西安市紫薇尚层全程提案
紫薇地产反馈的VI不统一的状况分析
更新建议 更新需求
满足传播需求
建立适用于各窗口部 门的品牌传播VI体系
VI更新
确立标准，便于执行 部门使用
建立系统，细化执行规范， 满足实用需求
更新建议
全面更新——包括新老项目在内 的所有不合规范的使用标识全部 更换 深入更新——社区内较为明显的 违规使用进行相应更换（四色紫 薇花） 基本更新——更换各窗口单位标 识的不当使用
J区和H区的楼宇标识
J区两处不同地点的信报箱
物业办公楼并存的两种标识
紫薇物业前台的LOGO并不标准
J区入口处两处标识
许多破损宣传栏长期得不到更换
物业LOGO与项目 LOGO混搭使用， 并没有明确的使用 规则可以参考
现存的物业标识使用状况
紫薇·尚层工地大门
07年主题还在使用
07
的龙 腾
存在问题：
➢ 紫薇花园、紫薇大厦等老项目（VI系统更新前建成的）未能全面更 新，还存在新、老（四色紫薇花）标识并存的现象
➢ 部分窗口单位仍在使用前期使用老VI系统制作的部分物料 ➢ 紫薇物业等下属公司VI系统没有建立规范，还存在不能统一、根据
个人理解随意变形使用等问题 ➢ 部分传播推广，存在更新不及时，年度主题跨年使用 ➢ 存在项目标识与公司标识交替出现，不能规范统一 ➢ 存在沟通不到位，合作单位随意使用标识的问题
全面更新 深入更新 基本更新
更新建议
物业VI系统及使用说明——针对物业社区标识系统，各窗口部 门的传播使用，建立系统、实用的使用规范，便于其执行 品牌传播体系——包括“梦想接力”、紫薇会、幸福998等在 内的品牌传播窗口的统一规范，便于更新，统一标准，满足品 牌各项活动在各窗口单位的传播需求 媒介传播标准——制定年度主题、企业LOGO在各类媒介传播 中的使用办法，制定标板及使用规则
曲江紫薇永和坊项目定位及物业发展建议报告
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竞争态势
唐风商业板块： 以大 唐不夜城为中心 代表项目：曲江公馆、 龙湖胜景；
唐风 商业
会展商务板块： 以会 展中心为核心，辐射的 高尚商务居住区 代表项目：曲江公馆、 会展商务 永和坊 龙湖胜景；
曲江区域内板块竞争激烈
科教文化
科教文化板块： 以大 学城周边区域
代表项目：中海国际 社区；规模大、产品线 丰富，能局部享受芙蓉 园景观资源。
曲江 长安
浐灞生态区： 城市边缘新区，受影 响幅度大，“底价倾销”
恒大名都 ：送精装修，85折，折前 均价5300-5400元/㎡，折后4300-4400 元/㎡；
中新浐灞半岛：继7月份后持续让 利促销，优惠额度达到800元/平米。
曲江区：城市高端居住区，
因对稀缺资源的占有欲驱使， 在高端物业集中的曲江区域， 占据资源景观优势的项目销售 保持盘内高温，价格敏感度不 高。
（2009年1月16日《广州日报》）
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宏观经济环境
1、宏观经济形势仍面临很大
3、从中国经济发展的周期性规律来看，预计2011年前后才可能 进入新的增长期。
– 改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990 年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年 （GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992 年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。第三 个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按 前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。
背靠西安高科集团、立足本地市场开发13年经验、有良好的市场基础； 与政府合作性开发，负责项目开发过程的管理工作； 同时发展多个项目，对资金要求较高；
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
西安香江泾渭分明财富中心商业项目全程提案PXXXX阳光行
团结 信赖 创造 挑战
项目整体工 作思路
项目自身解读
区域审视
项目整体定位
一期营销推广
项目整体推广方向
项目物业规划建议
团结 信赖 创造 挑战
我是谁？ WHO AM I ？
[项目自身解读]
团结 信赖 创造 挑战
项目位置
西安市北郊，渭河与泾河交汇之处， 距西安市中心约26公里。
团结 信赖 创造 挑战
项目指标
项目占地： 约4000亩 总建面： 约336万平米 容积率： 约1.26
团结 信赖 创造 挑战
项目物业类别
复合型物业 公园物业 企业总部物业
湿地公园
团结 信赖 创造 挑战
项目主要特色价值
湿地、水系、泾渭 双河项目内拥有天 然湿地项目外紧邻 泾渭双河。 项目自然景观和生 态条件得天独厚
团结 信赖 创造 挑战
——总部基地案例研究—— The most successful Market plan analysis in China
项目简介
北京中关村总部基地 中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，
地处西南四环交汇处，科技园出口，项目总投资约 65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万 平方米，规划建设500余栋总部办公楼、五星级酒 店及精品商业街。
团结 信赖 创造 挑战
渭河生态景观带
以渭河为轴线，西起涝渭交汇口，东至泾渭交汇口，南北两岸延伸800—1000米，规划面积108平方公 里。
团结 信赖 创造 挑战
泾渭新区未来规划发展
五大功能版块集产业、文化、商 务、物流多功能于一身的综合生 态区域。
咸阳空港产业园
紫薇田园都市E区29、3031#楼竣工总结报告
紫薇田园都市E区29＃、30＃、31＃楼竣工总结报告紫薇田园都市E区29＃、30＃、31＃楼由陕西省第六建筑工程公司西安高新分公司施工，本工程于2003年5月5日正式开工，该工程在我们坚持不懈的努力下和建设、管理、监理单位以及各建设行政管理部门的大力支持下，历时个月，现已按合同规定完成了施工图纸设计的全部工作。
并达到预期的工期、质量、安全目标。
一、工程概况紫薇田园都市E区29＃、30＃、31＃楼工程位于长安科技产业园内，该工程项目由西安高科（集团）新西部实业发展公司投资建设，中机国际工程咨询设计总院设计，华建管理公司负责管理，西安高新建设监理有限公司监理，陕西省第六建筑工程公司西安高新分公司负责施工。
该项目三栋楼均为剪力墙结构，其中：29＃楼为三个N1型单元组合，建筑面积m2，地下一层，地上十一层。
30＃楼为三个N1型单元组合，±0.00以下为联合地库，建筑面积m2，地上十一层。
31＃楼为两个N2型和一个N1型组合，±0.00以下为联合地库，建筑面积m2，地上十一层。
该工程合同包含内容有：桩基、基础、防水、采暖、通风、电气、上下水等。
二、主要分部施工过程简介本工程的桩基设计为砼灌注桩，桩径0.6米，桩长15米，采用锅锥成孔。
在桩基施工过程中29＃、30＃、31＃楼每个基坑分别支设锅锥三角架20座左右，桩基施工工期为50天左右。
后经陕西省建筑科学研究院检测，桩基合格。
在筏板承台梁施工过程中，虽然经过计算，该工程的筏板承台梁不能算是大体积砼，但是在施工过程中为了僻免在筏板和承台梁上出现温度裂缝，我们对筏板承台梁砼浇筑、养护的整个过程均按大体积砼施工方案执行。
三栋楼筏板承台梁施工完毕后，经外观检查，未出现质量缺陷（隐患）。
地下剪力墙的高度均在四米以上，我们在地下室剪力墙施工过程，采用竹胶板与木楞拼装的大模板。
剪力墙拆模后表面平整，光滑，无蜂窝麻面现象，经用靠尺检查达到中级抹灰要求。
高端会所策划书
西安高端商务会所项目策划书第一章、会所介绍及长远目标1.1、会所介绍1.1.1、会所成立背景西安是陕西的省会，是陕西的政治、经济、交通、文化、科技、信息、金融中心，更是进出西北五省的门户，以其悠久的历史和文化彰显出这座古城的魅力。
目前正在举办的“世园会”吸引了世界各地的人来到西安，推动了陕西省经济的快速发展，也促进了世界人民的文化交流。
同时也改变了人们的物质物化、精神文化生活的需求和人们的消费观念！各大金融财团、跨国企业、知名品牌纷纷向西安涌来，众多获得丰厚财富的成功者工作之余对个人的生活品质的要求逐步高涨，观念的改变带动社会的繁荣，高端私人会所正是这个时代最具代表性的产物。
1.1.2、会所的品牌定位老友记商务私人会所是经过我们从事多年的娱乐服务行业多年来积累的丰富经验和对西安的经济发展及国家政策分析，而决定成立的顶级私人商务会所。
老友记商务私人会所为会员构筑一个政治、经济、文化、时尚、信息、社会名流、交流交际的多元化平台，我们在设计装修风格、经营方针路线、规范化企业管理、完美优质的服务使会员在精神、心理上得到寄托和经典的享受，充分体验到“老友”的关怀，感受到“老友”的情谊。
“打造西安顶级商务私人会所”1.1.3、会所的经营定位会所是一所高级不对外实行VIP会员制度的私人会所。
用西安乃至全国最贴心，最周全，最真诚的服务去感动每一位会员为企业家政治家富豪，各类经济富足的女性提供集商务交流、休闲娱乐为一体的综合性商务私人会所.优美的会所环境及完善的硬件设施、优越的地理位置来满足会员的需求，并吸引更多的会员加入。
1.1.4、会所目标人群银行行长、证券公司高管、期货公司高管、政府相关主管人员、企业高管、协会会长、社会名流、名媛、各行业代表：比如房地产业、物流业等高层次人士1.2、会所长远目标将按国际化标准打造西安商务会所旗舰品牌。
营造真正意义上的“家外之家”。
会所集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、商品展示、酒会PARTY、商品销售、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。
西安紫薇西棠年度营销拓盘竞标报告
紫薇·西棠2019年营销投标报告陕西中原物业顾问有限公司
谨呈：紫薇地产
目 标 THE GOAL
北匙洋房余货、商业、车位 南匙高局3#、4#、5#
【第一部分】
本体【高新/沣东价值暧昧区，157亩丨型品质首置首改产品】
西 三 环
昆明路
卐越储备地块
北区
货源组织【推售节点】
P1：中国有两条路一条在海上，一条在陆地P2:西安有两条路一条历叱文化之路，一条创新科技之路P3：高新有两条路一条打包生活的腔调不心安，一条揭幕城市的荣光不梦想P4:一条科技路，盛世繁华履迹一脉以承之P5：二古老城砖上篆刻的无数辉煌中去感知 科技路，融汇包容，阔达的世界古都特征
一丧城市菁英梦想的起航位置
市场【宏观市场】后市预判：供应端
市场【宏观市场】后市预判：供应端
整体杢看，目前西安楼市呈分化局面：一是外围不主城市场 分化态势；另一层是主城区内丌同楼盘呈现分化态势。
棚改
城市价值提升
叱上最宽松户籍政策
从历年及未杢西安市棚改力度、户籍政策、城市价值、客户贩房 心理等因素杢看，2019年西安楼市需求较2018年将有所回落， 同时有望回归至1400-1500万㎡常态水平。
长安 匙加入限贩匙域商贷首套 20%提升至30%；商 贷事套30%提升至 40%。
沣东新城加入限贩匙 域满5年方可上市交易满2年方可上市交易连续缴纳2年及以上丌得补缴
在限贩匙域内，本市屁 民限贩2套，非本市屁民限贩1套。 严控房价出现过快增 长
申报预售均价不上 月网签均价增幅丌超过2%毛坯房丌超过9000 元/㎡、精装房丌超过 10500元/㎡。
15家跑盘/亰+20亰/亰+3次/周转介群与亰维护+报备流程+同行推介会
紫薇田园都市阶段性最新版
紫薇田园都市阶段性营销策划执行方案（2002.12-2003.03）西安紫薇行物业顾问有限公司2002.12.03目录第一篇章总纲 (1)第二篇章存在的问题 (3)第三篇章对策 (8)第四篇章紫薇田园都市中期营销策略设计方案 (12)第五篇章需要领导明确和解决的问题 (20)第六篇章结束语 (22)第一篇章总纲“塔山战役”已经进入了最为关键的阶段！是英勇的生存，还是怯懦的死去——你的选择，是什么？我们把紫薇田园都市的进程比喻为“三大战役”第一战役：“包围战”——无忧置业，自由生活，快乐成长，简单生活2001.12月-2002.7月，田园都市开发启动，从项目导入、文化概念、生活方式、国际设计、合理价位、全面营销将本地市场游动的客户一网打尽，从而实现了诚意登记一万套、实现销售四千余套，销售额近十亿！初战告捷，大获成功！第二战役：“攻坚战”——八大主题2002.7月-2002.11月，田园都市正式开盘，在多层、洋房、Townhouse 售罄之后，小高层、高层打响了一场艰苦的“攻坚战”，在诚意登记客户消耗殆尽的情况下，依然取得了销售500余套小高层（总数1400余套）的优良成绩！但是，我们要看到，高层截至目前销售11套，（总数4000余套）情况已不容乐观！风光不再，好景无存，第二阶段“攻坚战”也宣告提前结束。
第三战役：“保卫战”——四大活动（品牌月，亲情月，文化月，服务月）目前人气日减、销售日缓，大盘销售出现这样的状况是危机的先兆！如果我们仍在过去的美梦中酣睡，清醒的时候会发现冰冷的刀锋已经架在了喉咙之上！为什么是“保卫战”而不再是“攻坚战”？因为不再是我们要引导客户、吸引成交，而是客户对田园都市的信心正在动摇，问题出在了我们自身，太多的不确定因素，太多该做的事没有做好，众多的承诺我们兑现了几何？当退房的声音象潮水般响起的时候，当紫薇的江山地震般摇晃起来！谁？——还能安睡！认清形势——现在是大家警醒的时候！是大家协力拼搏的时候！是保卫“塔山”、保卫紫薇的时候！第二篇章存在的问题以紫薇品牌的影响力、公司的实力、项目的品质来讲，项目的营销本身不存在绝对的困难，着眼点在于改进自己的问题，展现自己的优势，引导客户的认识和生活的观念，以实质性促销结果为唯一目标。
城市综合体开发建设研究_以紫薇尚层综合体开发为例
··2011年第9期0引言城市综合体的开发建设一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发决然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源等进行高效整合，才能实现城市综合体的开发效益及社会影响。
城市综合体的开发件事是一个复杂、庞大的系统工程。
然而，目前的城市综合体的开发建设过程中普遍存在“重规划轻策划、重单体轻整体、重商业轻环境、重人工轻自然”等现象，使得建成的物业闲置、整体景观不佳、商业气氛不浓等未能达到预期效果[1]。
为此本文结合实际项目，从规划设计、商业改造和综合体销售等方面，对城市综合体的开发建设进行了一些探讨。
1项目概况与定位紫薇尚层项目是在城市综合体项目开发上的一次有力探索，其创新的规划设计、新颖的立面形象，多业态的复合社区定位，以及丰富的产品组合和较高性价比，使项目在区域内一直具有鲜明的个性和特色，一直保持较好的市场关注度。
项目位于西安市太白南路与丈八东路交汇处东北角，规划为集住宅、商业、LOFT 、公寓为一体的城市综合体。
2综合体设计创新城市综合体是由各类单体建筑、道路和景观等共同组成的集商业商务于一体的综合物理空间，商业规划是从整体出发，通过城市空间的分析与设计，协调各区域空间的相互关系；而建筑设计则从局部出发，解决单体建筑立面、外观、建筑限高、建筑层数以及内部设计等问题。
商业规划是建筑设计基础与前提，建筑设计是商业规划的延续与深化，只有两者有机的结合，才能使城市综合体建筑达到整体最优设计、美观、协调，实现商业规划的目的[1-3]。
尚层作为一个创新的多业态城市综合体项目，其设计理念大胆超越、时尚前沿；整体规划独树一帜，彰显不俗；外立面雄伟有势，户型设计得到客户认可。
通过小区南北中轴线的划分，楼位合理布置，景观绿化的衬垫，以及较大的窗墙比，从视觉上有效规避容积率大带来视觉的影响。
同时，连通各单体楼商业裙带的设计，将商业价值挖掘到最大，配合大型超市人人乐的进驻，项目商业价值有望在未来不断升值。
紫薇山庄定制化方案全案策划
紫薇山庄定制化开发方案【前言】美灵地产咨询公司〔以下简称美灵〕就紫薇山庄别墅工程提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以调集式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验开展商全盘整合能力，紫薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。
---关于策略在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于开展商的实力、资源和手段。
只有确定了科学可行的策略，然后才是功能上怎么做的问题，否那么再多的努力都是白搭。
所以，很多开展商都重视技术层面的事情，而底子忽略了本身究竟要做什么，要采纳什么样的开发策略。
这是很多开发商不克不及不警醒的。
尤其是大盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者脆而不坚的概念包装是经不起市场和时间的考验的，必然要有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发那么是一场波澜壮阔的交响乐，工程开发必需有本身的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采纳什么样的策略。
总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。
【要点】◆定制化的主要目的是提升产物品质、满足客户个性要求、促进工程发卖，促进发卖是定制化开发追求的终级目标，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。
◆紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素，防止盲目追求客户对劲度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调阐扬后者的作用。
◆建议紫薇地产成立定制化开发效劳小组，明确人员构成、本能机能、各专业团队介入的时间和方式，采用开放式的紧密—松散型布局。
◆按照本工程产物的不同特点采纳不同的定制化方式，联体别墅——群众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。
◆定制化开发包罗产物定制化和效劳定制化两个组成局部，产物定制化由根底、构件和附件三局部组成，按照客户选择的自由度来划分。
紫薇之家整体营销策划方案
（修改稿）二○○四年三月一日目录前言SHOPPINGMALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。
就开发面积在20万平方米以上的SHOPPINGMALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。
将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。
本方案即对“紫薇MALL”中的一部分，也是整个“紫薇MALL”开发的前奏——“紫薇之家”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。
项目简介本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区；西邻前往长安科技产业园区的主要干道——西万公路和规划中的高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南段；东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。
“紫薇之家”组团用地面积83,535.30平方米，地上总建筑面积124,239.70平方米，包括有“家居广场”（41,270.30平方米）、“建材广场”（18,755.90平方米）、“特色零售商店”（25,050.80平方米）、“美食广场”（28,569.50平方米）和“办公区/银行商业”（10,593.20平方米）五个板块区域；地下建筑面积18,667.70平方米，包括有“家居广场”(4,773.30平方米)、“仓库”(3,948.40平方米)、“停车场”（9,946.00平方米）。
该地块位于整个“紫薇MALL”的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻“紫薇MALL”营销中心，是“紫薇MALL”最早投入建设和使用的一期组团项目。
“紫薇之家”组团南侧地块为家居广场、北侧为建材广场、西侧是特色零售商店。
特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构布局，而家居广场和建材广场则位于沿街零售商店的后面，各自呈不规则矩形结构，靠一条由丈八东路转入的新建道路旁边。
文明施工方案
紫薇〃希望城4#住宅楼文明施工方案编制：审核：审批：陕三建紫薇〃希望城4#楼项目部二00八年元月目录工程概况文明施工的基本内容新技术应用与推广文明施工的指导思想文明施工的实施细则施工安全达标工程质量创优办公生活设施整洁卫生良好的文明氛围附录附录一创建文明工地领导小组附录二安全达标创优领导小组附录三工程质量创优领导小组附录四消防、卫生急救小组附录五项目部文明职工公约附录六项目部八不规范附录七项目部文明用语工程概况建筑工程结构工程机电安装工程1.电气工程：主要有电力系统、照明系统、有线电视系统、电话配线系统、防雷接地系统。
2.给排水系统：人防及生活给排水系统、消火栓系统。
3.通风工程：消防排烟系统、人防通风系统。
第一章创建文明工地的指导思想一、开展创建文明工地活动，是建筑行业实行社会主义精神文明建设与物质文明一起抓的重大举措，是建筑行业“三个代表”重要思想的具体表现，是创建文明城市、文明行业的重要组成部分，也是建筑行业提高整体素质、实现“两个根本性转变”的重要途径。
二、文明工地建设是坚持以人为本，以科技创新为动力，以科学管理为手段，三、通过创建文明工地，增强企业在社会上的知名度和市场竞争力，提高企业的规范化施工管理水平。
实现我公司对建设单位、社会的承诺。
四、文明工地建设加快了城市整洁的步伐，美化了城市环境，为创建全国卫生城市奠定了坚实的基础。
五、本工程在创建文明工地建设的过程中将严格按以下指导思想进行实际操作与运行。
1.将“要我创”向“我要创”的转变贯穿于创建的全过程。
2.创建文明工地，提升企业信誉，扩大市场份额，建设品牌企业。
3.把创建内涵从一般治理“脏、乱、差”向“科学管理、科技创新”转变，不断提高创新水平。
4.把创建文明工地与治理“脏、乱、差”工地相结合，坚持“两手抓、两手硬”。
5.以创建文明工地为基础促进企业实施品牌战略。
6.文明工地建设要做到“五个一样”：地下、地上施工一个样;主体工程、收尾工程一个样；晴天、雨天一个样白天、夜间一个样；检查、不检查一个样；第二章新技术应用与推广本工程将大力推广、应用新工艺、新产品、新技术，借鉴本公司在其他工程中创建省级科技示范工程的成功经验，继续挖掘潜力，借鉴推广。
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营销篇
传播主题
创意文化、时尚生活
“创意” “时尚” “生活”
主题诠释
“创意文化、时尚生活”的概念非常丰富，诠释的空间很大， 而且比较新颖，市场差异性明显。这一概念的核心是
“创意”、“时尚”与“生活”。
三者之间的关系，建立起以创意文化、时尚生活为内涵， 以追求自由、新鲜的居住环境为居住模式。 从字面的理解上，突出了创意、时尚和居住三个层面，
西
安
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4、购买的客户群大多为年轻人； 5、客户普遍希望开发商来作夹层，减少后期装修的成本； 6、具有较好公共空间的产品深受客户喜欢，如巧克力公寓的电梯间；
7、客户对LOFT产品的装修较迷茫；
8、目前的产品存在一梯多户的现象，品质较差；
市场篇
LOFT产品建议
1、产品宜采用板式布局，单（北）向走廊，二层南北通透，开间保证4.2m以上，户 型尽量方正，层高5.2m以上； 2、户型面积在50～70m2和80～110m2区间； 3、产品面对年轻客户，符合其生活习惯和喜好； 4、产品尽量短板式，避免一层户数过多，提高产品品质； 5、在营销推广期间，做样板间，向客户提供装修建议，降低客户对产品装修的疑惑； 6、提高公共空间的档次，提升产品的品质感。
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营销篇
主力客户群
★十大行业预测
★创意 ★信息咨询 ★商业艺术 ★网络/IT
★贸易 ★机关公务员
★金融证券
★服务行业 ★自由职业者
★媒体
营销篇
业主语录
姓名：王先生 年龄：33岁 职业：交大老师
“这种结构的房子很适合我，我可以一楼带学生，二楼居住”
姓名：赵先生 年龄：32岁 职业：材料供应商
“我觉得这种房子很时尚、现代”
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营销篇
阶段营销策略
第一阶段 预热期
预热时间：2007年4月19日---07年7月30日 三个月
销售目标：完成400人的诚意登记
销售策略：发行诚意登记卡，积累目标客户 销售政策：开始诚意登记
诚意登记卡阶段性优惠政策
住博会 4月19—22日 价值一千元的诚意登记卡抵现金八千元，发行量100张
其它时间
4月23—5月22日 价值一千元的诚意购物卡抵现金三千元，发行量100张 5月23--7月30日
价值一千元的诚意购物卡抵现金两千元，发行量200张
营销篇
主推产品：公寓
第一阶段 预热期
广告诉求：紫薇地产新项目、新产品
传播思路：制造神秘感，神秘可以引起大众的兴趣 传播主题：一个精彩卓越的空间即将出现
产品篇
商铺用途
产品篇
规划总体思路
总体思路
结 区 化 放 合 生 的 性 地 活 产 ︑ 块 品 复 特 形 合 点 态 性 ︐ 营 与 充 造 个 分 时 性 表 尚 化 现 前 ︐ 社 卫 以 区 的 个 的 社 性 开
产品篇
规划总体思路
分期开发
再 开 发 面 超 北 边 的 二 期 ︒ 总 体 分 两 期 开 发 ︐ 先 开 发 朝 南 面 的 一 期 ︐
产品篇
产品形象定位
总体形象定位---创意文化时尚概念社区
公寓形象定位—时尚人士的理想家园
写字楼形象定位—前沿产业的聚集地
营销篇
营销篇
销售总目标
快速去化，迅速占领市场 实现三低一高：低成本、低投入、低价格、高收益
营销篇
销售阶段划分
2009年4月 2008年10 月1日 一
1日
一 2009年10月 30日
小空间大面积，时尚 生活更上一层楼
一个精彩卓越的空间 即将出现
营销篇
媒介选择
单位：万份
60 50 40 30 20 10 0
华商报
西安晚报
三秦都市报
60
39
38
华商报
西安晚报
三秦都市报
营销篇
媒介选择
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概念营销
LOFT是一种工作及生活方式的代名 词 LOFT是以艺术类人士为主导的全新 办公居住模式
LOFT倡导一种自由、想象、前卫的 办公文化
LOFT是美国办公文化的重要组成部 分
营销篇
营销模式
国外LOFT
一位建筑师在马德里的工作室 一位艺术家在伦敦的画室
营销篇
一位艺术家在伦敦的画室
位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。
营销篇
主力客户群
28--35岁
——主力群体诠释 ★十大性格素描 ★十大时尚元素 ★十大行为特征
★十大行业预测
营销篇
主力客户群
★十大性格素描
★独立 ★个性/热爱自由 ★崇尚简约 ★文化
★自信 ★激情/创造性 ★实用主义 ★即时享受
★思想前卫
★珍藏理想
营销篇
主力客户群
★十大时尚元素
★动感地带
★畅销书
这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么 各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱
环绕住宅布置则是另一个因素。
这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生 新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。
营销篇
一位艺术家在伦敦的画室
营销篇
一位建筑师在马德里的工作室
恩里克•巴达吉这位马德里建筑师在一幢曾经由他设 计的建筑中，设计了自己的工作室。 工作室的基本特征是较大、较高的中央空间和便于 设计人员工作的空间。 设计中另一个重要的设计要素就是光线，中央有天 窗，周围三面墙都设有百叶窗，他们会随全天日照的变 化而变化 对于巴达吉而言，空间的“空”是建筑中最重要的 设计要素之一
2008年3月 2007年12 月1日 1日
一
2008年9月 30日 七个月
2009年3月
3日 六个月
2007年8月
2007年4月 19日 — 2007年7月 30日 三个月 1日 一 2007年11月 30日
一
七个月
2008年2月 30日
三个月
尾盘期 持续热销期
强销期 开盘期
四个月
内部认购期
预热期
如何引爆市场---LOFT创新点
强调单元概念
创新点
体现“个性”
空间的“空”
营销篇
营销模式
导入概念营销
建立概念营销模式
营销篇
营销模式
建立概念的差异性
被认知，熟悉阶段
形成忠诚购买阶段
概念营销 三阶段
营销篇
营销模式
“LOFT”
当LOFT在社会上受到 广 范的认知后就会拥有一 批忠诚的追随者，形成 忠诚购买。
二期开发
一期开发
产品篇
规划总体思路
前卫独特
时尚先锋
大胆的非对称建筑形式，突破千篇一律的横平竖直，在空间关系上强调丰富的变化
产品篇
户型A
户型类型
产品篇Leabharlann 户型B户型类型产品篇
户型C
户型类型
户型特点： 1.8.4米和6米柱网空间相互组合，形成4.2米，6米,8.4米不同面积区间LOFT单元， 2.5.6米的两层高的空间，可自由组合变化的魔术空间单元。 3. 进深2米左右的入户花园设计，可作为多功能使用空间。 4.南北通透，单外廊设计，观景大露台。 5.两层均设洗手间
产品篇
产品篇
紫葳· 尚层项目位于西安 市太白南路东侧，丈八路
一 、 项目概况
以北，位于高新区二次创
业区与原高新区的联结点， 是科研教育、国防科技和 高新技术产业的集合点。
钟 楼
火车 站
南接新型工业园，北承高
新区建成区、西接高新二 次创业区CBD、东邻电子 工业园。
高新区管 委会 本 案 绕城高速 入口