长沙扬帆房地产开发有限公司、田高超等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

长沙扬帆房地产开发有限公司、田高超等商品房预售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2022.05.07
【案件字号】(2022)湘01民终161号
【审理程序】二审
【审理法官】何豪杰刘刚刘英
【审理法官】何豪杰刘刚刘英
【文书类型】判决书
【当事人】长沙扬帆房地产开发有限公司;田高超;李克
【当事人】长沙扬帆房地产开发有限公司田高超李克
【当事人-个人】田高超李克
【当事人-公司】长沙扬帆房地产开发有限公司
【代理律师/律所】何国华湖南通程律师事务所;罗娜湖南通程律师事务所
【代理律师/律所】何国华湖南通程律师事务所罗娜湖南通程律师事务所
【代理律师】何国华罗娜
【代理律所】湖南通程律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】长沙扬帆房地产开发有限公司
【被告】田高超;李克
【本院观点】本案二审争议的焦点是：被上诉人扬帆房地产公司是否应当向被上诉人田高超、李克就案涉房屋承担逾期交房的违约责任？根据本案事实，上诉人扬帆房地产公司是否应当向被上诉人田高超、李克承担逾期交房的违约责任？经审查，根据上诉人杨帆公司与被上诉人田高超、李克签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2020年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

【权责关键词】撤销违约金不可抗力合同约定证据诉讼请求简易程序执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人扬帆房地产公司是否应当向被上诉人田高超、李克就案涉房屋承担逾期交房的违约责任？根据本案事实，上诉人扬帆房地产公司是否应当向被上诉人田高超、李克承担逾期交房的违约责任？经审查，根据上诉人杨帆公司与被上诉人田高超、李克签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2020年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

”经审查，案涉房屋于2020年9月3日竣工并经验收合格，次日即将被上诉人田高超、李克邮寄收房通知，综合新冠疫情的原因等因素，上诉人杨帆房产公司的交房行为符合法律规定及合同约定。

经查证，案涉房屋在交付时存在其中一房间楼顶靠近窗户位置存在漏水现象，对此被上诉人田高超、李克提供了相应的现场照片作为佐证，经对该照片的审查，该漏水情况的严重程度并不符合《最高人民法院关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”以及《合同补充协议》约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题”的情形，故被上诉人田高超、李克以该房屋漏水为由拒绝收房没有事实和法律依据，本院不予支持。

但本案案涉房屋存在漏水的质量问题，上诉人杨帆房产公司应依照合同约定承担保修责任，并承担保修费用，如因对案涉房屋的维修致使被上诉人田高超、李克不能实际适用案涉房屋的损失，被上诉人田高超、李克可另行主张权利。

综上，上诉人杨帆房产公司上诉理由张成立，本案一审查明和认定的事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销湖南省浏阳市人民法院(2021)湘0181民初10637号民事判决；
二、驳回被上诉人田高超、李克的诉讼请求。

一审案件受理费60.5元、二审案件受理费50元，总计110.5元，均由上诉人长沙扬帆房地产开发有限公司负担。

【更新时间】2022-09-24 03:29:26
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2019年10月23日，田高超、李克向与扬帆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定田高超、李克向购买扬帆房地产公司开发建设的位于浏阳市房，房屋总价款为669289元，出卖人应于2020年7月31日前按照约定条件交付房屋。

逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

合同中对其他事项亦进行了约定。

同日，双方签订《合同补充协议》，约定如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违约行为。

该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。

买卖
双方协商一致不以合同有关逾期交房的约定，而是按补充协议约定，即逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。

此外，《合同补充协议》对其他事项进行了约定。

合同签订后，田高超、李克向按约支付购房款669289元。

2020年4月27日，扬帆房地产公司向包括田高超、李克向在内的买受人发出通知，因新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，致使工期延误一个半月，交付及办证时间需在《商品房买卖合同》约定时间的基础上延期一个半月。

2020年9月3日，博大·书香澜庭一期3栋房屋竣工并验收合格。

次日，扬帆房地产公司向田高超、李克向邮寄发出收房通知，通知办理交房手续的时间为2020年9月12日至2020年9月15日。

2020年9月12日，田高超、李克向前往收房时，发现所购房屋楼顶靠近窗户位置存在漏水现象，遂拒绝收房。

扬帆房地产公司收到田高超、李克向的反馈意见后，于2020年11月份对漏水处进行了修复，并于2020年12月19日完成漏水处的墙面恢复。

双方就赔偿问题未能协商一致，田高超、李克向至今没有办理收房手续，并提起本案诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，田高超、李克与扬帆房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。

田高超、李克按约支付了全部购房款，扬帆房地产公司应按合同约定的时间及交付标准交付房屋。

关于涉案房屋是否达到交付条件，扬帆房地产公司是否应承担逾期交房责任问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”及《合同补充协议》约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，涉案
房屋虽然竣工验收合格，符合交付条件，但根据上述司法解释规定和补充协议约定，待交付的房屋也应符合能够正常居住使用的条件。

由于田高超、李克根据扬帆房地产公司的通知准备收房时，所购房屋确实存在房屋漏水现象，影响田高超、李克装修和居住使用，属于导致无法正常使用的质量问题，且该问题归因于扬帆房地产公司，故依据合同约定，扬帆房地产公司在修复后方可交付，并由扬帆房地产公司承担修复期间的逾期交房责任。

对于扬帆房地产公司主张房屋漏水系一般性瑕疵，田高超、李克所购商品房的漏水现象不属于拒绝收房的法定理由的抗辩意见，不予采信。

田高超、李克主张扬帆房地产公司继续履行合同，且涉案合同并未解除，故双方当事人仍在继续履行合同，无需在本案中予以明确。

根据《商品房买卖合同》约定，扬帆房地产公司应在2020年7月31日前交房，因新冠肺炎疫情影响延迟一个半月后，扬帆房地产公司应在2020年9月15日前将房屋交付给田高超、李克，故一审法院认定扬帆房地产公司逾期交房的起始时间为2020年9月16日。

扬帆房地产公司于2020年12月19日完成漏水问题处理及漏水处的墙面恢复，并及时通知田高超、李克收房，故认定扬帆房地产公司逾期交房的截止日为2020年12月19日。

田高超、李克在2020年12月19日之后没有及时收房，造成损失进一步扩大，由此产生的损失应由田高超、李克自行承担。

由于扬帆房地产公司逾期交房时间为95天，超过90日，根据《合同补充协议》约定，扬帆房地产公司应以田高超、李克已付购房款(即669289元)为基数按照日万分之一点五的标准向田高超、李克支付逾期交房违约金9537元(四舍五入至元)。

故对于田高超、李克主张扬帆房地产公司支付逾期交房违约金12850元的诉讼请求，予以部分支持。

诉讼中，扬帆房地产公司辩称田高超、李克应按《合同补充协议》约定，承担所购房屋自扬帆房地产公司通知的交房之日(即2020年9月13日)起至今的相应物业管理费及其他相关费用问题，因与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理，故对于扬帆房地产公司提出的该项抗辩理由，不予采纳。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一
款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙扬帆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付田高超、李克逾期交房违约金9537元；二、驳回田高超、李克的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费121元，因适用简易程序减半收取60.5元(田高超、李克已垫付)，由长沙扬帆房地产开发有限公司负担50元，由田高超、李克共同负担10.5元。

二审审理期间，上诉人扬帆房地产公司及被上诉人田高超、李克均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】上诉人扬帆房地产公司提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省浏阳市人民法院(2021)湘0181民初10637号民事判决书，改判驳回田高超、李克要求上诉人赔偿损失的诉讼请求；2.请求依法判决田高超、李克承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

事实和理由：被上诉人所购商品房已达到了《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件，被上诉人应当在上诉人送达书面收房通知后及时办理收房手续；房屋漏水为一般性瑕疵，系房屋保修范畴，在被上诉人反映漏水现象后，上诉人已按《住宅质量保证书》及时对被上诉人所购房屋进行了相应保修，房屋已无漏水现象；本案中被上诉人所购商品房的漏水现象不属于其拒收房屋的法定理由，也不构成上诉人逾期交房，上诉人无需向被上诉人承担逾期交房的违约责任。

一审判决认定“所购房屋确实存在房屋漏水现象，影响两原告装修和居住使用，属于导致无法正常使用的质量问题，且该问题归因于被告，故依据合同约定，被告在修复后方可支付，并由被告承担修复期间的逾期交房责任”属于认定事实错误、适用法律错误，应当依法予以撤销，并改判驳回两被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。

1.博大·书香澜庭(一期)3栋已于2020年8月26日经五方验收合格，并于2020年9月3日完成了建设工程竣工验收备案。

因此，被上诉人所购商品房已达到了《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件。

2.房屋漏水不属于房屋地基基础和主体结构的质量问题，仅属于一般性瑕疵，系房屋保修范畴。

本案被上诉人所购商品房仅是次卧飘窗一处地方漏水，很显然不是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，也不足以对被上诉人正常居住、使用房屋造
成严重影响，更谈不上导致被上诉人无法正常居住使用，只是一般性的瑕疵。

3.上诉人根据被上诉人所反映的房屋漏水情况，已按《住宅质量保证书》及时对该商品房进行了相应保修，在2020年10月底完成了该商品房漏水点的防水胶注射和3栋房屋楼顶聚氨酯防水涂料的重刷，并经过一个月的淋雨测试，于2020年12月19日完成了该商品房内的墙面恢复。

即被告于2020年12月19日完成了该房漏水点的保修工作，房屋已无漏水现象。

长沙扬帆房地产开发有限公司、田高超等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2022)湘01民终161号当事人上诉人(原审被告)：长沙扬帆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430181663951042W，住所地湖南省浏阳制造产业基地永阳路管委会旁。

法定代表人：于定清，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：何国华，湖南通程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗娜，湖南通程律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：田高超。

被上诉人(原审原告)：李克。

审理经过上诉人长沙扬帆房地产开发有限公司(以下简称扬帆房地产公司)与被上诉人田高超、李克预售商品房买卖合同纠纷一案，扬帆房地产公司不服湖南省浏阳市人民法院作出的(2021)湘0181民初10637号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年1月5日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人扬帆房地产公司提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省浏阳市人民法院(2021)湘0181民初10637号民事判决书，改判驳回田高超、李克要求上诉人赔偿损失的诉讼请求；2.请求依法判决田高超、李克承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

事实和理由：被上诉人所购商品房已达到了《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件，被上诉人应当在上诉人送达书面收房通知后及时办理收房手续；房屋漏水为一般性瑕疵，系房屋保修范畴，在被上诉人反映漏水现象后，上诉人已按《住宅质量保证书》及时对被上诉人所购房屋进行了相应保修，房屋已无漏水现象；本案中被上诉人所购商品房的漏水现象不属于其拒收房屋的法定理由，也不构成上诉人逾期交房，上诉人无需向被上诉人承担逾期交房的违约责任。

一审判决认定“所购房屋确实存在房屋漏水现象，影响两原告装修和居住使用，属于导致无法正常使用的质量问题，且该问题归因于被告，故依据合同约定，被告在修复后方可支付，并由被告承担修复期间的逾期交房责任”属于认定事实错误、适用法律错误，应当依法予以撤销，并改判驳回两被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。

1.博大·书香澜庭(一期)3栋已于2020年8月26日经五方验收合格，并于2020年9月3日完成了建设工程竣工验收备案。

因此，被上诉人所购商品房已达到了《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交付条件。

2.房屋漏水不属于房屋地基基础和主体结构的质量问题，仅属于一般性瑕疵，系房屋保修范畴。

本案被上诉人所购商品房仅是次卧飘窗一处地方漏水，很显然不是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，也不足以对被上诉人正常居住、使用房屋造成严重影响，更谈不上导致被上诉人无法正常居住使用，只是一般性的瑕疵。

3.上诉人根据被上诉人所反映的房屋漏水情况，已按《住宅质量保证书》及时对该商品房进行了相应保修，在2020年10月底完成了该商品房漏水点的防水胶注射和3栋房屋楼顶聚氨酯防水涂料的重刷，并经过一个月的淋雨测试，于2020年12月19日完成了该商品房内的墙面恢复。

即被告于2020年12月19日完成了该房漏水点的保修工作，房屋已无漏水现象。

二审被上诉人辩称被上诉人田高超、李克答辩称：上诉人通知被上诉人于2020年9月13日收房，被上诉人按约来收房发现飘窗漏水，当时告知上诉人。

上诉人将房屋漏水当做一般瑕疵，是对商品质量的一种忽视。

正是因为上诉人对房屋质量的把控不严，造成被上诉人不能如期收房。

房屋漏水不能装修，对上诉人居住使用房屋造成影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

原告诉称田高超、李克向一审法院提出诉讼请求：1.判决扬帆房地产公司继续履行与田高超、李克签订的《商品房买卖合同》；2.判决扬帆房地产公司支付田高超、李克逾期交房违约金12850元(以669289元为基数，按日万分之一点五的标准自2020年9月12日计算至2021年1月20日止)；3.本案诉讼费用由扬帆房地产公司承担。

一审法院查明一审法院认定的事实：2019年10月23日，田高超、李克向与扬帆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定田高超、李克向购买扬帆房地产公司开发建设的位于浏阳市房，房屋总价款为669289元，出卖人应于2020年7月31日前按照约定条件交付房屋。

逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

合同中对其他事项亦进行了约定。

同日，双方签订《合同补充协议》，约定如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违约行为。

该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。

买卖双方协商一致不以合同有关逾期交
房的约定，而是按补充协议约定，即逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。

此外，《合同补充协议》对其他事项进行了约定。

合同签订后，田高超、李克向按约支付购房款669289元。

2020年4月27日，扬帆房地产公司向包括田高超、李克向在内的买受人发出通知，因新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，致使工期延误一个半月，交付及办证时间需在《商品房买卖合同》约定时间的基础上延期一个半月。

2020年9月3日，博大·书香澜庭一期3栋房屋竣工并验收合格。

次日，扬帆房地产公司向田高超、李克向邮寄发出收房通知，通知办理交房手续的时间为2020年9月12日至2020年9月15日。

2020年9月12日，田高超、李克向前往收房时，发现所购房屋楼顶靠近窗户位置存在漏水现象，遂拒绝收房。

扬帆房地产公司收到田高超、李克向的反馈意见后，于2020年11月份对漏水处进行了修复，并于2020年12月19日完成漏水处的墙面恢复。

双方就赔偿问题未能协商一致，田高超、李克向至今没有办理收房手续，并提起本案诉讼。

一审法院认为一审法院认为，田高超、李克与扬帆房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。

田高超、李克按约支付了全部购房款，扬帆房地产公司应按合同约定的时间及交付标准交付房屋。

关于涉案房屋是否达到交付条件，扬帆房地产公司是否应承担逾期交房责任问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”及《合同补充协议》约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，涉案房屋虽然竣工验收合格，符合交付条件，但根据上述司法解释规定和补充协议约定，待交付的房屋也应符合能够正常居住使用的条件。

由于田高超、李克根据扬帆房地产公司的通知准备收房时，所购房屋确实存在房屋漏水现象，影响田高超、李克装修和居住使用，属于导致无法正常使用的质量问题，且该问题归因于扬帆房地产公司，故依据合同约定，扬帆房地产公司在修复后方可交付，并由扬帆房地产公司承担修复期间的逾期交房责任。

对于扬帆房地产公司主张房屋漏水系一般性瑕疵，田高超、李克所购商品房的漏水现象不属于拒绝收房的法定理由的抗辩意见，不予采信。

田高超、李克主张扬帆房地产公司继续履行合同，且涉案合同并未解除，故双方当事人仍在继续履行合同，无需在本案中予以明确。

根据《商品房买卖合同》约定，扬帆房地产公司应在2020年7月31日前交房，因新冠肺炎疫情影响延迟一个半月后，扬帆房地产公司应在2020年9月15日前将房屋交付给田高超、李克，故一审法院认定扬帆房地产公司逾期交房的起始时间为2020年9月16日。

扬帆房地产公司于2020年12月19日完成漏水问题处理及漏水处的墙面恢复，并及时通知田高超、李克收房，故认定扬帆房地产公司逾期交房的截止日为2020年12月19日。

田高超、李克在2020年12月19日之后没有及时收房，造成损失进一步扩大，由此产生的损失应由田高超、李克自行承担。

由于扬帆房地产公司逾期交房时间为95天，超过90日，根据《合同补充协议》约定，扬帆房地产公司应以田高超、李克已付购房款(即669289元)为基数按照日万分之一点五的标准向田高超、李克支付逾期交房违约金9537元(四舍五入至元)。

故对于田高超、李克主张扬帆房地产公司支付逾期交房违约金12850元的诉讼请求，予以部分支持。

诉讼中，扬帆房地产公司辩称。