天津市滨海新区地区房地产市场调查报告

第一章政策环境
从2007年第三季度调控的实际执行上，可以总结为以下几个方面：
✧落实
2007年政府房地产调控主要是对以往多项调控政策的落实和执行。

近几年出台的一系列政策已经基本囊括了调控的各大方面，今年主要是贯彻实施去年的各项政策，并通过市场检验各项政策的效果。

✧加息与存款准备金率
到第三季度为止，人民币存贷款基准利率年内多次上调，加息等调控虽不仅针对房地产市场，但对于房价的调控应起到一定效果。

加息将抑制房地产需求，同时提高房地产开发商的资金成本，导致房地产供给减少。

有助于抑制房地产价格的过快上涨。

2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的突出矛盾也进一步凸显，投资增长过快的势头不减。

而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。

2007年内8次提高存款准备金率可以相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济持续快速协调健康发展。

2007年三季度房地产相关政策法规
2007年三季度个人相关金融政策
2007年三季度天津市房地产相关政策法规
央行近年调整利率
央行近年存款准备金率调整
第二章土地市场
✧土地供应情况
据统计，天津市2007年第三季度共出让成交土地57幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。

一季度的土地成交区域主要为郊县住宅用地，二季度的土地成交区域主要为郊县工业和其他用地，三季度成交的塘沽地区和市中心城区地块大大的拉升了整体的平均地价，成交区域的变化导致了平均地价的大幅变化。

✧成交区域分布
2007年第三季度本市土地成交面积达430万平方米。

东丽区和津南区土地成交面积位居榜首，这也是今天天津市环外新家园计划的重要起步；塘沽区位居第三，占全市总成交面积的13%。

本市红桥区以及河北区、汉沽区、大港区、宁河县无土地供应。

✧区域土地价格
2007年第三季度本市土地交易总金额达到170多亿元。

本季度河东区的两幅住宅用地以其较好的地理位置高价拍出。

楼面地价分别为6600元/平方米和8800元/平方米，刷新了本市历史以来的最高成交价格。

新家园计划开启，东丽区、津南区本季度土地大幅增长，众多外地资深开发企业华侨城、住总集团、天房发展等国内知名开发企业接踵而至，纷纷大幅拿地。

预计2008年新家园项目将形成集中的产品供应。

按照土地所属区域结合土地成交面积和总价，可以得出区域内的土地成交平均价格。

依据不同土地用途和规划，土地价格也千差万别。

2007年第三季度天津市土地成交价格图
成交土地性质
本市上半年成交地块中，住宅用地共27幅，占总出让面积的74%，其次是商服公公共设
施用地22幅，占总出让面积的22%，工业用地和公寓用地各占3%和1%。

2007年第三季度天津市土地成交性质图
经济适用房用地
07年三季度，天津推出经济适用房土地2幅，面积达162715.5平方米。

经济适用房土地的平均成交价格为零，而限制其对外的销售价格，这种零价格获得土地，限制销售价格的方式是本季度出现的新看点。

数据来源天津市土地交易中心2007年成交地块网上公布情况
✧土地供应成交情况
据统计，天津市滨海新区2007年第三季度共出让成交土地18幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。

✧土地成交区域
已成交地块中，空港物流区3块，塘沽区11块，保税区1块，开发区、汉沽区、大港区无土地出让。

其中塘沽区成交面积居首，占新区总成交量的75%，其次是空港物流区，占新区总成交量的20%。

土地出让统计（按成交区域）
✧土地成交性质
2007年第三季度成交土地中，住宅用地为零，商服公共设施用地占总出让成交面积的85%，其次是混合型公寓（商务公寓）占到14%，工业用地占1%。

土地出让统计（按使用性质）
✧土地成交价格
2007年滨海新区第三季度共成交土地11幅，土地成交金额达17.98亿元。

工业用地平均成交地价为389元/平方米，公寓用地平均成交地价为1312万元/平方米，商服公共设施用地平均成交价格为2572元/平方米，全区整体品均地价为2368元/平方米。

✧土地供应特征
从07年第三季度滨海新区土地交易的具体情况看，以商服为主，辅以高级公寓等设施用地占市场主流，工业用地成交一幅，纯居住和以居住为主的土地没有供应和成交。

由于土地资源的稀缺性和不可再生性，在外部环境稳定发展的前提之下，土地价值呈平稳上升趋势。

重点地块的出让，竞争较为激烈，致使土地价格被抬升到一定的高位，土地价格升高导致房价势必升高。

土地供应分布不均衡。

城市开发热点的中心城区土地供应为零，大宗土地供应减少。

成交区域由塘沽区中心区域向河南区域和滨海新区其他区域进一步转换。

今年上半年滨海新区土地交易市场有以下特点：
居住用地退出市场，商服用地出让量比重在逐渐加大，占到了滨海新区出让总量的大半。

开发区作为滨海新区的核心区域，自去年下半年至今土地推出量稀少。

而塘沽区的土地供应也主要集中在河南区域。

其他区域中，汉沽区、大港区土地出让为零。

第三章 滨海地区房地产市场
✧
各项目供应情况
20
406080100120140160180
万科金域蓝湾
万通新城国际贻港城
贻成尚北滨海新城天保金海岸融科心贻湾水域未来城泰和新都
截至到2007年9月底开发区、塘沽区重点项目总供应面积为118万㎡、未供应面积为319万㎡，如不考虑上图中天保金海岸的157万㎡的未开面积，则潜在供应为152万㎡，主要供应区域在塘沽区，面积为119万㎡。

✧ 价格变化情况：
2468107月
8月9月
千
进入下半年以来，塘沽区近期由于大面积拆迁影响的原因，导致各个中低端楼盘，特别是现房、准现房项目销售火爆。

同时带动了滨海核心区整体房价有了较大涨幅，7月份价格上升还较缓慢，进入8月份以后，开发区、塘沽区价格均快速上涨，目前开发区均价为9500元/㎡、塘沽区的均价为6100元/㎡.（以上图表为房管局备案数据，因此有一定滞后性）
滨海核心区主要楼盘动态
（1）在售项目
目前市场上在售楼盘中除金域蓝湾、万通新城、紫云绿洲、欧美风情小镇外，其余项目均进入尾盘期，目前只有少量较大户型发售。

（2）滨海核心区第三季度清盘项目
三季度市场由于拆迁影响的原因，大多数现房、准现房项目销售火爆，目前上述4个塘沽区现房项目已经在本季度清盘。

（3）潜在项目
潜在供应主要是新增项目和后续项目，由于2007年第三季度过后，滨海核心区出来了短暂的准市场空白区，本年度内新增项目，已开盘部分也已清盘或接近清盘，预计待开发楼盘将在年底推出。

（4）营销推广情况
○1事件
滨海新城7月1日认购
2007年8月11日东丽湖万科城泰达公交515路开通
金域蓝湾7号楼2007年7月4日开盘
2007年6月底响锣湾基础设施建设一期完工
2007年9月23日,万科金域蓝湾新品3号楼公开发售
2007年7月6日上午，盛星东海岸项目奠基开工
2007年7月8日，贻成泰和新都开盘
2007年7月15日，融科心贻湾2期B卡认购
2007年9月5日万通先锋公司拟以37392万元收购天津富铭置业有限公司100%的股权，该公司目前正在开发水域未来城项目，在建及未建面积为280237平米。

9月底万科金域蓝湾景观示范平台即将盛装开启
○2活动
◆2008“达沃斯经济论坛”几近激逐，终定滨海，终定万通新城•国际板块——泰达时
尚广场国际会展中心。

◆2007年8月25日下午4点，万科金域蓝湾一场热烈而温馨的活动——2007宜家新
品慈善拍卖会
◆2007年7月8日，蓝山国际在天津万丽泰达酒店举行产品说明会
◆2007年7月21日下午，在盛星·东海岸售楼中心举行“盛星·东海岸风水之旅”
◆2007年7月21日晚，万通华府在滨海新区泰达国际酒店暨会馆，开展了“跨界”主
题系列活动第一站的序幕
◆2007年8月，万通新城•国际两周年，举办“争金夺银、迎奥大典”活动
◆2007年8月4日，“水域未来城牵手奥运冠军·创建08先锋社区”大型活动在水域未
来城举办
◆2007年9月20至25日，祥和家园售楼中心举办温馨中秋活动
◆2007年8月11日，融科心贻湾2期举办推荐会
◆2007年8月11日,由港通(天津)置业有限公司举办的“2007贻港城·缤纷假日嘉年华”
活动
◆2007年8月18日下午，万通华府悄然展开CROSSOVER跨界发现之旅第二站活动
◆2007年8月18日，盛星东海岸样板间开发
◆“贻成金铺”产品推介盛会定于2007年9月15日(周六)下午2：00-4：00在开发
区万丽泰达酒店举行
◆万通华府开工盛典于8月28日上午9时58分在工地现场举行
◆万通地产9月开展生活节活动贯穿9、10月份的“绿色社区形象大使评选活动”也
将同期启动
✧季度动态
◆贻成金铺发售
贻成金铺在本季度发售，所涉及项目为贻成所属底商项目，推出后市场反应良好，目前还有20余套，面积在200-400平方米左右，价格在9000-14000元/平方米。

◆云锦兰亭底商发售
目前只剩300－500㎡、200平方米底商，价格为17500元/㎡
◆安邦艺景底商销售中途停止
安邦艺景底商在9月份预计销售，价格为18000元/㎡,后因合作公司的原因停止销售，开盘时间未定。

◆五栋楼时代名居底商发售
底商为330平方米3层底商，价格14000元/平方米。

项目信息表。