关于《哈尔滨新区住宅专项维修资金管理办法》的政策解读

关于《哈尔滨新区住宅专项维修资金管理办法》的政策解读
一、规范性文件制定的必要性
住宅专项维修资金（以下简称：维修资金）作为“房屋养老金”，是一项民生工程，关乎广大业主的切身利益和社会的和谐稳定，备受社会广泛关注。

为进一步加强和规范新区维修资金交存、使用、核算和监督，更好地优化哈尔滨新区维修资金管理工作，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）等法律、法规，结合新区
（以下简称：办法）。

实际，适时出台《哈尔滨新区江北一体发展区住宅专项维修资金管理办法》
作为哈尔滨新区，必须创新体制机制，完善服务体系，优化营商环境方面先行先试，发挥示范引领、辐射带动作用，要充分用好国家级新区的改革权、试验权、先行权，以能复制皆复制、宜创新即创新为原则，进一步创新完善政策管理体制。

二、拟解决的主要问题
1.解决维修资金归集不齐的难题。

维修资金归集不齐产生的影响主要有以下几个方面：一是资金归集不齐将影响到物业公共部位、设施设备维修前费用分摊，导致维修受阻，降低受影响业主的生活质量；二是不能及时维修将导致业主之间以及业主与物业之间矛盾激化；三是维修资金归集不全面可能产生“多米诺骨牌”效应，使得维修资金归集越来越困难，从而导致物业管理工作陷入僵局。

在《办法》的第七条、第八条、第十条，实施住宅专项维修资金管理实行由业主在办理进户手续时缴存维修资金，开发建设单位在办理预转销手续时一次性将剩余维修资金足额缴存，保证了信息和资金归集的准确性和完整性，解决了资金使用难问题。

同时，也便于资金管理单位监管和财务管理以及会计核算。

2.解决维修资金使用难的问题。

在保障维修资金安全的基础上，尽可能地方便维修资金使用，主要体现以下几个方面：
1）明确了维修资金使用分摊原则，支持多种分摊方式列支范围内的维修资金。

新区支持自定义分摊，即业主可根据受维修部位影响大小的不同，在业主大会组织调研后，根据业主意愿适当增加部分业主分摊权重，未建立业主大会的，可由社区或街道负责组织调研，委托物业服务企业具体实施。

2）规范了维修资金使用流程，《办法》第二十七、第二十八条清晰定义了常规使用和应急使用的具体流程，并在第二十八条中规定了应急流程的维修范围。

3）针对住宅小区单项维修和更新、改造是否实行工程监理、审价、招标监督机制做了明确规定，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护维修资金所有者的合法权益。

4）具体规定了使用维修资金备案申请和维修资金结算申请的要件材料，规范了资金使用流程，使维修资金的申请者可以“不见面”材料申请和管理者“不见面”材料审批。

5）《办法》承接了最新《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定使用建筑物及其附属设施的维修资金的规定。

使用方案应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决同意。

3.规范资金核算。

严格按照《住宅专项维修资金会计核算办法》财会〔2020〕7号进行会计核算，有利于维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”，满足社会有关方面对维修资金会计信息的需要。

三、采取的主要措施
1.实行新建商品房首次交存维修资金由建设单位代交代收的交存方式，加强对新建商品房维修资金交存的把关措施，通过信息化共享和在审批环节对维修资金交存进行核验，提高维修资金交存率，解决维修资金归集不齐的问题。

2.住宅小区单项维修和更新、改造引入第三方工程监理、审价、招标监督机制，避免套用、冒用、高用维修资金，牟取不法利益，确保维修资金的安全使用。

3.通过“互联网+”智慧化的民生服务模式，实现了线上办理交存、完成维修资金使用投票表决等业务，为广大业主带来实实在在的获得感。

4.按照《住宅专项维修资金会计核算办法》，并与银行核心、财务系统联动，规范资金核算流程和工作效率。

（非正式文本，仅供参考。

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