饭店装修改造可行性研究报告

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1 总论 (1)
1.1项目基本情况 (1)
1.2项目编制依据 (2)
1.3可研编制原则 (3)
1.4可研工作范围 (3)
1.5研究结论 (4)
2 项目背景及必要性 (5)
2.1项目建设背景 (5)
2.2项目建设的必要性 (6)
3 市场分析及建设规模 (10)
3.1需求分析 (10)
3.2建设规模 (12)
4 厂址选择 (14)
4.1场址选择原则 (14)
4.2场址选择 (14)
4.3场址条件 (15)
5 工程技术设计方案 (20)
5.1项目组成 (20)
5.2建设方案 (21)
5.3信息管理系统方案 (26)
5.4公用工程方案 (30)
5.5设备方案 (37)
6 节能 (39)
6.1概述 (39)
6.2编制依据 (39)
6.3能耗分析 (40)
6.4节能措施 (40)
7 环境影响评价 (42)
7.1场址环境条件 (42)
7.2环保质量及污染物排放标准 (42)
7.3项目建设与运营对环境影响 (43)
7.4环境保护措施方案 (44)
7.6环境影响评价 (46)
8 消防与安全 (47)
8.1设计依据 (47)
8.2建筑物耐火等级 (47)
8.3消防设计 (47)
9 组织机构与人力资源配置 (51)
9.1组织机构设置 (51)
9.2人力资源配置及培训 (51)
10项目管理与实施进度 (53)
10.1项目管理与监理 (53)
10.2项目建设工期和实施进度 (55)
11 工程招标方案 (56)
12 投资估算与资金筹措 (58)
12.1投资估算 (58)
12.2资金筹措 (59)
12.3资金使用计划 (59)
13效益分析及财务评价 (60)
13.1经济评价依据及范围 (60)
13.3财务效益与费用估算 (60)
13.4财务评价结论 (62)
14 结论及建议 (66)
14.1结论 (66)
14.2建议 (67)
1 总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
某某饭店装修改造工程
1.1.2项目负责人
罗某某
1.1.3项目类型
新建
1.1.4项目建设地点
某某市某某路147号
1.1.5建设单位
某某饭店位于某某市某某路中段闹市区，西距汽车站仅700米，地理位置优越，交通便利。

饭店始建于1998年，现由A座、B座和C座三部分组成，占地8000多平方米，建筑面积31000多平方米，是一家集餐饮、客房、会议为一体的综合性宾馆，是具有现代规模的星级豪华酒店。

餐饮部装潢高雅华丽，现有400多平方米的大厅，可同时容纳600
余人就餐，10余间风格各异的豪华包房，更是可以给顾客带来舒适的享受。

名师主理徽菜、川菜、鲁菜等各式菜肴，风味独特，价位合理，消费适中，并承接各种婚礼、寿宴、同学聚会、生日庆典等。

客房部现有客房200间，其中：普通客房55间，标准客房140间，豪华套房5间。

客房布置清雅、豪华、装饰考究，房间幽静、整洁、舒适，内设空调、彩电、24小时热水等设施。

智能IC卡门锁系统、24小时监控有效地保障宾客的人身及财产安全，免除客人的后顾之忧。

宾馆的多功能会议中心、贵宾洽谈室和大小各异的会议室，可承接展销会、洽谈会、新闻发布会等不同规模和类型的会议。

宾馆推行的打字复印、电传和其他服务项目，使宾客的商务活动更为便利。

1.1.6建设内容
建筑面积总计21000平方米，包括：
1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。

2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米
本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。

1.2项目编制依据
1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》；
2、中华人民共和国国家标准《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）；
3、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》草案；
4、《安徽省旅游业发展“十二五”规划》；
5、《阜阳市统计年鉴》2011；
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；
8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。

1.3可研编制原则
1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。

2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重复利用率，进一步降低综合能耗。

3、环保安全原则：项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。

1.4可研工作范围
1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；
2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；
4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；
5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；
6、对公用工程和辅助设施进行研究；
7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；
8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效
益指标和项目的抗风险能力；
9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；
10、得出可行性研究结论。

1.5研究结论
项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。

本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。

表1-1 主要技术经济指标表
序号科目单位指标备注
1 项目规模总投资万元6500.00
1.1 建设投资万元6333.75
1.2 建设期利息万元166.25
1.3 铺底流动资金万元0.00
2 年均销售收入万元9166.80
3 年均总成本万元5964.50
3.1 年均固定成本万元5356.93
3.2 年均可变成本万元607.57
4 年均经营成本万元5691.15
5 年均利税总额万元3202.30
5.1
年均营业税金及附
加万元495.01
5.2 年均利润总额万元2707.29
5.3 年均增值税万元0.00
6 财务内部收益率% 32.86 税后
7 财务净现值万元8316.91 税后
8 税后投资回收期年 4.10 含建设期
9 借款偿还期年 3.56 含建设期
10 财务内部收益率% 42.31 税前
11 财务净现值万元12333.97 税前
12 总投资收益率% 42.28
13 投资利税率% 49.27
14 项目资本金净利润率% 112.97
15 盈亏平衡点% 18.33
2 项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1某某市地域环境
某某市位于安徽省西北部。

南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。

总面积667平方千米。

某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。

东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。

南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。

元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。

抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。

某某市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社会治安综合治理先进县市、全国科技兴市百强县市、全国体育先进县市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间剪纸艺术之乡、安徽省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提供了良好的生活环境。

某某交通便利，设施完善。

颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。

漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。

界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。

市区距阜阳
机场60公里。

2.1.2文化艺术及旅游资源
某某的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园地。

广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展出、发表、成书、获奖，不少作品还在台湾、新加坡、香港、日本、美国展出。

代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。

被列为首批国家级非物质文化遗产的某某彩陶始于隋唐，盛行明清，流传至今。

彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人”、“腰鼓刻花坛”等100多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自然、追求和谐的审美趋向。

彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十几个国家。

业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣”。

某某彩陶工艺长期浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，釉色流光异彩，兼具艺术和实用功能”的基本艺术特征。

2.2项目建设的必要性
截止2010年末，某某市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。

与国内同级同类城市相比，某某市区内的部分酒店服务业明显落后。

酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。

作为投资环境的一个重要组
成部分，这一情况已影响到某某市的经济发展和招商引资的力度，影响到某某市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。

某某市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。

因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的四星级商务酒店势在必行。

随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。

与此同时，伴随着某某市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。

因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。

鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。

本项目某某饭店所要改造的现有建筑物为某某市某某饭店现有建筑，目前某某市某某饭店可供经营与使用建筑面积约21000㎡，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。

为了活化资产提高资产的利用价值，某某市某某饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒店，满足某某市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。

在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某市某某饭店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。

2.2.1是旅游业迅猛发展的需要
旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业。

《安徽省旅游业发展“十二五”规划》提出了“5233”
行动计划：“十二五”期间，全省投资额在5亿元以上的旅游项目达到200个以上，投资总额达到3000亿元以上；到2015年，全省旅游总收入达到3000亿元以上，年均增长24．5％，相当于全省GDP比重的12％以上。

力争经过五年的建设和发展，把旅游业建设成为安徽省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，实现中部领先、全国前十的旅游强省目标。

在安徽省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指导下，某某市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为某某市经济新的增长点和发展最快的行业之一。

某某饭店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。

2.2.2提高某某饭店综合服务水平和质量的需要
改造后的某某饭店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。

2.2.3是促进就业，维护社会稳定的需要
在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的最重要任务之一，随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工、经商。

随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量
失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。

通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进某某经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。

由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以满足城乡日益增长的保健食品的需要，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。

2.2.4企业自身发展的需要
本项目的建设，不仅能弥补某某市没有四星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为某某市向区域中心城市迈进搭建平台。

综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了某某市四星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。

3 市场分析及建设规模
3.1需求分析
3.1.1酒店市场分析
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。

现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。

按国家统计局口径，至2010年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。

星级饭店直接从业人员超过160万人。

全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。

2010年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。

2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。

带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。

带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。

这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。

同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴
起。

旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。

而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。

2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。

全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在2008年下半年已开始感到经营压力。

中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。

其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。

第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。

各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。

酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。

应缩减开支、降低成本，练好内功。

酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。

从长远来看，酒店业的发展前景依然是光明的。

饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。

目前，某某市星级酒店寥寥无几；从星级酒店的入住率看，2002年平均入住率70%以上。

而且随着某某市经济发展和旅游知名度的不断提高，使得某某市酒店的入住率不断攀升，连续二年在阜阳市名列第一，甚至在会展期间达到某某市酒店全部爆满，使客人不得不在阜阳市市及周边县市入住。

随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。

3.1.2功能定位及目标市场
1、功能定位
21世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施中部崛起重大战略，必将给某某市经济和社会发展带来千载难逢的发展机遇，某某市位于皖、豫两省的交界位置。

在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某饭店装修改造工程的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。

某某饭店坐落在某某市某某路繁华中心区，周边毗邻众多的商场、特色名店、金融机构等单位。

作为某某市经济发展及亮化美化的重点街区，某某饭店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场开拓的基础和保证。

因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合某某饭店经营理念和发展取向，将目标定位为：某某饭店将以“精制、新颖、自然、健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。

因此，经过大量的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有个性化、特色化、现代智能型四星级商务酒店。

满足国内外高档次消费者旅游、商务、休闲需求。

2、目标市场
本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员等。

3.2建设规模
建筑面积总计21000平方米，包括：
1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。

2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米
本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。

4 厂址选择
4.1场址选择原则
1、符合城市规划要求；
2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施以及附近其它外部协作条件；
3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；
4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；
5、坚持节约、经济、适用原则。

4.2场址选择
本项目场址位于某某市某某路439号，占地7000余平方米。

处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。

项目选址地段优势明显，位于某某市城市的中心地带，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展四星级酒店的最佳选择。

1、场址土地权属类别
场址土地权属某某市某某饭店有限责任公司
2、占地面积
拟建场址总占地面积约7000㎡。

3、场址现状
西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，
80个房间，面积5000平方米，餐饮部约7000平方米
表4－3 现状建筑物特征表内容特征耐火等级一级
结构形式底框架结构
基础形式桩基础抗震设防烈度7度
设计基本加速度值0.1g
基本装修楼地面水磨石、花岗岩、地砖
屋面现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水外门玻璃转门
内门木门
窗塑钢窗
内墙面涂料；墙砖
外墙面外墙砖、涂料
天棚混合砂浆刮大白
4.3场址条件
4.3.1项目区概况
1、基本情况
某某市位于安徽省西北部。

南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。

总面积667平方千米，总人口78.7万人（2010年末）。

大门，位于京九经济带
和欧亚大陆桥经济带
交汇处，面向以上海为
中心的华东经济圈，背
靠中原腹地，是东西进
出的重要门户，具有广
阔的发展空间。

东汉时
王莽、刘秀逐鹿于此，
留下“王莽追刘秀”的
千古史话，光武镇成为
全国唯一以皇帝谥号
命名的城镇。

南宋名将
刘琦大败金兀术，在划此沟为界。

元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。

抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。

2、投资环境
某某园区经济发展迅速，潜力巨大。

市工业园位于该市城区东部，面积8平方公里，北邻漯阜铁路和宁洛高速，省道308线横穿其间，园区“四横”、“四纵”网状道路格局基本形成，对外交通十分便捷。

园区毗邻市行政服务中心、市第二水厂、市污水处理厂、市邮政大楼、广电中心等重点单位，距商业中心2公里，东城35KV变电所坐落在园内，医院、学校、通讯、商贸、邮政、金融、停车场、加油站、储配站、消
防站等公共设施和配套设施正在建设。

园区总体布局分农副产品加工
区、机械配件加工区、电子信息产品加工区、环保产品加工区、食品工业区、医药产品加工区。

《某某市工业园区投资优惠政策若干规定》、《某某市工业园区管理暂行办法》等优惠政策和“一站式”、“一条龙”、“保姆式”服务模式，为外来投资提供了极大便利。

入园企业需办理的相关手续，均由园区办公室牵头，市行政服务中心承办，一次性办结。

目前已有20多家企业入驻园区。

园区以引进高新技术产业为先导，将成为对外开放的窗口、产业升级的基地。

3、交通区位
某某交通便利，设施完善。

颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。

漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。

界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。

市区距阜阳机场78公里。

本项目场址位于某某市某某路299号，处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。

4.3.2自然条件
地形：地形平坦开阔，地面标高一般为28－31米，最低17米，最高38米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。

土壤：土壤主要类型为砂礓黑土、潮土、水稻土。

其中砂礓黑土占68%，有机质含量1.35克/公斤，含氮1.02克/公斤，速效磷11毫克/公斤，速效钾150毫克/公斤。

生物：生物资源丰富，品种繁多。

粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米等。

经济作物以蔬菜、油菜、芝麻为主。

畜禽品种有牛、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。

天然水域中的鱼类资源，约有30余种。