中冶集团齐齐哈尔项目发展策略报告(46页)

目录
序言 (5)
第一篇市场分析 (7)
1.1 齐齐哈尔市宏观经济分析 (7)
1.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况 (7)
1.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况 (7)
1.1.3 宏观分析小结 (8)
1.2 齐齐哈尔市房地产市场分析 (9)
1.2.1 齐齐哈尔市房地产整体市场分析 (9)
（二）2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析 (9)
1.商品房供销比例合理 (9)
2.商品住宅供给结构基本合理 (9)
3.房价平稳运行 (9)
6.商品住房销售结构进一步优化 (9)
7.住宅郊区化进一步加速 (9)
8.房地产开发中大盘成为主导倾向 (9)
9．房价收入比有所下降 (9)
10．房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理 (10)
11.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题 (10)
1.3 齐齐哈尔市商业地产分析 (10)
1.3.1 政府的商业规划及市场情况 (10)
3.3.1 齐齐哈尔市商业地产现状 (12)
3.3.2 商用地产发展趋势分析 (12)
3.3.3 商业地产分析小结 (13)
1.4 齐齐哈尔市住宅物业分析 (14)
1.4.1 齐齐哈尔市住宅物现状 (14)
1.4.2 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 (15)
第二篇项目区位分析 (17)
2.1 项目区域概况 (17)
2.2 项目地块分析 (17)
2.6.1 项目地块概况 (17)
2.6.2 立地条件 (17)
2.6.3 项目SWOT分析 (18)
第三篇开发定位思考 (21)
3.1 项目开发定位思路 (21)
3.1.1 项目营销思路设定 (21)
3.3.1 项目价格定位 (22)
第一章理念设计 (24)
3.1 项目定位 (24)
3.2 产品定位 (25)
3.3 目标客户定位 (25)
3.4 产品核心价值提升 (26)
3.4.1 建筑产品卖点—品质而不奢华 (26)
3.4.2 户型设计卖点—品味而不做作 (26)
第四章总体规划要求 (27)
4.2 规划原则 (31)
4.3 方案A：公寓南北摆放 (31)
4.3.1 参考经济技术指标： (31)
4.3.2 总体布局（详见规划图） (32)
4.4 方案B：公寓东西摆放 (32)
4.4.1 参考经济技术指标： (32)
4.4.2 总体布局 (32)
项目收入的估算 (35)
经营税费及所得税（与销售有关的税费） (36)
F、未含土地增值税。

(36)
5.1 方案B ..................................... 错误！未定义书签。

项目收入的估算 (34)
经营税费及所得税（与销售有关的税费）... 错误！未定义书签。

F、未含土地增值税。

....................... 错误！未定义书签。

结束语.......................................... 错误！未定义书签。

附件
序言
我司非常荣幸有机会能为贵司齐齐哈尔市项目提供项目发展策划思路，现就项目策划呈交「项目发展策划思路」策划书一份，供贵司参考。

本项目现处于地块规划阶段，如何开发出适合市场需求的房地产产品，我司在研究市场开发需求和消费者需求的基础上，进行项目的整体概念策划。

同时从项目
度提出建议，供贵司参考。

1．策划的目标：
✓
✓
新模式典范；
✓
2．基本策划思路
✓在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件；
✓从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路；
✓做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等；
✓对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。

3．本策划需解决的问题：
本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。

2007，中国城市运营元年。

城市升级与产业格局调整成为主旋律。

城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。

今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。

做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。

任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，先烈的教训希望能得到公司决策者的关注。

✓如何达到发展商的战略目的与短期战术目的；
✓怎样做出正确的市场定位；
✓怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性；
✓现金流如何实现。

第一篇市场分析
1.1齐齐哈尔市宏观经济分析
1.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况
齐齐哈尔人口561.1万（市区143.9万）全国十三个较大城市之一；
是中国重要的装备工业基地、商品粮基地、畜牧业基地和黑龙江省西部
地区的经济、科技、文化中心，在区域经济发展中具有较强的辐射力和
带动力，享有中国绿色食品之都、中国优秀旅游城市、中国魅力城市等
称号。

齐齐哈尔是中国北纬46度以北的最大城市和黑龙江省第二大城市，地处黑、吉、蒙三省区交汇地带。

近年来，政府以建设“生态市园
林城、绿色食品之都、装备工业基地、生态旅游胜地、历史文化名城”
为目标，扎实推进老工业基地振兴和社会主义新农村建设，实现了经济
社会又好又快发展。

齐齐哈尔市，简称鹤城是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽，新兴的旅游城市。

齐齐哈尔市幅员面积4.23万平方公里，位于黑龙江省
西北部的嫩江平原，距省会哈尔滨市359公里，嫩江大断裂贯通平原全
境。

地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲
积平原。

随着工业产业的升级，拉动了齐齐哈尔市GDP保持了两位数增
长。

1.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况
齐齐哈尔市的空间格局与规划分析
2005年，黑龙江省委、省政府作出一项重大战略决策，决定建设
以哈尔滨为龙头，以大庆和齐齐哈尔为区域骨干，包括沿线肇东、安
达等市在内的哈大齐工业走廊。

这一重要战略决策对充分利用黑龙江
省优势、打造产业集聚区和招商引资平台、在新一轮的产业调整和产
业转换中提升产业层次、培育新的经济增长点、实现跨越式发展、促
进全面建设小康社会目标的实现，具有重要而深远的战略意义。

哈大齐工业走廊的内涵和定位：通过开发和利用921平方公里厚盐碱地等未利用土地，依托现有工业基础、产业优势和科教人才资源，
着力吸引国内外资金技术，建设各种产业互相协调配套，新体制、高
科技、外向型、生态化，结构合理、高速增长的产业高地和经济密集
区，成为黑龙江省振兴老工业基地核心区和全面实现小康目标的先进
区。

◆政府工作重点
围绕建设区域商贸金融中心目标，提升城市形象
抓好重大项目建设，全面拓展城市整体功能
1.1.3 宏观分析小结
◆
施建设和旧城改造工程使得齐齐哈尔市的城市竞争实力不断提
◆
增长的消费需求是本项目开发的基本原则和出发点。

◆
的经济投资环境得到认可，民资、外资的投资主体地位进一步加
◆齐齐哈尔市作为
贸易、商务办公、科技会展、文体休闲、现代生活等功能的开发
◆从宏观环境来看，在政府政策和规划下，齐齐哈尔市房地产在较
好的投资环境将稳步发展。

◆
国际资本参与中国经济建设的一个载体，链接中国小商品进入国
际市场的一个桥梁。

小商品交易会是融天时、地利、人和于一体，
赋机遇、优势、发展于一身，以国际合作“俄罗斯中国友好年”
鹤城”的小商品生产经营格局。

1.2齐齐哈尔市房地产市场分析
1.2.1 齐齐哈尔市房地产整体市场分析
齐齐哈尔市房地产市场实质还处于起步发展阶段，不存在形成泡沫的因素，国家政策只是在人们的心理预期上产生了一定影响。

前两年，许多市民采取观望态度，可即使是房价较高的北京、广州等城市，经历调控后房价依然保持持续上涨，没有掉头向下的迹象，因此齐齐哈尔市许多有真实需求的市民开始回到市场购房，而不是选择继续等待。

1.2.2 2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析
◆商品房供销比例合理
◆商品住宅供给结构基本合理
◆房价平稳运行
◆商品住房销售结构进一步优化
◆住宅郊区化进一步加速
◆房地产开发中大盘成为主导倾向
◆房价收入比有所下降
房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理
房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一；一般地说，这个比率＜1为良性，若比率＞1为非
良性。

2006年，齐齐哈尔市地区生产总值比上年增长16.5%；人均可支
配性收入比上年增长15.4%。

2006年，齐齐哈尔市商品住宅价格比上年
增长3.6%。

按商品住宅价格计算，房价与GDP增长比率为0.22；房价
与人均可支配性收入增长比率为0.23。

房价与GDP、人均可支配性收入
增长比率都远低于1。

房价增幅比地区生产总值增幅低12.9个百分点，
比人均可支配性收入增幅低11.8个百分点。

齐齐哈尔市房价与GDP、
人均可支配性收入增幅的这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明
齐齐哈尔市房地产市场运行状况是良好的。

1.2.3.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题
当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题是：
中小户型普通商品房用地矛盾突出，住房保障体系尚没有完全建立起来，存量房市场发展相对滞后，商业地产销售不畅，商品房和物业服务投诉居高不下，基础设施配套无法适应房地产开发需求，节能住宅的推行缺乏应有效的动力机制。

依据上述分析可以看出，当前齐齐哈尔市房地产市场存在的问题是前进中的问题、非主流的问题；房地产市场各项指标说明总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态；基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。

1.3齐齐哈尔市商业地产分析
1.3.1 政府的商业规划及市场情况
《齐齐哈尔市中心城区商业网点规划》表明：2006年7月到2020年，将齐齐哈尔市建设成为商贸流通业具有跨省域影响力的商贸中心城市，争取在东北地区成为有一定影响力的区域中心城市，同时加强三级商业中心体系建
设，并趋于完善，加快推进商业现代进程。

1.3.2城市商业规划逐步成熟
经过近几年的发展，齐市的市级商业中心渐成雏形，“T字哑铃型”商业布局业已颇具规模。

这片高度集聚、经营服务功能完善、辐射力极强的“哑铃”黄金商业带，显示了鹤城城市商业的核心竞争力。

1.3.3城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合
◆卜奎综合区——面积3562万㎡，东起齐北铁路，西至劳动湖，南起
民航路，北至城区规划界，最成熟的集高端消费娱乐为主的城市商
圈；
◆湖西综合区——面积1105万㎡，劳动湖与嫩江围合地区，以行政办
公、文教和科研为主的政务商圈。

◆南苑综合区——面积6878万㎡，民航路以南，至城区规划南界，平
齐铁路以西至嫩江，以文教、科研和高新技术产业为主的新城区。

◆铁东综合区——面积4233万㎡，齐北铁路以东至东侧规划域区边界，
以车辆制造、专业市场、现代物流等新兴产业为主的功能化商圈。

1.3.4城市商业特征：
◆商业规模初步形成，但普遍消费能力还较低；
◆商业的功能性划分不明显，还处于初级商业的“混居”模型阶段；
◆具有较为齐全的商业种类，但大多集中在“哑铃”区域，分布不均
匀；
◆老旧工业区转型需要时间，这不仅仅存在于物理意义上，更在观念
意识上有所体现；
1.3.5 齐齐哈尔市商业地产现状
它与湖西政务区、南苑研发区和铁东传统工业升级区之间相辅相成，同时又具有自身地理区位极优、勿需老旧产业升级、政策利好等优势。

◆“商圈效应”激活商业地产
近两年，齐齐哈尔市地区的住宅房地产、商业地产发展比较快，除了表现在结构调整以外，还体现在外地、外国的开发商纷纷涌入齐齐哈尔市，其中很多国内外的零售业巨头入齐选址开店，使齐齐哈尔市商业地产的开发总量迅速膨胀。

带动了商业地产的发展，目前齐齐哈尔市的商业投资绝大部分发生在有一定市场基础的商业区内，其中以卜魁大街与龙化路商圈为主要的投资区域。

◆商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求
目前，在齐齐哈尔市大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。

◆商业物业的产品开发模式较为单一
目前齐齐哈尔市商业开发项目多为销售商铺为主，其开发方式也多采取购物中心内步行街铺的操作模式，缺乏差异化要素。

多数商业地产项目采用的“模块化”运作模式，把整个项目切割成若干模块进行叠加，因而导致模块之间、商业项目与零售业态接口之间出现偏差。

1.3.6商用地产发展趋势分析
齐齐哈尔市商业正处于一个新的发展时期，传统百货努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入齐齐哈尔市，如大连大商集团新玛特商场、大福源、家乐福等加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。

商业物业市场的发展趋势主要表现在以下几个方面：
◆以卜魁大街、龙华大路为商业中心逐渐向周边区域发展
政府对城市建设布局的重新规划，促进齐齐哈尔市商业市场的进一步发展。

整体规划的重心是通过卜魁大街、龙华大路的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。

◆规划中的商用物业市场供应量不断增大
随着经济的发展，以及齐齐哈尔市整体商业升级换代的趋势，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得齐齐哈尔市的商业竞争越来越激烈。

◆城市商业物业的开发模式需要有质的转变
目前齐齐哈尔市商业地产基本局限在商业街、大型购物摩尔和专业市场的开发上，而真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视，从而加剧了结构失衡矛盾。

商业物业的开发应该从“开发＋出售型”向“开发＋持有型”转变，实现专业实力、资金实力和招商实力三者的高效融合，才能更加广泛地与国际接轨。

1.3.7商业地产分析小结
卜奎综合区的“七城最”
最核心——齐市商业群核心地带，“鹤城芯”的称谓实至名归；
最繁华——新玛特、爱格、迈特、国贸城、百花购物、尚城国际、网通大厦……最成熟——基高端购物、商务办公、专业市场、居住于一体；
最便利——5分钟生活圈，从事业到生活一网打尽；
最潜力——新兴商业示范区，免去老旧工业区升级改造的转身之慢；
最合理——商业、商务、居住同居本区域，互为补充、互相促进、协调发展；最利好——市政府圈点区域，利好政策集中落地点；
⏹生活基础配套型商业骨架基本形成
超市：沃尔玛、大润发、（拟引入家乐福）；
百货：新玛特、爱格等。

新玛特近期入驻，原有大型零售商业共6
家集中本商圈；
⏹IT商贸物流体系已然成势
IT类卖场：百脑惠，模仿百脑汇的大型手机、电脑商城，具有现代
化管理模型；
⏹白色家电商贸流体系基本建立
家电超市：国美、苏宁；
⏹生活小百货业仍处萌芽状态
批发商业：处于转型期的多类市场并存，沿街商铺以服装档口、内
衣批发为主；
需要项目深度思考的问题：
齐齐哈尔市商业地产开发正处于飞速增长的阶段，从各个种类的商业地产项目开发现状及齐齐哈尔市各已有的商业物业来看，本项目位于该商圈的次街位置，准确的商业定位则关系到开发、经营、投资多重产业链的市场需求，开发商要做好市场的提前量，这对开发企业的产品定位、设计功能要求都非常高。

要成功地开发一个商业地产项目，从最开始就应该从商业经营的角度来考虑。

市场环境、竞争对手、消费需求等要素都是商业运作无时不考虑的问题，由此延伸的市场定位以及商业规划才是商业地产的本质。

相关商业项目情况请参考附件《齐齐哈尔市场调查资料》
1.4齐齐哈尔市住宅物业分析
1.4.1 齐齐哈尔市住宅物现状
◆住宅市场有效供给部分失衡
从整体的房地产市场供需情况来看，齐齐哈尔市住宅的销售在近期进入了高速发展的阶段，市场销售呈现火爆的局面，对整体房地产市
场的发展起到促进的作用。

一些房地产开发商片面地追求经济效益，造成齐齐哈尔市面积较
大、价格较高的高档住宅空置面积逐渐增加。

空置现象的出现，导致市
场出现了有效供给与有效需求不符的结构性失衡问题，制约了行业的健
康发展。

◆住宅项目开发呈现综合性需求
1)房地产开发续集效应显现
很多项目借着前期产品的热销，获得了良好的声誉及客户关系，后期业主源源不断，而且多半是前期业主的亲戚和朋友。

2)社区配套呈现社会化趋势
配套不再为小区单一服务，借助社区、商业街的规划，把外来人流引入社区，让社区配套产生最大的商业效益成了一种趋势。

3)关注文化配套的氛围
无论是商业地产、普通住宅还是低密度产品，都开始关注社区文化，关注邻里沟通。

4)良好的性价比成为购房的首选
不仅户型更合理，在社区规划、材料配套、装修标准甚至物业服务等方面都精品化，并出现向高一档次的“高端产品看齐”
的趋势。

◆登记成交保持活跃，成交价格稳步上升
1.4.2 齐齐哈尔市住宅市场分析小结
◆中小户型产品成为热销
从有关统计数据上来看本市百姓普遍接受的是1500—3000元/平米左右；面积在60—120/平米的房子；户型是两室一厅、两室两厅、
小三室的房子；以上数据说明了大众化的需求，也可以说是目前房屋销
售的热点。

◆从大众需求方面，部分人群会选择舒适度高、规划好的园区
由于人们在生活和工作的压力增大，人们对居住要求也在逐步的
提高。

要求产品的功能分区既要合理又要实用，所以部分购房者会在价
格相差不大的情况下，会更加注重居住的舒适度等其他软件设施方面。

部分结构供给失衡的产品滞销
在100—120平方米这个面积段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求结构错位较大，居民所能承受的价格与在建商品房的状况对比，居民需要低价房缺少，居民承受不了的高价房供应过多。

形成以上低端住房供给偏紧的不均衡
状况，既有累积大户型、高价位住房滞销的原因，也有城市中心区域地
价高、不得以继续新建大户型高价住房的原因。

齐齐哈尔市开发的土地成本已从几年前的每平方米500元左右飙升到现在的900元左右。

其次，近年税率不断上调，税费上涨4％，目前又新增了土地增值税，国家推行节能建筑、应用新工艺、新材料，使建筑安装成本上升，建筑本体造价最少在750－800元之间。

小区环境建设及配套建设的成本在100元左右。

整体成本价在1500左右，目前市场上的房价比照仍有很大的上升空间。

2007年开始，齐齐哈尔市房地产回暖、市场火爆的另一因素，还在于近两年建设主管部门适度压缩了开发规模，开发量由常年的120万平方米减少到目前的70万平方米，由此大量空置房屋得以消化。

政府还将土地出让和拆迁量相应放缓，促进住房建设持续健康发展。

开发商在前两年销售清淡后，及时调整开发节奏，将步伐放慢，同时，调整了供应结构，摒弃了过去盲目求大和不切实际的做法。

如谊联名居主打户型60平方米－90平方米占总量的70％以上。

鑫地怡园也以70平方米－80平方米户型为主，能够被多数人接受，得到市场普遍认可。

做为黑龙江省的第二大城市，随着城市的经济发展，老百姓的购房需求日益增加，将给当地的房地产开发市场带来前所未有的机遇。

相关住宅项目情况请参考附件《齐齐哈尔市场调查资料》
第二篇项目区位分析
2.1项目区域概况
项目所处区域是齐齐哈尔市的传统商业区，沿卜奎大街与龙华路两侧集中了城
2.2项目地块分析
2.2.1项目地块概况
本项目地处齐齐哈尔市中心区域，东临怡安大街，南接安康胡同，北沿安居胡同，西近临卜奎大街，北侧近临龙华路，位于本地商业集中区域黄金位置。

2.2.2立地条件
本项目地块是以商业用地性质取得开发的，且地块内有保留建筑，根据当地市场现状，政府对项目的建筑指标可以放宽。

项目规划有调整的余地。

2.2.3项目SWOT分析
◆整体环境成熟
从整体的开发情况来看，周边的区域从商业及居住的成熟度来看，属于城市商业繁华地的二级地段。

该区域拥有基本的商业人流。

为项目
的经营提供了人流保障。

◆交通设施相对完善
整个区域的路网交通设施完善，项目周遍通城市规划路。

根据项目地块情况及周边区域状况，我们将项目SWOT作横向及纵向的全面比较及分析：
2.2.4综合分析
综合以上市场调查分析，我司认为本项目的开发应从以下几个方面进行综合考虑：
本项目的开发定位如何找到在该城市的商业突破点？如何与已有的商业项目错位经营？招商资源在哪里？如何解决商业项目开发产权、
经营权分离后对商业经营带来的影响？以何种产品获得市场的认可，
取得突破；投资者在哪里？
◆因拆除原保留建筑增加的成本如何消化？
◆项目本身的占地面积不大，如何利用北面项目的优势寻求本项目差异
化发展的市场突破口？
◆考虑到开发成本及收益的最大化，本项目在规划开发中，如何最大限
度利用规划条件，形成产品开发量的最大化？
◆如何规划塔楼物业的户型及面积？
第三篇开发定位思考
3.1 项目开发定位思路
3.1.1 项目营销思路设定
无形价值链条
城市升级发展的强劲趋势
商贸中心平台优势与东北亚经济链
政府明确的第四经济增长级所营造的商业投资氛围
充分拉阔项目升值空间,增大项目获利点
有形价值链条
区域整体经济带动的商业/务扩展与持续增值空间
商业格局充分拉开，所带来的市场期待。