消防综合管理程序

消防综合管理程序
1.0目的
规范消防设备设施的管理，加强园区消防管理，预防火灾事故发生，在火灾发生时迅速采取有效措施，使损失降到最小。

2.0适用范围
适用于本物业所管辖区域的消防管理。

3.0职责
3.1 管理处以经理为消防安全领导小组组长，全面负责所辖物业的消防安全工作。

3.2 保安主管为消防安全直接责任人，负责消防安全工作的指导及培训。

保安部
巡逻队与消防专员负责消防设施的日常巡查。

3.3 工程部负责消防设备设施的维修保养工作；工程部主管负责组织实施消防系
统设备的运行管理工作以及消防系统各设备设施的维修保养的指导工作。

3.4工程部维修人员负责消防系统设备设施的维护保养工作。

3.5 管理处经理、各部门主管负责本部门所管辖区域的日常消防管理，以部门员
工为基础组建义务消防队，对管辖区域内的消防设备设施进行检查和维护。

4.0工作内容
4.1 消防安全领导小组的组建
●以管理处经理为组长，各部门主管为副组长的消防安全领导小组，并下设消防
安全小组，拟制《消防组织机构图》。

4.2 消防设施的管理
4.2.1根据消防法规和实际需求由行政人事部申请配备消防设施。

4.2.2保安部负责建立《消防设备清单》，负责日常消防设备检查，并按《消防
管理工作规范》文件要求填写记录。

4.2.3保安部负责对消防设备操作、运行管理工作，工程部负责维修、保养等具
体工作。

4.2.4检查中发现不合格项应立即整改，如问题严重，须上报公司相关部门进行
处理。

4.2.5工程部负责制定消防设备设施的维修保养计划、检查消防标识；行政人事
部负责组织对标识进行制作和对标识的管理进行监督。

4.2.6工程部负责对消防专用公章进行有效的管理与保存，并按照《消防管理规
定》实施。

4.3 消防工作的检查
4.3.1安全领导小组每季度和节假日前按公司《消防管理规定》对管辖区域进行
消防安全检查，并形成书面报告。

4.3.2工程部负责每月一次检查所管区域的安全用火、用电情况，并形成报告上
报消防安全领导小组。

4.3.3检查中发现不合格，立即发出《消防隐患整改通知书》，责成责任部门或
责任人限期改进，事后应进行跟踪检验。

4.4 在管辖范围内严禁携带、存放易燃、易爆物品，保安部执勤人员如发现存放
以上物品，应立即上报相关部门处理。

4.5 消防培训
4.5.1保安部负责向业户发放《消防安全手册》，不定期向业户宣传消防安全知识。

4.5.2保安部每季度安排义务消防队与消防专员进行消防实操训练。

4.5.3保安部消防主管按照《消防培训工作实施标准》每月不得少于一次进行消防
理论培训。

4.6 火警应急处理
4.6.1 发生火灾事故时按《火警、火灾应急处理程序》与《小区灭火应急规程》
处理。

4.6.2 消防中心值班员发现火警信号后，立即通知附近巡逻队员到场察看，确认
火灾类型和火情大小。

确认属实，迅速向上级汇报。

若属误报，应及时将消防系统故障复位。

4.6.3 保安部主管接报后，立即组织抢救，并视情况向119报警。

同时通知管理
处经理。

4.6.4 接到火灾报警并确认发生火灾后，保安部巡逻人员应立即检查电梯是否迫
降至首层，燃气总闸是否关闭，消防风机、消防泵等消防设备是否正常，确保消防系统随时进入运行状态。

4.6.5 管理处经理组织义务消防队撤离易燃易爆物品，启用灭火器材，全力扑灭
初起之火。

并组织业户撤离危险地区，做好妥善安排。

4.6.6 保安部负责保护好现场，维持现场秩序，并及时向上级通报情况。

4.6.7 扑救完毕后，保安部安排人员协助有关部门查明原因、统计损失。

4.6.8 处理完毕后，保安部主管将有关情况写成材料，并报主管领导。

4.7 设备操作
4.7.1 消防报警联动控制柜。

(一)消防报警
a. 系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入“系统复位自检”界面，再按界
面提示按数字键进行系统自检。

b. 报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上，控制柜按“火警”
按钮，可查到火警的具体位置。

c. 系统复位:现场报警器复位后,主菜单下按数字键，进入“系统复位自检”界
面，再按复位数字键将进行系统复位。

(二)联动系统
a. 联动系统自动启动：主菜单下按“自动”按钮，进入“联动启动方式”设定
界面，按“设置”按钮设定联动设备自动启动。

按“解除”按钮，联动设备手动启动。

b. 联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“联动设备信
息显示及启动”界面，再继续按提示按下相应数字键进入“强制启动联动设备”，选择相应的设备，强制启动联动设备。

c. 联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入“系统自检和辅助
系统”界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入“停止所有联动执行”，停止联动执行。

d. 联动手动盘操作：主菜单上按“允许”键进入“手动操作键设定”界面，
输入密码，允许手动操作。

在手动盘上选择设备，按“启动”键启动设备，按“停止”键停止设备。

e. 不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同，消防中心负责人应根据
设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训，掌握相关操作程序、
要领。

4.7.2 打印。

a. 将新纸卷穿在送纸转轴上；
b. 将送纸转轴安放在打印机支架上；
c. 将纸头向内折入约半寸，造成一平直纸头备用；
d. 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸”按
钮，使纸头穿过打印机构。

e. 继续送纸，预留约12寸备用。

f. 安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。

4.7.3 消防电话
a. 消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层、设备房消防电话插孔，可按
各分机号码对话。

b.在楼层中，将消防电话插入消防电话插孔，可直接与消防控制中心通话。

4.7.4消防广播。

a.进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。

b. 接通开关。

c. 调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚。

d. 向楼层开始广播。

发生火警需进行广播或现场引导疏散。

4.7.5 火警时的客货梯。

a. 当发生火情时，从消防联动控制柜上按“电梯迫降”键，将电梯迫降到一
楼停止运行。

b. 从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，将客货梯迫降到首层。

4.7.6 消防泵当有“火险”报警时。

(一) 自动启动：
a. 消防泵控制柜处于“自动”位置，联动设备设为“自动”。

b. 在楼层击碎“消火栓报警按钮”报警，联动控制柜发出声响报警。

c. 消防泵自动启动。

(二)手动启动。

a. 消防泵控制柜将选择“自动／手动”开关，置于“手动”位置上。

b. 按启动钮“手动”启动消防水泵。

c. 联动手动盘启动：消防泵控制柜处于“自动”位，将手动盘置于“允许”
操作方式，启动设备。

4.7.7 喷淋泵当有“火险”报警时。

(一)自动启动：
a. 喷淋泵控制柜处于“自动”位置，消防中心联动设备置于“自动”位；
b. 喷淋头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警；
c. 喷淋头自动启动。

(二)手动启动：
a. 将喷淋泵控制“自动／手动”开关置于“手动”位；
b. 按“启动”按钮启动喷淋泵；
c. 联动手动盘启动：喷淋泵控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置于
“允许”操作方式，启动设备。

4.7.8 防火卷帘当有火情或浓烟时。

(一)防火卷帘接收探头信号自动启动：
a. 消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号；
b. 防火卷帘关闭。

(二)防火卷帘手动启动：
a. 将“自动/手动”选择开关置于“手动”位置；
b. 按目的地防火卷帘启动按钮；
c. 消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号；
d. 从防火卷帘开关装置盒按下启动钮，防火卷帘会向下关闭。

4.7.9消防鲜风送风机当有“火情”时。

(一)自动启动：
a. 将消防控制柜处于“自动”位置，消防中心控制柜联动置于“自动”位置；
b. 当烟感收到信号，消防联动柜发出声响报警；
c. 送风风机自动启动。

(二)手动启动：
a. 消防风机控制柜“自动／手动”选择开关置于“手动”位；
b. 按“启动”按钮启动消防风机。

c. 联动手动盘启动：消防风机控制柜置于“自动”位，将消防中心手动盘置
于“允
许”操作方式，启动设备。

4.7.10消防排烟机当有“火情”时。

(一)自动启动：
a. 消防排烟机控制柜处于“自动”位置，消防中心联动置于“自动”位置；
b. 消防排烟机自动启动。

(二)手动启动：
a. 将消防排烟风机控制柜“自动／手动”开关置于“自动”位，联动手动盘
置于“手动”位置，按“启动”按钮启动排烟机。

b. 联动手动盘启动：消防控制柜置于“自动”位，联动手动盘置于“允许”
操作方式，启动设备。

4.7.11 停非消防电：发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按“停非消防电”
键，停电灭火。

4.7.12 消防栓。

(一)室内消防栓：
a. 发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；
b. 按紧急报警按钮；
c. 消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；
d. 消防栓可以直接启动消防水泵供水；
e. 取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；
f. 按逆时针方向旋转消防栓手轮；
g. 出水灭火。

(二)室外消防火栓：
a. 用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；
b. 接上水带(水枪)或吸水管；
c. 用专用扳手打开阀塞即可供水；
d. 使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。

(三)消防水喉：
a. 打开消火栓箱门将卷盘旋出；
b. 拉出胶管和小口径水枪；
c. 开户供水闸阀即可进行灭火；
d. 使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消
防栓箱。

4.7.13 灭火器。

a. 将灭火器担到火场上。

b. 拆下铅封，拔掉保险销。

c. 在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴(或胶管喷口)对准火焰根部。

d. 按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。

e. 松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。

f. 喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。

g. 在室外操作时，应选择在上风方向喷射。

4.8 运行管理
4.8.1 消防中心值班人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显
示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。

4.8.2 保安员或消防专员每天对园区消防设备进行巡视。

4.8.3 运行监控内容。

a. 消防主机显示屏是否显示系统正常；
b. 消防主机是否正常(正常时I＝1.2A，U＝25V);
c. “运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应
紧固；
d. 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时应给予紧固)，
油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作；
e. “故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；
f. “低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知工程部消防处理；若巡视时发
现应立即查看水位并加水；
g. “破玻灯光”信号是否亮，灯亮时岗位人员立即到楼层查看破玻报警原因；
h. 监控闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知工程部维修；
i. 巡视园区灭火器的完好情况；
j. 对CO
灭火系统、气溶胶灭火系统等固定式灭火系统管网接口，紧急按钮，
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读出压力表指针数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气等，
消除防火区一切杂物；
k. 设备有无出现烧焦、异味、异常声响等；
l. 测试“试灯”键，试灯1～2秒，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。

4.8.4 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心负
责人，并进行整改。

4.8.5 异常情况的处置。

a. 当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源
和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

b. 当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速
用干粉或“1211”灭火器扑灭。

4.8.6 机房管理。

a.非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，须经
当值人员同意许可方可进入，但时间不宜超过5分钟。

b.消防中心当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、
设备无积尘、无油渍、无污物、无蛛网，光亮整洁。

c. 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应按规定配备灭火器。

d.室内禁止吸烟。

e. 室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，设施完好。

f.室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或中
队长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

4.8.7 交接班要求
●交接班时应:
a. 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；
b. 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改
动、正确。

●出现下列情况不接班：
a. 上一班运行情况未交待清楚；
b. 记录不规范、不完整；
c. 消防主机无法进入操作功能；
d. 室内存放与工作无关的物品；
e. 设备上积尘未除尽，有水渍、腐蚀品等；
f. 地面不干净、不整洁；
g. 检查物品不齐全；
h. 故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(负责人
允许时，交班人方可下班)。

4.8.8 资料的保存与审核。

a.消防中心值班员对消防自动报警控制设备的报警情况进行记录。

b.消防中心值班员对每班运行情况做好记录，交接班时检查各系统均正常后，
双方在《交接班记录表》上签字确认。

c. 保安主任监督填写运行监控的各类记录，每月将相关记录汇总整理存档，
记录保存期为五年。

4.9 维保规定
4.9.1 消防系统维修保养计划的制定。

a. 每年12月由工程部主管组织制定下一年度的《消防系统维修保养年度计划
表》，经管理处经理审核报物业总经理审批。

b. 工程部根据系统的运行情况拟定大修、中修、小修计划并报批。

c. 工程主管根据批准后的年度维修保养计划在每月25日前拟定《月份设
备维修保养计划》，报管理处经理审核并组织实施。

d. 消防系统维修保养年度计划必须具备下列要求：
●有明确安排设备大、中、小修的计划；
●有具体组织实施维修保养的时间；
●有明确的维修保养周期；
●有具体的维修保养经费预算。

4.9.2 检查。

(一)日常巡检，对火灾报警系统进行下列检查：
a.系统设备的外观检查。

b. 火警功能。

误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、
粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排
除。

对于
误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收
信号，应及时清洗更换。

c. 自检功能。

按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查
明原因。

d. 故障功能：
◇主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；
◇备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；
◇探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

(二) 每月在工程主管的指导下，组织维修人员对消防自动系统进行下列功能检查：
a. 日常巡检全部内容；
b. 测试控制器主要工作电压是否正常；
c. 火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否
良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。

随机抽取5%的烟感喷烟后，
消防主机是否收到报警信号；
d. 对消防泵房消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落
应补刷新漆；
e. 检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个
手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
f. 对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除
尘，线路松动应给予紧固；
g. 对主电源和备用电源做自动转换试验。

(三)每季度检查和试验自动报警系统的下列功能：
a. 采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；
b. 试验火灾报警的声光显示；
c. 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；
d. 对备用电源进行1～2次充放电试验，1～3次主要电源和备用电源自动切换
试验；
e. 用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；
f. 用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统控制设备；
g. 对固定式“1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压
力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；
h. 用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；
i. 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；
j. 在消防控制中心进行消防通信设备对讲通话试验；
k. 检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验；
(四) 消防栓箱检查。

a. 栓外检查：检查箱门关闭是否良好、有机玻璃门有无损坏，箱门封条是否
完好；
b. 随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的
报警显示，检查箱内器件是否良好，有无丢失，箱内消火栓有无渗漏；
c. 对检查情况做好登记，如箱门封条脱落破损应重新贴上封条。

(五)每年12月20日前由消防专员携同工程部人员对火灾自动报警系统的功能作
下列检查和试验：
a. 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟
试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；
c. 试验火灾应急广播设备的功能。

4.9.3 对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由保安主管指导完成。

每周消防值班员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

4.9.4 消火栓每年逐个打开检查一次（与管道放水冲洗同步）。

a. 进行季检内容；
b. 开箱取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发
黑，如有应取出刷净、晾干；
c. 将水带交换摺边或翻动一次；
d. 检查水枪、水管接口是否方便牢固，有无缺损，如有立即修复。

e. 查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，阀杆加油；
f. 检查修整全部支架，掉漆部位重新补刷，同时油漆；
g. 将箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上箱门，贴上封条。

4.9.5电机检查保养
a. 外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；
b. 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。

4.9.6 风机保养
a. 断开主电源，挂上标示牌，检查电机是否良好接地；
b. 紧固各部分松动的螺丝及联轴器；
c. 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；
d. 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；
e. 清洁电机及风滤器和机壳内部；
f. 向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性；
g. 检查防火阀的机械开闭动作是否灵活，开闭角度大小；
h. 手动开机测定三相电流值，检查指示灯、电压表、电流表，听查风机各部
件运行声音；
i. 连续运转半小时验证风机运转正常；
4.9.7 消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应
将其故障原因、解决时间上报管理处经理，并按批准的时间限期解决。

重大问题须报公司领导。

4.9.8 需外委维修的，由工程部提出申请报公司领导审批，委托公安消防局或有
资质单位进行维修保养。

4.9.9 消防系统设备设施的维修保养均应有完整的记录，分类归档保管，保存期
为长期。