[房地产开发的风险与应对策略4100字]房地产开发的风险

[房地产开发的风险与应对策略4100字]房地产开发的风
险
房地产开发的风险与应对策略4100字1.3技术风险项目建设施工阶
段设计理念落后导致的商品房实用性差、承包商技术和施工管理落后、偷
工减料以及项目监管责任心不强、监督不够、失职渎职、滥用权力等导致
建筑物存在质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。

管理不完善
造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的
变化，错过最佳租售时机，如已预售会承担逾期交付的违约损失信誉损失，还会加大资金成本增加管理费。

在建设期间随着建筑科学的进步，消防标
准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要
求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如禁止施工现场揽
拌砂浆、强制推行商品预拌砂浆、提高节能环保要求、强制实行外墙外保
温系统和采用太阳能供热水，提升消防设计和材料防火等级等都会使项目
开发成本增加。

除此之外建设过程中人工费上涨建材价格上涨和施工中意
外事故等都是速一阶段将要面临的风险。

二、房地产开发项目风险产生的原因房地产开发项目风险应对策略应
该首先分析其产生风险的原因，从而制定恰当的策略。

房地产开发项目风
险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争
加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。

主观的原因有：企业信息不灵，开发出来的产品不够好，或只是本地
区先进，这样就失去了设计上的优势。

有的企业在开发上由于设计障碍产
品迟迟研制不出，造成开发时机过迟，市场已被竞争者占领；过分重设
计轻市场。

既过分重视设计的先进性而忽视对市场需求的分析，结果开发
出来的项目产品尽管设计水平和性能均比较高，但因不符合当地居民的需
求或超过消费者承受能力而缺乏市场需求。

集中表现在售价太高。

产品投放市场后，企业没能熟练运用促销手段
进行宣传，价格过高或过低。

缺少配件，售后服务跟不上，没能掌握好产
品推出的时机等。

另外，房地产销售阶段也容易产生法律风险。

第一，与销售中介公司
相关的风险，因销售代理签订及履行产生的法律风险或因销售代理公司及
其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险；第二，与广告策划相关的
法律风险，因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；因广告策划文
字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；因虚假广告带来的法律风
险；因广告内容不当的法律风险。

第三，与销售行为相关的法律风险，
违规销售产生的法律风险；取得商品房预售证书的相关法律风险；预
售房款的收取和使用的相关法律风险；促销方案的相关法律风险；销
售现场布置和样版房相关的法律风险；销售人员违规操作、擅自修改认
购书、购房合同产生的法律风险；认购书、购房合同书相关的法律风险。

第四，与购房者相关的法律风险，因房屋质量问题产生的法律风险；因
延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的
法律风险；因公共设施使用等相关问题的法律风险；因按揭贷款合同
产生的风险。

在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出。

三、加强风险管理的必要性分析房地产开发风险管理是房地产开发企
业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。

加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言，
意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既
能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策
的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被
动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

四、加强房地产开发风险管理的对策房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理：4．1正确对待
开发风险风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。

对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为
了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，
有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡在房地产开发的整个过程中
存在着大量的风险因素，如行业政策的调整、房产市场的波动、建材价格
的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，它们都直接影响
到房地产开发项目的绩效，进行房地产开发活动如果不能充分考虑这些风险，并采取有效的应对策略，将对整个项目产生不可估量的重大损失。

摘要：房地产开发；风险；应对引言房地产开发风险，是指在
房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用
是难以避免或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发
生较大背离，因而使企业有蒙受经济损失的风险。

一、房地产开发存在风险在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开
发最终结果，改善经营管理、增强竞争能力、强调风险管理有的放矢，是
提高企业经济效益的关键。

1.1政策风险毋庸置疑，国家政策对产业发展的影响是全面的，行业
政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响，也可以造成严重的经济
损失。

尤其在市场经济环境尚未完善的情况下政策风险对房地产市场的影
响更加显著，其影响最为直接的是金融政策和。

由于房地产市场状况关乎民生，其发展的波动不可避免吸引舆论的关
注推动政策按照中央和谐发展的要求不断进行宏观调控。

其手段必然遵过
金融财政和土地政策的变动来落实。

1.2经营风险众所周知房地产项目基本依靠银行贷款进行开发，国家
金融政策的调整使依靠银行贷款进行投资的企业面临着经营风险。

银根紧
缩使开发企业融资困难经营压力增大，房价波动导致市场观望程度增加。

银行利率的波动也影响着房地产市场变化。

当利率上升时房地产开发的资
金成本增加消费者的购买欲望降低，生产成本增加市场需求降低开发利润
风险增加。

量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。

4．2主动进行风险识别风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。

房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产
开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的
威胁。

4．3科学进行风险评估对房地产开发风险进行量化和测定，确定开
发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。

4．4强化风险防范与控制在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化
资源。

重视前期可行性研究工作。

可行性研究是开发建设项目的基础，是
防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可
行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开
展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和
竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。

研究小组按科学
的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。

加强与相关部门的协调沟通。

在内部关系的协调中，要按照职能分工
和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标，职责和权限，事先约定各
个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从
并适应全局需要。

在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一
个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人
员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。

4．5灵活进行风险分散与转移房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。

如
通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房
地产，如住宅房地产、商业房地产等。

用个别房地产开发的高收益去弥补
个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开
发风险，最终获取平均的投资收益。

房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同
将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发
生频率和缩小其损失程度的目的；②用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；⑦通过购买保险，业主作为投保人将
应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己
免受风险损失。

[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.[2]胡俊坤.房地产开发企业纳税风险及防范.中国房地产，2007.5.[3]周华蓉，贺胜兵.我国房地产开发企业成长的障碍与对策.企业经济，2007.4.。