浅论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义

浅论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106
条释义
关键词: 不动产善意取得登记簿错误善意交易行为登记
内容提要: 妥当地解释《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。

不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。

取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。

就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。

所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。

至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。

对于以登记为生效要件的不动产物
权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得；而以登记为对抗要件的不动产物权变动，交付才是不动产善意取得的构成要件。

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取
得作出了统一规定。

《物权法》第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的
各项构成要件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的
赔偿请求权，第3款规定了(动产或不动产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。

由于不动产物权的公示方法———登记———与动产物权的公示方法———占有———存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动
产登记制度具有重要意义。

一、问题的提出：从案例出发
(一)案例构成
研究不动产善意取得的构成要件时，以下案例可供思考之用：
案例1：甲为A房的所有人。

2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。

2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。

2009年11月1日，甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有权转移登记。

2010年2月1日，因甲未偿还借款，乙请求法院实现抵押权时方发现A房的所有人已成了丙。

案例2：甲、乙为夫妻，因甲的单位即将分房，为免麻烦，两人决定将新购的A房登记为乙单独所有。

不久，乙的妹妹丙因炒股急需资金向丁银行借款50万元，乙以A房向丁银行设定抵押权担保。

甲请求法院确认丁银行的抵押权无效。

案例3：甲合法建造了实际面积为1 000平方米的A房。

甲办理房屋所有权初始登记时，因测绘文件误将A房面积写为1 100平方米，登记簿上亦如此记载了A房的面积。

甲将房
屋出售给乙并办理了所有权转移登记。

案例4：甲为A房所有人，登记簿与房产证均记载甲为所有权人。

2010年1月8日，甲的儿媳乙以甲的代理人的身份与丙签订了
房屋买卖合同，约定以60万元的价格转让A 房。

乙向丙出示了甲的身份证、房产证及经公证的授权委托书等文件。

乙、丙双方向房屋登记机构申请办理了房屋所有权转移登记。

事后发现，乙提交的授权委托书公证文书系伪造的，甲对于乙出售房屋的行为完全不知情。

案例5：甲的房屋被错误地登记在乙的名下，乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所
有权转移登记。

登记前丙付给了乙房屋价款10万元，但至甲发现房屋被乙盗卖而请求丙返还时，丙仍未付给乙剩余的10万元房款。

(二)问题的提出
上述案例涉及不动产善意取得各项构成要
件的判断问题。

在案例1中，甲本是A房的真实所有人，但甲伪造材料注销了乙的抵押权。

此时，能否认为甲转让A房给丙的行为属于无权处分呢？丙是否构成善意取得呢？
在案例2中，A房为甲、乙共同共有，乙未经甲之同意为丙的债务抵押A房，构成无权处分，丁银行能否被认为是善意的呢？在案例3中，登记簿上虽然存在错误，但该错误是房屋面积记载上的错误，买受人乙可否据此主张善意取得呢？在案例4中，登记簿已经明确记载甲为房屋的所有权人，第三人丙也知道乙并非所有人，但他基于对乙出具的申请登记材料的信赖而签订了房屋买卖合
同并办理了房屋所有权转移登记，其能否主张善意取得A房的所有权呢？在案例5中，丙尚有10万元价款未支付完毕，其能否主张善意取得呢？
二、不动产善意取得的适用前提：无权处分抑或登记簿错误
(一)作为适用不动产善意取得前提的“登记簿错误”
从《物权法》第106条第1款第1句的规定来看，无论是动产还是不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。

这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。

就如何理解
不动产善意取得中“无处分权”的含义，目前有两种不同的观点。

持第一种观点的学者认为，《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的差异。

[1]不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于“无
权处分”的内涵不同。

就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。

因为实践中不动产的无权处分主要是指登记
簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了
登记的情形。

持第二种观点的学者认为，登记簿错误与无权处分并非种属关系而是并
列关系，两者共同的上位阶概念应是从无权利人处取得。

因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形下，所有权人还是有处分权的。

故此，我国不动产善意取得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件
而改采“从无权利人处取得”的要件。

笔者认为，上述两种观点都值得商榷，具
体理由(1)第一种观点正确地认识到不动产善意取得与动产善意取得的差异，强调不动产善意取得主要适用的是登记簿错误的情形。

在不动产善意取得时，无权处分与登记簿错误往往是一致的。

例如，在案例2中，A房本为甲、乙共有，登记簿上却仅记载为乙单独所有，因此存在登记簿错误，乙未经甲的同意抵押A房也构成无权处分。

在案例1中，处分人甲虽然是A房的真实所有人，但A房上原本有乙的抵押权却因甲使用欺诈手段注销了抵押权登记，因此登记簿上存在错误。

那么，在案例1中，真实所有人甲将A房转让给丙的行为是否属于无权处分呢？对此，第二种观点认为，无权处分与登记簿错误乃是并列而非种属之关系。

然而，在笔者看来，尽管甲是A房的所有人，但由于A 房上有乙的抵押权，依据《物权法》第191条第2款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让抵押财产。

因此，即便乙的抵押权登记被错误地注销了，甲处分A 房的行为仍属于无权处分。

不过，在有些时候，也存在登记簿错误并不等同于无权处分
的情形。

就案例1而言，在乙的抵押权登记被错误地注销后，甲将A房屋抵押给丙，此时尽管登记簿存在错误，甲的抵押行为显然也不构成无权处分。

由于存在登记簿的错误，因而丙会因信赖登记簿而取得A房上的第一顺位抵押权。

由此可知，无权处分并不能涵盖登记簿错误的全部情形。

(2)第二种观点
虽然认识到无权处分无法涵盖登记簿错误
的全部情形，但其改采“从无权利人处取得”的要件也不妥当。

因为以“从无权利人处取得”作为不动产善意取得的适用前提亦不
符合“权利外观原则(Rechtsscheinprinzip)”。

不动产善意取
得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖
而是对处分人有无权利的事实的信赖。

当登记簿上并未将某人记载为不动产的权利人时，与该人从事不动产交易之人即便出于种种理由信赖其为不动产的真实权利人，也无法善意取得该不动产上的物权。

(3)尽管《物权法》第106条第1款使用了“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人”的表述，但由于善意取得的对象既可以是不动产上
的所有权，也可以他物权，甚至连预告登记在一定情形下也可以善意取得，故无论是“无权处分”还是“从无权利人处取得”
都能作为不动产善意取得制度的适用前提。

综上所述，笔者认为，应当以“登记簿错误”作为适用不动产善意取得制度的前提
条件。

详言之，首先，如前所述，登记簿错误可以涵盖无权处分的情形，而无权处分却无法包括登记簿错误的全部情形。

其次，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适
用前提既符合作为不动产善意取得理论基
础的“权利外观原则”，也与《物权法》第16条第1句确立的登记簿推定效力更加契合。

最后，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提有利于未来我国不动产登记
制度的完善。

由于存在信赖不正确的登记簿而发生善意取得之可能性，因此所有的不动产登记的参与人(真实权利人、登记机构)都必须更加谨慎，以使登记簿尽可能少地出现错误或尽可能合理地排除登记簿的错误。

唯有如此，更正登记与异议登记才会在实践中被充分运用，发挥其确保登记簿正确的功能。

不动产登记簿记载得越准确，当事人就越信赖登记簿。

这样，不仅不动产交易的效率和安全更有保障，而且善意取得的情形也势必更少发生。

(二)“登记簿错误”限于登记簿的权利事项错误
从一般意义上说，凡是登记簿的记载与真实情况不相符的现象都可称为登记簿错误，但并非所有的登记簿错误都会导致不动产
的善意取得。

在案例3中，虽然登记簿存在错误(将1 000平方米记载为1 100平方米)，但该错误并不会导致善意取得的后果。

因为作为不动产善意取得制度适用前提的登记
簿错误仅限于权利事项错误，而不包括非权利事项错误。

登记簿上的权利事项错误是指登记簿上记载的关于不动产物权归属或内
容的事项与真实的物权归属或内容不一致
的情形。

具体包括以下几种情形：(1)将并不存在的物权在登记簿上加以记载，如将并非A房所有人的甲登记为A房所有人；(2)对已存在的物权进行了错误的记载，如将A 房本为甲、乙共有登记为甲单独所有；(3)
将已经登记的物权注销，如将甲针对A房享有的抵押权错误地注销；(4)错误地注销已经存在的不动产处分上的限制或记载了本
不存在的不动产处分上的限制，如甲已经办理的针对A房屋的预告登记被注销了。

而登记簿上的非权利事项错误是指登记簿上记
载的与不动产物权归属或内容无关的事项
的错误，包括以下两种情形：(1)不动产登记簿上记载的不动产自然状况出现错误，如记载的不动产的坐落(位置)、四至、层数、用途等与实际情况不一致；(2)其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项出现错误，如登记权利人名称、姓名或住址等的记载错误。

理论上，只要登记簿上记载的事项与真实情况不一致，都属于登记簿错误。

但是，权利事项错误与非权利事项错误的法律后果
却是不相同的。

如果登记簿上的权利事项出现错误，即与真实的不动产物权归属或内容不一致时，就会导致他人因信赖该错误而善意取得不动产物权，真实权利人将面临彻底丧失权利的法律风险。

在案例2中，A房本
是甲、乙共有，而登记簿上却仅记载乙为所有权人，显然登记权利人与真实权利人不一致，属于登记簿上的权利事项错误。

当乙擅自处分A房时，甲就可能因他人的善意取得而丧失共有权。

当登记簿上的错误并非权利事项错误时，显然不可能发生他人善意取得的问题。

这是因为，一方面，《物权法》第
16条第1句确立的不动产登记簿推定力是一种权利推定(Rechtsvermutung)，旨在更有
效地实现使权利交易明确化、清晰化的功能。

故此，登记簿的推定力仅仅适用于那些具有登记能力的物权，即不动产所有权、用益物权与担保物权。

登记簿的推定效力不适用于登记簿上记载的关于不动产自然状况等与
物权归属或内容无关的事项，因此登记簿上的非权利事项错误不适用登记簿的推定效力，第三人也不应对这些错误事项产生信赖。

另一方面，善意取得制度本身就只是“在存在外部表象的情形下，保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度”，即便第三人真的对登记簿上存在的非权利
错误存在“信赖”，也不受善意取得制度的
保护。

在案例3中，A房的实际建筑面积为1 000平方米，因测绘文件的错误使得登记簿上错误地将A房的面积记载为1 100平方米。

这种错误固然会对买受人乙构成某种不利影响，却不发生乙善意取得1 100平方米房屋的法律后果。

三、不动产善意取得的方式：交易行为
(一)取得人应依法律行为取得不动产物权不动产善意取得制度旨在维护交易安全，提高交易效率，因此只有当取得人是通过法律行为(Rechts-geschaeft)取得不动产物
权的，才发生不动产善意取得的问题。

任何非基于法律行为的不动产物权变动或者虽
然基于法律行为但仅导致债法上权利变动
的情形，皆不适用善意取得制度。

对于不动产善意取得制度仅适用于基于法律行为的
不动产物权变动，许多国家或地区的民法均有明文规定。

例如，《德国民法典》第892条第1款就规定：“因法律行为取得土地上之权利，或就此项权利取得其所负担之权利者，土地登记簿的内容，为取得人的利益，视为正确，但对其正确性已为异议登记，或
其不正确为取得人所明知者，不在此限”。

德国民法学通说与判例明确指出，由于《德国民法典》第892条、第893条旨在保护基于法律行为而为之交易，故而只有因法律行为引起物权变动时，才可能发生善意取得的问题。

所谓因法律行为引起的不动产物权变动就是指通过物权行为取得不动产物权的
情形，既包括依《德国民法典》第873条进行的不动产所有权的转让，也包括因法律行为引起的物权内容的变更或者物权的抛弃。

《物权法》第106条虽然未明确规定不动产善意取得制度仅适用于基于法律行为的
不动产物权变动，但由于该条第1款第1句采用了“无处分权人将不动产或动产转让
受让人”的表述，其中“转让”一词显然是指依法律行为如买卖、互易等引发的不动产所有权移转的情形，因此我国法上的不动产善意取得制度也只适用于基于法律行为而
引发的不动产物权变动。

(二)取得人应依交易行为取得不动产物权在德国民法中，取得人仅仅是依据法律行为取得不动产物权还不足以适用善意取得
制度。

依据判例和通说，能够适用善意取得制度的法律行为还必须是交易行为(Vekehrsgeschaeft)。

在此，交易行为不是指有偿的法律行为，而是指不动产的出让人与取得人在不具有同一性(nicht identisch sein duerfen)时所从事的引发不动产物权变动的法律行为。

所谓同一性既包括人格上的同一性(Persongleichheit)，也包括经济上的同一性(Wirtschafliche Identitaet)。

[10]人格上的同一性是指不动产的出让人
与取得人为同一民事主体。

例如，不动产登记簿上被错误记载为所有人的甲为自己设
定一项他物权时，其不得主张善意取得。

经济上的同一性是指出让人与取得人具有
“经济解决方法上的结合
(wirtschaftliche BetrachtungsweiseVerband)”。

[11]例如，无限责任公司与其股东之间转移土地所有
权时，其不得主张善意取得。

即便出让人与取得人在法律形式上分属不同的主体，但只要事实上存在经济解决方法上的结合，则他们之间处分不动产的法律行为就不能视为
交易行为。

[12]德国民法之所以将不动产善意取得限制在交易行为，是因为《德国民法典》的立法者创设不动产善意取得制度是为了保护第三人(Dritter)，即不同于出让人
的取得人。

只有在取得人是不同于出让人的另一主体时才会产生保护法律交易的强烈
需要，否则，所有权人的利益就应当优先受到保护。

[13]
在我国法上，由于《物权法》第106条第1款分别规定了“无权处分人”与“受让人”这两个不同的主体，所以也应当采取与德国法相同的解释，即只有不同主体之间依法律行为引发的不动产物权变动方可适用善意
取得制度。

[14]这就是说，在那些具有人格上同一性或经济上同一性的主体之间产生
的不动产物权变动，即便是基于法律行为而发生的，也不适用善意取得制度。

例如，登记簿上将甲的房屋错误地登记为乙所有，而乙是丙普通合伙企业的合伙人，当乙将房屋转让给丙企业时，即便丙企业为善意，也不适用善意取得制度。

(三)不动产物权交易行为必须合法有效
就出让人与取得人之间的交易行为是否必须合法有效的问题，我国学界存在很大的争议。

王利明教授认为，即便是不动产善意取得，交易行为的合法有效也应当是一个重要的构成要件。

[15]因为善意取得制度作为维护交易安全的制度，只可能维护合法交易的安全而不能保护非法之交易。

故此，倘若取得人与出让人之间的合同本身因违反法律的强制性规定等原因而归于无效或因构成欺诈等而被撤销，即便取得人为善意，亦不能主张善意取得。

崔建远教授则认为，善意取得制度解决的是物权归属之问题，合同效力乃是债法领域的问题，两者不应混淆，因此无论出让人与取得人之间的合同是否有效，只要取得人是善意的且符合善意取得的构成要件，即发生善意取得的后果。

[16]至于因合同无效或被撤销后发生的善意取得人的返还义务，可由不当得利制度解决，其属于合同无效或被撤销的后果的表现，并不是否定善意取得本身的根据。

笔者认为，要解决上述争论，必须先厘清两个问题：(1)我国法上不动产善意取得的
性质究竟是原始取得还是继受取得；(2)我
国法是否承认物权行为的独立性与无因性。

[17]如果认为不动产善意取得是原始取得，即直接依据法律的规定而取得物权，那么由于《物权法》第106条第1款并未要求交易行为的合法有效，因此无论交易行为是否合法有效都可以构成善意取得。

如果认为善意取得是继受取得，则应继续考虑是否承认物权行为的独立性与无因性。

若承认物权行为的独立性与无因性，则在确定是否构成善意取得时就无需考虑交易行为有效与否的问题；反之，就必须以交易行为的有效性作为善意取得的构成要件。

在德国，学界就善意取得究竟是原始取得
还是继受取得还存在争论。

[18]从《德国民法典》第892-895条以及第932-935条的规定来看，善意取得属于继受取得，是基于物权法上的合意而发生的物权变动。

[19]此外，由于德国民法明确承认物权行为的独立性
与无因性，因此，作为物权行为的善意取得也具有独立性与无因性。

申言之，善意取得是一种特殊的物权行为，其与一般物权行为
的相同之处在于：二者都具备物权合意和公示要件；而差别在于：一般物权行为中处分人具有处分权，而在善意取得中虽然出让人欠缺处分权，但由于取得人是善意的，法律以“善意”这一要件替代了处分权，弥补了出让人没有处分权的欠缺。

[20]同样，由于作为物权行为的善意取得具有无因性，因此债权行为有效与否的问题完全可以交由债法解决，它并不影响善意取得的构成。

我国民法学界的通说认为，善意取得是原始取得。

[21]同时，通说也否定了物权行为的独立性与无因性。

[22]既然如此，那么在《物权法》第106条第1款没有将交易行为的合法有效性作为善意取得的构成要件的条件下，在判断是否构成善意取得时，就不应考虑交易行为的合法有效与否。

四、不动产善意取得中的“善意”：涵义与判断标准
(一)“善意”的涵义
在不动产交易中，取得人有时具有多种不同形式的善意，但并非所有的善意都是《物权法》第106条第1款规定的“善意”。

因
为不动产善意取得制度旨在维护交易安全，保护的是取得人对登记簿记载的信赖，因此所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让
人的善意。

也就是说，即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就
是该不动产的真实权利人，也只能受益于《物权法》第16条第1句规定的登记簿推定效力，[23]而不可能发生善意取得制度的适用。

此外，就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。

也就是说，取得人善意是指取得人对登记簿权利事项
的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生了信赖。

在案例4中，丙固然是善意的，但他的善意是体现在对乙具有代理权的善意。

也就是说，丙虽然知道乙并非A房屋的所有权人，但他客观上有理由相信乙是甲的有权代理人，故而与乙订立了房屋买卖合同。

因此，在这个案件中对丙的善意提供保护的应当是《合同法》第49条规定的表见代理制度而非《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度。

就取得人善意的界定，德国法采取了一种
“纯客观化”的方法，即只要登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利取得提供了支持，就认为取得人是善意的，不以取得人事实上是否查阅了登记簿为前提。

[24]这是因为：《德国民法典》第892条第1款规定，为了取得人的利益，登记簿的内容被“视为正确(gilt als rich-tig)”。

[25]德国民法学界通说认为，这是一个拟制性规定，即登记簿被《德国民法典》第892条“拟制(Fik-tion)”为正确的和完满的。

也有一些学者认为，这意味着在不动产善意取得制度中登记簿的正确性推定是一种“不能被推翻的推定(eine unwiderlegliche Vermutung)”。

[26]可是，无论何种观点都承认，《德国民法典》第892条规定的不动产善意取得制度中的“信赖保护的思想”已经被强烈地“形式化和客观化”了，[27]“不是主观上的信赖而是对官方簿册的客观信赖构成了公信力(publica fides)的基础”。

[28]
就我国不动产善意取得制度中取得人善意的界定，笔者认为，我们不能采取德国法那。