内蒙古房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类考试试题

内蒙古房地产估价师《案例与分析》：房地产价值损失的原因及种类
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。

A．客观性
B．相关性
C．一贯性
D．明晰性
2、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。

A：3％～5％
B：5％～8％
C：2％～7％
D：2％～3％
E：借款合同
3、在他人土地上通行的权利为典型的。

A：地役权
B：典权
C：空间利用权
D：使用权
E：工业用地的监测点评估价格
4、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

A．简单平均法
B．回归分析法
C．移动平均法
D．加权平均法
5、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。

A：估价结果
B：估价假设
C：估价目的
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。

A：4000
B：5000
C：6000
D：9000
E：工业用地的监测点评估价格
7、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。

A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
8、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
9、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。

A：5
B：10
C：20
D：30
E：执行层的组织协调
10、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m 为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】
A：6 400元／㎡
B：6 800元／㎡
C：6 960元／㎡
D：7 600元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
11、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资
B：土地开发投资
C：其他投资
D：生产性投资
E：借款合同
12、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率
B：再贴现利率
C：公开市场业务
D：证券保证金比率
E：执行层的组织协调
13、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。

A：某个国家从2005—2008年的基尼系数分別为0．34、0．36、0．40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
B：基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重
C：基尼系数越大，则表示收入分配越平均
D：洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
E：执行层的组织协调
14、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．投资公司
B．股份有限公司
C．有限公司
D．股份公司
15、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价
B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价
E：工业用地的监测点评估价格
16、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。

A：当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E：借款合同
17、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有
B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途
B：建筑规模
C：容积率
D：绿地率
E：工业用地的监测点评估价格
20、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
21、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②③⑤
22、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。

A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为．【2005年考题】
A：2400元
B：2580元
C：2607元
D：2760元
E：工业用地的监测点评估价格
24、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。

A．申请
B．审查
C．批准
D．鉴证
25、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。

A：降低再贴现利率
B：提高首期付款比例
C：提高法定存款准备金率
D：缩短分期付款期限
E：公开市场买入政府证券
2、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度
B．表观密度
C．孔隙率
D．热容量
3、协调是建设监理能否成功的关键。

其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调
B：项目系统内部关系的协调
C：项目系统组织关系的协调
D：与业主有合同关系的设计单位的协调
E：与业主没有合同关系的社会团体的协调
4、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
5、保险合同的辅助人，包括。

A：被保险人
B：受益人
C：保险代理人
D：保险经纪人
E：保险公估人
6、下列会计科目中，属于资产类的有。

A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E：坏账准备
7、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。

A：实物配租
B：租金核减
C：发放租赁补贴
D：实物配租和租金核减
E：执行层的组织协调
8、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35
B．45
C．48
D．50
9、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税
B：房产税
C：耕地占用税
D：城市维护建设税
E：营业税
10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%
B．19.27%
C．17.18%
D．27.10%
11、外汇市场的参与者。

A：外汇经纪人
B：客户
C：外汇银行
D：中央银行
E：商业银行
12、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
13、下列属于成本租金构成的内容有。

A：折旧费
B：维修费
C：管理费
D：保险费
E：房产税
14、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
15、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据
待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。

A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
16、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。

A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．撇脂定价法
D．认知价值定价法
17、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有__。

A．众数法
B．最小二乘法
C．时距扩大法
D．中位乘数法
E．移动平均法
18、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出
B：重新购建价格相当于账面价值
C：重新购建价格是客观重新购建价格
D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
19、结构施工图的特征是。

A：各建筑部位具体构造的施工依据
B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求
D：指导结构施工、编制预算的依据
E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据
20、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
B．为房地产管理提供信息服务
C．为其他部分提供参考资料
D．为房地产管理提供技术服务
E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据
21、下列不属于基本报表的是__。

A．资金来源与运用表
B．经营成本估算表
C．资产负债表
D．损益表
22、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可
流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
23、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。

A．30
B．40
C．50
D．60
24、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是模式。

A：市场集中化
B：产品专业化
C：市场专业化
D：全面覆盖
E：借款合同
25、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

(2004年试题)
A：集体土地上的合法房屋
B：代管房屋
C：列入拆迁范围内的房屋
D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋。