入房 产，这在 一方面 减少了二 手房市场的 供给，不 利于房屋 的流通，另 一方面加 剧了房 地产市场 上购房者之 间的竞争 ，结果真 正的自用型 购房者买 不到合 适的住房 。因此，笔 者认为应 当加大对 房地产保有 环节征税 ，当前 “呼之欲 出”的物 业税就可 以在一定 程度上解 决这个问 题。
二、目前房地产业涉及的税收政策存在的主要问 题
1 、 从 房地 产 增 量 房市 场 税 收 优惠 政 策 来 看， 主 要 问 题有 : 第一，在营 业税方面 。一是关 于股权转让 问题。股 权转让不 征 收营业税 ，有造成大 量房地产 税收流失 的可能。二 是关于土 地使用 权转 让有 关税 收问 题。 据了 解， 各地 对土 地交 易中 心有 关营 业税 （包括土 地增值税） 的处理差 别很大， 有的征收了 营业税， 有的则 没有征收 ，关键是对 “转让” 或“出让 ”的界定争 议较大， 难以把 握。三是 关于“购置 ”问题。 各地意见 不一，也造 成了政策 执行过 程中的不 统一。 第二，在所 得税方面 。一是企 业所得税方 面。对房 地产企业 所 得税有关 销售收入的 确认、开 发成本费 用的扣除范 围等方面 进行了 明确，但 采取预征利 润率的办 法在执行 中会遇到阻 碍。二是 个人所 得税方面 。房地产行 业形势看 好的条件 下，几乎所 有股东作 为高收 入者而未 缴纳个人所 得税。三 是在土地 增值税方面 。《土地 增值税 暂行条例》自19 9 4年实施 以来，基本上没有得到很好地执行。? ? ?? 2 、 从 存量 房 （ 二 手房 ） 转 让 税收 政 策 来 看， 主 要 问 题有 : 第一，在营 业税方面 。一是关 于计税依据 问题。现 行营业税 政 策 对二 手 房 交 易 过程 中 计 税 依 据的 确 定 不 好 掌握 ， 缺 少 政 策依 据。?? 二是关于视同销售问题。营业税实施细则规定: 单位将不动产
3、明确土地增值税 基本核算对象。经过调研，我市房地产企业 一般在项 目按有关程 序报建、 招标后， 按招标项目 建立项目 小组、 项目经理 、分项目核 算施工成 本，其成 本核算对象 即基本确 定。因 此我们建议: 土地增值税最基本的核算对象是指“幢”或指施工企业 项目法中 施工的“同 一项目经 理、同一 开工时间的 几幢”。 对于混 合项目计 征土地增值 税问题。 根据《财 政部、国家 税务总局 关于土 地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[ 1 995 ] 48 号）规定: 对 纳税人既 建普通标准 住宅又搞 其他房地 产开发的， 应分别核 算增值 额。不分 别核算增值 额或不能 准确核算 增值额的， 其建造的 普通标 准住宅不 能适用普 通标准住 宅的免税 规定。
三、规范房地产业税收政策管理的对策
1、完善税收政策， 这是规范税收管理的前提。一是对股权转让 不征收营 业税政策要 进行完善 。恢复对 “土地和不 动产投资 入股， 参与接受 投资方的利 润分配、 共同承担 投资风险的 行为，不 征收营 业税。但 转让该项股 权，应征 收营业税 ”的税收政 策，以弥 补目前 的政策漏 洞。二是对 土地交易 中心征税 问题应予明 确。除《 中华人 民共和国 土地管理法 》第五十 八条规定 五种情形可 视为土地 所有者 收回国有 土地使用权 ，不征收 营业税之 外，土地交 易中心其 他收回 土地使用 权行为都应 视为“转 让”，企 业取得土地 交易中心 支付的 补偿费收 入，应征收 营业税。 三是关于 “购置”问 题。我们 认为购 置包括通 过各种方式 取得的不 动产，包 括“外购” “换入” “投资 者投入” “债务重组 ”“接受 捐赠”等 方式取得的 不动产， 再次转 让时可按 差额计 征营业税 。
【摘 要】房地产市场是一国经济的风向标, 在全球金融危机的大背景下, 我国楼市却异常火暴, 这是什么原因呢？该文从税收政策的微观经济学的角度入手分析税收
政策对房地产市场的影响。 【关键词】经济学视野 税收政策 房地产市场的影响
2008年由美国次贷危机而引发的国际金融危机还在持续，2009年 我国房地 产的增长势 头仍有增 无减，成 为拉动我国 经济迅速 回暖的 一个重大因素。这不禁让人产生疑 问: 在政府频频发表言 论要确保房 价稳定的 基调下，在 经济发达 国家的楼 市不断萎缩 的世界经 济背景 下，在2 01 0 年许 多有利于房地产市场的 优惠政策将到期时，为 什么 中国的房 价依然居高 不下？是 什么因素 支撑着当前 的高房价 ？究竟 应该如何 解决这个问 题？本文 将从税收 政策的角度 对房地产 市场进 行微观 经济学分 析。
无偿赠与 他人，视同 销售不动 产。但对 个人将不动 产无偿赠 与他人 的行为， 没有视同销 售不动产 规定，不 论赠与对象 是谁，均 不征收 营业税 。
第二，在个 人所得税 方面。一 是免税认定 困难。个 人转让自 用 5 年 以上， 并且是 家庭唯一 生活居 住用房免 征个人 所得税 的优惠政 策，在认 定上非常不 便。二是 税款计算 困难。主要 是扣除标 准不好 确定。
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第三，在土 地增值税 方面。实 际操作繁琐 。若采用 房屋“评 估 价格”计 算征收时， 按规定要 经过资格 认定的评估 中介机构 按重置 成本法对 房屋进行评 估，而且 由于房屋 的购置价格 一般不单 列土地 价格，每 套房子所占 地价无法 取得，不 允许扣除， 土地增值 税不能 包括土地 价值，政 策设计上 有问题。
一、当前我国房地产市场的现状
1 、 经 济 增 长 迅速 刺 激 中 国 房 地 产 市 场 的 消 费 需 求 改革开放以 来，中国 经济长期 保持着两位 数的高速 增长，成 为 全 球经济发展 最为迅速 的国家， 在发展中国 家中处于 领先地位 。 经济 快速 增长 ，使 得我 国人 民生 活水 平和 社会 购买 力水 平不 断提 高，社会 对房地产的 需求不断 上升，原 有的楼市供 求矛盾加 剧，最 终给我国 带来了更 大的房地 产市场 消费需求 。 2 、 房 地 产 业 是 经济 发 展 的 重 要 领 域 经过长期的 发展，我 国房地产 行业逐渐走 向经济发 展的前台 ， 体现出产业化发展趋势。20 06- 200 8年连续三年的经济发展过程中， 房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是200 6- 2 008 年我国房 地产市场 价格不断攀 升的重要 资金缘由 。在扣除外 贸成分以 后，房 地产业是 一个举足轻 重的经济 领域，是 我国经济发 展不可忽 视的产 业成分之 一。 3 、 房 地 产 业 是 扩 内 需 、 保 增 长的 重 要 支 撑 首先，房地 产是我国 转变经济 增长方式过 渡时期的 重要产业 。 我国在外 需不足的前 提下，提 出转变经 济增长方式 ，扩大内 需，以 应对金融 危机的影响 。在这一 过程中， 房地产行业 对我国经 济发展 的支 撑作 用不 断显 现出 来。 其次 ，房 地产 是我 国面 对金 融危 机压 力、刺激 就业等方面 不可忽视 的行业。 这主要是由 房地产作 为我国 产业机构 的中间产 业链条所 决定的。 4 、 规 范房 地 产 行 业 的 发 展 是 一 项 重要 的 民 生 工 作 根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50 %以上的收入 属于个人 的住房消费 。住房消 费是我国 居民消费的 重要组成 部分， 不仅牵动 着居民的收 入水平， 而且与我 国银行业发 展有着重 要的关 联性，也 是我国居 民财产性 收入的主 要构成部 分。
4 、尽早全面开 征物业税, 改 革现行房地产 税制和土地出 让金制 度。
第一，开征物业税主要是完善财税制 度的需要, 同时对 调节收入 分配、优 化资源配置 、完善分 税制体系 以及抑制房 地产投机 也能起 到积极的作用。至于调控房价, 虽然短期内效果尚待考察, 但从长远来 讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地 批租”制度, 肯定对 房价的合 理化和避 免过快增 长有积极 的作用
特别在当前政府对房地产流通环节征收重税的情况下他们不仅不愿意卖出房产而且不断地购入房产这在一方面减少了二手房市场的供给不利于房屋的流通另一方面加剧了房地产市场上购房者之间的竞争结果真正的自用型购房者买不到合适的住房
经济研究
从经济学视野看税收政策对房地产市场的影响
闫明福 内蒙古通辽市土地储备交易中心 内蒙古 通辽 028000
2、加大对房地产保 有环节征税。现在投资型购房者已经成为房 地产市场 上的主力军 ，如果说 过去他们 是想通过房 地产买卖 行为赚 取差价， 获得高收益 ，现在他 们更多地 想通过持有 房地产来 实现资 产的保值 、增值。特 别在当前 政府对房 地产流通环 节征收重 税的情 况下，他 们不仅不愿 意卖出房 产而且不 断地购入房 产，这在 一方面 减少了二 手房市场的 供给，不 利于房屋 的流通，另 一方面加 剧了房 地产市场 上购房者之 间的竞争 ，结果真 正的自用型 购房者买 不到合 适的住房 。因此，笔 者认为应 当加大对 房地产保有 环节征税 ，当前 “呼之欲 出”的物 业税就可 以在一定 程度上解 决这个问 题。
二、目前房地产业涉及的税收政策存在的主要问 题
1 、 从 房地 产 增 量 房市 场 税 收 优惠 政 策 来 看， 主 要 问 题有 : 第一，在营 业税方面 。一是关 于股权转让 问题。股 权转让不 征 收营业税 ，有造成大 量房地产 税收流失 的可能。二 是关于土 地使用 权转 让有 关税 收问 题。 据了 解， 各地 对土 地交 易中 心有 关营 业税 （包括土 地增值税） 的处理差 别很大， 有的征收了 营业税， 有的则 没有征收 ，关键是对 “转让” 或“出让 ”的界定争 议较大， 难以把 握。三是 关于“购置 ”问题。 各地意见 不一，也造 成了政策 执行过 程中的不 统一。 第二，在所 得税方面 。一是企 业所得税方 面。对房 地产企业 所 得税有关 销售收入的 确认、开 发成本费 用的扣除范 围等方面 进行了 明确，但 采取预征利 润率的办 法在执行 中会遇到阻 碍。二是 个人所 得税方面 。房地产行 业形势看 好的条件 下，几乎所 有股东作 为高收 入者而未 缴纳个人所 得税。三 是在土地 增值税方面 。《土地 增值税 暂行条例》自19 9 4年实施 以来，基本上没有得到很好地执行。? ? ?? 2 、 从 存量 房 （ 二 手房 ） 转 让 税收 政 策 来 看， 主 要 问 题有 : 第一，在营 业税方面 。一是关 于计税依据 问题。现 行营业税 政 策 对二 手 房 交 易 过程 中 计 税 依 据的 确 定 不 好 掌握 ， 缺 少 政 策依 据。?? 二是关于视同销售问题。营业税实施细则规定: 单位将不动产
3、明确土地增值税 基本核算对象。经过调研，我市房地产企业 一般在项 目按有关程 序报建、 招标后， 按招标项目 建立项目 小组、 项目经理 、分项目核 算施工成 本，其成 本核算对象 即基本确 定。因 此我们建议: 土地增值税最基本的核算对象是指“幢”或指施工企业 项目法中 施工的“同 一项目经 理、同一 开工时间的 几幢”。 对于混 合项目计 征土地增值 税问题。 根据《财 政部、国家 税务总局 关于土 地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[ 1 995 ] 48 号）规定: 对 纳税人既 建普通标准 住宅又搞 其他房地 产开发的， 应分别核 算增值 额。不分 别核算增值 额或不能 准确核算 增值额的， 其建造的 普通标 准住宅不 能适用普 通标准住 宅的免税 规定。
三、规范房地产业税收政策管理的对策
1、完善税收政策， 这是规范税收管理的前提。一是对股权转让 不征收营 业税政策要 进行完善 。恢复对 “土地和不 动产投资 入股， 参与接受 投资方的利 润分配、 共同承担 投资风险的 行为，不 征收营 业税。但 转让该项股 权，应征 收营业税 ”的税收政 策，以弥 补目前 的政策漏 洞。二是对 土地交易 中心征税 问题应予明 确。除《 中华人 民共和国 土地管理法 》第五十 八条规定 五种情形可 视为土地 所有者 收回国有 土地使用权 ，不征收 营业税之 外，土地交 易中心其 他收回 土地使用 权行为都应 视为“转 让”，企 业取得土地 交易中心 支付的 补偿费收 入，应征收 营业税。 三是关于 “购置”问 题。我们 认为购 置包括通 过各种方式 取得的不 动产，包 括“外购” “换入” “投资 者投入” “债务重组 ”“接受 捐赠”等 方式取得的 不动产， 再次转 让时可按 差额计 征营业税 。
【摘 要】房地产市场是一国经济的风向标, 在全球金融危机的大背景下, 我国楼市却异常火暴, 这是什么原因呢？该文从税收政策的微观经济学的角度入手分析税收
政策对房地产市场的影响。 【关键词】经济学视野 税收政策 房地产市场的影响
2008年由美国次贷危机而引发的国际金融危机还在持续，2009年 我国房地 产的增长势 头仍有增 无减，成 为拉动我国 经济迅速 回暖的 一个重大因素。这不禁让人产生疑 问: 在政府频频发表言 论要确保房 价稳定的 基调下，在 经济发达 国家的楼 市不断萎缩 的世界经 济背景 下，在2 01 0 年许 多有利于房地产市场的 优惠政策将到期时，为 什么 中国的房 价依然居高 不下？是 什么因素 支撑着当前 的高房价 ？究竟 应该如何 解决这个问 题？本文 将从税收 政策的角度 对房地产 市场进 行微观 经济学分 析。