2023年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案
单选题（共20题）
1、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。

A.等于
B.大于
C.小于
D.两者无关系
【答案】 B
2、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移
【答案】 D
3、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。

A.50.0
B.92.4
C.60.0
D.98.0
【答案】 B
4、下列关于资产负债表不正确的是( )。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
【答案】 B
5、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。

A.总投资估算表
B.经营成本估算表
C.投资计划与资金筹措表
D.销售收入与经营税金及附加估算表
【答案】 C
6、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
【答案】 D
7、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）。

A.国内外市场环境调查
B.技术发展调查
C.市场需求容量调查
D.竞争情况调查
【答案】 C
8、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为
0.6。

则房地产投资的预期收益率为（）。

A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
【答案】 B
9、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段
【答案】 B
10、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%
【答案】 B
11、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。

A.20
B.21
C.35
D.50
【答案】 A
12、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。

A.租金收入
B.绿地管理费
C.保安费用
D.能源费
【答案】 A
13、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。

A.共代理了多少个项目
B.代理成交额有多少
C.人员素质
D.代理的成功率有多大
【答案】 D
14、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。

如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。

A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
【答案】 B
15、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资
【答案】 B
16、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
【答案】 A
17、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。

A.购买-出售
B.购买-更新改造-出售
C.购买-持有出租-出售
D.开发-出售
【答案】 C
18、某城市2010 年商品住房施工面积为1000 万m2，其中从2009 年跨入2010 年继续施工的面积为300 万m2，恢复施工的面积为200 万m2。

该城市2010 年商品住房新开工面积是（）万m2。

A.500
B.700
C.800
D.1000
【答案】 A
19、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性
【答案】 B
20、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资
B.债务融资
C.发行企业债券
D.吸收其他机构投资者资金
【答案】 B
多选题（共10题）
1、敏感性分析的目的在于（）。

A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据
B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.确定用于敏感性分析的财务评价指标
【答案】 ABC
2、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
【答案】 AB
3、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。

A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段末期
D.第三阶段E 第四阶段
【答案】 CD
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。

A.借款偿还期
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.资产负债率E 速动比率
【答案】 ACD
5、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。

A.房地产市场的供求关系
B.潜在的竞争项目
C.宏观经济环境
D.开发商市场营销策略
E.开发商市场营销目标
【答案】 ABCD
6、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
C.利率是由货币的供给与需求决定的
D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
【答案】 AB
7、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求
【答案】 ABC
8、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。

A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法E 认知价值定价法
【答案】 B
9、房屋划分为( )房屋市场。

A.一级
B.二级
C.三级
D.四级E 五级
【答案】 AB
10、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装资料
D.租售资料
E.物业管理资料
【答案】 ABC
大题（共3题）
一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租
赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获
得该房屋的拆迁许可证。

因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约
定室内自行装饰装修部分一并估价。

某房地产估价机构于2008年9
月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估
价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。

以下为该估价机构出具的
估价结果报告的片段。

一、估价委托人（略）二、估价机
构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市
场价格。

五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。

七、估价依据1．《中华
人民共和国城市房地产管理法》。

2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。

3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

【答案】
二、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积
蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以
每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。

各项收入均为月末取得。

若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）
【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，
A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。

方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；
（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）
n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）
F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；
（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。

方法二：（1）P1=50万元；
三、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面
积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。

2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。

采用成本法，其计算过程如下。

（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确
定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。

则土地价格为：
1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。

（2）建筑
物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重
置价格为2175元/m2。

该工程建设期为1年，假设资金分期均
匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。

开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。

钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率
为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1
－2%）×5/60]×100%＝92%。

建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。

（3）估价结
果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）
【答案】。