西单灵境胡同危改建筑策划项目概述

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

西单灵境胡同危改建筑策划项目概述
1．首先确定目标性质；2、建设内容；3、定性旧城改造；4、给建筑策划定目标出结果；5、概念设计深化。

建筑策划问卷分析管理系统的开发
针对各房地产发展商及在国内特有的情况下，喜欢做问卷调查开发，不是SD法的叠册计算，也不是多因子变量分析，而是Windows95平台开发的问卷开发系统。

它其中有项目管理、问卷录入，统计分析，计算机系统用在建策划上是很好的。

调查问卷系统使用说明开发商了解就可以了。

通过计算机技术做完这套问卷系统管理软件后还可不断加入新内容、集大成，变为权威的真正的软件包，并融合在建筑策划整个工作中去，这也是很有价值的。

对西单灵境胡同地区文化设施现状的调查研究，这是各部门市场部都精通的，这里有时态调查，问卷调查概况，请看图，发放问卷调查表做分析，研究概率，发多少，收回多少，才会有说服力，问卷结论才有效。

这就要求问卷设计建策划人口构成密切相关、不可忽视，问卷的每一项问
题都与产品销售有关，选择住房因素重要性的排序，房屋建筑和装修质量，房租、居住、层数、邻里关系、综合环境质量、综合使用面积、朝向……等等比较典型的分析调查表，再分析归纳。

西单灵境胡同地区文化设施调查结果分析也是如建筑策划分析用，同时用这个地区文化设施与其它地区的文化设施做比较，使得其开发成功。

最后是结果综述：通过A、B、C问卷得到综合分析结果的结论，这里包括对未来使用者的分析。

（在日本设计图书馆，要调查周边一些图书馆，因图书馆的使用效率低与图书周转量成正比）所以，象在西单危改中建图书馆是多功能的。

这也是搞建筑策划中得到的结论。

对西单灵境胡同地区商业服务设施现状的调查研究：也是先搞实态调查，问卷调查系统，其实不同调查有不同题库，我希望这个题库是开放的有它的普遍性，并不断补充和发展。

通过研究调查得到结果综述。

看图表，北京的商业圈，前门、西单、王府井，大家是目睹的，商场定位、开发项目的出彩在附加内容上，住宅小区的出彩在？配套工件上，环境设计上。

店面性质分析，现状商场的分析是极端重要的，请看图表。

华远对这个策划是很有帮助的，对项目的可行性研究报告开始有较完整的销售群的定位和管理群的定位，根据这个我们拟定调查表。

对西单灵境胡同危改小区未来居住者的调查分析，这题的做法同上得出九项结果请看提纲P9——10，对西单灵境胡同危改小区未来物业管理者的调查和分析？得出调果结果分析，比如物业管理用房是算出来的，综合了物业管理，保安、实时监控、消防、电话机房等等。

对西单灵境胡同地区车辆停放调查研究
也是通过搞实态调查，结果统计，结果分析，比如停车可搞时间段划
分，封闭停车场。

等等。

但这必须遵守城市规划。

对西单灵境胡同地区环境综合调查与评价。

这里有四条原则，见提钢P11。

这个地区环境改造要点（见环境分析图）
西单灵境胡同小区开发改造建筑设计模拟任务书前边已分析这么多，又是分析，又是调查表，包括综合统计，目的就是得出模拟设计任务书，拿到这个设计任务书开发商就可以委托下一步设计，如此做出的设计任务书就可以保证有一定的科学性、逻辑性、环境效益、社会效益、经济效益，这个任务书有五个部分组成，拟一个委托书项目的概况与设计要点规划，这里概况是发展商给的，规划设计要点是规划局给的，模拟任务书本身包括住宅，配套与非配套，如图书馆
设制文章的编制要求下一步委托建筑设计的具体要求。

还要知道有关政府的文件等。

最后我们讲一点关于建筑师与发展商知识结构更新，前面讲的二个例子都说明这个问题。

建筑策划包括建筑学的很多东西，发展商都应更新和补充，做为建筑师，房地产知识要更新、我们共同学的东西很多，比计算机、数理统计、模糊论的知识等等是我们之间相互提高的，我们现在运作过程实际上就是从建筑策划到建筑设计，大家协作想办法把这个项目从规划主项到建筑设计完成，以保证它的环境，社会经济效益都好，这些就是这两节课要解决的最大问题。

关于中国建筑市场化的问题——知识更新，从建筑策划——建筑设计完整程序规划主项以后把建筑策划加入和建筑设计共同运作过程。

这也叫
广义建筑学，那么发展商也是广义建筑主作之一，建筑学范围过程扩大广义一把，共同运作整个过程——市场化。

建筑市场比较早的是包工头性质，发现过程中按照主的需要进行设计，逐渐出现建筑师，业主面对建筑师也要面对包工头，再发展一步专门有包工队进行施工，认识分配，合理安排，施工各个专业的划分，设计和施工形成建筑业，再发展把建筑策划引入，实际上变成开发商系统，面对建筑界要考虑设计施，同时考虑购买，也就是向前考虑购买，向后考虑委托设计，这时把策划投入进来帮助运作，再往后发展使建筑真正成为支柱产业成为集团，其实我们国家已经有集团或房地产公司象城建、住总这样大的房地产建造公司，他们有自己的开发设计，制造、施工、销售一整套，中国定会发展成大集团化，大专业化配套的市场大格局，这就是我们共同面临的市场变化。

时间的缘故，包括图的展示部分还有很多要讲给大家的，我希望我们还会有时间一起去探讨！。