山东房地产估价师制度与政策：建筑施工企业的资质管理模拟试题

山东省房地产估价师《制度与政策》：建筑施工企业的资质管理模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产投资信托的风险不包括__。

A.经营风险
B.市场风险
C.利率风险
D.操作风险
2、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．3
3、0．38、0．39、0．41 和0．45，从中可以看出，该国。

A：居民收入分配趋于平均化
B：居民收入呈现出下降的趋势
C：居民收入分配两极分化越来越严重
D：居民收入呈现出上升的趋势
E：执行层的组织协调
3、下列不属于房地产估价基本程序的是。

A：获取估价业务
B：实地查看估价对象
C：确定估价结果
D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
4、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。

A：区位选择异常重要
B：变现性差
C：需要适时的更新改造投资
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
5、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A.房地产膨胀
B.房地产泡沫
C.房地产滞销
D.房地产过度开发
6、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A.公开市场价值
B .谨慎价值
C.快速变现值
D.投资价值
7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出
租需求就会。

（2005年试题）
A：减少
B：增加
C：不变
D：同步递减
E：借款合同
8、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主
管税务机关办理纳税申报。

A．7
B．10
C．14
D．20
9、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。

A．1
B．2
C．3
D．5
10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。

A.股权
B.债权
C契约
D.债务
11、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。

A：达到初始注册教育合格标准的证明材料
B：达到继续教育合格标准的证明材料
C：达到学历教育合格标准的证明材料
D：达到估价教育合格标准的证明材料
E：执行层的组织协调
12、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、
按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。

A：9．00％
B：8．05％
C：30．00％
D：7．52％
E：借款合同
13、某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。

现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种__。

A.精神折旧
B.物质折旧
C功能折旧
D.经济折旧
14、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。

A．50%
B．60%
C．70%
D．75%
15、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积
B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息
C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的
E：工业用地的监测点评估价格
16、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。

A：3%〜5%
B：3%〜10%
C：4%〜10%
D：5%〜10%
E：执行层的组织协调
17、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。

A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
E：工业用地的监测点评估价格
18、国家提高贷款利率，会__。

A.抑制房地产需求
B.增加房地产供给
C.增加银行风险
D.导致房地产实际价值折减
19、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40
B．42
C．48
D．50
20、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125面，套内墙体面积为20面, 分摊的共有建筑面积为25近。

该套住宅每1面建筑面积的价格为元/近。

A：1 667
B：1 765
C：1 875
D：2 000
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A.国家房地产管理局
B.国家土地管理局
C.市、县土地管理部门
D.市、县房地产管理部门
22、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。

A：利润
B：价格
C：价值
D：收益价格
E：工业用地的监测点评估价格
23、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。

A：1
B：2
C：3
D：6
E：执行层的组织协调
24、房屋的成本租金不含__。

A.折旧费
B.维修费
C.保险费
口.税金
25、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：1986 年1 月
B：1987 年1 月
C：1988 年1 月
D：1989 年1 月
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A.包含了对通货膨胀的补偿
B.不包含对通货膨胀的补偿
C.没有实际意义
D.不能直接用于财务评价
2、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。

A：100
B：150
C：160
D：200
E：执行层的组织协调
3、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为
5000m2,拟投资开发一房地产项目。

该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2,预计售价为5000元/m2,则该房地产开发项目的容积率至少是（）。

A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
4、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。

A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用
5、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A.资金时间价值是资金的增值特性使然
B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等6、城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括等。

A：建筑规模
B：公共服务设施
C：容积率
D：绿地率
E：建设项目与城市道路的距离
7、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀
B.金融机构的过度放贷
C. 土地的有限性和稀缺性
D.开发商之间的博弈
8、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、
教育税附加合计为__万元。

A．60
B．90
C．150
D．165
9、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
10、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划
B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划
D：其他设市城市的总体规划
E：县人民政府所在地城镇总体规划
11、下列房产中，可免征房产税的是__。

A.个人所有的营业用房
B.军队出租的房产
C.学校兴办的工厂
D.企业办的各类学校自用的房产
12、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。

A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B：对估价对象进行实地查看
C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。

（采用四三二一法则）A．150.8
B．160.8
C．170.8
D．180.8
14、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

（2009年试题）
A：变现性差
B：易受政策影响
C：依赖专业管理
D：效益外溢和转移
E：借款合同
15、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。

A.最高最佳使用原则
B.合法原则
C.估价时点原则
D.独立客观公正原则
16、价值工程中，提高价值的方法包括等。

A：功能提高，费用不变
B：功能不变，费用降低
C：功能提高，费用下降
D：功能提高小于费用提高
E：功能下降小于费用下降
17、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。

A：条形基础
B：桩基础
C：箱形基础
D：整体式筏式基础
E：执行层的组织协调
18、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B 拍卖公司可收取其拍卖佣金元。

A：1000
B：3000
C：5000
D：10000
E：执行层的组织协调
19、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A.债权债务凭证
B.使用权凭证
C.所有权凭证
D.收益权凭证
E.分配权凭证
20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。

A.土地使用期限
B.土地使用管制
C.土地面积大小
D.土地权利性质
21、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A.张某
B.张某或杨某
C.杨某
D.张某和杨某
22、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。

A.注册资本980万元
B.有3名一级建造师
C.有3名注册会计师
D.有符合公司法人登记的名称
23、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为__。

A．3%
B．5%
C．3
D．20
24、下列房地产不得用于抵押的有。

A：无地上建筑物的出让土地使用权
B：无地上建筑物的划拨土地使用权
C：所有权或使用权有争议的房地产
D：依法查封扣押期间的房地产
E：幼儿园等公益教育设施
25、__指一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

A.国民生产总值
B.国内生产总值
C.国民人均生产总值
D.国内人均生产总值。