第6章 税收筹划案例分析(09财管)
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3000×5％＝1050（万元） 豪华住宅：增值率＝（4000－2600）÷2600＝53.85％ 应纳土地增值税税额＝（4000－2600）×40％－
2600×5％＝430（万元）
通过计算发现，发现分开核算和不分开核算应 缴纳的土地增值税相同。原因在于：普通标准 住宅的增值率为100％，超过20％，还得缴纳 土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当 减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％ 以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土 地增值税，二是降低房价或提高房屋质量、改 善房屋的配套设施等，在激烈的销售战中取得 优势。
=7000+120-4000-1500-752.02+34-300-6-59.08=536.90（万元）
（7000+120）×0.5%=35.6（万元） 60×60%=36（万元） 业务招待费应调整的应纳税所得额=60-35.6=24.4（万元） 广告费应调整的应纳税所得额=1200-（7000+120）×15%=132 （万元）
（1）不分开核算时 ，增值额与扣除项目金额的比例： （10000-5600）÷5600＝78.57% 应纳土地增值税税额＝（10000－5600）×40％－
5600×5％＝1480（万元） （2）分开核算时， 普通住宅：增值率＝（6000－3000）÷3000＝100％ 应纳土地增值税税额＝（6000－3000）×40％－
(5)当年取得直接投资其他居民企业的权益性收益34万元（已在投资 方所在地按照15%的税率缴纳所得税）。
(6)当年发生的营业外支出300万元，其中通过公益性社会Leabharlann Baidu体向贫 困山区的捐款为150万元。
请问（1）该企业应纳企业所得税是多少？ (2)你认为该企业的哪些成本费用具有筹划空间？
营业税=120×5%=6（万元） 城建税和教育费附加=（584.8+6）×（7%+3%）=59.08（万元） 会计利润
假定降价额为x，则 收入总额为5600－x， 扣除项目金额为(2500+750)×120％+325+(5600－
x)×5．5％ =4533－5．5％x， 增值额为1067－94．5％X 只要满足(1067—94．5％x)÷(4533—5．5％x)<20％
的条件，就免予征税。 可以测算出x至少应大于171．66万元 这就意味着，如果公司想通过降价来获得免税利益，
=174.75
②单价1500元 扣除额=1090+1500×（5%+5%×10%）
=1172.5 增值额=1500-1172.5=327.5 增值率=327.5/1172.5=27.9% 应交土地增值税=327.5×30%=98.25 净利润 =（1500-1172.5-98.25）×（1-25%）
=2599.5(万元) 增值额＝3300－2599.5=700.5(万元) 增值率＝700.5÷2599.5×100％=26.9％ 应纳土地增值税＝700.5×30％=210.15(万元)
筹划后方案的税务分析
房地产公司应负担的相关税费计算如下： ①房产公司应纳税： 营业税金及附加＝3100×5％x(1+3％+7％)＝
的，则至少还要增加102．82万元的投入。 同样道理，公司增加投入也是有数额限制的，其幅度应该介
予102．82万元～320．1万元之间。一旦追加成本超越了这 个区间范围，势必与筹划初衷背道而驰。
总结
锦程公司无论是选择让利销售还是增加成本的方法 都是一举两得的：既是一种促销手段，又可以达到 免于纳税的目的。
例题5
位于市区的某电子设备生产企业，主要生产电脑显示器，2008年发 生以下业务： (1)销售显示器给某销售公司，开具增值税专用发票，按销售合同约 定取得不含税销售额7000万元；当年出租固定资产租金收入120万 元。 (2)企业全年销售显示器应扣除的销售成本4000万元；全年发生销售 费用1500万元（其中广告费用1200万元）；全年发生管理费用 752.02万元（其中业务招待费用60万元，符合条件的新技术研究开 发费用90万元）。 (3)已计入成本、费用中的实际发生的合理工资费用400万元，实际 拨缴的工会经费7万元，实际发生的职工福利费用60万元，实际发 生的教育经费15万元。 (4)当年缴纳的增值税为584.8万元。
170.5(万元) 土地增值税的扣除项目 ＝600+1260+186+372+3100×5％×(1+3％+7％) ＝2588.5(万元) 增值率＝(3100－2588.5)÷2588.5×100％＝19.76
％ 房地产公司出售给销售公司的房屋可免征土地增值税。
销售公司应负担的相关税费计算如下：
方案二：增加成本法
假定增加投入额为x，则 扣除项目金额＝(2500+750+x)×120％+(2500+750+x)x 10
％+308=4533+1.3x 增值额＝1067－1.3x 只要满足(1067—1．3x)÷(4533+1．3x)<20％的条件，就
免予征税。
可以测算出x至少应大于102．82万元。 这就表明，如果公司想利用增加成本的方法来达到免税的目
房产过户环节需要缴纳契税＝ 3100×3％ ＝93万元
营业税税金及附加＝(3300－3100)×5％×(1+3％+7 ％)＝1 1(万元)
土地增值税扣除项目＝3100+93+11＝3204(万元)
增值率＝(3300—3204)÷3204＝3％
应缴土地增值税＝(3300—3204)×30％＝28.8(万元)
=221.55 （2）从利润的角度看，选择第三方案是有利的。原
因是收入的增长超过税收的增长。
例题2
某房地产开发公司开发住宅楼一幢，面积为 8000平方米。该住宅楼项目应分摊的土地成本 为600万元，房屋开发成本1260万元，期间费 用为土地成本和开发成本的10％(假设和企业 所得税允许扣除的期间费用相等)。普通标准 住宅平均销售价格每平方米4125元，收入为 3300万元(4125×8000)。
税务分析
按照现行土地增值税相关规定，从事房地产开发的纳 税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产 开发成本之和，加计20％的扣除。
该项目土地增值税扣除项目金额合计 =(2500+750)×120％+325+308=4533(万元) 增值额=5600－4533=1067(万元) 增值率=1067÷4533×100％=23.54％ 应纳土地增值税=1067×30％=320.1(万元) 税后收益=1067－320.1=746.9(万元)
公益性捐赠应调整的应纳税所得额=150536.9×12%=85.572（万元）
2008年度的应纳税所得额 =536.9+24.4+132-45+934+85.572=708.872 分
2008年度应缴纳的企业所得税 =708.872×25%=177.218元）
例题6
李某准备与他人共同开办一家速递公司。对于公司的 办公地点，初步确定选择李某的自家住房。但是，是 否使用自家房产进行注册地，李某尚未作出决策。假 设李某自有房产原值为100万元，按照当地政府的规 定，房产余值在房产原值的基础上减除30％计算。请 根据以上资料，回答以下问题：
公司理财人员提出成立销售公司，内部售价为 3875元。请问该建议是否可行？
原方案的税务分析
该房地产公司应负担的相关税费计算如下： 营业税税金及附加＝3300×5％×(1+3％+７
％)=181．5(万元) 土地增值税为： 分摊的期间费用：(600+1260)×10％=186(万元) 加计扣除：(600+1260)×20％=372(万元) 扣除项目金额合计＝600+1260+186+372+181.5
你认为这两种方案是否有优劣之分？为什么？
由于房地产开发成本在计税过程中，可以享受加计 扣除(在本例中是30％)的优惠政策，节税效果无疑 更为明显。例如，减少收入200万元与增加成本 120.26万元，都同样导致了增值率从23.54％降至 19.42％，而后者投入少收益更大，显然更为划算。
例题4
据此可知，如果锦程公司能够减少土地增值额，将增 值率控制在20％以内，就能够有效地规避这块税收。 并且，只要付出的代价低于获得的节税利益，筹划方 案就是可行的。因此，公司完全可以采用逆向思维方 式，通过降低售房收入或提高房地产开发成本的途径 来满足免税条件，以获得更多的税后净收益。
方案一：降低收入法
=171.94
③单价1600元 扣除额=1090+1600×（5%+5%×10%）=1178 增值额=1600-1178=422 增值率=422/1178=35.82% 应交土地增值税=422×30%=126.6 净利润=（1600-1178-126.6）×（1-25%）
（1）如果是该房产属于李某出资的，则该房产年应 纳房产税是多少？
（2）如果是李某的家庭出租房产（年租金为2.4万 元），则该房产年应纳房产税是多少？
（3）如果你是李某，你认为应该如何选择更合适?
第六章 税收筹划案例分析
例题1
某开发商有可供销售的普通住房１万平方米，在 开发项目的过程中，可扣除项目为1090万元（不 包括营业税、城市维护建设税教育费附加以及土 地增值税），在决定销售价格时，决策层有三种 意见：单价1400、单价1500、单价1600。究竟 那种意见更好？
参考答案
（1）①单价1400元 扣除额=1090+1400×（5%+5%×10%） =1167 增值额=1400-1167=233 增值率=233/1167=19.97%<20% 应交土地增值税=0 净利润=（1400-1167）×（1-25%）
虽然过户环节需要多负担契税93万元，但是从整个集 团利益来看，营业税并没有多交，反而可以减少土地 增值税支出181.35万元(210.15－28.8)，合计减少税款 支出88.35万元(181.35－93)。
例题3
锦程房产开发公司2008年初开发某普通标准 住宅项目1万平方米，截止到目前，住房销售 状况良好，预计售房总收入可达5600万元。 相应成本费用也基本结算完毕，其中，支付土 地出让金750万元，房地产开发成本2500万元， 房地产开发税金为308万元(5600×5.5％，即 应纳的营业税、城建税及教育费附加)。由于 公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 允许税前扣除的房地产开发费用为325万元 [(2500+750)×10％]。假如不考虑印花税以及 相关的费用，请根据该企业具体情况进行筹划。
则售房收入至少要减少171．66万元，否则将无利可 图。
但是，公司为了获得免税利益而无限制地降价也是不
可取的。其应该把握住一个基本原则：减少的收入额
必须小于土地增值税额与少纳营业税金及附加合计额， 即x<320.1+5．5％x，可以求出x上限为338．73万元。 也就是说，降价幅度应该介于171．66万元～ 338．73万元之间，如果低于或超过这一范围，将得 不偿失。
某房地产开发企业，2005年商品房销售收入 为10 000万元，其中普通住宅的销售额为6 000万元，豪华住宅的销售额为4 000万元。税 法规定的可扣除项目金额为5 600万元，其中 普通住宅的可扣除项目金额为3 000万元，豪 华住宅的可扣除项目金额为2 600万元。
分析要求：该企业应该如何对此进行税务筹划， 以使土地增值税的纳税负担最小化。
新技术研发费应调整的应纳税所得额=90×50%=45（万元） 工资附加“三费”应调整的应纳税所得额=60-400×14％+15400×2.5%=9（万元） 提示：工会经费限额＝400×2％＝8万，实际支付7万元，没有 超标，不作调整。
直接投资其他居民企业的权益性收益为免 税收入，应调减的应纳税所得额为34。
2600×5％＝430（万元）
通过计算发现，发现分开核算和不分开核算应 缴纳的土地增值税相同。原因在于：普通标准 住宅的增值率为100％，超过20％，还得缴纳 土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当 减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％ 以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土 地增值税，二是降低房价或提高房屋质量、改 善房屋的配套设施等，在激烈的销售战中取得 优势。
=7000+120-4000-1500-752.02+34-300-6-59.08=536.90（万元）
（7000+120）×0.5%=35.6（万元） 60×60%=36（万元） 业务招待费应调整的应纳税所得额=60-35.6=24.4（万元） 广告费应调整的应纳税所得额=1200-（7000+120）×15%=132 （万元）
（1）不分开核算时 ，增值额与扣除项目金额的比例： （10000-5600）÷5600＝78.57% 应纳土地增值税税额＝（10000－5600）×40％－
5600×5％＝1480（万元） （2）分开核算时， 普通住宅：增值率＝（6000－3000）÷3000＝100％ 应纳土地增值税税额＝（6000－3000）×40％－
(5)当年取得直接投资其他居民企业的权益性收益34万元（已在投资 方所在地按照15%的税率缴纳所得税）。
(6)当年发生的营业外支出300万元，其中通过公益性社会Leabharlann Baidu体向贫 困山区的捐款为150万元。
请问（1）该企业应纳企业所得税是多少？ (2)你认为该企业的哪些成本费用具有筹划空间？
营业税=120×5%=6（万元） 城建税和教育费附加=（584.8+6）×（7%+3%）=59.08（万元） 会计利润
假定降价额为x，则 收入总额为5600－x， 扣除项目金额为(2500+750)×120％+325+(5600－
x)×5．5％ =4533－5．5％x， 增值额为1067－94．5％X 只要满足(1067—94．5％x)÷(4533—5．5％x)<20％
的条件，就免予征税。 可以测算出x至少应大于171．66万元 这就意味着，如果公司想通过降价来获得免税利益，
=174.75
②单价1500元 扣除额=1090+1500×（5%+5%×10%）
=1172.5 增值额=1500-1172.5=327.5 增值率=327.5/1172.5=27.9% 应交土地增值税=327.5×30%=98.25 净利润 =（1500-1172.5-98.25）×（1-25%）
=2599.5(万元) 增值额＝3300－2599.5=700.5(万元) 增值率＝700.5÷2599.5×100％=26.9％ 应纳土地增值税＝700.5×30％=210.15(万元)
筹划后方案的税务分析
房地产公司应负担的相关税费计算如下： ①房产公司应纳税： 营业税金及附加＝3100×5％x(1+3％+7％)＝
的，则至少还要增加102．82万元的投入。 同样道理，公司增加投入也是有数额限制的，其幅度应该介
予102．82万元～320．1万元之间。一旦追加成本超越了这 个区间范围，势必与筹划初衷背道而驰。
总结
锦程公司无论是选择让利销售还是增加成本的方法 都是一举两得的：既是一种促销手段，又可以达到 免于纳税的目的。
例题5
位于市区的某电子设备生产企业，主要生产电脑显示器，2008年发 生以下业务： (1)销售显示器给某销售公司，开具增值税专用发票，按销售合同约 定取得不含税销售额7000万元；当年出租固定资产租金收入120万 元。 (2)企业全年销售显示器应扣除的销售成本4000万元；全年发生销售 费用1500万元（其中广告费用1200万元）；全年发生管理费用 752.02万元（其中业务招待费用60万元，符合条件的新技术研究开 发费用90万元）。 (3)已计入成本、费用中的实际发生的合理工资费用400万元，实际 拨缴的工会经费7万元，实际发生的职工福利费用60万元，实际发 生的教育经费15万元。 (4)当年缴纳的增值税为584.8万元。
170.5(万元) 土地增值税的扣除项目 ＝600+1260+186+372+3100×5％×(1+3％+7％) ＝2588.5(万元) 增值率＝(3100－2588.5)÷2588.5×100％＝19.76
％ 房地产公司出售给销售公司的房屋可免征土地增值税。
销售公司应负担的相关税费计算如下：
方案二：增加成本法
假定增加投入额为x，则 扣除项目金额＝(2500+750+x)×120％+(2500+750+x)x 10
％+308=4533+1.3x 增值额＝1067－1.3x 只要满足(1067—1．3x)÷(4533+1．3x)<20％的条件，就
免予征税。
可以测算出x至少应大于102．82万元。 这就表明，如果公司想利用增加成本的方法来达到免税的目
房产过户环节需要缴纳契税＝ 3100×3％ ＝93万元
营业税税金及附加＝(3300－3100)×5％×(1+3％+7 ％)＝1 1(万元)
土地增值税扣除项目＝3100+93+11＝3204(万元)
增值率＝(3300—3204)÷3204＝3％
应缴土地增值税＝(3300—3204)×30％＝28.8(万元)
=221.55 （2）从利润的角度看，选择第三方案是有利的。原
因是收入的增长超过税收的增长。
例题2
某房地产开发公司开发住宅楼一幢，面积为 8000平方米。该住宅楼项目应分摊的土地成本 为600万元，房屋开发成本1260万元，期间费 用为土地成本和开发成本的10％(假设和企业 所得税允许扣除的期间费用相等)。普通标准 住宅平均销售价格每平方米4125元，收入为 3300万元(4125×8000)。
税务分析
按照现行土地增值税相关规定，从事房地产开发的纳 税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产 开发成本之和，加计20％的扣除。
该项目土地增值税扣除项目金额合计 =(2500+750)×120％+325+308=4533(万元) 增值额=5600－4533=1067(万元) 增值率=1067÷4533×100％=23.54％ 应纳土地增值税=1067×30％=320.1(万元) 税后收益=1067－320.1=746.9(万元)
公益性捐赠应调整的应纳税所得额=150536.9×12%=85.572（万元）
2008年度的应纳税所得额 =536.9+24.4+132-45+934+85.572=708.872 分
2008年度应缴纳的企业所得税 =708.872×25%=177.218元）
例题6
李某准备与他人共同开办一家速递公司。对于公司的 办公地点，初步确定选择李某的自家住房。但是，是 否使用自家房产进行注册地，李某尚未作出决策。假 设李某自有房产原值为100万元，按照当地政府的规 定，房产余值在房产原值的基础上减除30％计算。请 根据以上资料，回答以下问题：
公司理财人员提出成立销售公司，内部售价为 3875元。请问该建议是否可行？
原方案的税务分析
该房地产公司应负担的相关税费计算如下： 营业税税金及附加＝3300×5％×(1+3％+７
％)=181．5(万元) 土地增值税为： 分摊的期间费用：(600+1260)×10％=186(万元) 加计扣除：(600+1260)×20％=372(万元) 扣除项目金额合计＝600+1260+186+372+181.5
你认为这两种方案是否有优劣之分？为什么？
由于房地产开发成本在计税过程中，可以享受加计 扣除(在本例中是30％)的优惠政策，节税效果无疑 更为明显。例如，减少收入200万元与增加成本 120.26万元，都同样导致了增值率从23.54％降至 19.42％，而后者投入少收益更大，显然更为划算。
例题4
据此可知，如果锦程公司能够减少土地增值额，将增 值率控制在20％以内，就能够有效地规避这块税收。 并且，只要付出的代价低于获得的节税利益，筹划方 案就是可行的。因此，公司完全可以采用逆向思维方 式，通过降低售房收入或提高房地产开发成本的途径 来满足免税条件，以获得更多的税后净收益。
方案一：降低收入法
=171.94
③单价1600元 扣除额=1090+1600×（5%+5%×10%）=1178 增值额=1600-1178=422 增值率=422/1178=35.82% 应交土地增值税=422×30%=126.6 净利润=（1600-1178-126.6）×（1-25%）
（1）如果是该房产属于李某出资的，则该房产年应 纳房产税是多少？
（2）如果是李某的家庭出租房产（年租金为2.4万 元），则该房产年应纳房产税是多少？
（3）如果你是李某，你认为应该如何选择更合适?
第六章 税收筹划案例分析
例题1
某开发商有可供销售的普通住房１万平方米，在 开发项目的过程中，可扣除项目为1090万元（不 包括营业税、城市维护建设税教育费附加以及土 地增值税），在决定销售价格时，决策层有三种 意见：单价1400、单价1500、单价1600。究竟 那种意见更好？
参考答案
（1）①单价1400元 扣除额=1090+1400×（5%+5%×10%） =1167 增值额=1400-1167=233 增值率=233/1167=19.97%<20% 应交土地增值税=0 净利润=（1400-1167）×（1-25%）
虽然过户环节需要多负担契税93万元，但是从整个集 团利益来看，营业税并没有多交，反而可以减少土地 增值税支出181.35万元(210.15－28.8)，合计减少税款 支出88.35万元(181.35－93)。
例题3
锦程房产开发公司2008年初开发某普通标准 住宅项目1万平方米，截止到目前，住房销售 状况良好，预计售房总收入可达5600万元。 相应成本费用也基本结算完毕，其中，支付土 地出让金750万元，房地产开发成本2500万元， 房地产开发税金为308万元(5600×5.5％，即 应纳的营业税、城建税及教育费附加)。由于 公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 允许税前扣除的房地产开发费用为325万元 [(2500+750)×10％]。假如不考虑印花税以及 相关的费用，请根据该企业具体情况进行筹划。
则售房收入至少要减少171．66万元，否则将无利可 图。
但是，公司为了获得免税利益而无限制地降价也是不
可取的。其应该把握住一个基本原则：减少的收入额
必须小于土地增值税额与少纳营业税金及附加合计额， 即x<320.1+5．5％x，可以求出x上限为338．73万元。 也就是说，降价幅度应该介于171．66万元～ 338．73万元之间，如果低于或超过这一范围，将得 不偿失。
某房地产开发企业，2005年商品房销售收入 为10 000万元，其中普通住宅的销售额为6 000万元，豪华住宅的销售额为4 000万元。税 法规定的可扣除项目金额为5 600万元，其中 普通住宅的可扣除项目金额为3 000万元，豪 华住宅的可扣除项目金额为2 600万元。
分析要求：该企业应该如何对此进行税务筹划， 以使土地增值税的纳税负担最小化。
新技术研发费应调整的应纳税所得额=90×50%=45（万元） 工资附加“三费”应调整的应纳税所得额=60-400×14％+15400×2.5%=9（万元） 提示：工会经费限额＝400×2％＝8万，实际支付7万元，没有 超标，不作调整。
直接投资其他居民企业的权益性收益为免 税收入，应调减的应纳税所得额为34。