冬天里的一把火——双子星座直销成功模式分享-中原地产营销策划专题

summary Part Five
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 4
项目概况/合作方式
合作方式：全程营销策划代理 总体工作阶段划分及服务内容：
前期策划阶段（2007.9-2008.10）：
市场研究、定位及产品、项目包装及推广 销售阶段（2008.11-2010.5） ： 推广策略制定、渠道制定、销售执行
准现房
49-76平方米户型价格，仅余90套左右。 江景房折后价格 江景房折后价格 50㎡江景户型折后价，免万元基础装修费，契税全免 50㎡江景户型折后价，免万元基础装修费，契税全免 房交会15套特价房价格，购房免契税 套内面积价格 (不看江)4300元/平米,(看江)4500元/平米 (套内)
价格走势图
时间
均价
价格描述
2010-1-6以后
2009-12-9 2009-11-18 2009-10-9 2009-7-20 2009-7-2 2009-6-10 2009-5-4 2009-4-22 2009-2-17 2008-12-1 2008-11-1
7000元/平方米
6500元/平方米 6200元/平方米 5900元/平方米 5300元/平方米 5300元/平方米 5000元/平方米 5000元/平方米 4500元/平方米 4300元/平方米 4300元/平方米
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 2
汇报思路导图
项目概况 项目销售情况
对项目研判 项目销售难点
取胜之道？ ——销售渠道思考
直销操作模式 直销模式效果评估
总结
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 3
直销效果评估
总结
Direct effect evaluation Part Four
summary Part Five
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 12
销售情况/价格策略
项目采用低开高走的价格策略，先推出价值较低的背 江房走量，再拉升价格推价值较高的江景房，最终实 现预先设定的目标均价。
冬天里的一把火
——双子星座 直销成功模式分享
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 1
汇报说明
[本报告主要是对项目取得的成功直销模式经验进行分享]
双子星座直销成功模式分享 | 6
项目概况/基础经济指标
地址
南坪西路沃尔玛直行新田湾加气站
开发商
重庆市雄鹰房地产开发有限公司
物业费
总户数 占地面积
1.3元/平方米/月
857户 16000㎡
容积率
销售率 建筑面 积
4.75
99.2% 7.6万㎡
绿化率
主力户型 楼层状况
30%
均价
6500元/平方米
48平米一房、70-75平米两房 2栋41+1F超高层
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 9
项目概况/项目户型
35-76㎡全江景酒店私寓
35-76㎡多样空间，满足您的多样化需求，享受生活的轻松舒适。户型方正紧凑，功能分区合理，南北通 透，明室、明厨、明卫，阳光房典范，好租好住的超值空间，只为懂得生活的您而备。
开盘时间
A栋2008年11月1日 B栋2008年12月13日
入住时间
2010年3月27日
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 7
项目概况/项目主题形象
© Copyright Centaline Group, 2010
藏江·精装迷你官邸 | 8 南坪核心· 35-76 双子星座直销成功模式分享 ㎡· 全江景酒店私寓
项目概况
Project profile Part One
销售情况
直销模式
Sales situation Part Two
1、合作方式 2、项目区位、指标、主题、户型 3、项目销售研判
Direct sale model Part Three
直销效果评估
总结
Direct effect evaluation Part Four
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 5
项目概况/项目区位
项目位于重庆南岸区，南坪西路， 沃尔玛直行600米新田湾加气站。 到南坪商圈车行3分钟，到解放碑 商圈车行10分钟，到杨家坪商圈车 行15分钟，交通相当便捷。
© Copyright Centaline Group, 2010
项目概况/项目主题形象
藏江·金装迷你观邸
藏江——将项目全江岸的景观优势升华为对城市稀缺资源的占有欲，即收藏江岸，使项目区别于常 规意义的江景盘，明确并引导购房者的需求心理。 金装——区别于常规的“精装”，一方面传达出项目所有房源均为精装修，同时，通过“金”有效 体现了本项目提供装修房的高标准。（后改为基础装修交房） 迷你观邸——“迷你”传达了项目全为精致型小户的概念；“观邸”充分体现了项目高品质和尊祟 感，也体现了项目的档次与格调。
© Copyright Centaline Group, 2010
双子星座直销成功模式分享 | 11
项目概况
Project profile Part One
销售情况
直销模式
Sales situation Part Two
wk.baidu.com
1、价格策略 2、推售策略 3、渠道梳理 4、销售难点及解决思路
Direct sale model Part Three
35㎡单间配套
48㎡江景一房一厅
76㎡两房两厅
重庆不缺乏江景房也不缺小户型，可是精致江景小户型确是市场空白，双子星座以其合理的户型设计和独 有的江景优势站稳市场。
双子星座直销成功模式分享 | 10
© Copyright Centaline Group, 2010
项目销售研判
本项目是部分江景的小户型公寓，存在一定的地理优势和户型优势； 但是由于处于低谷的大势中开盘，受到了其他大开发商同等价位的冲击，竞争处 于明显劣势。 项目本身存在硬伤，K线道路迟迟未修缮，出入不便昭示性不强，水电气等市政 设施不能到位，成为销售最大的抗性。