宁波北仑金融大厦行政公寓市场研究报告_111_2009年

市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
小结： 市场总存量并不大
除了“东方石浦大厦”、“中央风景”即将开盘，“四季桂花园”、 “好时光”销售至半，其它项目基本进入销售尾端。
小户型后续的供应量继续增大
“中央风景” 规划万平方米左右的小户型，“东方石浦”规划万平方 米左右中、小户型，而中、大户型的比例继续萎缩。
他们是谁？他们想要什么？
客群特征
北仑在售楼盘高端客户职业：
世贸世界湾： 1. 私营业主、政府人员、公务员；2.其中私营业主约占40%、公务员约占25%， 企事业单位及其他约占35%； 购买动机：开发商实力强信誉度高，楼盘规模大自身配套齐全，处与北仑核心区域；
黄山豪庭： 1.私营业主（以改善型居住为主，购买人群年龄为40岁左右有一定 积蓄）；2.其中企业 职工房约占50%,私营业主约占30%,公务员及其他约20% ； 购买动机：除去企业职工房,购买人群基本以改善型居住为主，少量投资客。
6261
7000
6468
6000
5460 367
465 494
5000 4000 3000
49
67
109 19376ຫໍສະໝຸດ 2000 10000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
成交套数（套）
均价（元/M2）
2009年1-9月宁波市北仑区共成交2909套，月均价为5890元/平米。
宏观市场环境分析
市场格局分析——竞争对手分析
项目名称：宏时中央风景 地理位置：北仑 泰山路与太河路交叉口以西 开发商：宁波宏时置业 建筑面积：万平方米左右 容积率： 建筑形态：规划为30层和19层的两幢高层，由北向南呈双 子鼎立之势，中央风景主力面积33-60平方，优质全精装， 户户均设阳台。共1000多套 最新动态：1)目前样板房已于10月18日开放，分别为30平 方米和40平方米两种户型，样式精美。 2）宏时中央风景VIP 贵宾特惠计划“存2万，开盘优惠150元/平米”已启动，VIP 卡已累计400多组。
宁波北仑金融大厦行政公寓
市场研究报告
构筑核心竞争力
构筑核心竞争力 集束战略 营造差异
产品基础价值
消费者体验
核心价值 体系
硬件配置标准
产品基础价值
产品基础价值（第一步）
从核心商务区到国际样板居住区 从单纯居住产品到全面引领品质生活的作品 从地铁一号线到城市中心坐标 …… 尽得天时地利，只需锦上添花 目前，我们走到这一步，也是目前需要解决的问题。
22%
81
140-180
31%
132
200以上
34%
94
购买目的
投资及首次 自住置业 首次、改善
型自住
改善型自住
改善型自住
去货速度
★★★★★ ★★★ ★★★ ★
未来供 应量
★★★★★
★★★
★★★ ★
竞争压力
★★★★★ ★★ ★★★
★★★★★
风险
★★★★★ ★★ ★★★
★★★★★
市场机会锁定
市场机会点确立：
100-140平方米、140-180平方米 以改善型自住的二房、三房成为市场的相对机会点。
100平方米以下的小户型，虽然销售快，但整个市场目前的存量较大，并 且未来在市场上的供应量持续增加，加上项目周边两大项目都是小户型为 主力户型，产品同质化程度极高，其竞争力很大，应排除在外。 200平方米以上的超大户型，存量大，市场消化很慢，加上房价的持续上 涨，总价会更高，其风险较大，应排除在外。 相对而言100-140平方米、140-180平方米成为市场机会点，其市场存量 虽然不少，但销售平稳，在辅以其他方面的综合品质提升，相对而言其风 险较小，可控因素较为明显。
市场格局分析——在售住宅主力户型和价格分析
小结1：
小户型成为市场主流，大户型供大于求 从整个市场供应量来看，130平方米以下的中、小户型供应量 较大，购买目地主要以投资及首次自住置业为主。 其中90平方米以下户型投资成分尤为明显，大量投资客的增 加，抬高房价，致使大户型总价更高，影响大户型的消费群 的购买决策，整体上呈现供大于需的现状。
市场格局分析——在售住宅主力户型和价格分析
小结：
项目综合品质制约——真正的钢性需求并没有得到满足 各项目大、小户型混杂，产品定位不纯粹，项目综合品质较 低。 户型面积绝不是决定购房的唯一决定因素，但各项目综合品 质较低，如火上浇油，使因面积大造成总价高的大户型更难 销售，从而制约了大户型的钢性需求。
金城花园： 1.私营业主及一部分的投资客（有部分来自小港的客户）；2.其中私营业主60%,公务员约 占20%，企事业及其他约占20% 购买动机：以改善型居住为主，少量投资客
在售楼盘存量户型套数比例
140-180平米 132套
存量套数
100-140平米 81套
200平米以上 94套
200平米以上的存量套数为94套,占总量的21%, 140-180平米的存量套数为132套,占总量的30%, 100-140平米的存量套数为81套,占总量的18%, 100平米以下存量套数为135套,占总量的31%.
100平米以下 135套
市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
小结： ＞200m2大户型销售速度慢，存量较多 从整个市场存量来看，200平方米以上的大户型虽仅存94套， 但从面积上看却占整个市场34%，其销售速度较慢，相对中 小户型存量较大。
＜100m2小户型销售速度快，存量相对较多 从整个市场存量来看，100平方米以下的小户型虽从面积上看 仅占整个市场13%，销售速度较快，但由于其所存套数较多， 存量也相对较大。
中、大户型市场可行性分析
市场机会锁定
大户型在整个北仑市场存量大，总价高而影响市场需求，销售 速度慢，风险较大。
二房、小三房等中户型，市场供应量相对较少。
从品质上看北仑市场上，中、大户型无论产品品质与居住形态 普遍偏低。
市场机会锁定
户型面积
存量（面积） 百分比
存量套数
100以下
13%
135
100-140
市场机会锁定
100-140平方米、140-180平方米区段目前的市场存量决定， 其并非绝对的热销户型， 是否成为热销户型取决于能否挖掘出刚性需求， 那么我们的钢性需求在哪里？
客群洞察 Part 3
Consumer Insight
100-140平方米、140-180平方米区段户型，以改善型自住为购房目的的人群，
小户型市场可行性分析
市场机会锁定
小户型以投资为主，本项目以高端住产品为出发点，相对较高 的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。
北仑市场小户型存量相对较大，必定分流部分客群。
从核心商务片区出发，“宏时中央风景”、“东方石浦大厦” 同时推出大量小户型公寓，站在同一起跑线上，项目的区位地段 优势淡化，区域内小户型竞争加大。
户型分类 一室一厅 两室两厅一卫 三室两厅两卫（小三房） 三室两厅两卫（大三房）
四室两厅两卫
供应面积区间（㎡） 33—60 89—101
120—130 130—160 160—200
总价承受范围（万元） 20-60 70-80 90-100
100-130 130-160
30-60 ㎡，总价在20-60万，主要以投资为主 70-100㎡，总价在80-100万，主要以投资及首次自住置业为主； 100-130㎡，总价为100-130万，主要以首次、改善型自住为主； 130-160㎡及160-200㎡两个区间，主要以改善型为主。
市场格局分析——竞争对手分析
从产品类型、户型、品质、地段四个方面锁定竞争对手：
产品
户型
品质
地段
市场格局分析——竞争对手分析
项目名称：里仁花园 地理位置：北仑 新大路890号 开发商：宁波远望华夏置业发展 建筑类型：普通住宅,高层,小高层 建筑面积：165336平米 用地面积：60793平米 容积率：2.2 产权：54年 产品类型：项目共12栋住宅楼，其中9栋(37#-45#)小高层 (11F+1)、3栋(46#-48#)高层(26+1)、一栋商业中心(4F)， 共762户，其中复式54户;项目共有十个套型，其中小高层8 个套型，面积112-193平米之间；小高层有2个套型，面积 约178和220平米，共762户 装修标准：1500元/平米 目前报价：10500元/平米左右 销售情况：三期项目共推出564套，已备案465套，备案 销售率82%，备案均价8507元/平米； 存量情况：目前剩下99套，户型集中在180-240平米。
目录：
Part 1 目标愿景 Part 2 市场研究 Part 3 客群研究 Part 4 项目分析 Part 5 项目定位 Part 6 其它相关建议
目标愿景 Part 1
Goals Vision
项目立足点：
打造精品工程之“作品”
上层建筑相对较高的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。 用打造“艺术品”的态度雕琢住宅，对以居住为购买目标的客户群更具推动力。
市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
在售楼盘存量户型面积比例
北仑五个主要在售楼盘存量房户型面积区间占比
100平米以下 13%
200平米以上 34%
100-140平米 22%
140-180平米 31%
200平米以上的存量面积为23852.59平米,占总量的34%, 140-180平米的存量面积为21180.16平米,占总量的31%, 100-140平米的存量面积为15090.75平米,占总量的22%, 100平米以下存量面积为9070.57平米,占总量的13%.
存量套数(套) 12 6 40 23 25 85 1 5 6 1 10 10 53 15 16 34
9(推出50) 11(推出46)
36 44
存量面积(平米) 2612.05 1010.18 5002 3518.08 2993.98 6992.15 344.29 1647.04 1088.36 139.1 2551.86 2059.38 8344.39 5297.2 1518.76 2078.42 2848.76 3044.88 8129.96 7973.25
第三季度，宁波楼市迅速回暖，短短数月到达火爆局面。 由于快速发展的区域经济，轨道交通带来的半小时同城生活圈， 楼盘均价尚低的价值洼地……等因素。 自第三季度，北仑区住宅市场成交平稳上升，以黑马的姿态抢占 宁波楼市成交榜首。
北仑住宅市场整体发展态势良好。
市场格局分析——在售住宅主力户型和价格分析
北仑在售的主要楼盘户型面积和总价范围
市场格局分析——竞争对手分析
项目名称：东方石浦大厦 地理位置：北仑 泰山路南、新凯河北、东太河以东 开发商：宁波东方石浦置业 建筑面积：8万平方米 容积率： 建筑形态： 办公部分：位于B、C楼四层以上。 公寓式酒店部分：位于A楼的标准层以及B、C楼。 其中A楼部分，共318间客房, B、C楼部分，客房185 间。 商业部分：位于B楼的底层，跟庭院空间融合在一起， 建筑面积共3894平方米。 最新动态:东方石浦大厦单身公寓面积为30-40平方 米，大户型面积为70-110平方米，精装标准为1500 元/㎡，拎包即可入住，预计价格为7500元/平方米左 右。项目由三栋楼组成，其中一栋为酒店加办公楼。
市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
小结： 存货量与户型面积呈正比关系，户型越大，存货相对较多 以投资与首次投资自住的小户型销售速度最快，由于投资客 的增多，房价升高，致使大户型总价升高，加上大户型首付 比例较高，抑制大户型的消费需求，大户型去货慢，存量大。
市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
市场格局分析——在售住宅存量与销售分析
在售住宅项目存量
北仑五个在售楼盘存量 面积为平方米。 总套数为442套
楼盘名称
金城花园二期 派舍提香二期
黄山豪庭
四季桂花园晶桂苑
里仁花园三期 (开盘时间2005-06-25 )
户型面积区间(平米) 200-230(顶+阁) 160-180 110-139 140-150 120-139 50-90 340(顶+阁) 250-290(顶+阁) 150-200 139 240-280(顶+阁) 190-210 140-180 120-125 100 60 310-320 270-280 220-240 180
目标：在满足高端居住需求基础上， 引领高尚生活形态。
市场研究 Part 2
Market Research
宏观市场环境分析
前三季度北仑住宅市场成交走势
1200 1000
800 600 400 200
0
2009年1-9月份北仑住宅商品房成交套数和均价走势
4826
4835
6199 5357
1 0 8 9 6 8 5 5 6 7 5 2 8000