呼和浩特市主要商圈商业物业调研报告

目录
一、购物中心、百货商场 (6)
1、呼和浩特市主要商圈分布 (6)
2、商圈特点 (7)
3、商圈描述 (7)
4、呼市商圈发展规划 (9)
4.1市级商业中心规划 (9)
4.2区域级商业中心规划 (9)
5、各商圈主要百货、购物中心项目个案调研 (10)
5.1中山路商圈 (10)
5.1.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布 (10)
5.1.2中山路百货商场、购物中心个案调研 (11)
维多利购物中心 (11)
维多利商厦 (12)
民族商场 (12)
王府井百货 (13)
天元商厦 (14)
天元世奥商厦 (15)
维多利时代广场 (15)
中山路商圈小结 (16)
5.2火车站商圈 (17)
5.2.1商圈业态分布 (17)
5.2.2火车站商圈个案调研 (17)
内蒙古国际商贸城 (17)
火车站商圈小结 (18)
5.3鼓楼商圈 (18)
5.4.3.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布 (18)
5.3.2鼓楼商圈个案调研 (19)
新世纪广场 (19)
九州商厦 (20)
维多利国际广场 (20)
鼓楼商圈小结 (21)
5.4长乐宫商圈 (21)
5.4.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布 (21)
5.4.2长乐宫商圈个案调研 (22)
长乐宫购物中心 (22)
长乐宫商圈小结 (22)
5.5万达商圈 (23)
5.5.1商圈主要购物中心分布 (23)
5.5.2万达商圈购物中心个案调研 (23)
万达广场 (23)
万达商圈小结 (24)
5.6北门商圈 (24)
5.6.1商圈主要购物中心分布 (24)
5.6.2北门商圈购物中心个案调研 (25)
九鹏商厦 (25)
北门商圈小结 (25)
5.7 嘉茂商圈 (26)
5.7.1商圈主要购物中心分布 (26)
5.7.2嘉茂商圈购物中心个案调研 (26)
嘉茂购物中心 (26)
嘉茂商圈小结 (27)
5.8润宇商圈 (27)
5.8.1商圈主要购物中心分布 (27)
5.8.2润宇商圈个案调研 (28)
北京华联金兴店 (28)
润宇商圈小结 (28)
5.9南茶坊商圈 (29)
5.9.1商圈主要购物场所分布 (29)
5.9.2商圈主要购物场所分布 (29)
大召九久街 (29)
南茶坊商圈小结 (30)
5、呼市主要商场概况 (30)
6、呼市主要商业建筑及营业规模 (33)
7、呼和浩特市主要百货商场、购物中心经营现状小结 (37)
二、专业市场调研 (37)
1、专业市场总体量调研 (37)
2、专业市场租金水平 (38)
3、专业市场调研小结 (39)
三、区域内主要大型超市供应 (40)
1、超市的分布与体量 (40)
2、主要大型超市经营状况 (41)
四、大型电器连锁店市场 (41)
主要大型电器专卖店市场调研 (41)
五、餐饮市场及特色市场 (42)
主要餐饮、文化街经营状态 (42)
六、现有商业市场调研总结 (43)
1、现有市场供应中不同类型商业租金综合比较 (43)
2、现有供给配比状况 (43)
七、市场未来供应 (44)
1、潜在大型商业供给 (44)
2、商业潜在供应调研小结 (45)
3、呼市商业物业未来发展趋势 (45)
八、徐家沙梁商业的一些观点 (46)
1、项目界定 (46)
2、项目商业SWOT分析 (46)
呼和浩特市商业物业调研
一、购物中心、百货商场
1、呼和浩特市主要商圈分布
经过十几年的快速发展，呼和浩特市目前已经形成几大主要商圈，城市中心地带的中山路商圈、鼓楼商圈，城市以北的车站商圈，城市以东的长乐宫商圈、万达商圈、润宇商圈城市,以南的烟厂嘉茂商圈以及城市以西的旧城北门商圈和南茶坊商圈。

其中，百货商场、购物中心类型商业物业主要以较为繁华的中山西路为核心，形成了呼和浩特的主要商业中心。

该商业中心内百货公司、购物中心商品消费处于内蒙古自治区较高水平。

目前，百货商场、购物中心分布主要是呈一线（中山西路）、两点（长乐宫、万达）分布，中山西路百货商场、购物中心较为密集，原因是商业氛围形成较早、较成熟，得到人们认可，为了满足呼市及自治区人口消费，同类商业逐渐兴起，形成现有浓厚的商业氛围；长乐宫商圈因位置、体量、时间等多重因素，成为该商业点中唯一仍处于发展阶段的百货商场。

中山路商圈
鼓楼
商
圈
车站商圈
北门商圈
嘉茂商圈
长乐宫商
万达商圈
润宇商圈
南茶坊商圈
长乐宫商圈区域内百货类商业物业数量远远大于购物中心，万达购物中心也不过入世3年的时间，可见呼市商业处于发展的转型阶段；由于购物中心功能的多样性与消费的多元化，可以满足不同类型的消费群体需求，因此该业态正逐渐被广大消费者所认同。

鼓楼商圈为呼和浩特市较早的商圈，商业氛围弱于中山路商圈，目前主要的商场为劝业商场、九州商厦和新世纪广场、鼓楼商圈的商业业态比较单一、分布也比较零散、档次较低。

车站商圈、北门商圈和南茶坊商圈主要以小商品批发过主，商场较为低端也较为混乱、存在脏、乱、差的现象。

润宇商圈是呼和浩特市最大的建材商圈，商圈内其中数家大型的建材商城，由于商圈内建材商场规模之大，物业相对集中，目前以辐射整个呼市。

商圈以主要人群为家居、家装购物人群。

2008年后北京华联、蒙苑国际商业广场相继进入润宇商圈，使得该商圈以从单纯的家居、家装、建材商圈逐步向购物、综合性商圈转变。

2、商圈特点
目前总结呼和浩特市商圈有如下几个特点：
一、经营业态单一，由于区域内百货公司及购物中心功能方面较为单一，商品重合率较高，大多为品牌消耗品，仅有的维多利购物中心、王府井百货、万达广场有快捷餐饮，因此可以说，整体呼和浩特市缺乏集餐饮、娱乐、休闲功能于一体的购物中心。

二、周边环境较差，在百货商场及购物中心密集区域，其周边都会存有各类专业市场，因消费产品不同，导致消费群体不同；两种不同类型的购物场所，两种不同的购物消费环境，使专业市场的存在给百货商场及购物中心的周边整体环境造成脏、乱、差，这势必给整个区域带来一定的负面影响。

三、影响与带动共存，虽然专业市场对百货商场及购物中心有较大的环境负面影响，但是专业市场因其经营特定的商品，专业性较强，具有很强的目的性消费行为，因此使其商业人气非常旺盛，从而进一步提高了商圈的整体商业氛围，对百货商场及购物中心提高销售额起到了积极的推动作用，可谓利弊共存。

3、商圈描述
4、呼市商圈发展规划
4.1市级商业中心规划
中山路及其周边区域目前已经形成较大规模，但从经营业态的丰富与多样化、区域配套和支撑设施的改善，以及交通、公共设施运做的完善等城市管理方面，需进一步改进与提升。

4.2区域级商业中心规划
1、以万达广场为核心及周边新华东街区域。

目前已经形成较大规模，发展潜力非常大，是呼市第二大商圈。

商业体量与规模逐渐与中山路商圈相抗衡，整体发展偏高端。

2、鄂尔多斯大街烟厂嘉茂购物中心为轴心及周边区域。

鄂尔多斯大街嘉茂店周边极具开发价值，周边有金宇新天地、东瓦窑片区新开发商业项目是未来市区内商业活动的又一热点地区。

3、鼓楼及周边区域。

鼓楼区域发展比较早的商业本区域，现在已初具规模，但整体发展较低端，商业格局较混乱。

4、火车东站及周边区域。

火车站站前区域作为传统商业集中区，人流量大，改造与建设量比较大。

5、各商圈主要百货、购物中心项目个案调研
5.1中山路商圈
5.1.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布
诚信数码科技
维多利购物中心
维多利时代广场
维多利商厦
满达商厦
宝马商厦
天元世奥商厦
民族商场
王府井百货
天元商厦
新亚太商厦
锦都商场
中山路商圈主要购物商场的分布主要集中在中山西路沿线，中山路商圈现在已经有十数家大型购物广场，有服装、快餐店、特色店等，商家销售额近50亿，从业人员近3万人，中山路及其周边的客流量每日约10万，高峰时达30万。

中山西路的购物中心分为高、中、低档次，适合不同的购物人群，由于历史的地段原因，目前中山西路已形成呼和浩特市最大的购物商圈。

5.1.2中山路百货商场、购物中心个案调研维多利购物中心
维多利商厦
民族商场
王府井百货
天元商厦
天元世奥商厦
维多利时代广场
中山路商圈小结
中山西路隶属于呼和浩特市回民区，是呼和浩特市最早的商业地块，该地区地处呼和浩特市市中心，商场氛围浓郁，目前以型成呼和浩特市最大的购物商圈，商业辐射范围较广。

中山路南北两侧云集诸多商场和专业市场，商场之大，人流之多为呼市商圈之最，商圈为商铺租金较高，出货量较大。

从消费人群和经营状况来看，中山西路东段维多利购物中心到民族商场，经营状况较好。

民族商场以西的商场经营状况一般，租金相对较便宜，分析原因为：中山路东段为新城区，消费能力较强，中山西路东段为锡林南路、中山东路和中山路西的交汇处，人流量较多，消费者购物习惯不是要把整个街都走遍，维多利的业态把消费者截留了很大一部分，且维多利购物中心定位为中青年，在此提袋率较高，对其它商场竞争压力较大，从中山路商圈来看，差异化竞争不明显，除天元商厦已完成商场升级外，民族、王府井的差异化的经营仍没有很好的解决。

5.2火车站商圈
5.2.1商圈业态分布
华联金宇店
通达商城
海亮国际商贸城
火车站商圈主要购物商场的分布车站东街与车站西街，以小商铺为主，商场、商铺以低端为主，主要以小商品批发为主，核心商圈面积约19万平米，该商圈主要人流来源于火车、汽车客运客群为主，人流量较为嘈杂。

火车站商圈主要有三家商场，均以商品零售和小商品批发为主。

5.2.2火车站商圈个案调研
内蒙古国际商贸城
火车站商圈小结
火车站商圈隶属于呼和浩特市新城区，由于火车站和呼市客运站、客运西站人流量较大，因此该区域自发形成了商品零售市场。

火车站商圈的商业、商铺以低端为主，由于人流嘈杂，客群层次复杂多变，因此无法形成高端商业圈，该区域的商业、底铺主要以小商品零售、批发为主，适合呼市低端人群消费。

目前火车站商圈大型商场较少，租金相对便宜。

购物中心仅为华联金宇店，通达商场和国际商贸城为小商品批发集散地。

从商业分布和购物需求来看，由于火车站人流较多，客群较为复杂，商圈较适合做以低端为主的小商品零售，并不适合做大型高端购物商场。

5.3鼓楼商圈
5.4.3.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布
维多利国际广场
劝业场
九州商厦
新世纪广场
颐高数码广场
金锐家居市场
由于历史原因，鼓楼商圈是呼市较早形成的呼市主要商圈，商圈位于呼和浩特市核心位置，到目前为止，商圈成熟度较高，商圈离繁华的中山路商业区仅有5 分钟车程；距白塔国际机场17公里，呼市火车站2公里；周围有众多知名餐饮，如特色蒙餐——巴彦徳乐海以及长乐宫餐饮休闲不夜街等；附近有将军衙署、大召寺、内蒙古博物馆等著名旅游景点且车程都在10 分钟以内；内蒙古党委、内蒙古大学艺术学院、呼和浩特考试管理中心都近在咫尺。

鼓楼商圈的商业主要分布在新华大街沿线及昭乌达路北段，核心
商业面积约为17万平米，辐射范围约3-5公里，主要服务客群为本区域客群，商场多以中低端为主。

2008年维多利国际广场开业，标志着鼓楼商圈有东扩的发展趋势，商业逐步向高端过度。

5.3.2鼓楼商圈个案调研
新世纪广场
九州商厦
维多利国际广场
鼓楼商圈小结
鼓楼商圈隶属于呼和浩特市新城区，是呼和浩特市较早成形的商圈，商圈位于呼和浩特市核心区域，人流量较大，由于商圈形成较早，多数商场规模较小，经营范围较为单一，设施较为陈旧，主要消费人群为周边中低收入人群。

建成后的鼓楼立交桥对两侧商业造成较大影响，劝业商场、九州商厦、新世纪广场由于立交桥对人流的阻隔，经营状况一般。

2005年以前鼓楼商圈商业分布主要集中在以西和以南两个方向，2008年以后维多利国际广场营业，之后的金锐家具市场开业，标志者鼓楼商圈为向东发展的趋势，商场也逐步向高端化发展。

5.4长乐宫商圈
5.4.1商圈购物中心、百货商场、专业市场等业态分布
长乐宫购物中心
民族嬉水广场
长安金座
长乐宫商圈主要购物商场的分布于新华东街和东影南街，其中长乐宫购物中心开业较早，是呼和浩特市东部主要的购物商场，其南侧的嬉水广场近几年被民族集团收购，主要经营电器与服装，经营状况一般。

长安金座位于长乐宫以西，主要以餐饮、休闲、娱乐为主，经营状况较好，长乐宫商圈主要以周边客群为主。

除餐饮、休闲、娱乐外，购物主要以中老年消费者为主。

5.4.2长乐宫商圈个案调研
长乐宫购物中心
长乐宫商圈小结
长乐宫商圈隶属于呼和浩特市新城区，是呼和浩特市东部较早成形的商圈，商圈主要集中在东影南街两侧，以小型商铺为主，经营服装、小食品配有一些零售与休闲茶吧，长安金座主要以餐饮、休闲会所为主。

集中式商业较少，以长乐宫和民族嬉水广场为主，商场档次不高，消费者以中老年居多。

从商圈总体发展来看，呼市商圈以东进的发展趋势。

5.5万达商圈
5.5.1商圈主要购物中心分布
万达广场
万达广场是呼和浩特市新建项目2010年开业，在呼市商业中发展较晚，由于万达知名度较高，商业运营较为成熟，因此有一定知名度。

但由于万达广场周边没有型成商业带，缺乏整体的商业氛围，目前万达广场仅作为一个商业点，不能很好的留住客户。

但从商业发展的角度不能排除万达的影响力和辐射能力，随着城市的东扩，商业向东部的发展，万达在今后的商业影响力不可小视。

5.5.2万达商圈购物中心个案调研
万达广场
万达商圈小结
万达广场是2010年新开业的集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型城市综合体，是城市东扩，商业东进的体现，目前万达广场在新华东街较为孤立，仅万达广场一家购物中心，因此商业辐射范围有限，目前主要的消费客群主要以周边客群为主，日均人流量约5万，以中青年消费者为主。

5.6北门商圈
5.6.1商圈主要购物中心分布
义乌小商品批发市场
九鹏商厦
金旺角批发市场
恒昌批发市场
瑞福祥商场
呼和浩特市旧城北门商圈位于呼市旧城北门、中山路西端，距中山路商圈较近，商场主要分布在通道南街南端及大北街北端，该商圈主要以小商品批发为主，通道南街和大北街两侧分布较多小门脸，以服装、
鞋帽和小商品零售为主，该商圈内主要有四个商场，规模较小、租金较低，以批发零售为主。

主要客群为周边低消费人群。

5.6.2北门商圈购物中心个案调研
九鹏商厦
北门商圈小结
旧城北门商圈是呼和浩特市较早的商圈，商圈辐射范围约3-5公里，主要以小商品批发零售为主，商圈内主要有四家商场，以低端为主，主要客群为旧城低端客群。

旧城北门商圈距中山西路商圈较近，但消费客群和消费层次差距很大。

旧城北门与中山西路商圈形成了很大的互补。

5.7 嘉茂商圈
5.7.1商圈主要购物中心分布
嘉茂购物中心
嘉茂购中心位于呼和浩特市南端，开业时间为2002年，起初为华联购物中心，后改为嘉茂购物中心，目前周边仅此一家大型购物中心，主要经营服装、餐饮、鞋帽、超市等。

购物人群主要以周边人群为主，属于呼和浩特市中档购物商场。

5.7.2嘉茂商圈购物中心个案调研
嘉茂购物中心
嘉茂商圈小结
嘉茂购物中心位于呼和浩特市南端，周边无其它大型购物中心，仅以点式经营，因此目前无法型成大型的购物商圈，无法吸引住更多的客群，购物中心目前主要服务对象仅为周边客群。

2009年金宇置地拿下呼和浩特市旧烟厂华联宗地，宗地的规划中较大的商业体量，成形后将形成较大规模的商业氛围。

5.8润宇商圈
5.8.1商圈主要购物中心分布
润宇装饰城
红星美凯隆
蒙苑国际商贸城
北京华联
金牛陶瓷建材城
万鼎新业建材城
金钥匙家装市场
同创家居市场
居然之家
爱家建材城
润宇商圈地处呼和浩特市东北部，是呼和浩特目前最大的建材商圈所在地，商圈内的润宇家装、万鼎新业建材城、红星美凯隆、爱家建材城、金牛陶瓷建材城所经营的家装、家居、建材的辐射能力覆盖整个呼和浩特，2008年北京联华入驻商圈，2009年蒙苑国际商业广场开业，标志着润宇商圈已从单一的家居、家装、建材商圈，逐步向购物、餐饮为一体的综合性商圈转变。

5.8.2润宇商圈个案调研
北京华联金兴店
润宇商圈小结
润宇商圈主要以是呼和浩特市最大的家装、家居专业市场，由于家装商业较为集中，家装产品以中高端产品为主，商业辐射面积较大，主要客群为呼市家装人群，适合大众家装消费人群，因此能吸引较多家装人群，2008-2009年北京华联—金兴店与蒙苑商业广场入驻润宇商圈，形成了以家装为主，购物以辅的商业圈，购物主要服务人群为周边客群。

5.9南茶坊商圈
5.9.1商圈主要购物场所分布
阿拉坦汗广场
大召九久街
天孚品牌服装城
维多利超市
南茶坊是呼和浩特市老城区，行政区化隶属于呼和浩特市玉泉区，该商圈的商业氛围是随着近几年商业项目的建立才逐步成型的。

目前商圈主要商业均集中在大南街两侧。

2007年以后，呼和浩特市着重打造以大召为中心的文化带，之后以塞上老街、阿拉坦汗广场、大召九久街等独具文化特色的商业设施成形，逐步形成了以大召为中心的商业圈。

5.9.2商圈主要购物场所分布
大召九久街
南茶坊商圈小结
从商业总体氛围来讲，南茶坊商圈属于中低端购物商圈，商圈中天孚服装城为中低端服装专业市场，维多利超市和新天地广场主要服务周边客群。

而近几天兴起的阿拉坦汗广场、大召九久街、塞上老街是围绕大召兴起的特色商业旅游商品专业市场，主要面对人群不仅仅是周边客群，更重要的是针对外地旅游人群，该专业市场的建立主要基于呼市政府着力打造的大召旅游圈，此类商场的建力更依赖于政府对城市发展规划的定位。

5、呼市主要商场概况
6、呼市主要商业建筑及营业规模
7、呼和浩特市主要百货商场、购物中心经营现状小结
总体来讲，现呼和浩特城区百货公司及购物中心供应量约为91万㎡左右，由于大部分购物场所面对内蒙古自治区内及周边各地级市、盟的消费群体，消费群体客流基数庞大，因此从表面上反映出总体经营状况较好；但通过调研发现，实际上一些商业场所的经营状况并不是非常理想。

而随着呼和浩特城区内新增项目的面市，商业环境的不断改善，消费者选择消费场所的空间更大，势必市场的竞争也将日益加剧。

可以看出，现有百货商场及购物中心类商业分为租金、租金+扣点、扣点三种经营模式。

因百货商场、购物中心经营模式不同，经营商品的档次差异、所处地理位置及物业硬件设施等多种因素影响，其租金范围在4.0-30.0元/㎡/天；其中采用租金+扣点经营模式的为王府井百货、民族商场、维多利时代广场等，保底租金为8.0-15.0元/㎡/天，扣点为12-25%。

综合整体来看，中山路百货商场、购物中心租金较其它地区处于偏高位置，主要由于以往较长时间的培育，已拥有较为成熟的商业氛围、较大的市场影响力和众多稳定的消费群体，其它区域的商厦、购物中心经营状况一般。

二、专业市场调研
1、专业市场总体量调研
根据调研的情况来看，区域内主要专业市场总体量约为147万㎡，占领了商业市场的主导，且经营状况良好。

未来二环区域内的专业市场体量还将根据商业氛围、地域、产业等多种因素呈增长趋势，因此竞争亦会日益加剧。

2、专业市场租金水平
3、专业市场调研小结
区域内主要专业市场分为服装类、建材家具家居类、电脑科技类、农贸类、汽配类及其它类等，以下将对其租金水平及经营状况进行说明与分析。

服装类专业市场租金范围较均衡，主要集中在3.0-8.0元/㎡/天左右，主要根据地理位置、周边商业氛围、经营商品种类等因素的不同，其租金水平具有一定的差异。

建材家具家居业态租金价格在1.5-2.8元/㎡/天之间，价格差距较大，因经营品种中所需经营面积较大，故租金较其它类型偏低。

具有较强知名度及经营实力的此类专业市场，租金较其它同类专业市场偏高。

电脑、科技类专业市场租金在2-5.5元/㎡/天之间，经营品种较杂乱、物业形态较差的此类专业市场租金较低，除此之外，经营时间较长，具有一定影响力及新入世不久的该类专业市场租金偏高，但也会根据楼层的分布，楼层由低至高，租金呈由高至低的水平。

汽配类专业市场主要以大型汽车4S店及展厅为主，由于其行业的特殊性，所处位置位置较偏，面积相对较大、物业形式较特殊等因素的影响，故租金较低。

京源港国际汽配城商铺租金在1.2-1.7之间。

小商品类专业市场租金由周边商业氛围所决定，如价格偏高的内蒙古国际商贸城地处站前东街，依托火车站的巨大人流，其商业氛围较成熟，故租金偏高，在2.0-3.0元/㎡/天之间；其它则在2.5元/㎡/天左右。

其它类专业市场包含种类较为繁杂，根据不同专业市场所经营的不同品种、地理位置、商业氛围、分布等因素，决定其租金水平。

三、区域内主要大型超市供应
1、超市的分布与体量
近些年随着日用消费品等从百货商场经营的商品中逐渐分离，以其迅雷不及掩耳之势迅速发展，推动了大型综合超市不断涌现。

但可以看出大型超市数量相对较少，总供应量约12万㎡，经营状况良好，日客流量较高。

在仅有的9家大型超市中，北京华联超市占3家，占有市场总数量30%，维多利占3家占30%，在超市市场中平分秋色。

通过调研观察，消费者对社区型超市仍具较高的需求，最主要的原因是该类商业业态是以满足消费者最基本的日常生活需求为前提，所以区域内此类型超市做为商业配套的形式，数量仍将呈现一种上升的势态。