2009年北京优质物业市场回顾及展望

2009年北京优质物业市场回顾及展望
一.优质写字楼市场
1.新增供应减少，总体需求下滑
在金融危机的影响下，北京有多个写字楼项目推迟落成，致使2009年仅有6个优质写字楼项目进入租赁市场，提供33.4万平方米写字楼面积，新增供应量比去年下降77%，创2000年以来最少的一年。

同时，市场吸纳量为53.8万平方米，同比下降了6.8%。

新增供应大幅减少，需求小幅度下降，使得北京优质写字楼整体空置率下滑，当前19.9%的空置率较去年下降3.8个百分点。

2009年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米人民币194.4元，较第三季度租金上涨0.9%，但同比下降6.2%。

2.金融危机影响逐渐消退，市场需求逐季增加
2009年初，即金融危机前期，北京写字楼市场陷入恐慌。

由于受全球战略影响，外资公司在京扩展及搬迁计划搁置，造成写字楼需求量大幅下滑，而业主在市场整体高空置率和需求骤减的前提下，采取大幅削减租金，增加免租期和装修期等措施予以应对，但短期未见效果，市场陷入恐慌。

进入2009年中期，部分跨国公司将中国市场地位提升，越来越多的外资客户开始在市场中咨询写字楼租赁事宜，但签约的外资客户数量有限。

而受益于经济刺激计划的国内客户异军突起，成为市场需求主体，大面积签约写字楼的消息被披露，这无疑给疲软的市场带来了活力，需求总量呈上升趋势。

随着需求逐渐回升，业主对未来市场发展的信心逐渐恢复。

到第四季度，受金融危机影响而暂停的外资企业扩张和搬活动迁逐渐展开。

渣打银行租赁了位于CBD的环球金融中心9,000平方米写字楼，成为2009年外资金融机构最大面积租赁交易；而近阶段在北京写字楼租赁市场中一直表现活跃的制药公司在本季度又有大面积租赁完成，诺和诺德同样租赁了环球金融中心9,000平方米写字楼；本季度另一宗大面积租赁交易是英特尔承租了位于东城区的环球贸易中心8,830平方米写字楼。

外资机构在沉寂了近一年后，在第四季度发力，再次成为北京写字楼市场需求主体。

金融危机对北京写字楼影响正逐渐消退，全年市场需求呈逐季回升走势，特别是到第四季度，市场需求达183,224平方米，已恢复到金融危机前的水平。

3. CBD区域市场正在恢复中
作为北京最重要的商务区，CBD写字楼市场一直倍受关注，甚至成为北京写字楼市场的风向标。

而金融危机影响下的CBD写字楼市场在经历了大幅下跌后，正处在恢复的过程中。

CBD是北京外资公司最集中的商务区，而此次金融危机冲击最严重的也是外资公司，这就直接导致CBD写字楼需求锐减，加上年初时该商务区写字楼高达38%的空置率，市场承受巨大压力。

特别是当时落成不久的新项目，更是别无选择地降低租金并增加优惠条件吸引客户，导致第一季度区域写字楼租金下滑6%，市场表现低靡。

随着租金不断下跌，国内需求首先被刺激。

国内公司借助低租金带来的机会，租赁CBD优质写字楼项目，这一方面
缓解了需求总量不足，另一方面也使CBD写字楼需求结构更加健康。

随后，外资公司开始活跃，需求量缓慢回升，业主信心逐渐恢复，租金下降幅度开始趋缓。

随着签约客户数量增加，业主信心回升，到第四季度，CBD写字楼租金报每月每平方米205.9元，比第三季度上升了1.3%，CBD区域写字楼市场正在恢复中。

4. 写字楼市场整体已经走出衰退
总体而言，北京优质写字楼市场吸纳量在2009年内逐季递增，第四季度更是恢复到金融危机前的水平。

同时，受金融危机影响，部分在建项目延缓落成，推迟推向租赁市场的时间，使得2009年新增供应大幅度减少，在上述因素共同作用下，到2009年底，北京写字楼平均空置率已下降到20%以下，创金融危机以来的最低点。

同时，优质写字楼租金跌幅也是从年初的超过百分之四，到跌幅逐渐收窄，转而到第三和第四季度出现正增长。

这些市场表现说明北京优质写字楼市场已经走出衰退，正在复苏之中。

5. 北京写字楼市场供应下降，场需求将稳步增长
2010年，北京预计将有9个优质写字楼项目落成，提供65.1万平方米写字楼面积。

预计落成量少于过去五年年均76.5万平方米的实际供应水平，市场将进入存量消化阶段。

在预计落成的65.1万平方米的写字楼面积中，CBD仍是供应重点，包括国贸中心三期在内的5个项目，提供42.1万平方米写字楼面积，占预计总落成量的65%，预示着在局部区域供应压力仍然存在。

而另两个商务区，金融街和中关村则没有项目落成，供应趋紧。

随着全球经济回暖，以及中国经济步入稳步增长阶段，北京写字楼市场需求也将持续上升。

2009年底全球经济回暖明显，在京的外资公司搬迁和扩张的步伐加快，这种趋势在2010年将不断延续。

特别是在华业绩表现出色的如汽车、制药、能源等传统公司，和业务不断扩展的咨询类公司，以及稳步发展的高科技等公司，都将在未来一段时间对办公面积做出调整。

同时，在2009年北京写字楼需求市场中扮演主要角色之一的内资公司，正逐渐发展壮大，并已成为市场中较为活跃的因素之一。

这种趋势在未来的一年中仍将持续，为北京优质写字楼市场注入新的活力。

二、优质零售物业市场
2009年，北京零售物业市场的租赁情况没有明显好转，零售商的开店意向仍旧不强。

新项目的发展商处境艰难，大部分项目下调租金报价，带动了市场平均租金的下滑。

2009年末，北京优质零售物业租金达到每天每平方米29.9元，同比下降14.9%。

由于吸纳水平不足，市场整体空置率同比上升了2.8个百分点，在年末达到10.3%。

1. 新增供应同比下降
2009年，市场新增优质商业37.5万平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京优质商业总量达到484万平方米。

落成量大幅下降的原因在于商业项目的招商工作非常困难，受到金融危机的影响，很多零售商都暂停或者缩减了原有的开店计划，导致商业项目在今年无法达到一半以上的出租率，不具备开业的条件，业主选择将项目推迟落成。

2. 租赁需求低迷
相比2008年的需求状况，2009年需求大幅下滑。

受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，而且对开新店非常谨慎。

上半年，大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减未来一年开新店的数量。

内资零售商受到的影响相对要小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。

下半年，市场处在缓慢的复苏过程中，零售商的信心有所恢复。

不同业态的差异很大，服装零售商比较保守，超市，银行，餐饮连锁店等则表现得比较积极。

3. 空置率上升
在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，营业中的项目也在市场中调整租户组合。

个别项目进行了整体的重新定位和招商，如东四环的美罗城，望京的方恒购物中心，亚运村的北辰时代名门还有西单的首都时代广场等项目。

因此，2009年末北京优质零售物业市场空置率达到10.3%，环比上升0.9个百分点，同比上升2.8个百分点。

4. 租金持续下滑
大部分商业项目的招商工作进展缓慢，甚至有部分客户在签订了意向书之后，考虑到未来经济情况的不确定性，提出下调租金的要求，已签定意向书的也要更改之后重新再签。

新增和潜在供应量对市场造成很大的压力，使得发展商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。

2009年末，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米29.9元，环比下降0.6%，同比下降14.9%；二层租金报价达到每天每平方米20.1元，环比下降0.5%，同比下降21.7%。

5. 2010年供应依然很大
我们预计，2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。

新增的商业项目分布于北京市的主要商圈，对整个市场都会造成较大的压力。

同时，2010年的租赁需求相对于2009年会有较大幅度的增长。

2010年，北京经济发展的不确定性在降低，消费品零售市场快速发展，零售商对市场的信心回升。

他们将在2010年恢复暂停的扩张计划，寻找市场空白点，增加新店的数量。

而租金经过一年多的回落，目前的水平可能对零售商而言具有一定吸引力，也会促进需求释放。

但是，我们并不认为平均租金在2010年会有大幅上涨，更大的可能是稳定在2009年末的低位水平。

租金的变化更多的反映在不同区域和不同项目上，因为项目之间，区域之间都存在竞争，会体现在租金的变化上。

空置率水平仍将上升，因为需求的正常增长难以吸纳大幅增长的新增供应。

同时，北京商业市场的竞争也非常激烈，经营不好的项目将面临空置面积上升，对整个市场的空置率有所推升。

三、北京高档住宅市场
1. 租赁市场需求回升
2009年，北京高档住宅租赁市场经历了金融危机的冲击后，需求开始缓慢复苏。

但是金融危机对北京高档住宅租赁市场造成的影响尚未完全消除，跨国公司削减员工租房预算，控制外派到北京的员工数量等成本控制措施仍在实施当中，因此高档住宅租赁市场的租金水平仍然缺乏上涨动力。

1.1 服务式公寓市场面临调整
2009年北京共有将近1000套服务式公寓投向市场，低于2008年和2007年同期水平。

短期商务旅行客人是服务式公寓的主要需求来源之一，因此商务活动的活跃程度直接影响到服务式公寓的市场表现。

得益于中国经济的稳定增长，服务式公寓的需求也逐渐回升，平均空置率在2009年四季度已经下降至24.1%，与2008年同期相比下降了6.5个百分点。

但是平均租金下滑的趋势仍在延续，四季度服务式公寓平均租金报价为每月每平方米人民币170.9元，较上季度下降了4.3%，与去年同期相比下降17.3%。

租赁市场低迷和销售市场的火爆形成了巨大的反差，在运营成本的压力下，一些服务式公寓项目的业主将服务式公寓散售给小业主以分摊经营压力，如奥运会前夕开业的莎玛长安和由万豪集团管理经营的棕榈泉万豪行政公寓。

上述两个项目分别位于王府井和朝阳公园区域，并且品质优越，在周边供应稀缺的情况下很有竞争力。

1. 2 高档公寓租赁市场下跌趋缓
高档公寓租赁市场的小业主的资金压力远小于服务式公寓的业主，因此小业主在赠送增值服务或者加大租金折扣等方面相对更为灵活。

另外，地段便利、配套完善的高档公寓在性价比方面十分具有优势，对于住房预算被不断下调的跨国公司员工而言更为经济合算。

2009年四季度高档公寓租金降幅趋缓，为每月每平方米人民币89.4元，较上季度下降了3%，与去年同期相比下降17.9%，市场整体入住率和吸纳量也有所回升。

1. 3 别墅租赁市场走势稳定
高档别墅由于面积较大，因此租金总价相对较高，但是这也导致高档别墅租赁客户一般以外籍高级管理人员为主。

这部分客户住房预算相对充裕，因此高档别墅的租赁情况相对稳定。

虽然自2008年下半年以来高档别墅市场的平均租金一路下调，但是降幅逐渐收窄。

2009年四季度高档别墅的平均租金报价较上季度下调了1.2%，为每月每平方米人民币121.2元，同比下降了13.0%。

1. 4 市场展望
受此轮金融危机的影响，北京高档住宅市场的租金均出现了大幅下降，近期的空置率下降是需求复苏、市场转好的一个信号。

未来高档住宅租赁市场前景依然同全球经济走势尤其是欧美国家的经济走势密切相关。

如果经济走势平稳，市场需求将逐渐复苏。

在2010年租赁市场旺季到来时，预计空置率水平将有望回落到较低水平，市场平均租金将止跌并出现小幅回升。

另外，在竞争激烈的服务式公寓市场，一些老项目虽然位置优越，但是装修、家具家电、配套等硬件设施相对落后，与新落成项目相比竞争力不足，因此业主开始谋求转型或者退出市场，预计在市场短期前景暗淡的情况下，服务式公寓项目的整体转让或者散售现象还会发生。

2. 销售市场价格快速上涨
2.1 高档公寓市场
在开发商价格调整以及中央和地方政府一系列促进房地产市场健康发展的调控政策的推动下，北京的高档住宅销售市场经历了2008年的低迷后，终于在2009年上半年开始出现好转。

随着成交量的上升，开发商对高档公寓市场的信心得以恢复，2009年二季度，超过2,000套高档公寓被批准预售，新增供应开始大量增加，其中包括已开盘项目的后期如唐宁?ONE、远洋万和城、紫御府，以及新开盘的合生霄云路8号、首创?禧瑞都、钓鱼台七号院等优质项目。

新增供应量在三季度出现回落后迅速反弹，四季度约2,600套高档公寓批准预售进入市场。

新增供应的迅猛增加主要是由于市场对2010年房地产相关政策收紧的预期十分强烈，部分开发商将项目入市时间提前。

2009年初促进房地产市场健康发展的一系列政策出台后，各家银行在首付比例和利率方面都对改善型住房需求的消费提供了优惠支持。

同时北京还暂时取消了限制境外人士购房政策的执行，为期一年。

此前被抑制的改善型消费需求开始逐渐释放。

另外，在通胀的预期下，人们更倾向于购买房产保值。

在这些因素的共同作用下，高档公寓的成交量开始加速上升。

2009年第一季度和第二季度高档公寓的成交套数环比分别增长了51%和85%。

在这样旺盛需求的推动下，高档公寓的售价自2008年下半年以来不断下滑的趋势被终止，逐季攀升。

追涨的心态促使更多的潜在客户放弃观望，空前活跃的二手住宅市场也加快了房产流通速度，一二手市场的联动越来越紧密。

2009年四季度高档公寓销售报价较第三季度大幅上涨了10.0%，达到人民币36,299元/平方米，与去年同期相比增长了17.9%。

2.2 高档别墅市场
为了提高土地利用效率，政府一直在严格限制别墅用地的审批，因此高档别墅市场近年来一直供应有限，受土地开发期限的限制，开发商早期囤积的别墅用地正在逐渐转化成有效供应投向市场。

2009年新入市的高档别墅项目几乎全部是现有别墅项目的后期，主要分布在顺义温榆河区域、昌平亚北区域、海淀西山区域这三个传统别墅区。

从这些区域的土地供应情况看，受规划条件限制，未来独栋为主的高档别墅项目将越来越稀缺。

同时开发商为了土地价值的最大化，不约而同的选择高端路线，市场上在售的高档别墅项目总价大多在人民币一千万元以上。

尽管高档别墅的单价和总价不断上涨，但是高档别墅保值和增值的能力仍被资金实力雄厚的客户看好，因此高档别墅的价格快速上涨，2009年四季度高档别墅售价达到34,250元/平方米，与第三季度和去年同期相比分别增长了10.7%和20.9%。

2.3 市场展望
2009年12月以来，楼市进入了新一轮的调控阶段。

促进房地产市场健康平稳发展、遏制房价上涨过快趋势是本轮调控的基调。

围绕这一主题，2009年对购房者实施的部分优惠政策开始逐渐收紧，营业税免征年限由2年恢复到5年，对改善居住条件而购买的第二套房的信贷优惠也被收紧。

此外，加强对房地产贷款业务的监管、治理囤地现象、规范房地产销
售环节等政策也陆续颁布，物业税的开征也越来越近。

这些密集出台的政策对2009年狂热的房地产市场起到了降温的作用，也增强了楼市走势在短期内面临调整的预期。

2009年高档住宅市场的繁荣是两年来累积的需求的总释放，其中也包括受政策收紧预期的影响而在2009年底提前释放的需求。

新政策出台后，二套房的信贷优惠被严格限制，这必将对高档住宅的需求产生影响，开发商和潜在购房者均需要时间观察市场反应。

目前恰逢年初的销售淡季，高档住宅市场的成交量开始出现萎缩。

由于北京市尚未出台上述政策的相关细则，观望的气氛还将持续下去。

预计在未来六个月，高档公寓价格仍将保持上涨势头。

这主要是由于相当一部分开发商在2009年楼市的繁荣中已经回收了大量资金，库存量也处于低位，因此2009年初房价大幅度优惠的场面很难再现。

2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。

由于高档公寓项目主要分布在城八区，因此未来高档公寓的供应量也将随之出现下降。

另外受供应减少的影响，城八区居住类用地的出让价格也大幅提高，各区域的地王纷纷涌现。

成本和供求关系双双成为推动高档住宅价格长期走高的因素。

四、北京工业物业市场
2009年，北京工业生产持续好转，促进了工业物业市场的活跃。

1-11月，全市规模以上工业实现销售产值9525.6亿元，同比增长0.8%，是今年以来首次实现增长。

出口交货值下降18.1%，降幅比前三季度缩小3.5个百分点。

1-11月，北京市工业投资完成327.7亿元，比上年同期增长18.4%。

1.土地成交量下降
北京工业用地市场在2009年成交119宗，高于2008年的107宗。

出让的建设用地面积384.76万平方米，平均土地价格778元/平方米，平均楼面地价579元/平方米，分别比2008年减少15.4%，6.1%和15.5%。

土地成交价格下降的主要原因在于成交土地分布区域的变化，2009年更多的工业用地成交出现在地价更为便宜的密云，平谷，怀柔等远郊区县。

2.工业厂房需求增长
从二季度开始，一些大型工业项目陆续开工，如京东方北京八代液晶面板线暨北京数字电视产业园8月在北京经济技术开发区奠基动工，项目总投资280.3亿元。

京东方八代线年产量为液晶面板9万张，可生产26、32、47、52、55英寸液晶电视显示屏和模组。

9月北京?亦庄生物医药产业园奠基暨开工，生物医药产业园占地8.6万平方米，建筑面积约16万平方米，建成后可吸纳约100家医药创新及服务外包企业入驻。

工业投资的加速增长带动了工业厂房的建设和租赁，市场的活跃使厂房租金从三季度开始止跌回升，在下半年上升了1.7%，到2009年末，工业厂房租金为每月每平方米37元，但是同比去年末仍下跌了5.2%。

3.优质仓储设施供大于求
从全年看，优质仓储设施的需求一直比较平稳，没有显著的增长。

供应量相比需求仍显过剩，导致现有项目存在一部分空置面积，而部分未来的仓储项目则推迟了建设时间。

2009
年，北京优质仓储设施的租金持续四个季度下滑，租金跌幅达15.9%，到年末租金为每月每平方米26.5元。

租金的下调促进了租赁成交，金帝食品有限公司和联合利华在北京通州物流基地内分别租赁了10,000和3,000平方米仓库。

同时，快速消费品零售商开始准备年末的消费市场，促进了租赁需求的增加，华润万家超市和卓越亚马逊分别在北京通州物流基地内分别租赁了7400和11192平方米仓库。

4.商务园写字楼空置率上升
2009年，共有9个新项目进入租赁市场，为市场提供约30万平方米办公面积。

全年看，商务园写字楼的需求同比去年大幅下降，远低于2008年奥运会前的水平。

因此，空置率水平在一年内上升了3.6个百分点，达到19%。

业主纷纷降低租金报价，在一年内下调租金5.5%，达到年末的每月每平方米90.1元。

下半年，一些科技类公司对商务园写字楼的需求恢复增长。

三季度，贝迪印刷(北京)有限公司，北京星河亮点通信软件有限责任公司和阿尔卡特朗讯中国有限公司在望京科技创业园分别租赁了1,200，3,600和12,000平方米的办公面积。

四季度，日本光学厂商奥林巴斯在酒仙桥的恒通商务园租赁了3320平方米的办公面积。

总体上看，北京工业物业市场的租售活动在2009年下半年开始活跃，成交量恢复增长。

预计在2010年，这种良好的市场趋势将得以延续，工业物业租金将稳定回升，各种物业的租赁成交量持续上升，在不考虑新增供应的情况下空置率将开始下降。

工业厂房和商务园写字楼市场会比较乐观，而仓储市场则谨慎乐观。