2017年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿模拟试题

2017年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。

A．经济评价
B．效益评价
C．计划管理
D．市场分析
2、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。

该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。

A：4653
B：5347
C：5352
D：5366
E：工业用地的监测点评估价格
3、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。

A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
4、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。

A．必然得到最大利润
B．不可能亏损
C．必然得到最小的亏损
D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小
5、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。

A．基准地价
B．政府定价
C．评估价
D．按国家规定确定的最低价
6、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。

A：工程项目
B：建设项目
C：单位工程
D：分部工程
E：执行层的组织协调
7、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137—1990)，类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。

A：一
B：二
C：三
D：四
E：执行层的组织协调
8、设立地役权通常会使（）。

A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
9、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。

A：房地产咨询
B：物业管理
C：房地产估价
D：房地产经纪
E：执行层的组织协调
10、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。

A．0.8
B．0.8y
C．1000
D．1000+0.8y
11、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。

A．国家
B．集体
C．个人
D．房产管理部门
12、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这里指的是房地产投资的特性。

A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C：易受政策影响
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
13、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。

A．房地产直接投资
B．房地产间接投资
C．房地产混合投资
D．房地产有效投资
14、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人
住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。

A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
15、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品换价兑现
16、下列不属于房地产商业物业市场的是。

A：写字楼市场
B：零售商场或店铺
C：休闲旅游设施市场
D：仓储用房市场
E：借款合同
17、以下权利中属于用益物权的是。

A：抵押权
B：典权
C：建筑物区分所有权
D：质权
E：执行层的组织协调
18、假设开发法是以为理论依据的。

A：收益递增原理
B：均衡原理
C：预期原理
D：未来趋势原理
E：工业用地的监测点评估价格
19、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。

(2008年试题)
A：城镇体系规划
B：土地利用总体规划
C：修建性详细规划
D：控制性详细规划
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、保险的基本职能表现在__。

A．分散危险、组织经济补偿
B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿
C．组织经济补偿、融通资金
D．分散危险、融通资金
21、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
E：工业用地的监测点评估价格
22、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。

A．向上波动
B．向下波动
C．上下波动
D．随机波动
23、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题]
A：766万元
B：791万元
C：913万元
D：1046万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产市场供给垄断性的原因不包括。

A：房地产市场需求的广泛性
B：房地产市场供给的异质性
C：土地所有权的排他性
D：土地的有限性
E：借款合同
25、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650
B．687
C．585
D．630
2、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。

A：按月等额还本付息
B：按月递增还本付息
C：按月递减还本付息
D：期间按月还本期末付息
E：期间按月付息期末还本
3、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。

预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。

用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．358.85
B．360.49
C．362.93
D．365.29
4、变更合同价款的确定方法包括。

A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
5、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：允许流通物
B：限制流通物
C：禁止流通物
D：特殊流通物
E：一般流通物
6、国务院将__资质核准列为行政许可事项，建设部对其实行资质等级管理。

A．房地产估价机构
B．房地产咨询机构
C．房地产经纪机构
D．房地产住房置业担保机构
7、下列不属于房地产拍卖特征的是__。

A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
8、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法
B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是
基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”
D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格
E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法
9、下列属于房地产市场调查内容的是。

A：经济环境
B：市场供给量调查
C：市场需求容量调查
D：消费者行为调查
E：竞争情况调查
10、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业
B．服务业
C．建筑业
D．航空业
11、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为__。

A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
12、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。

A：消防验收
B：规划验收
C：环保验收
D：人防验收
E：借款合同
13、城镇体系规划分为。

A：全国城镇体系规划
B：省域城镇体系规划
C：市域(镇域)城镇体系规划
D：县域城镇体系规划
E：乡镇体系规划
14、保险合同的终止主要包括。

A：保险期限届满
B：保险公司因解散、破产等原因而终止
C：保险标的因除外责任原因而灭失
D：当事人解除保险合同
E：保险人未履行赔偿或给付义务
15、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。

A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
16、比准价格是一种__。

A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
17、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
18、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量
C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小
D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交
E：等产量曲线凸向原点
19、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
20、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。

A：分散风险职能
B：组织经济补偿职能
C：融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分配职能
21、”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

A：最乐观预测值
B：最不能预测值
C：最有可能预测值
D：最悲观预测值
E：最高利润预测值
22、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：养老保险
B：职工工资
C：住房公积金
D：个人住房贷款
E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
23、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。

A：告知
B：保证
C：弃权
D：禁止反言
E：执行层的组织协调
24、我国城市土地使用制度改革突出表现在。

A：征收土地使用费
B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D：修改宪法和土地管理法
E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例
25、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

A．土地补偿费
B．安置补助费
C．地上附着物和青苗的补偿费
D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E．安排被征地农民的社会保障费用。