小区绿地是否属于业主专有部分的认定

小区绿地是否属于业主专有部分的认定
现实生活中明示属于某个业主的绿地，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分，即专有部分的组成部分。

对这一问题的理解应着重把握以下几个方面：
一、该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋
这里的“规划”，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，如经规划主管部门批准的施工首层图就明确标明了小区的首层房屋是否有专门附属于该房屋的绿地及绿地的面积。

因此律师在处理这类案件时应当以批准的施工首层图来确定“明示属于个人”的绿地是否合法。

如果其他业主认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，就应当进行举证。

所举证据也是有关的规划文件，以及开发商是否按照这些文件进行建设。

如果开发商的建设完全是按照规划进行的，就表明该绿地没有侵占公共绿地；如果开发商的建设没有完全按照有关文件进行施工，建设的共有绿地不够，责任由开发商承担。

因为是开发商在卖房时将该绿地作为房屋的附属物一并出卖的，买房人并无过错；如果业主认为规划违法，可以提起行政诉讼。

如果买房时房屋没有附属的绿地，或者附属的绿地没有那么大，而是自己圈一块绿地，或者扩大自己的绿地，作为自己专有部分的组成部分，这种情况是不需要举证的。

二、开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖
合同中
如果买房合同中没有约定，该绿地也不属于该特定业主的专有部分的组成部分。

三、该绿地在业主购房时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入
这就是《物权法》第73条中规定的“明示属于个人”所有绿地。

明示的标准实际上就是“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。

四、关于“明示属于个人”的绿地的登记问题
由于明示属于个人的绿地具备了规定的专有部分的前提条件，其已经构成了专有部分的组成部分，其已经“能够”登记，因此其是否在登记机关的登记薄上进行登记，可以不予考虑。

这样理解的理由是专有部分已经进行了登记，既符合规划，买卖合同又进行了约定，还进行了明示。

作者北京市惠诚律师事务所张学增律师。