设备维修服务流程

XXXXXX有限责任公司物业维检公司xxxx项目部
设
备
维
修
服
务
流
程
一、机电设备维护
1. 设备操作维护人员和专业点检人员的培训
1.1对设备维护管理人员及操作人员进行施工、技术及安全文明等方面的交底工作。

其主要内容为：
1) 介绍工程基本情况、工程性质和工程目标；
2) 讲述工程施工特点、施工方法及特殊注意事项；
3) 强化对现场安全文明、质量、工期以及环境保护意识；
4) 强调作业特殊要求。

1.2 经过动员及交底使施工人员了解工程基本情况，清楚施工特点及注意事项，做到心中有数，在充分理解工程各项要求的前提下，组织进行维护施工，保质保量的完成本工程的所有维护管理任务。

1.3 事先对现场内外的场地情况组织勘查，合理安排施工场地内的各种办公/材料堆场以及水电的布置。

1.4我公司将充分做好开工前的前期准备，设备的操作维护人员和专业点检人员要成为合格员工，除了经过操作培训外，还必须经过设备日常维护或点检操作的专业培训教育，使所有员工建立“自主”维护地观念。

一方面要了解设备的性能结构，掌握设备保养维护技术，能诊断设备的一般故障或常见故障，并懂得排除故障的方法或是应急处理方法，才能建立起企业员工地“自主维护”体系。

1.5要做好设备操作维护人员、专业点检人员的培训,就必须做好以下几个方面的工作：明确培训目的，根据实际目标制定长期和短期相结合的培训计划，以及相应地培训内容；分类、分层次地组织员工参加培训；对员工的培训结果进行考核；对培训结果和员工培训考核情况进行总结，并结合企业设备运行情况和故障情况的变化、设备的更新等不断研究完善培训计划和培训内容，务求通过培训达到理论与实际相结合、不断提高员工的技术技能素质的
目的。

2. 设施管理内容
2.1设施技术状况管理
1）集合所有主要设备参数表，标出设备的明细，备品备件以及数量、规格。

2）建立设备档案，记录设备保养维修的内容、次数。

3）对所有设备按设备的重要程度、维护状况和管理状况进行风险评估，分为高、中、低三种，并分别制订具体保障措施。

2.2设施运行动态管理
1）设备运行动态管理，是指通过一定的手段，使各级维护与管理人员能牢牢掌握住设备的运行情况，依据设备运行的状况制订相应措施。

2）建立健全系统的设备巡检标准。

要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位、内容、正常运行的参数标准(允许的值)，并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、月、季度检查点。

3）建立健全巡检保证体系。

设施工程师制定检查内容，做出质量记录表格。

值班操作人员负责对设备的所有指定内容进行检查，并将数据填写到相应质量记录表格中。

由设施工程师对所有数据进行分析，并给出判断，以进一步改善设备的运行，从而全面掌握设备运行动态。

4）建立预防性保养体系。

根据设施运转状况，制定相应年度预防性保养计划，并据此发布月保养计划，
5）信息传递与反馈。

当班人员巡检时，发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即通知直接主管，以及时处理。

一般隐患或缺陷，检查后登入检查表，并按时传递给主管工程师。

设备发生缺陷，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在日志中详细记录。

对于重大设备故障，应立即通知上级各层主管，并详细描述故障现象。

未得到明确回复，不能擅自处理。

3. 设备设施维护保养的基本要求
设备的使用和维护保养在于日常控制和管理。

好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。

对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能的唯一手段。

因此，对设备设施要进行有效的维修与保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合以提高设备的良好工况。

设备维护保养的内容一般包括日常维护、定期维护、定期检查和精度检查，设备润滑和冷却系统维护也是设备维护保养的一个重要内容。

设备维护保养的要求主要有四项：
1）清洁：设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；
2）整齐：工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理；
3）润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；
4）安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

4. 安全管理
1）目的
为保护员工在生产过程中的安全和健康，加强安全管理，促进安全生产发展，
结合本工程的实际情况和工作特性，制订本规程。

本规程是指导工人安全操作的准则，所有参加工程施工的工人都必须严格遵守。

2）一般规定
A.参加施工的工人，要熟知本工种的安全技术操作规程。

在操作中，应坚守
工作岗位，严禁酒后操作。

B.特殊工种如电工、焊工必须持证上岗。

C.正确使用个人防护用品和安全防护措施。

进入施工现场，必须戴安全帽，
禁止穿拖鞋或光脚。

高空作业必须系安全带。

不符合要求的安全用具严禁使用。

D.各种机具使用前必须进行检查，确认完好方准使用。

E.电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起；各种电动机
具必须按规定接零接地，并设置单一开关；遇有临时停电或停工休息时，必须拉闸加锁。

F.施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷作业。

发现不正常情况应停机
检查，不得在运转中修理。

G.电气、仪表、管道和设备试运转，应严格按照单项安全技术措施进行。

运
转时不准擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。

H.从事高空作业要定期体检，身体不适于高空作业的，不得从事高空作业。

I.高空作业衣着要灵便，禁止穿硬底和带钉易滑的鞋。

J.高空作业所用材料要堆放平稳，工具应随手放入工具袋内。

上下传递物件禁止抛掷。

K.梯子不得缺档，不得垫高使用。

使用时上端要扎牢，下端应采取防滑措施。

3）特殊工种管理
➢电工
A.所有绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。

B.现场施工用高低压设备及线路，应按照施工设计及有关电气安全技术规程
安装和架设。

C.线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。

D.有人触电，立即切断电源，进行急救；电气着火，应立即将有关电源切断，
使用泡沫灭火器或干砂灭火。

E.多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘的接合处，也不得触摸
连接螺孔。

F.管子穿带线时，不得对管口呼唤、吹气，防止带线弹力勾眼。

穿导线时，
应互相配合防止挤手。

G.电力传动装置系统及高低压各型开关调试时，应将有关的开关手柄取下或
锁上，悬挂标示牌，防止误合闸。

H.用摇表测定绝缘电阻，应防止有人触及正在测定中的线路或设备。

测定容
性或感性设备、材料后，必须放电。

雷电时禁止测定线路绝缘。

I.电气设备的金属外壳，必须接地或接零。

J.照明开关、灯口及插座等，应正确接入火线及零线。

➢管工
A.用车辆运输管材、管件，要绑扎牢固，人力搬运，起落要一致。

用滚杠运
输，要防止压脚，并不准用手直接调整滚杠。

管子滚动前方，不得有人。

B.用锯弓、切管器、砂轮切管机切割管子，要垫平卡牢，用力不得过猛，临
近切断时，用手或支架托住。

砂轮切管机砂轮片应完好，操作时，应站侧面。

C.套丝工件要支平夹牢，工作台要平稳，两人以上操作，动作应协调，防止
柄把打人。

D.管子串动和对口，动作要协调手不得放在管口和法兰接合处。

E.滚动工件时，防止滑动及倾倒伤人。

F.手提式砂轮机应有防护罩，操作时，站在砂轮片径向侧面，并戴绝缘手套
或站在绝缘板上。

➢电焊工
A.电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。

B.电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应戴手套侧向
操作。

C.焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套。

在潮湿地点工
作，应站在绝缘胶板或木板上。

D.严禁在带压力的容器或管道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。

E.焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清除干净，并将所
有孔口打开。

F.在密闭金属容器内施焊时，容器必须可靠接地，通风良好，并应有人监护。

严禁向容器内输入氧气。

G.把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线。

所有地线接头，必须连接牢固。

H.更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。

I.清除焊渣、采用电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤
人。

J.施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。

K.必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，方可施焊。

L.工作结束，应切断焊机电源，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可离开。

➢气焊工
A.施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。

B.必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，
方可施焊。

C.氧气瓶、氧气表及焊割工具上，严禁沾染油脂。

D.乙炔瓶与氧气瓶不得同放一处，距易燃、易爆物品和明火的距离，不得少
于10米。

E.氧气瓶应有防震胶圈，旋紧安全帽，避免碰撞和剧烈震动，并防止曝晒。

F.点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧的焊枪不得放在工件或地面上。

G.不得手持连接胶管的焊枪爬梯、登高。

H.严禁在带压的容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。

I.在储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道上焊、割时，应先清除干净，
并将所有孔、口打开。

J.工作结束，应将乙炔、氧气瓶气阀关好，拧上安全罩，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可离开。

二、机电设备设施的保养维护方案
1. 供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。

为了保障系统供电的连续性，需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。

1.1设备的定期维护保养方案和标准
（1）每日巡视保养项目
①电力变压器（干式）
（2）每周保养项目
（3）年度保养项目
1.2供电系统应急抢修、处理方案
（1）供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。

②在最短时间更换备用变压器。

③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。

④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。

⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。

⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障
现场，排除故障。

⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

（2）停电应急处理措施
①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。

②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。

③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。

④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。

⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。

1.3电力节能措施
为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。

②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。

③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。

④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。

2. 电梯管理
随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。

我公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。

制定本工程的电梯的定期维护及检修方案：
（1）曳引机的保养
①减速箱
•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；
•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。

一般一个月应挤加一次；
•应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。

一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；
•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；
•应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；
•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；
•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。

②制动器
•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；
•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；
•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；
•当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。

③曳引轮
•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；
•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。

④曳引电动机及速度反馈装置
•应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；
•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；
•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；
•应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。

（2）曳引绳与绳头组合的保养
①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；
②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；
③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；
④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；
⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；
⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。

（3）限速器与安全钳的保养
①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；
②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；
③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。

（4）导轨和导靴的保养
①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；
②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；
③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；
④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；
⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；
⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。

（5）轿门、厅门和自动门锁的保养
①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；
②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；
③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；
④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。

（6）自动门机的保养
①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；
②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；
③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。

（7）缓冲器的保养
①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；
②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）；
③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；
④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。

（8）重量补偿装置的保养
①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；
②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。

（9）寻向轮及反绳轮的保养
①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；
②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；
④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5－3倍。

（10）选层器的保养
①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；
②应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部
位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；
③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。

当过度磨损时应予更换；
④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；
⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。

（11）安全保护开关的保养
①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；
②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。

（12）机房和井道的保养
①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；
②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节；
③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；
④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。

3. 给排水系统的管理
为此，我公司根据本工程的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。

3.1排水系统定期维护保养计划及标准
（1）生活给水系统。