印刷产业园可行性报告

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可行性研报告
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建筑工程师
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经济师
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注册咨询师
注册结构师
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审核负责人
审定负责人
工程咨询有限公司
年月日
一、报告目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项目所在地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、项目概况
1、地理位置及现状
项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，尚未开发，地势较为平坦，植被多以耕地为主，有少量树木，周边无居民很，具备开展大规模建设的土地空间。

2、项目建设规模及建设内容
项目以街区式建设，大小灵活组合，方便业主选用，预计总建筑面积平方米，建设配套用房，1、2层为临街商业用房，3层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用于产业园配套实施，如宾馆酒店、公司办公、大型会议室等。

预计项目投资建设后规模达到10亿元以上，打造成为东北地区乃至全国最大的印刷品交易市场，成为我国南北印刷的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。

三、项目建设的必要性
1、落实科学发展观必然要求
党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度
和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。

目前哈尔滨印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中，不规范，增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。

成立“中国哈东印刷产业园”可有效解决：由于市场不集中造成外地客户群体下降；由于市场松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影响市场健康成长；由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利润减少，国家税收流失；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变哈尔滨印刷技术落后、失衡的局面，并将有力提升哈尔滨乃至黑龙江省印刷市场的整体实力。

2、建设“两型”社会的迫切需要
印刷属于物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。

“两型”社会建设的核心是改革。

建设南北最大的专业印刷市场可加快哈东印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建印刷业发展一体化格局，破解制约本地印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合哈东印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。

3、实施“印刷强省（市）”战略的必然选择
市委、市政府曾提出建设印刷强市的战略目标，全力加快发展印刷事业和印刷产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把印刷产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。

在信息传播方式发达的今天，印刷业仍然是重要的印刷传播载体，印刷产业是整个媒体传播产业的重要组成部分，在国家政治、经济、印刷建设中有着非常重要的作用。

建设哈东的印刷市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足哈东印刷业发展的需求，促进哈东印刷事业的全面繁荣，提升哈东印刷业的影响力。

4、推进新型产业服务业的重大举措
“教育产业园”是哈东发展的又一核心战略，在教育产业园旁建设印刷产业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这一地块的经济、人气和城市繁荣有着重大的意义。

突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把印刷产业园建成哈东继软件产业园后又一核经济发展的增长点。

印刷是哈东今后的优势与活力所在。

建设印刷市场就是要首先和印刷产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动哈东印刷产业带的成型，形成南北要道的集中格局，加速哈东的经济崛起。

三、项目可行性分析与评价
1、产业规模比较可观
在美国，印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大，均建设了大型印刷市场。

2012年,我国新闻出版产业总产值已突破1.5万亿元,进入世界出版大国行列，印刷复制业总产值达到8000余亿元，位居世界第三位。

新闻出版总署署长在全国新闻出版工作会议上曾表示,我国日报出版规模已连续多年位居世界首位,成为世界发行总量最大的报业市场,仅次于美国。

数据显示,与2011年相比,2012年全国新闻出版业总产值增长30％左右,图书销售增长20％左右。

2、区位优势十分明显
拟建印刷产业园项目，哈尔滨30分钟路程，交通、货运都很发达，交通要塞与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。

所以选择此处非常适合发展印刷物资交易市场，便于形成完整的产业链。

项目建成后，印刷产业园将借助其优越的地理位置和交通环境，向市场广阔的全国
地区辐射，并依靠较低的成本承接本地区的印刷业务，面向全国批发，形成哈尔滨以东明显的印刷产业隆起带。

3、土地储备空间较大
项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，尚未开发，地势较为平坦，植被多以耕地为主，有少量树木，周边无居民很，具备开展大规模建设的土地空间。

四、主要结论
1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。

2、通过本项目的实施，将建设一个集印刷品交易、展示、物流、商务、休闲和专业化服务为一体的大型印刷物资交易展示基地。

项目投产后，能带动哈东交通，餐饮，酒店等产业的发展，对解决下岗工人再就业有着重大的意义，形成完整的印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。

3、项目规划及投资分配合理。

4、经济分析结果显示：项目建成后印刷年销售额可达到10亿元以上，上缴税金3000多万元。

项目带动市场经营总收入可望达到每年20亿元左右，上缴税金6000多万元。

经过适当培训，可解决就业人员上万人。

上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

五、中国图书、印刷业发展现状与趋势
1、成就和问题
改革开放以来，我国印刷业取得了世人瞩目的成就，生产总值以年平均两位数的速度快速发展，中国印刷业已经融入世界，成为世界印刷之林中的重要一员，而且地位正在不断提高。

2、我国图书、印刷业发展趋势
本世纪以数字、网络和信息技术为基础的新科技革命将对全球的产业产生深
刻影响，对传统产业带来重大冲击。

这对印刷产业来说，既是严峻的挑战，又是难得的机遇，总体而言，机遇大于挑战。

印刷媒体产品将不再局限于纸质为主的物理媒体，相同的数字资源可以按照不同方式输出，成为不同媒体产品，多媒体和跨媒体将成为印刷产业发展的新领域和新的增长点。

电子媒体的发展是对传统印刷媒体的挑战，其发展速度肯定会超过传统媒体，但是它们之间并不是取代关系，更多表现为互补关系。

纸媒体由于其廉价、便携、易读、柔性等特点，在商业、包装印刷领域仍将长期占主导地位，而在信息、新闻以及工具类的印刷和出版领域面临巨大挑战，但总体上说，在本世纪前20年纸媒体仍将会占有主流地位，传统媒体和电子媒体将互为补充、融合发展。

基于印刷的总量和结构分析，我们也已经可以清楚地看到，现阶段的中国图书出版产业尽管存在各种各样的问题及许许多多不美好的现象，但我们并不能得出它已经进入滞胀阶段甚至出现经济危机的判断，从总体上说它仍然处在中国图书出版产业发展的第三阶段--新的增长阶段。

六、项目定位
1、开发主题
快速响应印刷强省的发展战略，积极促进黑龙江印刷产业提升，加速推进哈东人才引进的战略目标，积极配合印刷产业基地建设与发展，努力降低印刷行业生产、交易成本，提高哈东印刷行业的在国内影响力，彻底改变哈尔滨印刷市场分布零散、规模偏小、品种不全、效益不高、不易管理等现象。

2、市场定位
1、建设成为我国北方地区规模较大、功能齐全、配套完善的印刷品交易中心和集散中心；
2、构建一站式的商务物流平台，具有销、展、研、学、仓储、运输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；
3、市场立足本省，辐射东三省，面向全国，成为连接市内外、省内外、国内外的理想据点。

3、产品定位
该项目服务范围将涵盖图书﹑印刷、广告礼品、收藏品、电子多媒体、印刷用具及教育设备等，同时兼具会展、商务休闲等服务。

具体分类如下：
a、印刷品交易区
1）印刷用纸
2）印刷设计出片
3）印刷品
4）印刷相关设备
b、多媒体交易区
1）音像制品
2）监控器材
3）音响器材
c、广告礼品区
1）广告设计
2）图文制作
3）礼品展示
d、教育器材交易区
1）学校实验室
2）体育器材
3）学生用品
e、物流配套区：提供全面的、便捷的的专业物流设施与一流的服务。

f、商务休闲区：餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等
g、会议中心：提供大型多功能会议服务
h、培训中心：图书、印刷行业人才职业培训中心、行业信息中心
4、目标客户定位
图书、印刷行业的厂家、出版社、书店、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告公司、印刷公司等。

七、初步规划方案及建议
1、规划思路
中国哈东印刷产业园建成后，是国内东北地区目前理念最新、规模最大、定位最高、功能最齐、服务最优的印刷中央商务区。

整合会展、加工、交易、办公、物流、仓储、休闲、培训等功能于一体的综合产业基地。

现代化展示区、交易区、物流区与高档、宽敞、明亮的现代商务办公区和多功能生活、休闲配套区，将会被列为哈东、哈尔滨乃至黑龙江省政府的重点建设项目。

项目规划坚持"可持续发展，品牌化经营"的理念，建议成立"哈东印刷产业园管理委员会"，专业为项目提供永续性的经营策划，物业管理。

通过产销过程最短化，增值服务最大化，达到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现"规模效益"，成为哈东的行业先锋，形成一个行业品牌大积聚、印刷行业即时交流的窗口与贸易平台。

2、规划原则
a、可持续发展原则
中国哈东印刷产业园的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局,充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。

规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争实现图书、印刷城经济与城市经济、环境的协调发展。

b、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则
园区规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。

坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔
接。

从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。

图书、印刷市场的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好图书、印刷市场的基础配套建设。

c、刚性与弹性原则
刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。

园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。

d、集约利用与产业聚集的原则
规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。

e、多业并举的原则
规划用地布局中既要突出印刷产业主体，又要坚持多业并举，在印刷产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的新型印刷产业基地，增强印刷市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，印刷市场成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。

3、主要结论
a、现状特征
环境优美，交通便利。

b、功能定位
响应产业集中、印刷兴县战略的专业化配套市场；是以印刷物资交易为主，物流业为辅，第三产业积极发展的现代产业园区；是人居环境优美、可持续发展的生态型产业园区。

c、发展战略
走专业化、特色化、集中化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。

d、区内配套
根据功能不同，印刷市场内将形成几大功能中心。

同时，作为一个大型专业产业园区，还应建有购物中心、休闲中心、餐饮中心等。

还应配备先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。

e、空间形态
突出人工环境与自然环境相融合——生态化；内部组织高效的人工环境——“网络化”。

1）充分利用印刷市场外围道路绿化、公共绿地形成生态走廊；
2）内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城外部环境；
3）功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；
4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。

4、保障规划实施的建议
建设印刷市场是哈东印刷行业在新时期抓住机遇、迎接挑战的战略选择，是争创印刷产业发展新优势和提升综合竞争力的迫切需要，是推进新型化、城市化的重要行动。

为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议：
a、尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理
国内外大多数专业市场发展的实践证明，市场要能顺利发展，必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。

因此，确定印刷市场的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要任务，也是增加投资者信心的重要保障。

b、尽快营造项目良好的投资环境
项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。

一是高起点、高标准的做好市场总体规划和发展规划。

总体规划经审批后，应具有权威性和法律效力，不因负责人的变化而变化，不因负责人的注意力转变而转变。

市场其它规划要“长短结合”，既要有原则性，又要有灵活性，逐步制定和推进实施。

二是政府应给予必要配套政策和金融手段，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本项目的开发建设。

三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金，着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。

四是不断建立健市场服务体系和相关规章条例。

c、抓紧时机，大力招商引资，营造投资的热点
印刷市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是招商引资。

目前国内外游资市场相当宽裕，印刷行业发展前景光明。

所以，本项目建设启动之初就得抓住时机，开拓创新，全方位的招商引资。

重要一点是加快园区及产业的策划包装、宣传。

4、制定企业入驻条件
建设专业印刷市场的目的是营造有利于印刷企业发展的微观环境。

从产业集群理论可知：入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程度如何，他们能否形成有效的集群，将是本项目成功与否的关键条件。

因此，应该制定明确的企业入驻条件，使入园的企业与园区功能、产业发展战略相一致，有利于产业集聚环境的形成。

八、项目建设方案
根据分析数据表明，该项目位置具有较好的条件，工程及水文地质条件也比较好，场地起伏不大，周遍交通便利，能源供应充足。

因此具有较好的建设条件。

1、总体方案
总体思路
根据本项目的特点及市场需求情况划定占地面积。

本次规划将一次性完成土地征用和设计任务，一期将建成包括生产区及仓储中心、物流中心、展示中心、停车场等设施建设，二期将完成紧邻园区配套建筑群的建设。

2、建设场地及总图布置
a、建设地点
印刷产业园项目拟规划于哈东规划内地块，紧邻公路，适宜建设印刷产业所需要的大规模厂房，距哈尔滨30分钟路程，交通、货运都很发达。

b、园区平面布置原则
本项目设计原则暂定为市场主入口二个和物流出入口分开，区内按消防部门规定设消防通道，以满足消防要求。

总平面布置以物流优化，布局合理，交通顺畅，方便发展、绿化和美化为主题进行规划设计。

九、环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施
在本项目建设过程中，将严格按国家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降耗措施。

1、环境保护措施
a、有害废水
本项目的生产过程中不产生有害废水。

b、有害废气
本项目在产品制造、产品拆装、运输、二手交易过程中产生少量的废气，我们会有针对性的采用大气排风稀释等治理措施，达到环保标准后高空排放，既能保证工作环境的安全与卫生，又可使周围的环境不致受到污染。

同时我们将加强
周围环境绿化，吸收大量有毒气体。

c、噪声
本项目的各类印刷机械等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。

在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。

2、职业安全卫生措施
a、采用合理的市场运行组织，先进的管理流程及管理技术，将危险和有害因素降至最低程度。

b、园内局部产生有害气体将设局部排风装置，保护商户工作人员的身体健康。

c、园内设有中央空调，其它区域设舒适性空调，改善经营者、管理者的工作条件。

d、产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。

高电压设备装设电气安全防护和联锁装置。

高压、高频设备附近设置明显的警告装置和安全标志。

所有用电设备均设有可靠的安全接地，设短路保护、过电流保护，保证用电安全。

e、产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危害。

f、建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。

3、消防
严格按照国家消防安全管理规定执行
4、节能
为了贯彻国家和地方有关节能、环境保护的政策，改善建筑的室内热环境、降低建筑能耗。

本项目应进行建筑节能设计，并满足公共建筑节能设计标准。

待项目方案审批阶段时，再编制节能分析报告。

备注：
在相关技术要求上，本报告借鉴一些行业标准，涉及建筑数据等，也是个人估算，具体实施可根据实际需要作出相应调整，时间仓促，遗漏出错在所难免，请批评指正。

以下内容尚在计划中
一、项目优势
1、唯一性：
2、权威性：
3、共享性：
4、地利性：
5、增值性：
6、优惠性：
7、辐射性：8、前沿性： 9、永续性： 10、赢利性：11、超前性：
二、项目运营策略
1、运作理念
2、产业集群
三、投资总额、方式及构成
四、管理、运营体制
1、园区管理体制的类型
2、印刷市场管理体制框架
3、运行机制
五、财务效益分析
1、项目销售计划
2、项目销售收入估算
3、其他收入
4、日常收入合计
六、项目开发成本估算
1、土地成本：
2、前期费用：
3、建安成本：
4、基础设施费：
5、配套设施费：
6、管理费：
7、税费：
8、建设期利息：
9、预备费：10、成本合计
七、项目利润估算
八、经济社会经济评价
1、经济效益评价
2、社会效益评价
九、风险分析
1、项目盈亏平衡分析
2、项目敏感性分析
3、项目总投资
4、项目销售收入
十、项目开发经营主要风险及对策分析
1、市场风险
2、项目的资本风险
3、开发商风险
十一、结论及建议。