商业综合体建筑的设计管理探讨

商业综合体建筑的设计管理探讨
发布时间：2022-09-06T03:42:05.014Z 来源：《中国科技信息》2021年24期作者：夏文
[导读] 随着城市化进程的加快，城市商业综合体的设计和建设日益增多。

夏文
南京苏宁仙林置业有限公司，江苏省南京市，210000
摘要：随着城市化进程的加快，城市商业综合体的设计和建设日益增多。

同时，商业综合体项目也是商业地产的核心，好的商业综合体项目会给城市和地区带来巨大的经济价值与社会价值。

以商业地产开发为主的地产公司，有一个共识，即商业项目的策划、设计和设计管理是项目极为重要的部分，也可以认为是整个商业项目开发的基础。

本文从建设条线的角度，以南京仙林苏宁广场项目为例，结合项目策划和设计，总结了商业综合体项目设计管理的主要内容，分析了相关设计管理问题的解决思路及处理方法。

关键词：商业综合体建筑设计；设计管理；设计变更管理
商业综合体是指是将城市中商业、酒店、办公、展览、文娱等城市生活空间的若干项功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

商业综合体的设计不同于传统的住宅和办公项目，其设计的过程需要许多专项设计团队的参与，例如环境影响评价分析、交通影响评价分析、幕墙、泛光照明、BIM、车库动线专项设计等，而且，涉及星级品牌酒店的各项设计还需要聘请品牌酒店设计单位供应商库内的设计单位，例如标识设计、泳池SPA设计、艺术品设计等等。

项目设计水平关系到项目的成败，设计管理水平已成为房地产项目管理的关键要素，科学的设计管理可以有效的缩短整个项目的工期，提高企业的经济效益。

1项目策划以及设计专题研究工作——以南京仙林苏宁广场项目为例
1.1南京仙林苏宁广场项目简介
南京仙林苏宁广场商业综合体项目位于南京仙林中心地铁站西侧，总建筑面积约52万㎡，分为A、B、C三个地块，包含综合商业中心及文化设施、高端酒店、甲级办公楼。

A地块为综合商业中心，占地4.95万㎡，地下3层，塔楼11层，高59.7米；总建筑面积29.55万㎡，地下建筑面积12.22万㎡，地上建筑面积17.33万㎡，其中还包含了4.3万㎡的文化设施。

B地块为五星级酒店，占地1.36万㎡，地下2层，塔楼2栋，各15层，高59.95米；总建筑面积9.14万㎡，地上建筑面积6.81万㎡，地下建筑面积2.33万㎡，引进世界知名酒店集团凯悦酒店进驻，充分填补仙林中心地区目前高端酒店资源不足的问题，为仙林中心区提供卓越优质的配套服务。

C地块为甲级写字楼，占地1.37万㎡，地下3层，塔楼2栋，各24层，高98.4米，规划为仙林中心片区第一高楼；总建筑面积12.97万㎡，地上建筑面积9.61万㎡，地下建筑面积3.36万㎡。

两栋办公塔楼均配有400-700平方米大隔间办公空间，且紧邻南京地铁2号线仙林中站的地铁口，交通便利，充分满足仙林片区日益入驻的各大企业办公需求。

1.2项目前期策划工作
商业综合体项目中，购物中心和酒店相对复杂，且每个购物中心和酒店都具有自身的特点，故宜聘请专业的商业策划公司、酒店管理公司，通过市场调研分析业务结构和经营机制，探究商业和酒店在建设和运营中的配置要求，形成相关设计、资产管理及运营的标准。

仙林苏宁广场项目中，A地块购物中心是由苏宁置业集团旗下的商管公司进行商业策划，定位为轻奢（有相对应的全套设计标准），融合了全业态的商业体验场景，助力城市商业升级，构筑品质生活。

主力店主要有国际品牌大超、电器店、美妆、母婴、体育、影城等，同时引入轻奢名品、国际精品、时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐、配套体验等业态，整合文化、创意、科技体验、家庭娱乐等业态，立足于仙林片区社区家庭、商务办公、高校及旅游客群，充分发挥苏宁全业态线上线下融合的场景互联模式，打造首席一站式精品商业地标；此外，还规划了青少年活动中心、博物馆、美术馆、图书馆等，整个空间以书店、博物馆、美术馆为垂直动线串联整个商业广场。

同时，商管公司考虑了A地块北侧金鹰商业一期、二期和东侧美糖广场等商业的招商运营情况，旨在打造仙林中心片区优质的购物生态环境，避免恶性竞争。

B地块五星级酒店与凯悦集团签订了设计咨询及管理服务合同，按照凯悦集团的标准，在南塔楼规划了335间凯悦客房，在北塔楼规划了242间凯悦嘉寓客房。

除了客房和套房之外，餐饮、健身及娱乐活动设施、宴会及会议、大堂及公共区域、后勤区域、管理用房及停车场，均在凯悦集团的产品标准的基础上，与凯悦酒店管理放进行多轮沟通，最后确定方案并召开设计启动会，形成设计任务书。

如果商业综合体的开发过程中，尚未确定酒店品牌，或者有了酒店品牌，但该品牌尚未成立酒店管理公司，则建议邀请顾问和行业专家探讨项目需求，参考主流酒店品牌的配置要求，研究其标准配置，如客房的房间类型，宴会厅的数量、层高及大小，是否按照星级标准配备泳池等健身设施，从而对机电设备、酒店装修、工程进度等指定相应的管控措施。

C地块甲级写字楼由苏宁置业集团旗下的营销售公司进行营销策划，策划报告内含一套完整的产品标准，从外立面设计，到室内装修及景观规划，都进行了细致的要求，而且明确了哪些是可调整项，哪些是必须执行项，从而极大的节约了设计与销售部门的沟通成本。

从上述不同业态的项目策划工作中可以得出，商业综合体项目在做正式报规划方案设计之前，商管、酒管、营销等需求体系的产品应尽可能固化，至少在出施工图之前，要保证大需求方面的稳定，减少后期因需求调整导致的设计变更，以及由于设计变更导致的一系列相应的成本和工程进度的变化。

1.3建筑方案报规划审查
在项目的建筑方案正式报规划之前，应在方案设计的过程中，由设计部组织公司内部的前期、商策、招商、酒管、营销、成本、工程等部门参加评审，内部意见基本达成一致后，再整合商业顾问、酒店顾问和行业专家提出的方案修改意见。

一般在方案设计完成50%的时候，即可开始准备报规划审查的相关工作，通常，规划局对建筑方案的审查除了核对规划要点的要求之外，还重点关注以下几点：1）建筑面积、2）容积率、3）建筑密度、4）建筑高度、5）绿地率、6）建筑退界、7）建筑间距、8）停车配置。

南京仙林苏宁广场项目是南京市重点项目，在正式报规划之前，规划局要求建设单位做了多方案比选，并召开了专家评审会，之后，两个月内上了南京市规委会，并获得原则性通过的审查意见。

在获取规委会的审查意见后，建筑方案正式报规划审查主要分为两大阶段：总图审定和单体核准，前者是后者报审的基础，且两个阶段规划局审查的侧重点不同，尤其是“停车配置”这一项，在总图审定阶段，停车
配置是按照整体地块平衡；而在单体核准阶段，规划局按照《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》审核报规划图纸的各层平面图，复核机动车的配置数量。

机动车位的数量直接影响到地下车库的开挖量，对开发商的成本影响很大；仙林苏宁广场B地块为五星级酒店项目，考虑到成本及实际使用需求，地下开挖两层即可，而按照规划要求，还需配置约37个机动车位，后经过交评分析论证以及土地出让合同中相关条款的许可，这37个机动车位可以通过西侧A地块购物中心地下室多设置的机动车位进行平衡。

因此，商业综合体项目的停车配置既要满足规划要求，又应满足实际使用需求，还要满足不超目标成本。

在单体核准阶段，图纸深度的要求比总图审定阶段高，具体要求可以参考规划局官网或者直接向规划审批部门征询。

一旦报规划成功，后续方案原则上不应大改，尤其是对城市界面有影响的部分，若确需改动，建议在修改之前向规划局征询，目前南京等部分城市对已过审项目规划变更的次数做了限制。

1.4施工图报图审中心审查
在建筑方案报规通过后，设计部应再次组织公司各部门参与各专业的扩初设计沟通会，在完成各专业的扩初设计后，需充分了解当地施工图报审的一些列手续，要避免因手续原因造成对项目进度和成本的影响。

设计管理人员在施工图设计过程中，除了对设计院的图纸质量进行管理，还应与规划、消防、人防、图审等单位保持良好的沟通，并积极学习当地每年的省施工图审查技术研讨会资料，避免由于新旧规范更新中的一些条文理解问题导致报审时间过长。

南京仙林苏宁广场三个地块项目，在正式上传平台后，审核意见中强条、强标意见占比3.0%主要为：结构配筋、设备COP 、水阀设置等问题；审查要点占比11.2%主要为：幕墙反射比、机房降噪、通畅区宽度、结构配筋等问题；消防意见占比10.6%主要为：疏散宽度、缺消火栓、厨房缺自动灭火、消防补风口设置、缺防火阀等问题；一般性条文意见占比75.2%主要为：设计施工说明过于简略、节点构造缺乏针对性，结构计算部分系数有误、阀门及风口设置位置不合理或缺失。

此外，与图审专家在沟通的过程中，还讨论和研究了消防救援窗构造做法、冰场是否计入防火分区的依据、电影院巨幕厅疏散问题、中庭悬挑消防疏散问题、消防救援场地设置汽车库出入口的关系等。

有些技术问题可以现场或者电话答疑，避免一般性条文审查意见过多，导致设计院上传图审意见回复的工作量增大。

商业综合体项目的施工图设计必然会存在各专业的若干技术难点，在施工图报审的设计管理中，应抓住主要矛盾，首先抓强条强标的数量，其次控制一般性条文意见的数量；不要奢望施工图报审的结果是没有意见或者意见很少，要时刻牢记项目的进度和成本是核心。

2针对商业综合体项目的若设计管理问题及解决思路
2.1进度管理
设计管理在进度控制方面，宜制定设计专项计划，通过“周报、月评、季考”的运行机制，对项目进度计划进行管控、考核。

南京仙林苏宁广场项目，在拿地后，对整个项目的设计过程进行了一级、二级、三级的设计节点制定，ABC三个地块共有45个重要节点，完成率100%，但存在滞后完成项。

一级设计节点10个：滞后完成2项；二级设计节点35个：滞后完成5项。

滞后完成的设计节点有近一半集中在星级酒店项目上。

星级酒店有其特殊性，涉及部门及顾问较多，需预留足够时间进行酒店平面规划设计，尽早完成样板房的效果展示，迅速组织样板房验收以及设计的相应调整。

而且，装饰设计需要建筑、机电等专业紧密配合相互提资，提高工作效率。

建议建立周例会制度，及时解决各专业间问题。

仙林苏宁广场的B地块星级酒店项目实行的周例会制度是由装饰设计专业牵头，每周联合装饰设计单位、主体设计院、机电顾问、厨房顾问、泳池顾问召开会议，跟进方案调整进度，协调各专业出现的问题，及时提资，避免由于单个专业的因素响应了其他专业的设计进度。

进度管理的措施建议如下：1）设计节点计划分解。

一二级节点通常会和工程、成本等其他体系相关联，原则上不允许调整；三级节点作为设计体系内部节点，通过设计部周例会制度进行强调，如确有客观原因导致三级节点调整的，应当在评估是否影响一二级节点后再进行调整。

2）关键性节点前置。

凡是涉及到与政府相关部门审批的节点，都宜前置，以防审批时间不可控。

3）前置条件梳理。

充分掌握方案前置的条件，避免因手续问题导致进度滞后。

4）加强考核管理。

建议每个季度进行计划考核，考核结果与绩效相关联。

2.2质量管理
图纸质量对项目的建设有着至关重要的影响。

设计管理在图纸质量控制方面，除了常规的报批报建中所必须的方案审查和施工图设计审查之外，宜制定公司内部的设计管控要点评分标准，对所有项目、所有专业、所有阶段的设计图纸进行评审和管控。

南京仙林苏宁广场项目除了施工图审查中的违反规范条文之外，内部审核则是严格按照集团的设计管控要点来实施，审核意见中问题占比较高是：错漏碰缺和成本优化意见。

图纸错漏碰缺的主要问题：图面表达错误；节点遗漏；专业间不交圈；平立面不相符；机电管线碰撞等问题。

成本优化主要问有题：建筑构造大样、面层做法优化；结构柱网、截面和布置优化；设备选型参数优化；装饰、景观材料优化；设备机房布置及路由优化。

质量管理的措施建议如下：方案设计阶段：一是要充分了解规划要点、上位规划以及相关的政策法规，设计要合理合规；二是要准确把握专家和政府的意见，充分沟通，及时做出修改和调整。

施工图设计阶段：1）做好方案交底，2）强化管控要点培训，3）加强项目公司审图，必要时可引入BIM，各专业叠图审核，避免各专业图纸上的错漏碰缺。

2.3成本管理
在建设项目价值构成中，设计阶段是决定建筑产品工程造价的关键，设计因素影响项目成本的70%左右。

设计前控性的技术经济管理，能有效控制项目成本。

建议采取“限额设计一次优化+外部顾问二次复审”的成本控制机制，实行“成本一票否决”，对所有项目、所有专业、所有阶段的建造成本进行管控。

在施工过程中，对设计变更的管理也尤为重要。

设计变更是指在工程项目实施过程中，因建筑物使用功能的变化、投资成本的限制、施工图设计的错漏、使用材料品种改变、地质勘察资料不准确及国家有关规范的强制执行等原因，对设计图纸所进行的改变，包括设计交底、图纸会审、技术核定单等，包括施工方提出的对于图纸的任何变化。

通常因图纸变化原因引起，包括不限于：（1）图纸错、漏、碰、缺问题；（2）设计失误引起的变更（功能不完善、有安全隐患、不满足验收要求、政府报批报建要求等）；（3）设计与施工现场不符；（4）图纸无法实施而需进行的设计变更及产品标准、品牌参数、功能布局、设计效果、面积指标等改变；（5）在销售、招商、交付前整改过程中因满足客户要求而提出的设计变更。

其中，需向政府主管部门报批、户型结构调整、机电体系、设计标准、质量标准、建筑外立面整体变化、涉及销售/招商承诺及法律责任的设计变更属于重大设计变更。

重大变更必须先论证后变更，先审批后实施，在此基础上应力争做到当月变更当月清，确保变更的时效性和合规性。

2.4品质管理
设计要回归本质，设计的本质就是要设计出好的产品，设计出有内涵、有品质、有温度的产品。

建筑品质的最终呈现，取决于具体素材，取决于施工工艺细节，取决于自然光线或灯光设计。

建筑设计是人文艺术，以人为本，塑造亲切温情的场景，设计人性化的细节，营
造人情化的氛围，构建图景象征的引力场，激发情感，产生对话。

当前国内建筑设计一个突出的问题是方案设计与施工图设计严重脱节，商业综合体建筑设计中表现尤甚[1]。

建筑概念再好，再吸引人，也要具有落地性，因此，设计首先应聚焦商品经营和用户服务，从商户端、用户端、经营端、服务端，以场景的内容力和吸引力为抓手，继续优化产品，提升产品能力不断提升产品力，设计让产品说话。

其次，设计必须聚焦效果落地能力，实现高质量的设计完成度。

加强品控制度的落地执行，围绕样板管理，聚焦深化设计、材料选型和工艺细节，确保效果落地实现。

具体建议措施如下：1）加强对二次深化设计和施工图深化设计的审核把关，确保方案设计落地，设计图纸不走形，不变样。

2）加强对施工材料认样的管理，从小样到大板，严格控制，认真审核，组织设计、工程、物资、成本四方会签，严把材料关，确保材料品质。

3）加强对施工样板段的策划、组织、监督、检查，严格落实样板管理制度。

样板段验收全面从严，样板引路，样板先行，通过样板的具象示范，保证施工品质。

4）加强对施工现场重要节点的验收、检查，落实设计巡检制度。

巡检结果有书面报告，问题整改有反馈，确保设计效果落地。

3结束语
综上所述，商业综合体的发展关系到市场经济的发展和城市化进程的推进，是城市化发展的有力见证。

有效、科学、合理的商业综合体设计和设计管理，对建设单位来说，起到了带动快速建设、快速销售、快速交付、快速运营、快速周转，创造效益的作用；对整个社会来说，有利于优化资源配置与整合，更好地发挥商业综合体的经济效益，有力提升人们的生活水平。

参考文献
[1]王迎.商业综合体建筑设计与管理存在的问题及对策[J].城市住宅,2018,25(11):81-83.。