甘肃金佛寺建设工程有限公司、车丽萍等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃金佛寺建设工程有限公司、车丽萍等房屋买卖合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】甘肃省酒泉地区（市）中级人民法院
【审理法院】甘肃省酒泉地区（市）中级人民法院
【审结日期】2022.07.07
【案件字号】(2022)甘09民终797号
【审理程序】二审
【审理法官】胡国丽郑杰杨建波
【审理法官】胡国丽郑杰杨建波
【文书类型】判决书
【当事人】甘肃金佛寺建设工程有限公司;车丽萍;张兴明;酒泉市方正房地产开发有限责任公司
【当事人】甘肃金佛寺建设工程有限公司车丽萍张兴明酒泉市方正房地产开发有限责任公司【当事人-个人】车丽萍张兴明
【当事人-公司】甘肃金佛寺建设工程有限公司酒泉市方正房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】于东哉酒泉阳关律师事务所;朱涛甘肃宪辉律师事务所;吕忠山甘肃竭诚律师事务所
【代理律师/律所】于东哉酒泉阳关律师事务所朱涛甘肃宪辉律师事务所吕忠山甘肃竭诚律师事务所
【代理律师】于东哉朱涛吕忠山
【代理律所】酒泉阳关律师事务所甘肃宪辉律师事务所甘肃竭诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】甘肃金佛寺建设工程有限公司
【被告】车丽萍;张兴明;酒泉市方正房地产开发有限责任公司
【本院观点】案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典施行前、民事行为发生时的法律及司法解释进行裁判。

【权责关键词】重大误解显失公平撤销委托代理表见代理实际履行违约金支付违约金合同约定证人证言证据不足客观性质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典施行前、民事行为发生时的法律及司法解释进行裁判。

根据当事人诉辩主张，本案争议焦点是：1．车丽萍是否为适格主体；2．张兴明出售案涉房屋产生的法律后果应否由金建公司承担。

关于焦点1：本案中，根据张兴明出具证明所载内容及车丽萍父亲车某的证言可知，案涉房屋买卖合同的相对方及实际买受人为车丽萍，无论案涉房屋由谁洽谈、购房款由谁支付，均不影响案涉房屋买受人的认定，车丽萍与案涉纠纷有直接利害关系，系本案适格原告，故本院对金建公司的该项上诉主张，不予支持。

关于焦点2：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。

本案中，车丽萍与金建公司是否形成合法有效的商品房买卖合同关系，主要在于判断张兴明是否有权代表金建公司。

经查，首先，张兴
明系金建公司在祥瑞雅苑5号楼工程的委托代理人，工程竣工后，方正公司抵顶给金建公司的9套房屋(包含案涉房屋)由张兴明签字确认；其次金建公司亦认可双方在祥瑞雅苑5号楼工程中系挂靠关系；再次，车丽萍通过其母董会玲向张兴明支付了案涉房屋的全部房款，张兴明亦向车丽萍出具了证明，且该证明中加盖有金建公司印章，虽该印章为扫描件，但金建公司并未对该印章的真实性提出异议，且法律并未明确禁止印章扫描件对公司不产生约束力；最后，张兴明以金建公司名义出售案涉房屋，足以让交易相对方车丽萍相信其行为代表金建公司，并对该证明产生合理信赖。

据此，张兴明所实施行为产生的法律后果应由金建公司承担。

目前案涉房屋尚未办理交易手续，仍归金建公司所有，因此金建公司负有向车丽萍交付案涉房屋及协助办理案涉房屋所有权登记手续的义务。

综上所述，金建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8483元，由上诉人甘肃金佛寺建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-10-04 01:25:19
甘肃金佛寺建设工程有限公司、车丽萍等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
甘肃省酒泉市中级人民法院
民事判决书
(2022)甘09民终797号当事人上诉人(原审被告)：甘肃金佛寺建设工程有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区盘旋东路19号，统一社会信用代码91620902225112396Y。

法定代表人：马靖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：闫祥林。

委托诉讼代理人：于东哉，酒泉阳关律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：车丽萍。

委托诉讼代理人：朱涛，甘肃宪辉律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：张兴明。

被上诉人(原审被告)：酒泉市方正房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区祥瑞家园4号楼2楼，统一社会信用代码91620900660042310J。

法定代表人：巴兴荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕忠山，甘肃竭诚律师事务所律师。

审理经过上诉人甘肃金佛寺建设工程有限公司(以下简称金建公司)因与被上诉人车丽萍、张兴明、酒泉市方正房地产开发有限责任公司(以下简称方正公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院(2021)甘0902民初4657号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称金建公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判金建公司不承担责任；2．一、二审诉讼费均由车丽萍、张兴明、方正公司承担。

事实和理由：1．车丽萍不是本案适格主体。

首先，金建公司与车丽萍从未签订房屋买卖协议，也未收取车丽萍的购房款，双方之间无房屋买卖合同关系。

其次，按照车丽萍和张兴明一审的陈述，案涉房屋买卖是车某和张兴明协商后由董会玲转账付款，故案涉房屋买卖协议系张兴明和车某、董会玲之间缔结的意愿，车丽萍仅是车某和董会玲的代理人，其无权以自己的名义提起诉讼。

2．车丽萍提交的证明系伪造，该证明并非金建公司出具，内容不能代表金建公司的真实意愿。

张兴明一审认可该证明由其个人提供，且证明上的签章系其个人对金建公司的印章扫描产生，故该证明不应被认定是金建公司的行为。

证
明中“马靖”的签字亦非金建公司法定代表人本人所签，金建公司对证明的形成过程毫不知情，故该证明属于伪证，不能实现车丽萍的证明目的。

3．张兴明的售房行为与金建公司无关。

一审判决认定“金建公司称案涉祥瑞雅苑小区5号楼的顶账房授权张兴明出售”的事实与金建公司质证时称“并未授权张兴明对房屋进行出售”截然相反，根据车丽萍提交的银行回单、微信截图及收条可知，案涉房屋实际交易金额为40万元，而回单中款项的转入账户、微信截图中的聊天对象、收条的出具人均为张兴明，说明案涉房屋的售卖行为系张兴明个人所为，车丽萍提交的证据不足以证实张兴明有权代理金建公司出售案涉房屋。

4．张兴明与车某的交易发生在2020年10月，并于2021年陆续交款，当时民法典已经颁发，一审适用合同法，属适用法律错误。

综上，请求二审法院查明事实，改判金建公司不承担责任。

二审被上诉人辩称车丽萍辩称，1．车某系其父亲，车某与金建公司项目经理张兴明商谈购房事宜并无不妥，且张兴明对车丽萍为实际购房人是明知的，故车丽萍是房屋买卖合同的买受人，是本案适格主体。

2．方正公司作为祥瑞雅苑小区建设工程的建设单位，欠金建公司的施工费用，经两公司协商后用部分房屋进行了抵顶，并约定由金建公司项目经理张兴明对外销售，车丽萍向张兴明交付房款后，张兴明向其出具了加盖金建公司印章的房屋销售证明，车丽萍作为房屋购买人无法得知金建公司对张兴明权利的限制，亦有充分理由相信张兴明的行为系代表金建公司，故该份证明对金建公司具有法律拘束力。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正，请求二审法院驳回金建公司的上诉请求，维持原判。

张兴明未到庭，亦未提交书面答辩意见。

方正公司辩称，1.2016年金建公司自愿投标承包、修建方正公司开发的祥瑞雅园住宅小区9某、10某住宅楼并成立项目部，由张兴明代表金建公司与方正公司签订建设工程施工合同及负责修建、处理上述工程项目的所有账务等事宜。

根据招标文件第六条
和双方意向性协议书第八条以及建设工程施工合同第12章4条1款的约定，方正公司向金建公司支付剩余45％工程款用售楼部售楼价格抵顶住宅时，由张兴明抓阄确定取得9套顶账房屋后，方正公司将9套顶账房屋的出售权、所有权交付给金建公司，而案涉房屋就是上述房屋之一，以399777.30元抵顶了金建公司的承包建设工程款。

2．车丽萍在购买案涉房屋时，虽未与张兴明签订书面合同，但结合付款凭证、张兴明出具的收条及其代表金建公司向方正公司出具的证明，均可证实车丽萍与金建公司之间的房屋买卖合同关系成立，故车丽萍是本案适格主体。

3.2021年2月28日，张兴明作为金建公司的代理人、项目负责人向方正公司出具证明并在落款处签字确认，金建公司虽主张该证明系伪造，但应当在人民法院审理本案时提出鉴定申请；若认为该证明是存在重大误解，导致显失公平、违背出具人的真实意思表示情形下形成的，也应当在法定期限内向人民法院申请撤销。

4．张兴明对外处置顶账房、将收回的房屋出售款用于支付施工工程款，是对金建公司形成表见代理的职务行为，所产生的后果和责任应当由金建公司承担，故金建公司称张兴明的售房行为系个人行为的主张不能成立。

5．方正公司与案涉房屋买卖合同没有关联，金建公司上诉时笼统的要求方正公司也承担本案的民事责任于法无据，其应当承担举证不能的法律后果。

综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原判，驳回金建公司的上诉请求。

原告诉称车丽萍向一审法院起诉请求：1．判令三被告向原告交付坐落于酒泉市××区房屋(面积95.41平方米)一套；2．判令三被告协助原告办理不动产登记手续；3．判令三被告若不能交付房屋，则向原告退还购房款420000元；4．判令三被告向原告支付违约金42000元；5．被告承担本案全部涉诉费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年6月23日，被告方正公司公开招标“酒泉市祥瑞雅苑住宅小区”建设工程项目。

同日，被告方正公司(甲方)与被告金建公司(乙方)签订《祥瑞雅苑住宅小区工程建设协议书》，被告张兴明作为乙方委托代理人
在合同上签字。

同年7月12日，被告方正公司(发包人)与被告金建公司(承包人)签订《建设工程施工合同》，约定承包修建的工程内容为酒泉市祥瑞雅苑住宅小区9某、10某楼。

被告张兴明作为承包方委托代理人在合同上签字。

工程竣工后，被告方正公司按合同约定向被告金建公司交付了部分楼房，用以抵顶剩余工程款项。

车某系原告车丽萍父亲、董会玲系其母亲，被告张兴明系被告金建公司的项目部负责人。

2020年12月初，原告与被告张兴明经协商一致，购买坐落于酒泉市××苑的顶账房屋。

同年12月5日，董会玲通过转账方式向被告张兴明支付购房款200000元；2021年1月8日，董会玲通过转账方式再次向被告张兴明支付购房款200000元。

同日，被告张兴明向原告出具收条一份，载明“今收到××苑房款肆拾贰万元整(420000元)，房款已付清，双方若有违约按收款的10％赔偿”。

2021年2月28日，被告金建公司向被告方正公司出具证明一份，载明“你公司顶售给金建公司的××苑住宅楼，面积95.41平方米，每平米单价4600元，总价438886.00元(总价内不包括地下室售价以及代收缴费用)。

现我公司出售给车丽萍(姓名)甘肃省酒泉市××区(地址)，身份证号码×××。

请贵公司见证明后予以办理房屋销售相关手续。

注：购房人一经确定再不得更换姓名，如确需要更换姓名的所发生的一切费用全部由更换人承担。

”被告张兴明在其上的项目负责人处签字。

现因各被告之间存在经济纠纷，该房屋未予交付。

庭审中，经询，原告车丽萍称向被告张兴明实际支付的购房款为400000元；对于收条与证明中所载房屋房号不一致，被告张兴明称系其忘记收条中的房屋已出售给他人，故与原告协商进行了变更；被告金建公司称案涉祥瑞雅苑小区5号楼的顶账房授权被告张兴明出售；被告方正公司称案涉祥瑞雅苑小区5号楼1单元202号房屋尚未交易，亦未办理过户手续。

一审法院认为一审法院认为，本案的争议焦点为：一、车丽萍作为本案原告主体是否适格；二、案涉房屋买卖合同的相对方以及民事责任应当如何承担；三、对车丽萍主张的违约金应当如何认定。

关于车丽萍作为本案原告主体是否适格的问题。

本案中，
原、被告之间虽未签订书面合同，但根据原告提交的付款凭据和被告出具的收条均能证实房屋买卖合同关系成立，并已实际履行。

购房款虽系原告母亲董会玲支付，被告张兴明出具的收条上亦载明收到车某即原告父亲交付的房款，但被告金建公司出具的证明可知，欲购买的房屋登记至原告车丽萍名下，足以认定被告金建公司认可案涉房屋的买受人系车丽萍，故车丽萍与本案最终的处理结果有法律上的直接利害关系，应为本案适格原告。

关于案涉房屋买卖合同的相对方以及民事责任如何承担的问题。

经查，被告张兴明系作为金建公司委托代理人与方正公司签订的建设工程施工合同，以及金建公司出具的证明是对原告车丽萍与被告张兴明订立的房屋销售行为的确认，且被告张兴明出售案涉房屋的行为为有权代理行为，代理行为产生的法律后果应由被代理人金建公司承担。

故原告车丽萍与被告金建公司为案涉房屋买卖合同的相对方。

现案涉房屋并未办理交易手续，该房屋仍归被告金建公司所有，故被告金建公司应当向原告交付该房屋(坐落于酒泉市××区)。

同时，被告金建公司、方正公司应按照相关规定协助原告办理产权登记手续。

对于金建公司与张兴明之间的争议，不可对抗原告车丽萍，可另循途径解决。

关于对车丽萍主张的违约金应当如何认定的问题。

原告车丽萍起诉时主张违约金为42000元，但其在庭审中称实际交纳的购房款为400000元，被告向其支付的违约金应为40000元。

被告张兴明出具的收条载明“双方若有违约按收款的10％赔偿”，依据合同意思自治的原则，原告在与被告金建公司代理人张兴明订立售房合同并交付购房款后，被告金建公司对此行为不予认可，未向原告履行交付及办理房屋产权手续的义务，属于违约行为，故应当承担违约责任。

现原告主张的违约金与被告的违约程度相当，予以支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告甘肃金佛寺建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告车丽萍交付坐落于酒泉市××区房屋；二、被告甘肃金佛寺
建设工程有限公司、酒泉市方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告车丽萍办理上述房屋的产权登记手续；三、被告甘肃金佛寺建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告车丽萍违约金40000元；四、被告张兴明在本案中不承担责任；五、驳回原告车丽萍的其他诉讼请求。

案件受理费8230元，由被告甘肃金佛寺建设工程有限公司负担。

二审中，车丽萍申请证人车某出庭作证，车某称其与车丽萍是父女关系，张兴明在祥瑞雅苑小区施工时二人相识，张兴明得知车某有给女儿车丽萍购房的意愿时，称其手中有房屋可以出售，并向车某出示了盖有金建公司印章的文件，经协商车某以400000元的××苑房屋，车某向张兴明交付购房款后，经方正公司查询该房屋已出售，后张兴明又将祥瑞雅苑小区5号楼一单元202号住宅楼出售给车丽萍，现该房屋无法正常办理手续。

经质证，金建公司对证人证言真实性不予认可，车某陈述的事实与实际情况不相符；车丽萍对证人证言真实性及证明目的予以认可，称车某虽记不清具体的付款时间和张兴明出具证明的时间，但本案现有证据足以证实车某证言的客观性；方正公司对证人证言的真实性予以认可。

本院经审查，证人车某虽与车丽萍系父女关系，但其参与了案涉房屋买卖的全过程，本院将结合全案证据对该证言综合分析予以认定。

经二审查明，方正公司公开招标“酒泉市祥瑞雅苑住宅小区”建设工程项目，金建公司中标后，张兴明和梁建文挂靠金建公司各自成立项目部，以金建公司名义进行施工，工程竣工后，张兴明对于方正公司抵顶的9套房屋进行了确认。

目前，案涉祥瑞雅苑小区5号楼一单元202号房屋尚未向任何人办理购房手续。

本院查明二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为本院认为，案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典施行前、民事行为发生时的法律及司法解释进行裁判。

根
据当事人诉辩主张，本案争议焦点是：1．车丽萍是否为适格主体；2．张兴明出售案涉房屋产生的法律后果应否由金建公司承担。

关于焦点1：本案中，根据张兴明出具证明所载内容及车丽萍父亲车某的证言可知，案涉房屋买卖合同的相对方及实际买受人为车丽萍，无论案涉房屋由谁洽谈、购房款由谁支付，均不影响案涉房屋买受人的认定，车丽萍与案涉纠纷有直接利害关系，系本案适格原告，故本院对金建公司的该项上诉主张，不予支持。

关于焦点2：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。

本案中，车丽萍与金建公司是否形成合法有效的商品房买卖合同关系，主要在于判断张兴明是否有权代表金建公司。

经查，首先，张兴明系金建公司在祥瑞雅苑5号楼工程的委托代理人，工程竣工后，方正公司抵顶给金建公司的9套房屋(包含案涉房屋)由张兴明签字确认；其次金建公司亦认可双方在祥瑞雅苑5号楼工程中系挂靠关系；再次，车丽萍通过其母董会玲向张兴明支付了案涉房屋的全部房款，张兴明亦向车丽萍出具了证明，且该证明中加盖有金建公司印章，虽该印章为扫描件，但金建公司并未对该印章的真实性提出异议，且法律并未明确禁止印章扫描件对公司不产生约束力；最后，张兴明以金建公司名义出售案涉房屋，足以让交易相对方车丽萍相信其行为代表金建公司，并对该证明产生合理信赖。

据此，张兴明所实施行为产生的法律后果应由金建公司承担。

目前案涉房屋尚未办理交易手续，仍归金建公司所有，因此金建公司负有向车丽萍交付案涉房屋及协助办理案涉房屋所有权登记手续的义务。

综上所述，金建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8483元，由上诉人甘肃金佛寺建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长胡国丽
审判员郑杰
审判员杨建波
二〇二二年七月七日
书记员陈彩霞
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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