四川华人医联整形美容医院有限公司、成都亲和物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

四川华人医联整形美容医院有限公司、成都亲和物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.07.15
【案件字号】(2020)川01民终7024号
【审理程序】二审
【审理法官】喻小岷
【审理法官】喻小岷
【文书类型】判决书
【当事人】四川华人医联整形美容医院有限公司;成都亲和物业服务有限公司
【当事人】四川华人医联整形美容医院有限公司成都亲和物业服务有限公司
【当事人-公司】四川华人医联整形美容医院有限公司成都亲和物业服务有限公司
【代理律师/律所】缪征四川素文律师事务所;杨博四川君益律师事务所
【代理律师/律所】缪征四川素文律师事务所杨博四川君益律师事务所
【代理律师】缪征杨博
【代理律所】四川素文律师事务所四川君益律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】四川华人医联整形美容医院有限公司
【被告】成都亲和物业服务有限公司
【本院观点】亲和物业公司与长城社区、长城社区居委会签订的案涉两份《物业服务合同》符合法律、行政法规的相关规定，合法有效，对案涉物业业主均具有约束力，本案中，亲和物业公司按照合同约定为案涉物业提供了物业服务，华人医联公司亦应按约履行交纳物业服务费义务。

【权责关键词】无效撤销违约金合同约定证明诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明事实与原审法院查明事实一致。

【本院认为】本院认为，亲和物业公司与长城社区、长城社区居委会签订的案涉两份《物业服务合同》符合法律、行政法规的相关规定，合法有效，对案涉物业业主均具有约束力，本案中，亲和物业公司按照合同约定为案涉物业提供了物业服务，华人医联公司亦应按约履行交纳物业服务费义务。

华人医联公司上诉称案涉物业服务合同不合法，亲和物业公司收费没有法律依据，且存在多种违规行为等，但提交的证据不能证明其观点，原审法院综合全案证据判决其向亲和物业公司支付欠交物业费并无不当。

综上，上诉人华人医联公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3619元由上诉人四川华人医联整形美容医院有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 04:56:14
【一审法院查明】原审法院审理查明，2017年6月28日，成都市青羊区长城社区（以下简称长城社区，即甲方）与亲和物业公司（即乙方）签订《物业服务合同》，载明“第一条本
合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况：建筑区划名称：长城园；建筑区划类型：住宅及商业用房；坐落位置：成都市小南街69号；四至范围（规划平面图）：东成都市小南街，南原3508厂厂区围墙，西原3508厂厂区街道北，北成都市包家巷。

占地面积：35000平方米；总建筑面积：135343平方米；其中住宅103343.35平方米，非住宅31999.65平方米。

……第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列规定：（一）建筑共有部分及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止委为的告知、劝阻、报告、详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十。

……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。

住宅用房：多层每平方米0.97元/月，高层每平方米1.50元/月；街道铺面：一层每平方米3.00元/月，二层每平方米2.60元/月。

……第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。

……第十一条物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在三、六、九、十二，当月25日至次月8日前履行缴纳义务。

业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴物业服务费的1%支付月违约金。

……第十八条本合同期限2年，自2017年7月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止。

第十九条本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后当日内继续履行本合同。

……第二十三条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应以本合同第七条约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付壹万元的违约金，并赔偿由此给业主造成的损失。

……"。

《物业服务合同》落款处经长城社区、亲和物业公司双方盖章予以确认。

2018年12月30日，四川省成都市青羊区汪家拐街道长城社区居民委员会（以下简称长城社区居委会）与亲和物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止，其余内容与前述
合同内容基本一致。

原审法院另查明，原审庭审中双方确认华人医联公司的物业服务面积为5286.66平方米。

华人医联公司物业费交到2018年9月。

因华人医联公司欠缴相关费用，2019年6月17日，亲和物业公司向华人医联公司发《长城园缴费通知单》，载明“截止2019年6月17日您户所欠水、电、物业费用共计人民币150848.30元。

请您于三日内结清欠款，按照《物业管理条例》及《物权法》的相关规定，从逾期之日按日千分之三收取滞纳金，本公司将依法采取法律措施追缴拖欠的上述欠款，造成的损失由您自行承担。

" 上述事实有当事人陈述，《物业服务合同》《长城园缴费通知单》《银行缴费回单》等证据及庭审笔录在案为证。

【一审法院认为】原审法院认为，长城社区与亲和物业公司之间签订的《物业服务合同》、长城社区居委会与亲和物业公司签订的《物业服务合同》，两份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其效力及于所有长城社区的业主，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

"之规定，当事人均应按上述合同的约定享有权利并履行义务。

合同签订后，亲和物业公司按约定于2017年7月1日履行物业管理义务，华人医联公司应当按照合同约定的价款向亲和物业公司支付物业费。

对于华人医联公司认为《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》涉嫌造假，相关结果不真实的情况，原审法院认为，该表决结果并未通过其他法定程序被予以撤销或认定无效，因此，对于变更物业管理公司的情况，予以确认。

对于华人医联公司抗辩的两份《物业服务合同》应系无效，不予采纳。

关于亲和物业公司主张华人医联公司支付2018年9月至2019年7月的物业费165933.13元，华人医联公司确认其未缴纳该期间的物业费，因此，对于亲和物业公司的该诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。

关于华人医联公司抗辩的聘请外包服务，加大成本，造成其损失，因其提供的证据不能证明亲和物业公司此服务存在质量问题，亦不能证明相关损失系亲和物业公司造成，故对其抗辩意见，不予采纳。

据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：华人医联公司于判决发生法律效力之日起
十日内向亲和物业公司支付拖欠的物业费165933.13元。

如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3619元，减半收取1809.5元，由华人医联公司负担。

【二审上诉人诉称】宣判后，华人医联公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实认定不清，其与亲和物业公司就物业按照1.5元/平方米按月收费达成一致，案涉物业服务合同不合法，亲和物业公司收费没有法律依据，且存在多种违规行为，上诉人的物业系相对独立管理区域，上诉人履行了大部分物业服务和管理职责，故请求撤销原审判决，依法改判其按0.8元/平方米/月支付物业费。

四川华人医联整形美容医院有限公司、成都亲和物业服务有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2020)川01民终7024号当事人上诉人（原审被告）四川华人医联整形美容医院有限公司。

住所地：四川省成都市青羊区小南街某某某某某某某某某某。

法定代表人于航，执行董事。

委托诉讼代理人缪征，四川素文律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）成都亲和物业服务有限公司。

住所。

住所地：四川省成都市青羊区包家巷某某附某某某某div>
法定代表人谢孝容，总经理。

委托诉讼代理人杨博，四川君益律师事务所律师。

审理经过上诉人四川华人医联整形美容医院有限公司（以下简称华人医联公司）因与被上诉人成都亲和物业服务有限公司（以下简称亲和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14756号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法进行了审理。

本案现已审理终结。

一审法院查明原审法院审理查明，2017年6月28日，成都市青羊区长城社区（以下简称长城社区，即甲方）与亲和物业公司（即乙方）签订《物业服务合同》，载明“第一条本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况：建筑区划名称：长城园；建筑区划类型：住宅及商业用房；坐落位置：成都市小南街69号；四至范围（规划平面图）：东成都市小南街，南原3508厂厂区围墙，西原3508厂厂区街道北，北成都市包家巷。

占地面积：35000平方米；总建筑面积：135343平方米；其中住宅103343.35平方米，非住宅31999.65平方米。

……第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列规定：（一）建筑共有部分及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止委为的告知、劝阻、报告、详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十。

……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。

住宅用房：多层每平方米0.97元/月，高层每平方米1.50元/月；街道铺面：一层每平方米
3.00元/月，二层每平方米2.60元/月。

……第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。

……第十一条物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在三、六、九、十二，当月25日至次月8日前履行缴纳义务。

业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴物业服务费的1%支付月违约金。

……
第十八条本合同期限2年，自2017年7月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止。

第十九条本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后当日内继续履行本合同。

……第二十三条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应以本合同第七条约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付壹万元的违约金，并赔偿由此给业主造成的损失。

……"。

《物业服务合同》落款处经长城社区、亲和物业公司双方盖章予以确认。

2018年12月30日，四川省成都市青羊区汪家拐街道长城社区居民委员会（以下简称长城社区居委会）与亲和物业公司签订《物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业之日止，其余内容与前述合同内容基本一致。

原审法院另查明，原审庭审中双方确认华人医联公司的物业服务面积为5286.66平方米。

华人医联公司物业费交到2018年9月。

因华人医联公司欠缴相关费用，2019年6月17日，亲和物业公司向华人医联公司发《长城园缴费通知单》，载明“截止2019年6月17日您户所欠水、电、物业费用共计人民币150848.30元。

请您于三日内结清欠款，按照《物业管理条例》及《物权法》的相关规定，从逾期之日按日千分之三收取滞纳金，本公司将依法采取法律措施追缴拖欠的上述欠款，造成的损失由您自行承担。

"
上述事实有当事人陈述，《物业服务合同》《长城园缴费通知单》《银行缴费回单》等证据及庭审笔录在案为证。

一审法院认为原审法院认为，长城社区与亲和物业公司之间签订的《物业服务合同》、长城社区居委会与亲和物业公司签订的《物业服务合同》，两份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其效力及于所有长城社区的业主，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

"之规定，当事人均应按上述合同的约定享有权利并履行义务。

合同签订后，亲和物
业公司按约定于2017年7月1日履行物业管理义务，华人医联公司应当按照合同约定的价款向亲和物业公司支付物业费。

对于华人医联公司认为《关于变更物业管理公司名称投票统计结果报告》涉嫌造假，相关结果不真实的情况，原审法院认为，该表决结果并未通过其他法定程序被予以撤销或认定无效，因此，对于变更物业管理公司的情况，予以确认。

对于华人医联公司抗辩的两份《物业服务合同》应系无效，不予采纳。

关于亲和物业公司主张华人医联公司支付2018年9月至2019年7月的物业费165933.13元，华人医联公司确认其未缴纳该期间的物业费，因此，对于亲和物业公司的该诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。

关于华人医联公司抗辩的聘请外包服务，加大成本，造成其损失，因其提供的证据不能证明亲和物业公司此服务存在质量问题，亦不能证明相关损失系亲和物业公司造成，故对其抗辩意见，不予采纳。

据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：华人医联公司于判决发生法律效力之日起十日内向亲和物业公司支付拖欠的物业费165933.13元。

如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3619元，减半收取1809.5元，由华人医联公司负担。

二审上诉人诉称宣判后，华人医联公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实认定不清，其与亲和物业公司就物业按照1.5元/平方米按月收费达成一致，案涉物业服务合同不合法，亲和物业公司收费没有法律依据，且存在多种违规行为，上诉人的物业系相对独立管理区域，上诉人履行了大部分物业服务和管理职责，故请求撤销原审判决，依法改判其按0.8元/平方米/月支付物业费。

二审被上诉人辩称被上诉人亲和物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明本院查明事实与原审法院查明事实一致。

本院认为本院认为，亲和物业公司与长城社区、长城社区居委会签订的案涉两份《物业服务合同》符合法律、行政法规的相关规定，合法有效，对案涉物业业主均具有约束力，本案中，亲和物业公司按照合同约定为案涉物业提供了物业服务，华人医联公司亦应按约履行交纳物业服务费义务。

华人医联公司上诉称案涉物业服务合同不合法，亲和物业公司收费没有法律依据，且存在多种违规行为等，但提交的证据不能证明其观点，原审法院综合全案证据判决其向亲和物业公司支付欠交物业费并无不当。

综上，上诉人华人医联公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3619元由上诉人四川华人医联整形美容医院有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判员喻小岷
二〇二〇年七月十五日
书记员陈悦
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