济南市长租公寓市场及概况

济南市长租公寓市场的发展及现状
一、全国长租公寓市场情况
目前我国的租赁模式主要分为三种：
散户自租：房东和租户互相寻找和匹配的过程是耗时耗力的，这种情况下容易因为信息获取渠道不畅导致租房市场效率低下，于是租房中介应运而生。

中介代租：包括三种模式：代理租赁、普通租赁和服务租赁。

本质都是房东将房子租给中介，中介负责转租和转租后的服务，通过赚取租金差盈利。

长租公寓：将公寓统一装修和管理，有利于形成品牌效应，可以为租客提供更高品质的增值服务。

1、长租公寓的运营主体分类
截止17年底长租公寓市场已经呈现出“多主体”、“多渠道”特征。

根据智信资产管理研究院的报告，目前已有1100家企业投身长租公寓产业。

这些市场参与者在资本来源、行业背景等方面各不相同，亦根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。

长租公寓运营主体从资本来源可以分为以下三种类型：
（1）政府平台型：即政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为长租公寓房源，以提供保障性或政策性租赁住房。

（2）国资背景型：包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。

（2）社会资本型：即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。

根据长租公寓运营主体行业背景的不同，长租公寓企业主要可分为以下四类：
（1）开发商背景企业
而近几年来，在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下，开发商利润率下滑，周转和去化速度放缓，“开发+销售”传统盈利模式不可持续，开发商开始寻求其它业务增长点。

万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。

（2）经纪机构背景企业
153号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。

其实市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。

自如寓（链家）、红璞公寓（世联行）、相寓（我爱我家）、逗号公寓（如家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。

（3）酒店背景企业
早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。

在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。

当然，随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。

城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即是酒店背景长租公寓企业的代表。

（4）创业类企业
目前长租公寓领域中，创业类背景的企业数量众多。

大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。

这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。

这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓等。

2、长租公寓运营模式分类
根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式：
集中式（魔方公寓、湾流国际、YOU+国际青年公寓、贝客、未来域、万科驿/泊寓）
是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。

集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。

但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。

自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。

分散式（自如寓、青客公寓、寓见、魔飞公寓、水滴公寓）
则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。

分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。

但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。

采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类：重资产运营（万科泊寓、龙湖冠寓）
即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。

重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。

龙湖冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。

重资产模式的内部回报率在10%
左右，毛利率高达65%。

伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化。

早期轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。

轻资产运营（魔方公寓、乐乎城市青年社区）
即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造
3、国内长租公寓市场现状
政策驱动：
《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截止去年年底，国内的流动人口有2.45亿人。

优质资源集中的北上广深地区流动人口尤其庞大，与此相对的是房价也异常高，并非人人可以消受，所以大部分流动人口都有租房需求。

《2017租赁蓝皮书》显示2017年全国租房需求相比去年增长了57%；90后置业观也有所改变，租房意愿增加，选择租房的人多达72%。

链家在《租赁崛起》报告中预测，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，2030年将超过4万亿元。

更重要的是，为了推动房屋租赁市场的发展，北京、深圳等城市相继出台了一系列租房政策，为租房市场的燎原之势又添一把火。

比如北京出台了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，上线住房租赁监管平台，并同时发布了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房工作的工作意见》，未来五年将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租房建设。

又比如，北上广深几大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。

市场需求：
各个城市的居民购房热情虽然不减，但房地产市场实际上已进入存量房期，众多的闲置房源可供租赁市场开发。

同时，随着楼市调控不断加码，以及房地产市场竞争激烈，传统地产开发业务的利润也有所下滑，需要发掘新增长点。

数据显示，2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿元。

市场需求旺盛，再加上政策鼓励，长租市场一时间成为了资本的新宠，目前长租公寓管理的房源约60万间，长租行业的机构化运营占比不到2%，未来机构化运营扩张前景广阔。

长租公寓巨头现状：
国内最大的集中式公寓运营商魔方，以及最大的分布式公寓运营商自如：根据最新公开数据，目前自如分布式管理规模是30万间，魔方公寓集中式管理规模是3万间，估值十亿美元（自如从2015年的20万间快速增长到2016年的30万间，成长迅猛。

魔方公寓也是2015年的2万间增长到2016年的3万间。

自如和魔方在2016年管理规模都差不多提升了50%）许多长租公寓品牌均获得了多轮融资，其中魔方公寓于2016年获得了3亿美元C轮融资，而小米科技创始人雷军也于2014年向you+国际青年公寓投资了一个亿。

（1）盈利难：
于投入期，万科的长租公寓品牌至今未实现整体盈利，自如也是运营到第六年，才在北京实现了微盈利。

创业者扎堆的情况下，长租市场竞争也愈发激烈，对许多企业来说盈利周期长并不是什么好消息。

长租公寓房源大多通过租赁业主房屋获得，装修改造与房屋租赁费用是长租公寓的两大巨额成本。

数据显示，租房成本在长租公寓租金中占比70%，长租公寓利润薄。

为了盈利，很多长租公寓实际上只提供最长为一年的短租服务，目的是方便次年涨房租以赚取更多房租差价。

（2）进行资产证券化融资
目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”四单与长租公寓相关的ABS产品。

这四单产品从底层资产、基础资产和发行规模和发行成本、实际融资成本皆有所不同：
长租公寓市场存在的问题：
其次，长租公寓的租金比市场价高出15%-20%，打的是品质旗号，但实际上长租公寓的服务却渐行渐远，似乎不太能匹配“品质公寓”这一宣传。

比如自如公寓被曝出多起单间甲醛含量超标的严重质量问题，也是因为企业不愿将出租屋空置太长时间，意欲提升房屋租赁率。

事实上，由于长租公寓多把目标用户放在年轻白领身上，公共空间社交以及定期活动这两个优势并不能发挥，因租客工作较为繁忙等，公共空间的使用率很低，活动也难以展开。

最后，尽管“租购同权”让很多人在高房价之下有了新选择，但是出租房缺少资产保值功能，很多租客未来还是有买房的计划。

长租公寓作为一个长线市场，市场教育不够成熟，配套政策还不够完善。

长租公寓无法平衡租金、品质、服务，再加上如今竞争加剧，获客成本上升，长租公寓在盈利难基础上再遇困境，品质与服务也随之滑坡。

（3）发展预期：平衡品质与盈利，才是长租公寓的长久之计。

长租公寓与其说是出租房屋不如说是出售生活方式，当生活方式被作为商品时，衡量其质量的唯一标准是服务。

长租公寓需要依靠长期运营来实现盈利，而不是追逐短期效益，业内人士也提到，租客入住只是完成了10%的价值交付，剩下90%需后续服务与运营完成。

自如等长租公寓近来频繁出现在负面舆论中，会导致还未成熟的市场产生信任危机。

平衡品质、盈利与服务，长租公寓品牌不妨从两方面下手。

一方面，长租公寓的优势在于品质与增值服务，装修改造是保证品质的重要环节，长租公寓须提高装修验收标准，不仅改造须按出租房安全标准进行，装修之后也需检查甲醛含量等，未达标准不予出租。

通过严格验收才可减少并杜绝违规与安全风险的存在。

另一方面，长租公寓也扎堆于北上广深几大城市，定位和运营均陷入了同质竞争，获客成本升高使长租公寓盈利更加困难，但二、三线城市的长租市场还未开发。

同时，长租公寓多将租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，所以并不能满足这部分需求。

长租公寓品牌不妨从二三线城市或是家庭需求入手，调整定位，以抓住细分市场的机会。

用户愿意选择长租公寓是因为其相比普通公寓更安全、有品质。

若长租公寓脱离品质，也就沦为了价格昂贵的普通公寓，没有任何优势可言。

为此，长租公寓运营者应以此为鉴，保证装修改造的合规性、安全性，提升运营和服务能力，并在此基础上开拓新市场。

二、济南市长租公寓市场
1、济南市经济发展及人口情况
济南现在共辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、章丘七区和平阴、济阳、商河三县。

2017年全市生产总值突破7000亿元，增长8%左右，增速位居副省级城市前列；固定资产投资4400亿元左右，增长13.5%左右，增幅居全省第一位。

2017年开工保障房68850套、建成21581套，公共租赁住房建成4744套。

2016年末济南常住人口723.3万人，户籍总人口632.8万人。

常住人口城镇化率达到69.46%，这座人口超700万的省会城市里，其中203万是流动人口，人才落户、居住就业落户、政策落户、引进项目落户、亲属投靠落户……多种落户形式带来了更多的新济南人。

截止到2017年9月，济南户籍新政实施一个月就有1.3万人落户济南成了“新济南人”。

到10月初，济南受理户口迁移9000多户，是新政策实施之前6个月的总量。

其中租房落户有100多户。

济南现有长清大学城、章丘大学城、彩石大学城三个大学城，在主市区还有诸如山大等高校。

有数据显示，截止到2016年底济南有普通高等学校43所，普通本专科在校生55.8万人。

根据济南市城市总体规划（2011-2020年），到2020年济南全市规划总人口840万人左右，中心城城市人
口规模430万人。

城镇总人口670万人左右，城镇化水平达到75%以上。

楼市政策：济南市2017年4月19日发布最严限购令，首付提高到60%，同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房，5月18日限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，可谓是楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。

8月下旬多家银行上调房贷利率执行水平。

济南政策：限购限价限售限地价，楼市逐步进入“四限”时代，四限政策及高房价下租赁市场得以高速发展。

2、济南市现有长租公寓品牌及现状
据了解，在济南长租公寓已有50多家，几乎家家爆满。

比较代表性的集中式长租公寓为万科泊寓、世联红璞公寓、及本土的分散式长租公寓不期而遇、青岛一站快租、济南中合公寓、一寓壹家。

项目,超过1500间房间,并打造1个标杆项目软件园店。

2018年计划开业约3000间,计划3年布局3万间,出租率长期保持在95%以上。

济南市花园路林业大厦万科泊寓6层至13层,都是13㎡-25㎡的小单间,一共有114户,目前已经是满租的状态。

房间按照面积大小和朝向租金不同,在1300元-1900元不等。

电费是1.2元/度、水费为4元/立方,虽然没有独立的厨房,但是公共厨房可以满足租户的做饭需求。

万科泊寓生产路门店租金在830元-1800元不等，选择18-35岁、不带小孩的租客，需要提供正规的工作证
明，没工作的不租。

所有租客信息每周都要去派出所备案，有前科的人不会来住。

目前万科的租赁项目的房源有酒店、厂房、商场、办公楼等，后期将开发一些市场需求的家庭式公寓、白领公寓、金领公寓、蓝领公寓等。

（原山东省煤炭科学研究所办公地点），原办公室被隔成17平方米平层、17平方米Loft、22平方米单人间、22平方米双床房等4种户型，每间房有独立卫浴，家具家电一应俱全，拎包入住。

前两种户型月租金1250元，后两种1450元。

房间虽小，但一楼公共区域有会议区、健身器材、台球桌、刷卡洗衣房、公共厨房等设施。

店内有专职管家，提供物业维修、代收快递等服务，还定期组织社区活动。

世联红璞在济南汉峪金谷附近筹集了多套房源，将其精装修、配备家具家电，把每个单间打造成标准的公寓配置，纳入长租公寓进行统一管理，提供物业维修、入室打扫客餐厅等管家服务，所有租客信息到派出所备案。

2000间以上的规模。

鲁能地产也有意试水自持物业，在济南已有3个项目有相关布局。

济南长租公寓市场面临的问题：
虽然发展快、市场欢迎、空间广阔，但租赁企业负责人感到，行业发展目前还存在一些瓶颈待破解。

比如，到底哪些性质的房屋可以改造，哪些不能，需要履行什么手续才能改造，现有政策还不够明确。

眼下能收房改造的只有商业用房和少部分办公楼。

济南万科泊寓负责人孙漠林建议，相关政策应尽快细化完善，给企业提供政策支撑。

税负偏高也是一个问题。

经营长租公寓，综合税负约20%，从投资回收期计算，经营长租公寓5-7年才能回本，而快捷酒店和民宿一般3-4年即可回本，希望支持政策能尽快落地，让住房租赁企业轻装上阵，最终让租房者受惠。

租客情况：
世联行济南济水上苑店客源以周边单位员工为主，有的企业一租多套给员工做宿舍；
世联红璞公寓科大店：客源以附近写字楼、超市职员和临近的山东科技大学济南校区刚毕业的学生为主。

万科泊寓林业大厦店：租客大多是公司白领或外地派驻济南的工作人员。

3、济南市槐荫区楼市
截止目前槐荫区在售项目38个，住宅均价1.6万/平，写字楼1万左右/平。

济南市2017年房地产开发投资
平稳运行，销售面积同比下降。

房地产开发投资完成1232.6亿元，增长5.9%。

其中：房屋新开工面积1726.1万平方米，同比下降11.3%；房屋竣工面积631.3万平方米，同比下降44.3%；商品房销售面积1215.3万平方米，同比下降14.7%。