长春市商品房价格影响因素实证研究
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长春市商品房价格影响因素实证研究
李梦竹 （ 延边大学，吉林 延边 133002）
摘要： 本文以长春市商品房价格为研究对象，首先从需求，供给 步得到回归方程为：
这两个方面对影响房价的因素进行理论分析，然后选取变量进 行建立多元回归模型，通过模型的检验及个影响因素之间相关 性的剔除，最后得出房地产开发投资额和土地交易价格是影响
使用逐步回归的方法，去检验和解决关于多重共线性问题。分 别作 y 对 x1 ，x2 ，x3 ，x4 ，x5 的一元回归，其中，加入 x5 的方程 Ｒ珚2 最大，以 x5 为基础，顺次加入其他变量逐步回归。
最终结果表明，新加入的 x3 的方程 Ｒ珚2 = 0．9757，改进最大， 而且 x3 参数的 t 检验显著，选择保留 x3 。由于加入 x1 ，x2 ，x4 ，x5 后，各个参数的 t 检验均不显著，所以最后修正严重多重共线性 影响后的回归结果为：
（ 一） 需求 1．年末总人口。当年末总人口数量增加时，人们需求也会增 加，导致房地产价格进一步也会上涨； 另外也会导致一些相关行 业，如服务业和商业的发展，进一步也会促进房地产价格的上涨。 2． 人均可支配 收 入。 由 于 市 场 投 资 和 商 品 生 产 的 活 跃，对 建筑，写字楼和娱乐设施等日益增加的需求，提高了整个房地产 市场的价格和居民对房屋居住的质量以及居住的条件产生了更 高的内在需求增加，影响房地产价格。 3．人均 GDP。我国国民经济的发展阶段与发展要求决定了 我国房地产处于高速发展阶段，我国人均 GDP 已迈入小康社 会，商品房消费成为目前及今后相当长时间的主要消费热点。 （ 二） 供给 1．土地交易价格。近年来国家实行一些土地收购储备政策 等使得开垦土地的规模不断缩小，使得开放商的成本增加，进而 市场提供新建住房的积极性下降，房价上涨。 2．房地产开发投资额。房地产投资总额与房价的呈现出正 相关的关系，房地产投资额增加，房地产市场资金充足使得新建 商品房建设量就会跟着增加，房价上涨。 3． 商品房竣工 面 积。 当 商 品 房 竣 工 面 积 量 增 加 时，意 味 着 房地产市场商品房的供给量就会随之的增加，如果在需求一定 的条件下，房地产价格就会下降。 二、实证分析与结果 （ 一） 实证分析 1．数据及变量 在中国统计年鉴和长春市统计年鉴中选取从 1996 至 2014
y = 1242．809+0．000255x3 +0．897888x5 通过逐步回归后发现，商品房平均售价与房地产开发投资 额和土地交易价格表现了良好的正相关性，并且各个变量的相 关指标符合检验标准。 三、结论与对策 本文从供给和需求两方面选取相关指标进行实证分析，由 于各指标间没有明显的划分标准，根据以上计量模型的分析结 果可知，房地产开发投资额是长春市房价的首要影响因素。这 几年房地产商把房子价格抄的火热的原因就是他们投资额增 加，使得城市房地产价格受人口、收入、CPI 等因素影响并不明 显，更多的是宏观经济、政策等其他影响因素，这对研究我国房 地产现状更具有代表性和现实意义。 一方面强调因地制宜，仔细研究相继出台的房价调控政策 会发现，不搞一刀切、因地制宜成为最大的亮点。引导未开发房 地产用地转型利用，用于国家支持的养老、文化和体育产业等项 目用途的开发建设促进其他产业投资都在强调因地制宜。另一 方面强调稳定市场，在房价调控政策中，让人印象深刻的是信贷 政策和税收政策的放松。随着我国城镇化快速发展和居民收入 水平不断提高，居民对住房的自 住 型 和 改 善 型 需 求 还 有 巨 大 空间。源自调控商品房价格的相关政策建议。
推，理论分析与判断不一致，说明模型可能存在问题。
关键词： 商品房平均售价； 房地产开发投资额； 多重共线性检验
（ 二） 实证结果
在显著性水平 α = 0．05 的条件下进行 t 检验，查 t 分布表的
引言： 房地产价格的快速上涨，使房屋价格与人们实际购买能力 之间出现了很明显的矛盾，过快上涨的商品房价格引发了人们 对房地产经济的担忧。为此，本文将长春市为例，进行长春市商 品房价格影响因素的实证分析，为政府调控房地产市场，尤其是
自由度为 n－k = 12 的临界值 tα/2（ n－k） = 2．179。并非所有的指标 对应的 t 统计量的绝对值都大于 2．179。解释变量 x1 ，x2 ，x4 ，x5 没有通过 t 检验，并且 x1 的系数与经济意义不符。因此猜测模 型可能存在严重的多重共线性。计算各解释变量的相关系数。
商品房的理性发展以及市政府对商品房相关调控政策的制定一 些量化分析参考，对整个长春市经济的发展具有很大意义。 一、商品房的影响因素
y = 1113．689+0．7699x1 － 0．2795x2 + 0．0002x3 + 0．1172x4 + 0．4x5 +0．7214x6
模型的估计结果说明，在其他变量不变的情况下，年末总人
长春市商品房价格的主要因素，进而根据所得的结论提出相关 口每增长 1%，商品房平均售价就增长 0． 77%。其他的以此类
年选取六个决策变量，即年末总人口、人均可支配收入、房地产 开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工面积， 共 19 个样本数据。
2．多元线性回归模型的建立 设定了如下线性形式的计量经济模型： yt = β0 +β1 x1t +β2 x2t +β3 x3t +β4 x4t +β5 x5t +β6 x6t +ut 其中： yt： 商品房平均售价； x1 t： 年末总人口； x2 t： 人均可支 配收入； x3 t： 房地产开发投资额； x4 t： 人均生产总值； x5 t： 土地交 易价格； x6 t： 商品房竣工面积。 β1 ，β2 ，β3 ，β4 ，β5 ，β6 分别为年末总人口、人均可支配收入、 房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工 面积各因素的待估参数。用 Eviews 软件的多元回归分析，可初
参考文献 ［1］金玉国．计量经济学［M］．经济科学出版社，2006． ［2］马世骁，高梦尧． 基于多元回归分析 法 预 测 房 地 产 价 格 走 势———以沈阳市为例［J］．辽宁经济，2015，09，011． ［3］谢建豪． 浅析房地产市场 的 城 镇 发 育 规 律［J］． 商 业 时 代， 2007（ 12） ． ［4］王彬． 房地产价格影响因素分析［D］． 硕士学位论文，2007 （ 7） ．
长春市商品房价格影响因素实证研究
李梦竹 （ 延边大学，吉林 延边 133002）
摘要： 本文以长春市商品房价格为研究对象，首先从需求，供给 步得到回归方程为：
这两个方面对影响房价的因素进行理论分析，然后选取变量进 行建立多元回归模型，通过模型的检验及个影响因素之间相关 性的剔除，最后得出房地产开发投资额和土地交易价格是影响
使用逐步回归的方法，去检验和解决关于多重共线性问题。分 别作 y 对 x1 ，x2 ，x3 ，x4 ，x5 的一元回归，其中，加入 x5 的方程 Ｒ珚2 最大，以 x5 为基础，顺次加入其他变量逐步回归。
最终结果表明，新加入的 x3 的方程 Ｒ珚2 = 0．9757，改进最大， 而且 x3 参数的 t 检验显著，选择保留 x3 。由于加入 x1 ，x2 ，x4 ，x5 后，各个参数的 t 检验均不显著，所以最后修正严重多重共线性 影响后的回归结果为：
（ 一） 需求 1．年末总人口。当年末总人口数量增加时，人们需求也会增 加，导致房地产价格进一步也会上涨； 另外也会导致一些相关行 业，如服务业和商业的发展，进一步也会促进房地产价格的上涨。 2． 人均可支配 收 入。 由 于 市 场 投 资 和 商 品 生 产 的 活 跃，对 建筑，写字楼和娱乐设施等日益增加的需求，提高了整个房地产 市场的价格和居民对房屋居住的质量以及居住的条件产生了更 高的内在需求增加，影响房地产价格。 3．人均 GDP。我国国民经济的发展阶段与发展要求决定了 我国房地产处于高速发展阶段，我国人均 GDP 已迈入小康社 会，商品房消费成为目前及今后相当长时间的主要消费热点。 （ 二） 供给 1．土地交易价格。近年来国家实行一些土地收购储备政策 等使得开垦土地的规模不断缩小，使得开放商的成本增加，进而 市场提供新建住房的积极性下降，房价上涨。 2．房地产开发投资额。房地产投资总额与房价的呈现出正 相关的关系，房地产投资额增加，房地产市场资金充足使得新建 商品房建设量就会跟着增加，房价上涨。 3． 商品房竣工 面 积。 当 商 品 房 竣 工 面 积 量 增 加 时，意 味 着 房地产市场商品房的供给量就会随之的增加，如果在需求一定 的条件下，房地产价格就会下降。 二、实证分析与结果 （ 一） 实证分析 1．数据及变量 在中国统计年鉴和长春市统计年鉴中选取从 1996 至 2014
y = 1242．809+0．000255x3 +0．897888x5 通过逐步回归后发现，商品房平均售价与房地产开发投资 额和土地交易价格表现了良好的正相关性，并且各个变量的相 关指标符合检验标准。 三、结论与对策 本文从供给和需求两方面选取相关指标进行实证分析，由 于各指标间没有明显的划分标准，根据以上计量模型的分析结 果可知，房地产开发投资额是长春市房价的首要影响因素。这 几年房地产商把房子价格抄的火热的原因就是他们投资额增 加，使得城市房地产价格受人口、收入、CPI 等因素影响并不明 显，更多的是宏观经济、政策等其他影响因素，这对研究我国房 地产现状更具有代表性和现实意义。 一方面强调因地制宜，仔细研究相继出台的房价调控政策 会发现，不搞一刀切、因地制宜成为最大的亮点。引导未开发房 地产用地转型利用，用于国家支持的养老、文化和体育产业等项 目用途的开发建设促进其他产业投资都在强调因地制宜。另一 方面强调稳定市场，在房价调控政策中，让人印象深刻的是信贷 政策和税收政策的放松。随着我国城镇化快速发展和居民收入 水平不断提高，居民对住房的自 住 型 和 改 善 型 需 求 还 有 巨 大 空间。源自调控商品房价格的相关政策建议。
推，理论分析与判断不一致，说明模型可能存在问题。
关键词： 商品房平均售价； 房地产开发投资额； 多重共线性检验
（ 二） 实证结果
在显著性水平 α = 0．05 的条件下进行 t 检验，查 t 分布表的
引言： 房地产价格的快速上涨，使房屋价格与人们实际购买能力 之间出现了很明显的矛盾，过快上涨的商品房价格引发了人们 对房地产经济的担忧。为此，本文将长春市为例，进行长春市商 品房价格影响因素的实证分析，为政府调控房地产市场，尤其是
自由度为 n－k = 12 的临界值 tα/2（ n－k） = 2．179。并非所有的指标 对应的 t 统计量的绝对值都大于 2．179。解释变量 x1 ，x2 ，x4 ，x5 没有通过 t 检验，并且 x1 的系数与经济意义不符。因此猜测模 型可能存在严重的多重共线性。计算各解释变量的相关系数。
商品房的理性发展以及市政府对商品房相关调控政策的制定一 些量化分析参考，对整个长春市经济的发展具有很大意义。 一、商品房的影响因素
y = 1113．689+0．7699x1 － 0．2795x2 + 0．0002x3 + 0．1172x4 + 0．4x5 +0．7214x6
模型的估计结果说明，在其他变量不变的情况下，年末总人
长春市商品房价格的主要因素，进而根据所得的结论提出相关 口每增长 1%，商品房平均售价就增长 0． 77%。其他的以此类
年选取六个决策变量，即年末总人口、人均可支配收入、房地产 开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工面积， 共 19 个样本数据。
2．多元线性回归模型的建立 设定了如下线性形式的计量经济模型： yt = β0 +β1 x1t +β2 x2t +β3 x3t +β4 x4t +β5 x5t +β6 x6t +ut 其中： yt： 商品房平均售价； x1 t： 年末总人口； x2 t： 人均可支 配收入； x3 t： 房地产开发投资额； x4 t： 人均生产总值； x5 t： 土地交 易价格； x6 t： 商品房竣工面积。 β1 ，β2 ，β3 ，β4 ，β5 ，β6 分别为年末总人口、人均可支配收入、 房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工 面积各因素的待估参数。用 Eviews 软件的多元回归分析，可初
参考文献 ［1］金玉国．计量经济学［M］．经济科学出版社，2006． ［2］马世骁，高梦尧． 基于多元回归分析 法 预 测 房 地 产 价 格 走 势———以沈阳市为例［J］．辽宁经济，2015，09，011． ［3］谢建豪． 浅析房地产市场 的 城 镇 发 育 规 律［J］． 商 业 时 代， 2007（ 12） ． ［4］王彬． 房地产价格影响因素分析［D］． 硕士学位论文，2007 （ 7） ．