福建农林大学 房地产评估复习资料

房地产评估复习资料
一、名词解释（6题，18分）
1、房地产：是房屋和土地的合称，是土地和地上建筑及其衍生的权利的总称，是房产和地产结构的统一体。

2、土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、房地产评估：是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。

4、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

5、收益还原法：是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点，并以其贴现之和作为待估房地产的价格。

6、纯收益：是指归属于土地或房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

7、综合资本化率：把土地和附着于其上的建筑物看成一个整体进行评估所采用的资本化率。

8、成本逼近法：是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折扣，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。

9、建筑物重建价格：是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重建建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。

10、城镇土地分等：是根据城镇土地利用地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。

二、选择题（22题，22分）
1、中国第一批商品房在深圳，叫东湖丽苑。

2、最适合开发的土块形状是正方形。

3、房地产是实物、权益和区位三者的结合体。

4、土地使用权出让最高年限按土地用途分别确定为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。

5、建筑总面积/土地总面积=容积率
6、社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机。

7、政治因素：土地制度及政策，住房制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更。

8、从1995年开始，房地产评估师执业资格实行全国统一考试制度。

9、收益还原法的理论前提是：收益性房地产能够在未来时期内形成源源不断的收益。

10、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可稳定在25万元左右，是评估该宗土地目前的收益价格。

解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)+18/(1+10%)+15/(1+10%)+20/(1+10%)+(25/(10%*(1+10)^5))*
(1-1/(1+10%)^(50-5))=216.1(万元）
11、决定某一房地产价格水平高低的供应状况主要是本地、本类的房地产供应状况。

12、房地产估价所评估的是是房地产的市场价格。

13、求总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

14、市场法的基本原理是替代原理。

15、市场法的适用范围：在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。

16、交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估基准日的价格。

17、成本法的使用范围：
（1）独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少，无法应用市场法的房地产估价，如特殊用途的厂房。

（2）既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价，例如政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等。

（3）特殊房产的估价，如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等。

（4）新近开发出来的土地的估价，如填海造地、开发区土地等。

18、土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税费+投资利息+土地增值收益
19、房地产估价的最高原则是独立、客观、公正。

三、判断题（10分）没材料
四、简答题（4—5题，20分）
1、影响房地产价格的一般因素：
社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机。

经济因素：国民经济水平和发展趋势、财政收支及金融环境、税负。

政策因素：土地制度及政策、住房制度及政策、房地产价格政策、土地出让方式和出让期限、行政级别及隶属变更。

其他因素：心理因素、国际因素、特殊因素。

2、影响土地价格的个别因素：
位置、面积、地形地势、地质、水文、形状、气候、临街状况、土地利用控制状况、土地产权权属状况、建筑物与土地的组合是否得当。

3、收益法的基本原理及适用范围
收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来时期内形成源源不断的收益。

房地产所有者可以凭借房地产所有权合法地取得这些收益。

这是房地产所有权在经济上的体现。

对于收益性房地产的投资者来说，他的这要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。

收益法的适用范围：收益法适用于有收益的土地或房地产，如旅店、商场、写字楼、公寓等，对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价大多不适用。

4、市场法难以适用的范围：
（1）在没有房地产交易或在较长一段时间没有发生房地产交易的地方或在农村等房地产交易发生较少的地区；
（2）某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
（3）那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等
（4）风景名胜区土地和矿产资源用地；
（5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。

5、搜集交易实例的途径：
（1）查阅政府有关部门关于房地产交易资料。

（2）实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。

（3）查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。

（4）假装成购买房地产者。

（5）参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。

（6）同行之间相互提供。

（7）其他途径。

6、可比实例选取的要求及考虑问题
（1）物质的类似性（2）地点的类似性（3）时间的接近性（4）交易情况无反常
可以实例具体选取时应尽量做到：
（1）与估价对象房地产的用途相同（2）与估价对象房地产的建筑结构相同（3）与估价对象房地产所处的地处的地区相同，或是在同一供需范围内的类似地区（4）与估价对象房地产的价格类型相同（5）与估价对象房地产的估价时点接近（6）该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易
7、成本法的使用范围（同选择题第17题）
五．计算题（2题，30分）
1收益还原法应用举例
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年该公司在该块地上建成一栋商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用。

该建筑物当时重置价格为1300元/m2，现在该物业由业主自行经营，年
营业收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。

若2005年7月1日同类型建筑中重置价格为1500/m2.房屋还原利率为8%。

土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日的价值。

（1）年经营收入=6000万元
（2）年须扣除总费用：
①销售成本及经营成本=4000万元
②管理费、财务费用=6000×6%=360万元
③商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元
④房屋年折旧（折旧年限为39年）
房屋重置价=1500×15000=2250万元；年折旧2250×39=57.69万元
无折旧年限为2001年至2005年（共4年）
⑤经营利润=6000×10%=600万元
年扣除总费用=①+②+③+④+⑤=5527.69万元
（3）房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元
（4）房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=（2250-57.69×4）×8%=161.5万元
（5）土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元
（6）该土地于2005年5月1日价值：
土地使用权中止如期为2040年6月30日，剩余收益年限为35年
土地使用权价格=错误！未找到引用源。

土地单价=4505.62/5000=9011元/m2
2市场比较法的应用举例
估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类为了评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格
，
似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下
（1）可比实例的成交价格与成交日期
可比实例A可比实例B可比实例C 成交价格6000 5800 6210
成交日期2001年4月1日2001年2月1 日2001年5月1日
（2）交易情况分析判断
可比实例A可比实例B可比实例C
交易情况+3% -1% +2%
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%
（4）
可比实例A可比实例B可比实例C
因素1+2% +4% 0
因素2-3% -1% +5%
因素3+6% +2% -3%
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3 的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

请计算该写字楼的2001年10月1日的正常市场价格
（1）交易情况修正系数为 A=100/103 B=100/99 C=100/102
(参考公式：交易情况修正系数=100/( )=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）书79页
（2）交易日期修正系数为
A=(1+1.2%）2 ×（1+1.8%）4 =1.0999 B=(1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265 C=(1+1.2%）×（1+1.8%）4 =1.0869 （3）房地产状况修正系数为
权重值计算
因素1=4/（1+1.67+4）=60%
因素2=1.67/（1+1.67+4）=25%
因素3=1/（1+1.67+4）=15%
房地产状况修正 A=100/101.35 B=100/102.45 C=100/100.8
(1.35=+2×60% -3×25%+6×15%）
（4）比准价格
A=6000×100/103×1.0999×100/101.35=6321.82
B=5800×100/99×1.1265×100/102.45=6441.60
C=6120×100/102×1.0869×100/100.8=6469.38
比准价格=（6321.82+6441.60+6469.38）/3=6410.93
3成本逼近法的应用举例
某开发区征用土地面积5km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。

根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占开发投资的40%，总投资回报率为20%土地增值收益率取20%，交易税费为售价的6%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%，试估算该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

（1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108÷(5×106）=120（元/m2）
（2）计算土地开发费（2.0×108）÷(1×106）=200（元/m2）
（3）计算投资利息
120×[(1+0.1）2-1] + 200×40%×[(1+0.1）1.5-1] + 200×60%×
[(1+0.1）0.5-1]=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）
（4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）
（5）计算单位面积销售税费=V×6%
（6）计算土地增值收益
土地增值收益=土地取得费+土地开发费+投资利息费+投资利润+税费
=（120+200+43.36+64+V×6%)×20%=85.47+0.012V
（7）计算单位面积销售税费
V=（120+200+43.36+64+0.06V+85.47+0.012V)70%=732.61+0.1029V
V=732.61/（1-0.1029）=816.65
（8）进行土地使用权年期修正
以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：
816.65×[1-1/(1+0.07）50]=788.92（元/m2）
（9）计算土地总价格
788.92×10000=7889200（元）
采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为788.92元/m2，总价格为7889200元
4交易情况修正
A 交易情况修正的基本公式
正常价格=可比实例价格×交易情况修正系数
举例：某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。

正常价格=5000×100/95=5263元/平方米
B 交易税费非正常负担的价格修正
正常价格=买方付出×1/(1+买方税费率)
正常价格=卖方净得×1/(1-卖方税费率)
举例：某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。

在这宗交易中，买卖双方价格正常情况下的税费率非别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价
正常价格=卖方净得×1/(1-卖方税费率)=50/120×1/(1-1.5%)=4230元/平方米
5交易日期修正价格指数法
定基指数
估价时点价格=可比实例在成交日期时的价格×（估价时点的价格指数）/(成交日期时的价格指数)
例：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。

上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数为1150和1304，试对该可比实例进行交易日期修正
5000×1304/1150=5670元/平方米
环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（以上个月均为100）某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2,试其修正到2005年3月。

估价时点价格=6000×1.05×1.092×1.125×1.181=9140.4元/m2
6 可比实例的选取
A实例：建筑面积：200平方米
成交价格：160万元人民币
付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元，一年后付60万元，月利率0.5%
B实例：建筑面积：3300平方英尺
成交价格：29万美元
汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款
注：1平方米=10.764平方英尺
C实例：建筑面积：144平方米
套内建筑面积108平方米
成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元
付款方式：成交日一次性付款
错误！未找到引用源。

7收益还原法的应用（参考书61页）
例一（直接用于计算价格）：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%，试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格
例二（不同年限价格的换算）
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/ m2，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格
例三：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/ m2，B房地产的收益年限为30年，单价90000元/ m2，假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低
法一：A房地产30年的收益价格
法二：A房地产无限价格
B房地产无限价格
所以A<B。