谢玉贤、谢少华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

谢玉贤、谢少华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】福建省莆田市中级人民法院
【审理法院】福建省莆田市中级人民法院
【审结日期】2020.12.24
【案件字号】(2020)闽03民终2863号
【审理程序】二审
【审理法官】王鹏程许秋红李忠
【审理法官】王鹏程许秋红李忠
【文书类型】判决书
【当事人】谢玉贤;谢少华;谢淑金;傅光华
【当事人】谢玉贤谢少华谢淑金傅光华
【当事人-个人】谢玉贤谢少华谢淑金傅光华
【代理律师/律所】黄国贤、吴碧霞福建莆湄律师事务所;林海锋福建壶兰律师事务所;李智福建壶兰律师事务所
【代理律师/律所】黄国贤、吴碧霞福建莆湄律师事务所林海锋福建壶兰律师事务所李智福建壶兰律师事务所
【代理律师】黄国贤、吴碧霞林海锋李智
【代理律所】福建莆湄律师事务所福建壶兰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】谢玉贤;谢少华;谢淑金
【被告】傅光华
【本院观点】谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华之间签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，应予确认，双方当事人均应按照合同约定履行义务。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审查封补偿安置协议
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，因谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华之间签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，应予确认，双方当事人均应按照合同约定履行义务。

在谢玉贤一方没有办理涉案房屋的不动产权证书的情况下即被拆迁，合同约定的购房余款6万元在涉案房屋过户给傅光华名下之后付清的条件已经不能成就。

因莆田市城厢区住房和城乡建设局已与傅光华签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位，虽可视为傅光华关于《房屋买卖合同》合同目的已基本实现，但傅光华至今也没有取得安置房屋的权属证书。

购房余款应在涉案房屋过户给傅光华名下之后才付清，对谢玉贤、谢少华、谢淑金主张该余款未支付给其造成损失不能成立。

傅光华购买涉案房屋后，涉案房屋相应权益包括房屋增值部分本就应属于傅光华，也与谢玉贤、谢少华、谢淑金无关。

且因谢玉贤与案外人民间借贷纠纷一案致涉案房屋被查封，导致傅光华一方卷入不必要的案件纠纷，也存在违约的情形。

综上所述，谢玉贤、谢少华、谢淑金的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3156元，由谢玉贤、谢少华、
谢淑金负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 16:59:11
【一审法院查明】一审法院认定本案事实如下：2006年9月16日，谢玉贤与莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定由该居委会安置给谢玉贤坐落于莆田市城厢区××街道××小区的套房2套(即Ｃ区2-8＃、Ｃ区3-8＃)等。

2011年11月2日，谢玉贤、谢少华、谢淑金(甲方)与傅光华(乙方)签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方以714000元将其坐落于莆田市城厢区广化路城南小区安置房8号楼3层房产(即Ｃ区3-8＃套房)断卖给乙方。

购房款分二期付清，第一期在本合同签订之时乙方支付甲方购房人民币654000元整；第二期在甲方办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到乙方名下之后，乙方付清购房余款60000元。

该房屋交易过户所产生的房地产权证及水电过户一切费用和税收由乙方负责承担。

甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照乙方已付款的4%支付违约金。

逾期一个月以上，即视为甲方不愿意履行本合同，甲乙双方自愿解除合同，甲方必须返还已支付的第一期房款及向乙方支付全部房价30%的违约金。

乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日按照逾期金额的4%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款20%违约金。

合同签订后，傅光华于2011年11月4日支付谢玉贤购房款654000元。

谢玉贤、谢淑金、谢少华也即将房屋交付给傅光华使用，傅光华随后将该房装修并入住。

但该房一直未办理产权过户交易登记手续。

之后，案涉房屋被列入莆田市广化寺片区(油画城)改造项目。

2018年1月3日，莆田市城厢区住房和城乡建设局(甲方)与受托方城厢区油画城片区改造项目指挥部与傅光华(乙方)签订了《房屋征收补偿安置协议书》(住宅产权调换)，载明傅光华坐落于莆田市城厢区××街道××小区
××号楼××梯××室××的房屋位于项目征收红线范围内，为该项目的被征收人。

傅光华同意选择产权调换安置方式，莆田市城厢区住房和城乡建设局安置给傅光华套房：霞林地块Ａ莆田西安置区11号楼2701、2702室。

现该安置套房已交付给傅光华。

因傅光华至今未将
第二期购房尾款60000元付清，谢玉贤、谢少华、谢淑金即向一审法院提起诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华于2011年11月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。

《房屋买卖合同》约定，第二期房款在谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到傅光华名下之后，傅光华付清购房余款60000 元。

但在合同签订后，该房屋一直未办理产权登记手续。

后因莆田市广化寺片区(油画城)改造项目建设的需要，该房屋被莆田市城厢区住房和城乡建设局征收并已被拆除。

故导致《房屋买卖合同》约定的谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证并过户到傅光华名下等条款客观上已无法履行。

结合案涉房屋被征收前已经交付傅光华装修并入住使用以及该房屋被征收后，莆田市城厢区住房和城乡建设局已与傅光华签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位等情形，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华签订的《房屋买卖合同》的目的已经实现。

故谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华支付60000元购房尾款有理，一审法院予以支持。

谢玉贤、谢少华、谢淑金还主张傅光华至今未支付购房尾款已构成违约，应当自其与莆田市城厢区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》之日即2018年1月3日起按照合同约定支付违约金。

一审法院认为，因案涉房屋一直未办理产权登记手续导致傅光华未支付购房尾款。

现案涉房屋被征收亦属于客观的不可抗力因素。

故傅光华在履行合同的过程中并不存在违约行为。

现谢玉贤、谢少华、谢淑金以《房屋征收补偿安置协议书》具有产权登记的效力为由，要求傅光华支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、傅光华应于本判决生效之日起十日内支付给谢玉贤、谢少华、谢淑金购房尾款60000元；二、驳回谢玉贤、谢少华、谢淑金的其他诉讼请求。

案件受理费4342元，减半收取计2171元，由谢玉贤、谢少华、谢淑金负担1529元，傅光华负担642元。

二审中，当事人没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】谢玉贤、谢少华、谢淑金上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持谢玉贤、谢少华、谢淑金对傅光华的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由傅光华承担。

事实和理由：一审法院认定傅光华不构成违约，因此驳回傅光华的一审其他诉讼请求是错误的。

一、一审法院既然认定和判决傅光华应立即支付给谢玉贤、谢少华、谢淑金该购房余款60000元，说明傅光华至今未付给谢玉贤、谢少华、谢淑金该购房款余额60000元构成违约。

二、谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华付清给其购房款余额60000元是基于双方合同约定以及是在本案涉案房屋产权已安置在傅光华名下之日，其要求付清该购房款余额，完全合情合理合法。

三、在本案涉案房屋安置在傅光华名下之后，谢玉贤、谢少华、谢淑金一直要求傅光华支付，但傅光华一直以各种理由和借口拖延拒绝支付，傅光华违约支付的时间非常长，性质恶劣。

四、傅光华拒绝支付购房余款，给谢玉贤、谢少华、谢淑金造成巨大经济损失和精神折磨、打击。

五、傅光华购买谢玉贤、谢少华、谢淑金的房产，已强行安置在其名下取得产权，并已取得巨大的经济利益，傅光华取得该房产净利润差价不低于100万元，而尚欠谢玉贤、谢少华、谢淑金本案6万元还不肯支付，实在让人无法接受。

六、既然本案的房屋产权已经安置在傅光华名下，本案不存在需要谢玉贤、谢少华、谢淑金为该房屋办理产权证或协助办理产权变更手续，而且谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华支付该购房款余款的时间点是在该房屋产权已经安置在傅光华名下之后，一审法院认为属于不可抗力因素，显然是错误的。

谢玉贤、谢少华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
福建省莆田市中级人民法院
民事判决书
(2020)闽03民终2863号
当事人上诉人(原审原告)：谢玉贤。

上诉人(原审原告)：谢少华。

上诉人(原审原告)：谢淑金。

上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄国贤、吴碧霞，福建莆湄律师事务所执业律师。

被上诉人(原审被告)：傅光华。

委托诉讼代理人：林海锋，福建壶兰律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：李智，福建壶兰律师事务所实习律师。

审理经过上诉人谢玉贤、谢少华、谢淑金因与被上诉人傅光华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2020)闽0302民初3610号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称谢玉贤、谢少华、谢淑金上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持谢玉贤、谢少华、谢淑金对傅光华的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由傅光华承担。

事实和理由：一审法院认定傅光华不构成违约，因此驳回傅光华的一审其他诉讼请求是错误的。

一、一审法院既然认定和判决傅光华应立即支付给谢玉贤、谢少华、谢淑金该购房余款60000元，说明傅光华至今未付给谢玉贤、谢少华、谢淑金该购房款余额60000元构成违约。

二、谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华付清给其购房款余额60000元是基于双方合同约定以及是在本案涉案房屋产权已安置在傅光华名下之日，其要求付清该购房款余额，完全合情合理合法。

三、在本案涉案房屋安置在傅光华名下之后，谢玉贤、谢少华、谢淑金一直要求傅光华支付，但傅光华一直以各种理由和借口拖延拒绝支付，傅光华违约支付的时间非常长，性质恶劣。

四、傅光华拒绝支付购房余款，给谢玉贤、谢少华、谢淑金造成巨大经济损失和精神折磨、打击。

五、傅光华
购买谢玉贤、谢少华、谢淑金的房产，已强行安置在其名下取得产权，并已取得巨大的经济利益，傅光华取得该房产净利润差价不低于100万元，而尚欠谢玉贤、谢少华、谢淑金本案6万元还不肯支付，实在让人无法接受。

六、既然本案的房屋产权已经安置在傅光华名下，本案不存在需要谢玉贤、谢少华、谢淑金为该房屋办理产权证或协助办理产权变更手续，而且谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华支付该购房款余款的时间点是在该房屋产权已经安置在傅光华名下之后，一审法院认为属于不可抗力因素，显然是错误的。

二审被上诉人辩称傅光华答辩称：一、根据双方合同约定，余款6万元应在产权登记之后方才进行给付，现房屋虽经二次安置，但尚未办理相关产权登记，合同目的并未完全实现，故傅光华根据合同约定可以拒付尾款。

二、傅光华不存在违约行为，傅光华按照合同约定已经支付房款654000元，已完成大部分合同义务，房屋的二次安置无法预见且不能克服，二次安置时区政府也有找到谢玉贤方要求配合签字，但谢玉贤方以房屋涨价要求另行支付30万元才肯签字，导致拆迁搁置，后区政府拆迁指挥部在更改安置协议的情况下要求傅光华保证房屋权益，故二次拆迁并未完全确认傅光华对房屋的不动产所有权，故傅光华权益并未得到完整处置，影响对权益的处分。

综上所述，谢玉贤、谢少华、谢淑金上诉缺乏事实和法律依据，其上诉不能成立，应驳回上诉，维持原判。

原告诉称谢玉贤、谢少华、谢淑金向一审法院起诉请求：一、判令傅光华立即支付剩余的购房款人民币60000元；二、判令傅光华立即支付因逾期缴款产生的违约金142800元；三、本案诉讼费由傅光华承担。

一审法院查明一审法院认定本案事实如下：2006年9月16日，谢玉贤与莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定由该居委会安置给谢玉贤坐落于莆田市城厢区××街道××小区的套房2套(即Ｃ区2-8＃、Ｃ区3-8＃)等。

2011年11月2日，谢玉贤、谢少华、谢淑金(甲方)与傅光华(乙方)签订《房屋
买卖合同》，合同约定：甲方以714000元将其坐落于莆田市城厢区广化路城南小区安置房8号楼3层房产(即Ｃ区3-8＃套房)断卖给乙方。

购房款分二期付清，第一期在本合同签订之时乙方支付甲方购房人民币654000元整；第二期在甲方办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到乙方名下之后，乙方付清购房余款60000元。

该房屋交易过户所产生的房地产权证及水电过户一切费用和税收由乙方负责承担。

甲方未按本合同第四条
规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照乙方已付款的4%支付违约金。

逾期一个月
以上，即视为甲方不愿意履行本合同，甲乙双方自愿解除合同，甲方必须返还已支付的
第一期房款及向乙方支付全部房价30%的违约金。

乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日按照逾期金额的4%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方
支付购房款20%违约金。

合同签订后，傅光华于2011年11月4日支付谢玉贤购房款654000元。

谢玉贤、谢淑金、谢少华也即将房屋交付给傅光华使用，傅光华随后将该房
装修并入住。

但该房一直未办理产权过户交易登记手续。

之后，案涉房屋被列入莆田市
广化寺片区(油画城)改造项目。

2018年1月3日，莆田市城厢区住房和城乡建设局(甲方)与受托方城厢区油画城片区改造项目指挥部与傅光华(乙方)签订了《房屋征收补偿安置
协议书》(住宅产权调换)，载明傅光华坐落于莆田市城厢区××街道××小区××号楼
××梯××室××的房屋位于项目征收红线范围内，为该项目的被征收人。

傅光华同意
选择产权调换安置方式，莆田市城厢区住房和城乡建设局安置给傅光华套房：霞林地块
Ａ莆田西安置区11号楼2701、2702室。

现该安置套房已交付给傅光华。

因傅光华至今
未将第二期购房尾款60000元付清，谢玉贤、谢少华、谢淑金即向一审法院提起诉讼。

一审法院认为一审法院认为，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华于2011年11月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。

《房屋买卖合
同》约定，第二期房款在谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产产权证后30日内过户到傅光华名下之后，傅光华付清购房余款60000
元。

但在合同签订后，该房屋一直未办理产权登记手续。

后因莆
田市广化寺片区(油画城)改造项目建设的需要，该房屋被莆田
市城厢区住房和城乡建设局征收并已被拆除。

故导致《房屋买卖
合同》约定的谢玉贤、谢少华、谢淑金办理土地使用证以及房产
产权证并过户到傅光华名下等条款客观上已无法履行。

结合案涉
房屋被征收前已经交付傅光华装修并入住使用以及该房屋被征收后，莆田市城厢区住房和城乡建设局已与傅光华签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位等情形，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华签订的《房屋买卖合同》的目的已经实现。

故谢玉贤、谢少华、谢淑金要求傅光华支付60000元购房尾款有理，一审法院予以支持。

谢玉贤、谢少华、谢淑金还主张傅光华至今未支付购房尾款已构成违约，应当自其与莆田市城厢区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》之日即2018年1月3日起按照合同约定支付违约金。

一审法院认为，因案涉房屋一直未办理产权登记手续导致傅光华未支付购房尾款。

现案涉房屋被征收亦属于客观的不可抗力因素。

故傅光华在履行合同的过程中并不存在违约行为。

现谢玉贤、谢少华、谢淑金以《房屋征收补偿安置协议书》具有产权登记的效力为由，要求傅光华支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、傅光华应于本判决生效之日起十日内支付给谢玉贤、谢少华、谢淑金购房尾款60000元；二、驳回谢玉贤、谢少华、谢淑金的其他诉讼请求。

案件受理费4342元，减半收取计2171元，由谢玉贤、谢少华、谢淑金负担1529元，傅光华负担642元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明经审理查明，因谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为本院认为，谢玉贤、谢少华、谢淑金与傅光华之间签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，应予确认，双方当事人均应按照合同约定履行义务。

在谢玉贤一方没有办理涉案房屋的不动产权证书的情况下即被拆迁，合同约定的购房余款6万元在涉案房屋过户给傅光华名下之后付清的条件已经不能成就。

因莆田市城厢区住房和城乡建设局已与傅光华签订《房屋征收补偿安置协议书》且已实际安置到位，虽可视为傅光华关于《房屋买卖合同》合同目的已基本实现，但傅光华至今也没有取得安置房屋的权属证书。

购房余款应在涉案房屋过户给傅光华名下之后才付清，对谢玉贤、谢少华、谢淑金主张该余款未支付给其造成损失不能成立。

傅光华购买涉案房屋后，涉案房屋相应权益包括房屋增值部分本就应属于傅光华，也与谢玉贤、谢少华、谢淑金无关。

且因谢玉贤与案外人民间借贷纠纷一案致涉案房屋被查封，导致傅光华一方卷入不必要的案件纠纷，也存在违约的情形。

综上所述，谢玉贤、谢少华、谢淑金的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3156元，由谢玉贤、谢少华、谢淑金负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王鹏程
审判员许秋红
审判员李忠
二〇二〇年十二月二十四日
书记员黄慧萍附法律依据附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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