【写作范文3篇】物业管理师考试《经营管理》：经营管理计划

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目录
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物业管理师考试《经营管理》：经营管理计划
一、物业经营管理计划的概念
（一）规划与计划
规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的 成果称为
计划。

计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、 标准、步骤、程
序和过程等。

物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师 思想的具
体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做， 即对未来行动方案
的一种说明。

物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果， 估计可
能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、 手段、行动和
程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工 作及其绩效的内外环境
因素的过程。

物业管理规划又是从现实出发的思考、想 像和谋划，进而确定、安排达到
目的和满足业主要求所必须的各种活动和工作 成果。

物业管理规划还应考虑如何经济地
使用物业管理企业的时间和资源。

物 业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的
过程。

制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第 二，发挥
物业管理人员的集体 XX ,鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工 作的人员必须参与
该项活动和工作计划的制定。

（二）计划的用途
物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理 过程的文
件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。

没有物业经营管理计划，物业管理师就像失去方向的航船，在汹涌的XX吹打下飘摇无定，久而久之就会失去信心, 导致物业经营管理活动失败。

扬饥迄躯
物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：（1）指导物业管理的具体行动；（2）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；（3）书
面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；（4）帮助利害关系各方之间进行沟
通，有助于统一各方面的认识；（5）便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安
排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；（6）测量物业管理
活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。

（三）物业管理计划的表现形式
物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。

年度计划是一种运行计划，
属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企
业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3〜5年；长期计划则属于
策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。

由于物业的使用寿命一般都在50年以上，而目前物业管理服务合同xx是以3〜5年
甚至1〜2年为周期，这就容易导致物业管理企业的短期行为，从而影响物业业主使物业
持续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。

物业管理的长期计划不仅仅是针对某一
家物业管理企业任内的工作，而且是长期不间断的计划管理。

编制物业管理长期计划
时，要从资产管理的角度，进行物业全寿命周期的成本费用分析，制定物业资产价值提
升和有效利用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想维修方
式。

以xx的物业管理为例，政府对住宅小区公共设施保养十分重视，要求物业企业能提
供完善而长期的计划，对外墙、走廊、楼梯、屋顶等公共场所的维修年限，对水管、电
线、设备的更换年限等都要制定计划，最长的计划甚至考虑到80年以后的地基加固问
题。

这样，即使更换了物业管理企业或物业管理人员, 物业管理计划仍旧不变。

因此建立
长期管理计划是物业管理服务的保证，是对业主负责的根本。

二、编制物业经营管理计划的基础工作
为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关 物业类型的市场状态，其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的 状况，还要认真分析领会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理 计划的基础
（一）区域宏观市场环境分析
区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政 治、文化教育、XX 发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发 展的主要因素。

这里的 区域”范围没有明确的定义，可认为是对目标物业经济 效益产生直接影响的XX 或XX 区域。

区域宏观市场环境分析的主要资料，来自于 国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式出版的信息、新闻络发布的 信息等。

（二）房地产市场分析
房地产市场是一种典型的地域性市场，不存在统一的、一般的房地产市场 因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的 物业管理计划。

细分市场的方式，需要综合考虑本章第三节所介绍的地域、物 业类型和目标市场三种细分方式。

编制物业管理计划时，首先要把目标物业放在正确的细分市场内，并用这 个细分市场的相关标准来评价目标物业。

这个工作过程，就是市场分析的过程。

为了作出准确的市场分析，必须首先进行认真、详细的市场调研，搜集特定的、 可与目标物业进行比较的相关物业信息，并与目标物业进行分析比较，以便了 解其他可比物业所提供服务的特点，评价目标物业的优点和缺点。

物业位置分析是市场分析中的重要内容。

位置分析不但要考察目标物业与 邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。

对不同类型的物业， 位置的含义和要求也不尽相同。

例如，评价居住物业区位的优劣需考虑的主要 因素包括：①市政公用和XX 配套设施完备的程度（市政公用设施主要为居民的 生活居住提供水、电、煤气等，XX 配
套设施则包括托儿所、XX、中小学、医院、
邮局、商点、康体设施等）； ②环境因素（自然环境好坏、空气和噪声污染情 况）；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入（人口数量、家庭规模和结构、
家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况）； ⑤社区文化氛围即人身与财产
安全状况。

商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：
①周围人口密度；②交 通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。

写字楼物业区位的优 劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度； ②周围XX 情况和环境； ③XX 性（交通方式可选择性、停车位数量）
（三）邻里分析
一般认为，在人口密集的XX 范围内，邻里可由周围的几个街区或相互交叉 的主要街道的邻近地区组成。

邻里的边界线往往是地理的或人为的分割物，如 街道、河流、XX 、公园等。

邻里亦可称为同质区域。

邻里分析，就是对目标物 业所处的邻里范围加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引 到它那里去。

不管目标物业有什么特点，周围的相邻物业都会对其创新能力造 成不同程度的限制。

邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展 趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平， 并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻 里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争 对手等。

（四）物业现状分析
物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业 运行预
算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计物业租赁 价值的第一步。

分析现状物业之前，应对一个物业的结构、外观、设备等状况 进行各项检查，详细XX 下列有关的项目并仔细地记录其结果：
1•建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。

如果是住宅，每套房屋的面 积有多
大、居室数目有多少。

2•物业令人满意程度（外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、 公共空间、租户的特征）如何
3•可出租物业的吸引力（平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的 现代化程度）如何。

4•建筑物的实体（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯）状况如何。

维修 得怎样。

维修是否及时。

废弃的部分能修好吗。

功能上有不当的地方能否纠正。

有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。

5•建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况 如何。

6•提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。

它们的实体及外观状况如何。

7•土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何。

建筑物及土地可否使 用的更为合理有效。

8.建筑物的现行管理标准是什么。

在租户选择、购买控制、租金收缴、维修 及管理等方面的现行政策和程序如何。

9•当前的出租率、租金水平及租户构成如何。

10.当前物业管理师的情况如何。

每个人的工作态度、能力、学习及目标怎 样。

（五）业主目标
明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。

一旦物业管理企业接受了委 托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的可能来维护业主的 利益。

有时业主除了限度地获取利润以外，没有具体的目标。

物业管理师就要 通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。

此外，业主授予物业 管理企业的权力范围也有很大差别，
有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。

物业管理师常常需要就业主提
出的相互矛盾的目标作解释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和增值 两个不相容的目标 三、构造物业管理方案
（一）探讨改进旧有物业的可能性
在进行了以上一系列分析、研究之后，物业管理师就要确定，现状物业的 各种运行方案能否为业主带来可能的较高净收益，如果不能，就要提出改进方 案。

理想的物业管理是管理新开发的物业，但大多数的物业是在进行专业管理 前已被别人管理过了。

如果发现建筑物不再能满足其所处位置的要求，那么改 变物业的现状以符合当前的市场趋势，并使业主获得可能的净收益。

改进方案 通常从以下两个方面考虑：
1•更新及现代化
更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设 备、饰面及材料更换成新的，将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。

在更 新时可使之现代化，如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代 品。

更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命，并使其重新具有与新建筑 物竞争的能力。

2.改变建筑物的用途
改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求, 并使旧建筑物得以 再生”对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。

通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主 目标的方案。

（二）物业管理计划的主要内容
1•建筑物管理计划
物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这 些标准所需的成本之间进行适当的平衡。

建筑物管理计划的内容，包括如下几 个方面的内容:
（1）建筑物维护的标准。

确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类 型和使
用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制，以及业 主就本物业的长远策略。

（2） 建筑物管理策略。

最重要的是决定是否使用有计划的维护维修体系， 这两
种方案选择的结果通常取决于业主投资目标和其为物业确定的维护标准。

xx 的调查表明，大约60%的物业管理企业是没有建筑物管理的具体计划，这对 物业投资是十分有害的；另外40%的物业管理企业采用有计划的管理（PMP ）, 但一般集中于对大型中高档商业物业的管理。

对建筑物实施管理可以使用物业 管理企业内部人员，也可以雇请社会上的专业承包商，或两者的结合。

采用物 业管理企业内部人员负责建筑物的维护维修一般仅限于像 xx 国际贸易中心这样 的大型物业（该公司有物业保养部）或其物业处于其他物业的地理中心位置（还 可为其他物业提供服务）。

（3） 物业检查计划。

这种检查主要是对物业的一般功能状况、总体的整洁 情
况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。

当然，这种检查还通常涉及到一些非物业维护维修的问题如监督租户履行租约 的情况等。

一般来说，物业检查的频率取决于业主对物业质量要求的程度。

（4） 公共设施服务的内容。

一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公 共设
施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。

对于商业物业来 说，公共设施服务费用的支出在物业整个年费用支出中所占的比重也非常大。

因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内 容。

2•租赁计划
租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。

租金方 案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时 的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。

出租 策略则是为了使物业总体出租收入化应该采取的策略，包括租期长短、独立出 租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择， 以及采用何种租金形式（XX 租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出 租面积等）等。

3•财务收支计划
财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。

预 算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空 置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

要根据实际经 营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收 益减少，此时物业管理师往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。

维护费 用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。

其控制特性表现在当 收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意，而其计划特性则 表现在当物业管理师编制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排 此外，检查上年度预算执行情况，也有助于物业管理师发现问题，并在新年度 预算中进行适当的调整。

预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。

当业主发现 物业运营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求物业管理师予以解释, 物业管理师则必须负责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主 这种未预计到的情况的发展趋势。

所以，一旦提出了一个预算，物业管理师和 业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业管理 师要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。

4•物业运行绩效评估及与业主沟通计划
经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业运营表现好坏的原因。

物业管理企业需要定期评价物业运行绩效，并将分析结果及时报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。

（1）物业绩效评估指标。

将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，
就能看出物业当前的表现是否正常。

目前使用的主要表现评估指标包括：①预
计租值与实际租值的比较；②实际和预计的资本价值的增长；③收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；④资本回报率即收益和物
业资本价值的比较；⑤净收益即XX收益减去成本；⑥空置水平；⑦服务收费水平；⑧拖欠租金和坏账；⑨财务内部收益率；⑩对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。

物业管理企业应该就上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。

（2）物业管理企业和业主的沟通。

大多数业主主要依靠其物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。

这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。

最常用的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。

通过这些沟通，业主一般能达到两个目的：及时了解物业管理中出现了什么问题（如租金、租户争议）以及
物业管理师是如何解决这些问题的；物业管理企业的未来计划是什么（如重新装修、重新发展、卖掉或继续出租）。

四、物业管理计划中的预算技术
预算不是一门很精确的科学，物业的实际收支，很少与预算中的估计完全一致。

预算只是一个工具，利用这个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，作出费用支出计划。

预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净运营收益的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。

当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出。

预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收 入或支出将发生在什么时间。

能源费用支出随季节变动，也就是说在一年中每 个月份的燃料、煤气和电力费用支出数量存在差异。

广告宣传及市场推广费用 在许多月份的开支可能很少，但在物业出租的市场推广工作集中的月份，该项 费用支出就很大。

一个新投入使用的物业或刚刚经过大规模改造的物业，可能 就需要投入大量的市场宣传费用，这些费用可在每个月中平均分摊，以示在整 个年度均要开展大量的广告宣传工作。

预算中要为不可预见费用的支出预留空间。

如果冬季的天气特别寒冷，就 会使供暖的强度加大、时间延长，而对燃料需求的增加往往会导致燃料价格上 涨，从而会进一步增加燃料费用支出的负担，从而使物业的燃料费预算超支。

其他与季节相关的费用增长，如扫雪费用增加，也会影响到物业的净运营收益。

当这些额外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时，物业管理企业 就要对其他预期的费用支出进行分析，看是否可以从其他预算费用中挪用一部 分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部，否则就要动用准备金。

为了编制年度运营预算，物业管理企业常常要对以前若干年的物业收支状 况进行认真的分析，对于在来年可能要出现的情况 （如由于大规模装修改造，临 时降低了入住率），要予以认真的考虑，并在预算中尽量体现这些可能的变化。

度运营预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理 企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对来年的有关估计对个别的预 算项目作出适当调整的机会。

通过分析预算中的每一个收支项目，物业管理企 业就可以对各项预计的收入和费用项目对物业表现影响的程度作出判断，找出 主要影响因素，以便在日后的物业管理过程中实施有效的控制。

通过预算的编 制，还可以在业主和物业管理企业之间就来年有关物业的收支安排达成共识， 以避免双方在预算实施的过程中产生矛盾。

在预算中，
（一）年度运营预算
如果收入和费用较上年度有较大的变化，就要作出合理的说明。

当物业管理企业按月向业主提供运营报告时，在预算中就要按月安排各项 收支计划，这就涉及到如何将年度预算收支在各个月间合理分配的问题。

在大 多数情况下，如果某些费用支出在每个月之间变化不大，则可以分成十二等份; 有些季节性发生的费用，在月和月之间有较大的差异，所以在编制预算的过程 中，需要在业主和物业管理企业之间就这些季节性费用的分配达成共识。

度运营预算是物业管理企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入 和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。

为了弥补这些 差异，物业管理企业有时还会随着时间的进展准备季度预算，并从中反映出对 原年度预算中某些初始估计的调整过程。

季度预算一般比年度预算更为准确， 因为预测的内容从时间上讲是更近
了，所以更容易把握。

此外，季度预算大致 是一个季节的时间XX ,所以对季节性收支的估计就会更加准确。

为了更好地发 挥预算在物业管理过程中的指导作用，物业管理企业有时还会进一步将预算分 解为月预算，以便更加贴近实际、更具操作性。

（二）资本支出预算
建立准备金基金，是为物业资本支出准备资金的惯例做法。

资本支出预算 的目的，就是要对每月应向准备金基金存入多少资金作出科学合理的估计。

从 原则上来说，物业管理企业将未来 XX 或更新改造的所需的投资额（资本支出额） 除以月份数，就可得到每月应向准备金基金存入资金的数量。

然而，基金通常 是在数年的时间内逐渐积累起来的，因此，必须考虑通货膨胀对基金支付能力 的影响。

如果所积累的准备金基金所赚取的利息收入不能抵消通货膨胀所带来 的影响，则预计的准备金基金总量将不足以支付未来实际的 XX 或更新改造过程 中所需的投资。

此外，材料价格的上涨幅度，可能还会高于通货膨胀率，所以 每月向准备金基金投放的资金数量应适当增加，以使该基金的余额与未来的实 际需要额相匹配。

（三）长期预算
使用资本支出预算，常需要物业管理企业和业主制定一个长期预算，以说 明未来5。