烟台市芝罘区只楚路地块策划报告58页PPT
烟台芝罘区分区规划设计任务书
烟台市芝罘区分区规划设计任务书烟台市规划局芝罘分局烟台市城市规划编研中心二O一四年六月一、规划背景烟台市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，濒临渤海和黄海，与日本和朝鲜半岛隔海相望，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
本次规划任务为烟台市芝罘区分区规划。
芝罘区是“中国最佳魅力城市”之一烟台市的中心区，位于山东半岛东北部，地处东经121°16'—121°25'，北纬37°24'—37°38'。
东北和北部濒临黄海，北与辽宁省大连市隔海相对，系渤海之门户，东和东南与烟台市莱山区接壤，西、西南与福山区、西北与烟台经济技术开发区毗邻。
内与山东腹地相联，外与韩国、朝鲜和日本隔海相望。
全区面积约174平方公里，海岸线长55公里。
芝罘区辖黄务（含卧龙园）、幸福、只楚、世回尧、东山、毓璜顶、向阳、通伸、凤凰台、奇山、白石、芝罘岛12个街道办事处。
芝罘区三面环山、一面临海。
境内属低山丘陵区，呈现低山、丘陵、准平原、平原和海岸等多种地貌类型。
西北部的芝罘岛丘陵起伏；中部奇山山脉横亘，境内最高峰大王山海拔401.70米；南、西部地势较为平坦；北部沿海地带属山地港湾型海岸，岸线曲折，山与湾相间，形成较大自然港湾4个。
陆地北端的芝罘岛为全国最大、世界最典型的“陆连岛”。
北部海域岛屿如屏，面积在500平方米以上的岛屿16个。
岛岸与陆岸北南对峙，中间水面广阔、波流缓稳的浅海区，滩涂广阔。
整个地形中部高，四周低，呈辐射流向。
根据市委、市政府指示精神和工作布署，烟台将进入城市快速发展时期，一方面建设大城市需要进一步拓展城市的发展空间，而芝罘区作为烟台市中心城区更将成为未来城市发展的核心之一；另一方面，随着青烟威荣城际铁路的建成，为芝罘发展提供了对外交通的支撑。
某地块策划定位报告模板ppt
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
项目实施计划书样板
中建二局〔沪〕烟台芝罘万达广场南区工程项目实施计划书工程名称：编制：审核：批准：生效日期：目录【工程部实施方案】编写任务表 (1)1、工程概况： (2)2、工程管理目标 (3)3、提纲及要点 (3)4、工程组织机构及职责 (4)5、工程合同责任分配 (33)6、工程技术管理实施方案技术部 (39)7、设计管理〔略〕 (52)8、工程生产管理实施方案方案部 (52)9、工程综合事务管理实施方案 (59)10、工程分包管理实施方案 (70)11、工程材料采购管理实施方案 (71)12、工程料具及设备管理实施方案 (73)13、工程质量管理方案 (76)14、环境管理方案 (82)15、职业健康与平安管理实施方案 (84)16、工程信息与沟通管理实施方案 (87)17、工程本钱实施方案 (91)18、工程风险控制实施方案 (92)19、工程资金管理及税务实施方案 (96)20、工程CI创优实施方案工程书记牵头 (100)中国建筑工程管理表格【工程部实施方案】编写任务表表格编号CSCEC-PM-0303 工程名称及编码烟台芝罘万达广场南区工程工程根本情况详见工程概况工程部实施方案依据序号工程管理实施方案依据责任部门/人资料完善程度联系方式1 工程筹划书、工程部责任书公司完整2 工程合同商务部完整3 施工图纸技术部局部变更4 工程部组织机构及人员职责技术部完整5 工程管理方针目标技术部完整6 市场分析资料、现场分析资料商务部物资部齐全7 法律、法规、标准、规定、政策商务部齐全8 同类工程的参考资料技术部有9 工程本钱测算资料商务部完整10 施工组织设计技术部完整11 其它工程部实施方案编写任务安排序号方案名称责任部门/人编制要点完成期限审核人批准人1 提纲及要点2 工程部组织机构及职责技术部岗位齐全责任明确开工前徐建宁段振文3 工程部合同责任分配〔索赔与反索赔〕商务部严谨明确开工前周小林段振文4 工程技术管理实施方案技术部严谨合理开工前徐建宁段振文5 工程设计管理实施方案技术部二次设计开工前徐建宁段振文6 工程生产管理实施方案工程部进度平安质量开工前杜甫全段振文7 工程部综合事务管理实施方案综合办全面开工前邓清勇段振文8 工程分包管理实施方案商务部平安部态度严谨责任明确开工前周小林郭兴吉段振文9 工程材料采购管理实施方案物资部准确及时开工前李淑颖段振文10 工程料具及设备管理实施方案物资部准确及时开工前李淑颖段振文11 质量管理方案质量部严格开工前邹林段振文12 环境管理方案平安部符合要求开工前郭兴吉段振文13 职业健康与平安管理方案平安部全面科学开工前郭兴吉段振文14 信息与沟通管理方案信息方案部全面及时开工前邓清勇段振文15 本钱方案商务部严谨开工前周小林段振文16 风险控制方案商务部严谨开工前周小林段振文17 工程资金管理及税务实施方案商务部严谨及时开工前周小林段振文18 工程保安管理实施方案物资部符合要求开工前李淑颖段振文19 CI创优综合办符合要求开工前邓清勇段振文编制黄启龙审核徐建宁批准段振文时间时间时间注：实施方案的内容与格式由企业根据工程实际情况灵活确定。
烟台芝罘区中心城区控规及城设计任务书烟台芝罘区
附件2：《烟台市芝罘区中心城区控规及城市设计任务书》烟台市芝罘区中心城区控规及城市设计任务书烟台市规划局烟台市城市规划编研中心二〇一一年七月一、项目概况规划片区位于烟台市芝罘区中心城区。
烟台市芝罘区位于山东半岛北部，北、东濒临渤海，与大连南北相望，东南与烟台市莱山区接壤，西、西南同烟台经济技术开发区、福山区毗邻，是“中国最佳魅力城市”之一烟台市的中心区。
芝罘区三面环山、一面临海，境内属低山丘陵区，全区面积174.43平方公里，海岸线长55公里。
2011年5月公布的第六次全国人口普查数据显示，全区常住人口83.02万人。
芝罘区中心城区因为长期没有系统的控制性详细规划，造成中心城区建设项目的失控，出现任意增加容积率和建筑高度等现象。
此次芝罘区中心城区控规及城市设计的编制，力求通过强制性内容控制，确保中心城区环境品质和建设质量，实现总体规划定位目标。
二、规划范围与深度要求本次规划片区为芝罘区中心城区，东至东炮台，西至电厂立交西侧铁路线，北至芝罘屯路北侧铁路线，南至大南山自然山体（具体见规划范围图示），控制性详细规划与整体城市设计的范围为23平方公里。
控制性详细规划深度应达到国家以及《山东省城市控制性详细规划编制技术规定》、《烟台市控制性规划编制技术导则》规定的规划深度要求。
整体城市设计编制深度界于控制性详细规划与修建性详细规划之间。
三、规划设计依据（一）《中华人民共和国城乡规划法》及国家和地方相关法律、法规和规范、规定（二）建设部《城市规划编制办法》（2005）（三）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（四）《山东省城市控制性详细规划编制技术规定》（五）《烟台市城市总体规划（2006-2020）》（六）《烟台市用地布局调整规划》（七）《烟台市整体城市设计》（八）《烟台市城市中心区部分道路及交叉口改善规划》（九）《烟台市控制性规划编制技术导则》（十）《烟台市市区城市规划管理若干规定》（十一）《烟台芝罘湾城市复兴概念规划》（十二）《烟台市区东北部岸线景观修建性详细规划》（十三）其他法律、法规及已批准的各种规划四、规划设计目标控制性详细规划应在烟台市总体规划及相关规划指导下，在充分调研和深入分析芝罘区中心城区地理和环境特色的基础上，明确本区域的功能定位和发展目标，贯彻可持续发展和城市化战略，配合城市总体发展要求, 优化土地资源配置，充分发挥该区域的区位优势。
烟台建筑规划设计说明
烟台阳光100银都毓园建筑规划设计ARCHITECETURE DESIGN OF YANTAI SUNSHINE 100 & YINDUYU GARDEN发展中的烟台目前中国东部沿海地区已初步形成三大经济板块,从南到北依次是珠江三角洲板块、长江三角洲板块和环渤海经济圈板块,三大板块已成为并将继续成为中国经济增长的“火车头”,代表着中国经济发展的最高水平。
环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.40%，创造的GDP 占全国的1/4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。
烟台位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属于发展起步最晚，同时也是发展潜力最大的经济圈。
21 世纪这一板块的发展潜力不可低估,山东省经济的发展将更多地受益于该板块的活跃和发展。
烟台，是中国沿海重要的港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。
烟台作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心之一。
以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。
本案区位分析烟台酒店主要分布于南部沿海和东部沿海地区,中部地区数量相对偏少。
本案所处芝罘区未来城市CBD区域,该区位地理位置优越，环境优美，山东路和福州路周边集中了大量的写字楼，存在着大量对于酒店的需求。
因此作为该地块开发的定位，公寓式酒店成为了必然选择。
北临南大街基地北侧紧邻海泊河。
海泊河排水系统是青岛市五大排水系统中最大的一个，其汇水面积24 km2，服务人口53万人，污水量占全市的40%左右。
海泊河污水处理厂设计规模8~12万m3/d，其中工业废水约占2/3，主要是纺织、印染、机械、轻工等工业废水。
作为重要的市内河流，经过近一阶段的整治，面貌得到了很大改善，今后必将成为城市的景观元素之一。
西临西南河路基地沿徐州路高差近6米，作为基地最长的沿街界面，规划中将建筑底部3层均作为商铺使用。
00 烟台凤凰台北
烟台市芝罘区三个地块控制性详细规划烟台市规划设计研究院上海复旦规划建筑设计研究院凤凰台路片区1 相关规划2 基地现状3 重点问题4 规划策略5 项目定位6 初步方案☐烟台市城市总体规划（2011-2020）☐烟台市轨道交通线网规划☐烟台市“十二五”近期建设规划（2011－2015）☐烟台市芝罘区中小学布点规划（2007-2020）☐烟台市只楚片区及南部新城控制性详细规划规划区☐烟台外夹河东岸控制性详细规划烟台市城市总体规划（2011-2020）☐规划范围内，用地性质主要为居住用地、医院用地、烟台电厂用地及公用设施营业网点用地。
只楚路北侧，珠玑站周边主要为交通设施用地。
☐规划范围外，北部主要为居住用地，通过楚风四街与北部商业中心联系，西侧和南侧均为商业用地。
规划范围规划范围小结：总体规划保留现状电厂、医院、只楚小区等。
电厂东路以东用地性质变动较大，主要为居住、交通设施、公用设施用地。
烟台市轨道交通线网规划☐ 地铁四号线沿只楚路、化工路、红旗西路通过本区域，在规划范围内为地下轨道，并规划设置楚凤站、只楚站、红旗西路三个站。
☐ 只楚路与化工路交叉口现状为单侧互通立交；红旗西路与化工路交叉口拟建半互通立交或分离立交。
小结：地铁站点的选址对规划范围内用地的布局影响较大，此外，红旗西路与化工路交叉口的形式，对周边用地布局也有一定影响。
地下轨道地面轨道互通立交半互通立交三个站点烟台市“十二五”近期建设规划（2011－2015）☐规划范围内，用地性质主要为公共绿地、电厂及居住用地，取消珠玑站。
☐规划范围外，北侧和南侧主要为居住用地，西侧为一类工业用地。
规划通过楚风四街与北部商业中心联系。
规划范围规划范围小结：本规划对现状的分析认知较弱，整体而言，参考意义不大。
烟台市芝罘区中小学布点规划（2007-2020）☐ 规划范围内学校：1、十四中 （初中、现状）2、只楚小学 （现状）3、凤凰台四小 （未建）4、凤凰台三小 （规划）☐ 规划范围周边学校：1、只楚、凤凰台、珠玑三个高中（规划）2、芝水、凤凰台、新桥、珠玑四个初中 （规划）3、凤凰台小学 （现状）4、周边其余小学均为规划小结：规划范围内部及外围现状学校有十四中、只楚小学、凤凰台小学，凤凰台四小场地已有未建，其余均为规划学校，教育设施配套亟待完善。
【精选】烟台城市研究及目标地块简述(to林总)-(1)幻灯片
烟台市六区商品住宅历年供求走势
区域 福山区
2011年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
57
28
2012年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
101
56
2013年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
79
69
2014年
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
34
27
合计
供应面积 成交面积 （万㎡） （万㎡）
19500.6 14370.16
8006.6 7650.8 7223.7 6201.9 6100 5613 5230.19 5000
2013年烟台市在山东人均可支配收入排名
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
2013年数据 济南市 35648 青岛市 35227 东营市 33983 烟台市 32956 威海市 31442 淄博市 30889 临沂市 30317 莱芜市 29179 潍坊市 28386 滨州市 28363 泰安市 28201 济宁市 27956 聊城市 26087 枣庄市 25238 日照市 25090 德州市 24812 菏泽市 21236
人口概况 根据第六次人口普查的数据，烟台市常住人口696万，但是市内六区常住人口仅有223万
市内六区常住人口 223万
区域
常住人口（万人）
芝罘区
83.02
福山区
28.77
牟平区
46.76
莱山区
烟台经济技术开发 区
烟台高新技术产业 开发区
龙口市
28.51 31.28 4.43 68.83
莱阳市
87.86
万科思源山东烟台万科芝罘岛项目定位报告89PPTXX年
高层
高层、小
三块不同容积率地块构成 1.4综合容积率、低密度、较低开发强度 楼面地价：2100元/平米 产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
技术指标 地块面积
用地性质
容积率 建筑规模 建筑密度 建筑高度 绿地率
配套
学习改变命运,知 识创造未来
C地块 19.71公顷，其中可建
•D/
•项目界定
•关键点：
➢芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源 ➢城市中心不可多得的背山靠海之地 ➢城市人公认的好地方，但由于配套不足及环 境较差，影响人气不足 ➢中大规模优质社区 ➢低密度产品 ➢万科进入烟台首个项目
项目界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬37度37分（黄金纬度黄金线）具 备良好的历史文化旅游资源基础，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟 项目
天越湾
84
马山寨项目
29.3
学习改变天命马运,相知 城
80
识创造未来
•区域市场因素影响—— •区域市场表现：项目概况
建筑面积 (万平米)
11.68 28 6 6 12.7 7.47
27.65
77 27
100
容积率
开盘时间
物业状态
总套数
8
二期：08.5
高层
8.2
08.1
高层、超 高层
4.84
09.5.30
120-200㎡
200-250㎡
250㎡以上
万科思源山东烟台万科芝罘岛项目定位报告89PPTXX年
•C/ •区域市场因素影响—— •区域界定：高端项目聚集的沿海区域
•天马相城 •均价6000元/
㎡
•西海岸 •均价7000元/ ㎡
烟台大悦城可研报告(模板参考)
万达广场——位于南大街文化广场南侧，规划占地面积约21万平方米，总建筑面 积约90万平方米。总投资45亿元，年度投资5亿元。
客运码头
按照烟台港港区改造规划方案，项目西侧未来将建造国 际一流的港航客运码头。
烟台港客运中心
本项目
烟台火ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ站
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
项目概况 市场分析及项目定位
产品设计 财务分析 土地获取流程及风险分析 结论及建议
12
市场分析及项目定位
宏观环境分析 商业分析 竞品分析 商业定位 业态规划与品牌组合 写字楼分析 住宅分析 酒店分析 市场分析与项目定位小结
中低端商业底商
该区域现有商业定位中低 端为主，据了解万象城、 万达，已经确定进驻。
①
⑩ ②③④⑤
⑧ ⑦⑨
⑥
海港路
经营项目 百货，商务配套
租金水平 （元/月/平米）
200-400
经营网点 振华商厦，阳光100等
南大街
西 北23大大街街
临街服装店铺，百货 综合性商业
200-400 160-300
振华购物中心，振华国际广场 百盛购物中心
A1用地范围
A2用地范围
道路红线 建筑退线 8
地块现状
烟台项目A1、A2地块现状
9
周边环境
烟台项目周边建筑
港湾大道建材城 环岛 烟台火车站
阳光100
烟台山
烟台市芝罘区自然资源局_企业报告(业主版)
烟台市荣翔汽车修 理有限公司
4.4
TOP2 局车辆维修项目
烟台市荣翔汽车修 理有限公司
4.4
TOP3 局车辆维修项目
烟台市芝罘区鑫港 汽车修配厂
0.3
务成交公告
支公司
中国人民财产保险
TOP8 局车辆保险采购项目
股份有限公司烟台
0.3
市分公司
中国人民财产保险
TOP9 烟台市芝罘区自然资源局机动车 股 份 有 限 公 司 烟 台
0.3
保险服务成交公告
市分公司
中国人民财产保险
TOP10 局车辆保险采购项目
股份有限公司烟台
0.3
市分公司
2023-03-13 2022-11-02 2022-10-26 2023-08-09
平均节支率
1.0%
同比增长：-80.4%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
1/22
近 3 年(2020-09~2023-08)：
TOP3 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
0.5
文化分公司
山东新华书店集团
TOP4 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
0.2
文化分公司
山东新华书店集团
TOP5 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
\
文化分公司
山东新华书店集团
TOP6 烟台市芝罘区自然资源局办公用 有 限 公 司 烟 台 新 华