浅谈新收入准则对房地产企业的影响及应对

一、新旧收入准则的主要差异
（一）收入确认的时点
新收入准则对于收入确认的时点强调以“控制权转移”取代“风险报酬转移”，这两者时点一般来说是一致的，但是在某些复杂交易下，也可能会出现不一致的情况。

按照旧收入准则的规定，企业只有在全部完工时才能将风险和报酬完全转移，一旦企业当期发生较大的成本，而取得较多收入不能及时确认，则不能真实反映企业的经营状况，也容易增加企业操纵利润的可能性。

新收入准则规定了企业应将履约义务合理的划分为时期和时点两种情况，既可以按照控制权的逐步转移在某一时段内确认收入，也可以按照客户取得控制权时的某一时点确认收入，增加了准则的实际可操作性。

（二）收入的计量标准
旧收入准则对于不同的收入类型采用不同的收入计量标准，导致企业对收入的计量有较大的可操作空间。

为了弥补旧准则中收入核算存在的缺陷，新收入准则中统一以交易价格来计量收入，即企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（不包括代第三方收取或者预期退还的款项），计量标准的统一旨在提高收入确认的一致性与可比性。

（三）特定交易的收入确认与计量
与旧收入准则相比，新收入准则细化了很多特定交易的收入确认和计量方法。

新准则修正了附有销售退回条款的销售收入确认方式，规定企业应当将预期退回商品转让时的账面价值在扣减收回该商品预计发生的成本（例如由企业自行承担的运输费、该商品被退回后的价值减损等）后的金额确认为一项资产；对于附有质保条款的销售、作为主要责任人或代理人的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可等特殊交易给予了更加明确的指引，缩小
浅谈新收入准则对房地产企业的影响及应对
□/吴亦希
【摘　要】我国财政部于2017年7月颁布了《企业会计准则第14号——收入（2017）》，弥补了旧收入准则的缺陷与不足，逐步实现了与国际收入准则的接轨。

新收入准则构建了统一的收入确认模型，更新了收入确认时点的判断标准，房地产企业因其业务的复杂性与交易金额较大等客观因素受新收入准则的影响较大，同时也带来了房地产企业运营模式的创新和变革。

本文通过新旧收入准则的对比，深入剖析新收入准则对房地产企业的主要影响，进而提出在新收入准则下房地产企业的应对建议。

【关键词】新收入准则；房地产企业；收入确认
了人为判断的偏差。

（四）收入的列报和披露
旧收入准则下，企业财务报告中收入的披露信息不够详细，与其他信息之间的关联度有待加强。

上市公司财务报告中仅披露了当期收入确认的金额及标准，而对企业当前所有的在建项目情况没有一个全面直观的呈现，进而影响到报表使用者的判断与决策。

新收入准则下，企业履行的履约义务超过客户所付款项时应在资产负债表中列示为合同资产，反之则应列示为合同负债；企业拥有的无条件向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

同时，新收入准则还规定企业应当披露与本期收入、应收款项、合同资产和合同负债、履约义务、分摊至剩余履约义务的交易价格等相关的详细信息，以及与合同成本有关的资产信息，大大提高了会计信息的完整度和透明度。

二、新收入准则对房地产企业的主要影响
（一）会计确认影响
按照旧收入准则，当房地产企业“交钥匙”给商品房购买客户，即为风险和报酬转移之时，房地产企业确认收入。

在此之前，即使房地产企业已收到全部价款，也不能确认收入，应作为预收款项处理。

在新收入准则下，收入确认时点变更为商品控制权的转移。

对于房地产企业来说，应当在商品房控制权转移给客户时确认收入，此时，需要区别时段履约义务与时点履约义务。

按照新收入准则规定，在企业履约过程中只要满足下列条件之一即应作为时段履约义务：　①客户能取得并消耗企业履约所带来的经济利益；　②客户能够控制在建的商品；　③商品具有不可替代的用途，且该企业有权就已完成的履约部分收取款项。

其中，具有不可替代用途是指由于合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。

商品房的销售，通常可分为现房销售和期房销售。

在现房销售的情况下，“交钥匙”时点即为收入确认时点，可以看出，现房销售难以满足上述时段履约义务条件的任意一个，一般仍应以时点履约义务确认收入。

而对于期房销售，房地产企业一般与客户签订《商品房预售合同》后，将固定房号的商品房指定给了相应客户，而不可以转让给他人，所以具有不可替代用途，并且客户也可以取得商品房价格上涨带来的经济利益。

因此，在期房销售过程中，企业有权就累计至今已完成的履约部分，向客户收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力，所以期房的出售可以被视为一种时段履约义务，从而根据履约进度来确认收入，这样与旧准则相比，收入确认时点显然会提前确认。

观点
理论
INDUSTRIAL ECONOMY
B
16　《中国经贸》 2020年2月
（二）财务报表及职业判断的影响
与会计确认的影响相对应，新准则对财务报表方面的影响也主要是按照时段履约义务确认收入会出现较旧准则下提前确认收入，导致企业当期收入增加。

从理论上讲，按照时段履约义务提前确认收入是可行的，但在实务中，还需要结合具体合同约定及相关法律进行分析，财务人员也应该提高自身专业素养，做出专业判断，不能依照新收入准则一概而论。

（三）财务信息系统影响
房地产企业的财务信息系统受到新准则的影响也较大，系统数据来源大多取自房产合同，而新准则要求更细化地识别房产合同履约义务，这就需要将房产合同进行分拆。

为了更好更全面的做到与时俱进，制定更细分的房产合同后，财务信息系统也不能忽视，系统中的参数、科目名称、核算项目均需要同步更新优化，自动化流程也要进行相应的改造，这对房地产企业来说，是一项不小的工程，但也是必不可少且得益于将来的工作。

（四）税收负担的影响
在我国现阶段所实施的税法条例中，企业所得税的计算口径仍是以权责发生制为基础，不因会计准则的变更而发生变化。

对各项履约义务时确认收入，其判断的标准是客户取得了商品的控制权，具体来说就是客户能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益，这就要求商品的控制权是随着某个时间点或是某个期间内进行转移。

对于房地产企业而言，当企业根据销售合同将房屋或其他商品交付给客户时应该确认收入，还应注意，不同的销售模式和商品特性也要根据合同的具体内容进行详细分析，但这些都围绕着控制权的转移这一要求进行。

（四）优化报表披露形式
房地产行业需要全面掌握新收入准则中相关披露要求，企业财务人员需要不断提高自身的专业技能与职业判断能力，结合企业经营特色与实际，对报表披露格式及内容进行不断完善调整。

房地产企业不仅要披露导致会计信息变动的确认计量方法，还要披露合同条款中涉及履约义务的信息、履约进度确认方法及选择原因，明确合同实际完成的义务时间点以及履约义务交易价格的分摊点。

房地产行业如果能够根据这些内容优化自身报表的披露形式，有助于提高企业财务信息的准确性和实用性，也保障了购房者的合法权益。

（五）完善财务信息系统
房地产企业财务信息系统有必要根据新准则来加以变革和
产业经济
CHINA GLOBAL BUSINESS
Issue2 2020。