河北省房地产估价师《相关知识》：居住区的用地构成和规模考试试题

河北省房地产估价师《相关知识》：居住区的用地构成和规模考试试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
2、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是。

A：形象差异化战略
B：人员差别化战略
C：服务差别化战略
D：产品差别化战略
E：借款合同
3、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地
B．大量土地
C．部分土地
D．待开发土地
4、宣告失踪的部门为。

A：人民政府
B：人民法院
C：人民检察院
D：公安机关
E：执行层的组织协调
5、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。

A：相互影响性
B：适应性
C：不一致性
D：保值性与增值性
E：借款合同
6、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。

A：30％
B：100％
C：130％
D：330％
E：执行层的组织协调
7、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
8、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
10、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由负担．
A：抵押权人
B：抵押人
C：中介公司
D：保险公司
E：执行层的组织协调
11、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560
B．700
C．437.5
D．280
12、根据权利是否具有转移性，可分为__。

A．财产权和人身权
B．支配权、请求权、形成权和提高效率权
C．绝对权和相对权
D．专属权和非专属权
13、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。

A．7.5%
B．7.56%
C．7.71%
D．7.76%
14、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为．【2005年考题】
A：4023．04万元
B：4074．10万元
C：4768．50万元
D：5652．09万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】
A：未知的需要求取的待开发房地产的价值
B：投资者购买待开发房地产应负担的税费
C：销售税费
D：开发成本和管理费用
E：工业用地的监测点评估价格
16、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
17、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

A：城市总体规划是区域规划的重要依据
B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据
C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接
D：区域规划是城市总体规划的重要依据
E：执行层的组织协调
18、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
19、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
20、动产拍卖的成交一般以__为标志。

A．拍卖标的物财产所有权的转移
B．拍卖标的物实际占有的转移
C．拍卖过程中最高应价者的确定
D．拍卖合同的签订
21、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。

A：既是外墙也是纵墙
B：既是外墙也是横墙
C：既是山墙也是纵墙
D：既是山墙也是横墙
E：执行层的组织协调
22、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
23、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
25、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。

A：17 580元／㎡
B：14 520元／㎡
C：11 430元／㎡
D：23 700元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应
B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任
C：投标人可以以低于成本的报价竞标
D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益
E：投标人可以以他人的名义投标
2、国内外市场环境调查的内容不包括（）。

A．政治法律环境
B．经济环境
C．技术发展环境
D．人口环境
3、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

A：面积
B：套
C：成交价格
D：件
E：执行层的组织协调
4、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是。

A：流动性好
B：市场价值稳定
C：现金回报较低
D：有效分散投资风险
E：借款合同
5、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势
B：季节波动
C：年度波动
D：循环波动
E：不规则波动
6、征收土地由用地单位支付。

A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：最低生活费
E：青苗补偿费
7、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

A：集体土地上的合法房屋
B：代管房屋
C：列入拆迁范围內的房屋
D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
9、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：法院强制拍卖的国家强制性
B：目的的利他性
C：目的的非利他性
D：强制拍卖标的的非自有性
E：强制拍卖标的的自有性
10、房地产企业债务融资的主要资金来源有。

A：上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D：住房抵押贷款
E：信用贷款
11、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。

该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。

甲、乙两写字楼的租金相比有__。

A．甲高于
B．甲低于乙
C．甲等于
D．不可比
12、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。

A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
13、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
14、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
15、所有者权益包括四个项目。

A：实收资本
B：资本公积
C：盈余公积
D：已分配利润
E：未分配利润
16、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于__。

A．购买股票
B．购买国债
C．投资房地产
D．投资期货
E．法律、法规规定的有关范围
17、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
18、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列__调查。

A．消费者类别
B．消费者社会阶层分布
C．消费者购买能力
D．消费者购买习惯
19、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
20、房地产估价师注册证由__核发。

A．省级人事部门
B．人事部
C．人事部和建设部
D．建设部或其授权的机构
21、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
22、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E．住宅建筑、安装工程费
23、定位于最大的细分市场的营销方式是。

A：无差异性营销
B：差异性营销
C：定制性营销
D：集中性营销
E：借款合同
24、不属于数据收集方法的是。

A：直接观察法
B：间接观察法
C：采访法
D：报告法
E：执行层的组织协调
25、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。

A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息。