云南省2015年房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发展概况考试试卷

云南省2015年房地产估价师《理论与方法》：中国房地产估价行业发
展概况考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、耕地占用税采取的税率是。

A：比例税率
B：累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E：执行层的组织协调
2、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。

如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A．390.5
B．399.5
C．523.5
D．543.0
3、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定
4、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7
B．10
C．15
D．20
5、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。

A：《商品房购销合同示范文本》
B：《商品房转让合同示范文本》
C：《商品房购买合同示范文本》
D：《商品房买卖合同示范文本》
E：执行层的组织协调
6、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。

A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：工业用地的监测点评估价格
7、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。

A．动态指标更合适
B．是否考虑资金的时间价值
C．国外多用动态指标
D．静态指标简单
8、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。

A：路线价法
B：成本法
C：假设开发法
D：市场比较法
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。

A：“国有”和“集体”
B：“有偿”和“无偿”
C：“出让”和“转让”
D：“征收”和“征用”
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
11、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。

A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订起__日后办理纳税申请手续。

A．7
B．10
C．12
D．15
13、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。

A．消费者剩余
B．消费者偏好
C．消费者均衡
D．消费者观念
14、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。

A：2700.8
B：2800.1
C：2800.8
D：2817.7
E：工业用地的监测点评估价格
15、以方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

A：土地使用权出让
B：房地产出租
C：房地产转让
D：房地产抵押
E：执行层的组织协调
16、不是影响房地产价格的区位因素是__。

A．位置
B．交通
C．人文
D．环境
17、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
18、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。

A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
19、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。

A．拐点
B．盈亏转化点
C．盈亏平衡点
D．盈亏转折点
20、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。

A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
21、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。

A：上升
B：下降
C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
22、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。

A．3456.09
B．3505.95
C．3509.74
D．3705.73
23、不属于房地产调整状况的内容是。

A：经济状况调整
B：区位状况调整
C：实物状况调整
D：权益状况调整
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。

A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
B：经济学中的成本概念同于会计成本
C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”
D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E：执行层的组织协调
25、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。

该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。

如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。

A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B：专有部分面积为6万以上的业主同意
C：且有业主总数中的375户以上业主同意
D：且有业主总数中的500户以上业主同意
E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
2、建筑物的物质折旧包括。

A：功能衰退
B：正常使用的磨损
C：环境恶化
D：意外的破坏损毁
E：经济衰退
3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
4、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效期间从时起计算。

A：合同签订
B：合同生效
C：权利被侵害
D：已知道或者应当知道
E：执行层的组织协调
5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣2K
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
6、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
7、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。

A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
8、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
9、在划分路线价区段时，应符合的条件包括。

A：形状相似
B：在同一条街道上只有一个路线价区段
C：面积接近
D：地块相连
E：可及性相当
10、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。

A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
E．风险概率分布情况分析
11、以下难以用市场法进行估价的有__。

A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程
12、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。

A：文献查阅
B：观察
C：专题讨论
D：问卷调查
E：实验
13、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。

A．地籍测量
B．房产测量
C．地质测量
D．城市工程测量
E．码头测量
14、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。

A：1.60
B：3.00
C：4.25
D：5.00
E：执行层的组织协调
15、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：要求查询的房屋已完成权属登记的
D：要求查询的事项不存在的
E：要求查询的资料不存在的
16、发生工程索赔的原因包括等。

A：当事人违约
B：不可抗力事件
C：合同规范
D：合同变更
E：工程师指令
17、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
18、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：国家强制性
B：标的的自有性
C：主体的特定性
D：目的的利他性
E：权利义务的对等性
19、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

(2009年试题) A：购买一持有一出租一出售
B：购买一更新改造一出售
C：购买一更新改造一出租一出售
D：开发一销售
E：开发一持有一出租一出售
20、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则
B：充分考虑近期效益的原则
C：充分考虑远期效益的原则
D：近期与远期效益相结合的原则
E：考虑项目全寿命费用的原则
21、估价报告书的内在质量取决于__。

A．估价方法选择的正确性
B．估价报告的文字表述水平
C．估价结论的准确性
D．估价报告书的格式
22、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
23、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。

A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．征收相当于出让金30%的土地闲置费
C．征收相当于出让金40%的土地闲置费
D．无偿收回
24、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。

A：预购商品房预告
B：房屋转移
C：在建工程抵押权
D：房屋抵押权
E：执行层的组织协调
25、下列不属于房地产权属登记的是。

A：总登记
B：初始土地登记
C：房屋不变更登记
D：房屋转移登记
E：执行层的组织协调。