公寓式住宅办公消防设计存在问题

公寓式住宅办公消防设计存在问题
中国加入WTO，给房地产业带来了许多新客户需求量，国内表现出良好的经济势头，并继续保持上升趋势。

随着社会经济快速增长，新生代公司应运而生，许多业主渴望有一套属于自己的办公室;而对于小户型住宅楼盘的升级，以小户型低价位和酒店式服务作为其最主要的卖店，赢得了年轻白领购房者和投资者的青睐。

而一些高档大户型办公楼和传统住宅户型忽略了这一市场，由此近年来公寓式住宅和公寓式办公这一新型房地产形态应运而生。

一、定义
1、公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地段，大多是高层建筑，标准较高。

每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。

2、公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。

此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。

公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以
为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。

近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。

现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》对于公寓式住宅和公寓式办公在规范条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。

这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。

笔者认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。

其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。

现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。

二、实际消防设计过程中出现的几个问题
1、底部设置商业营业场所的公寓式住宅及公寓式办公防火分隔及疏散楼梯的设置。

公寓式住宅及公寓式办公一般位于城市中心，经济繁华，交通便利地段，底部一般会设置一些商业营业场所。

笔者认为，公寓式住宅和公
寓式办公底部设置商业营业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与住宅和办公区域分隔。

公寓式住宅其疏散楼梯应与商业营业场所楼梯分开设置。

公寓式办公其疏散楼梯宜与商业营业场所分开设置，如确有困难，此类场所可合用疏散楼梯，楼梯的疏散宽度和疏散距离应满足规范要求，且楼梯至一层应能直通室外，避免商业营业场所应其非营业时间安全出口锁闭，导致个别疏散出口不通，造成安全隐患。

2、每个单元疏散出口的设置宽度及数量
对于现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》疏散出口的设置宽度及数量通常划分为公共建筑和住宅建筑。

公共建筑在《建筑设计防火规范》中的规定为：公共建筑安全出口的数目不应少于2个；房间位于两个安全出口之间,且建筑面积小于等于120m2，疏散门的净宽不小于0.9m,可设置一个；位于走到尽端的房间（托儿所、幼儿园及老年人建筑除外）内由最远一点到房门口的直线距离不超过15m，也可设一个向外开启的门，但门的净宽不应小于1.40m。

在《高层民用建筑设计防火规范》中的规定为：公共建筑中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.9m；公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过时75m2，可设置一个门，门的净宽不应小于1.40m。

对于住宅建筑一般设置一个户门。

公寓式办公如要求每单元设置两个
安全出口，对于个别单元内户型类似于住宅的单元式塔式户型的公寓式办公由一定的难度。

笔者认为考虑到此类办公形式内部办公人员一般人数不多，且单元内有独立的卫生设备和辅助设施，实际办公面积将有所减少。

如将各单元间采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部，其疏散距离可作一定程度的放宽，公寓式办公各单元室内任何一点至单元门的疏散距离不大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。

如按疏散距离考虑，单位内面积就可适当放宽。

其疏散出口数量和宽度一般应符合下列要求：（1）单元内的建筑面积不大于60m2时，可设置一个净宽不小于0.9m的出口，（2）单元内的建筑面积不大于150m2时，可设置一个净宽不小于1.1m的出口，（3）单元内的建筑面积大于150m2时，应设置二个出口，门的净宽不应小于0.9m。

3、内部装修及单元内增设夹层的问题
公寓式住宅、公寓式办公的内装修设计，如开发商统一按精装现房出售，则设计应按《建筑内部装修设计防火规范》的办公建筑的要求执行。

办公、住宅单元内如由业主自行装修，则公共部位应按办公建筑装修标准执行。

近年来，一些开发公司相继推出了挑高层高，由业主自行分隔这一新户型。

无论是公寓式住宅还是公寓式办公，内部层高从4.5-5米多不等。

大多数业主为了增加其内部使用面积，常使用木楼板将单元内分隔成两层，这一材料的使用不仅不能满足规范所要求的
楼板耐火等级，而且还增加了火灾荷载；对于一些设置消防设施的单元，因其楼板的分隔造成底部一层没有报警和喷淋设施的保护，由此造成许多安全隐患。

在此种户型的建筑消防设计过程中，为避免上述情况的产生，消防部门应对开发公司明确几点要求：（1）二次装修中对于内部增设夹层的单元，应由开发公司统一建设或在签署装修协议时，应明确楼板装修材料的选型，以应达到消防规范所要求的楼板耐火极限；（2）在消防土建设计中，应充分考虑增设夹层后消防设施的调整，消防报警应预留报警点位，喷淋应预留接口，由有资质的消防施工单位统一实施。

4、高层建筑各单元内消防设施的设置
对于近年来涌现的大量高层公寓式办公及公寓式住宅，在个单元内部是否要设置报警和喷淋设施；公寓式住宅是按高级住宅、高级酒店还是按普通住宅标准，公寓式办公是按住宅还是按办公标准执行，也是各方争论的一个焦点。

对于设计部门，许多设计师对以上两种建筑形式往往模棱两可，导致为迎合开发商减少投资成本的目的，忽视规范的明确要求。

笔者认为，我们应明确规范所制定的标准是强制性条款或者说是最基本的要求，单元内设置喷淋及报警设施对于早期火灾的发现和扑救有着非常重要的作用，但考虑到我国的国情及开发项目的成本，对于高层住宅户内部分消防设施的设置规范并没有明确规定，对于高层公共用房，规范将此类建筑划分为一、二类高层及超高层分
别要求。

笔者认为上述两种建筑形式，在明确了其土地及房产性质以后，根据其性质划分为住宅和办公用房。

公寓式住宅按住宅标准：如为超高层建筑，除不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房外均应设置自动喷水、火灾自动报警；
一、二类高层公寓住宅单元户内用房均可不设自动喷水、火灾自动报警，当然对于此类建筑的公共活动部分及公共走道则均应设置自动喷水、火灾自动报警设施。

公寓式办公按办公用房标准：超高层及一类高层建筑，各单元户内均应设置自动喷水、火灾自动报警；二类高层建筑如各单元户内设置自动喷水则火灾自动报警可不设。