XXXX年郑州天伦水晶城营销推广思路.pptx
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水晶公园商业营销推广策略房地产营销
本项目宗地位于海陵路与富华路之间，距离县城商业中心仅有1公里，具体 范围如图所示：
新区商圈
本案
中心商业圈
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
传统商业圈：以步行街、牛山中路为代表； 新行政中心板块：具有发展潜力，现阶段没有 形成气候 本项目在传统商业圈与新行政中心商圈之间， 依托与传统商业圈；
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
水晶公园商业营销推广 策略房地产营销
2020/11/22
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
水晶公园商业营销推广思路
运作思路
市场篇 策略篇 执行篇
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
市场篇
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
市场环境简析
整体市场情况:
东海商业经过历史发展,在购物模式上、竞争格局上以 及消费观念变化方面呈现以下 特点:
二、项目周边情况分析
1、项目情况简析
共49套， 面积
4997.94㎡
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
劣势
体量小，无规模效应； 不是面向主路面，客户群吸引力不强； 周边无其他商业体烘托。
水晶公园商业营销推广策略房地产营 销
2、其他项目情况
欧龙 3000-8000
晶城大院 8000-10000 中央花园 5500-6300
的商业圈，影响到整个东海及周边 地区的一个商业发展，其消费群体 比较全面，水晶公园商业广场作为 东海步行街的品牌消费和了解国际 市场的商业平台，品牌消费将成为 商场的主要潮流，其也决定了消费 者的消费水平和消费群体将会是16 －40岁之间的消费群体，我们称之 为主流消费群。
23岁－40岁 （中青年）
z 1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局; z 2.人们消费观念已经逐渐发生变化 ; z 3.以步行街、牛山中路为商业中心逐渐向周边区域发展; z 4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求; z 5、规划中的商用物业市场供应量不断增大.
壹号城邦营销推广案(正式版纯策略版)
项目地块方正、平整，项目的规划、设计可塑性强， 项目的整体形象好。
• 4、品牌优势
建业集团的品牌优势在项目的营销推广中起到巨大的影响。
• 城市规划推动作用
随着郑州城市规划的实施， 项目所在区域的整体形象将会得到新的改善， 区域配套逐步完善，该区域也将成为新的居住区。
优势发散：
•1、深化产品的优势
项目高品质的形象、品质化的物管服务能够弱化项目区域形象差 配套服务、居住抗性等因素对于项目的不利影响。
• 3、项目形象的实体展示
对项目产品展示可以有效降低售楼部形象宣传的不足。
O机会：
• 1、“地王”的新闻价值
由于项目具有“地王”的称号有广泛的认知度， 所以项目的“地王”信息将是项目前期吸引市场注意、 营造项目气势的利器之一。
——吴小莉主持开盘仪式
市场 层面
2）竞争分析
普罗旺世 城市人的心灵家园
——1600亩国际品质家园 ——大社区，大配套
市场 层面
第一章
3）市场小结
片区：和城市，和自然共融。 产品：和城市的血脉关系， 地位：和时代的渊源， 品格：和目标群之间的精神共生，
市场：大而全，卖点该罗列的都已罗列！！！
本项目该如何定位？？？
• 3、国家新政对于项目的影响
房地产新政对于客户群体的购买能力和消费欲望存在着负面影响。
• 4、项目地价造成的高成本对项目的影响
“地王”带来的高成本，造成了价格抗性。
威胁解除：
• 1、强调项目的品质
在营销过程中通过项目的品质、形象宣传规避项目的高价格， 体现项目的物有所值。
• 2、宣传项目的唯一性
思考
2）客群层面
高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们的入场券是起价70万。 郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2007年的 官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包 括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地 置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分 解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和 意见领袖的引导，所以在本项目的高端路线下，要解决的不是市场形象问 题更不是平面推广问题，而是足够的本地高端客户有效圈定和传播，这也 将将成为项目成功的壁垒。
• 4、品牌优势
建业集团的品牌优势在项目的营销推广中起到巨大的影响。
• 城市规划推动作用
随着郑州城市规划的实施， 项目所在区域的整体形象将会得到新的改善， 区域配套逐步完善，该区域也将成为新的居住区。
优势发散：
•1、深化产品的优势
项目高品质的形象、品质化的物管服务能够弱化项目区域形象差 配套服务、居住抗性等因素对于项目的不利影响。
• 3、项目形象的实体展示
对项目产品展示可以有效降低售楼部形象宣传的不足。
O机会：
• 1、“地王”的新闻价值
由于项目具有“地王”的称号有广泛的认知度， 所以项目的“地王”信息将是项目前期吸引市场注意、 营造项目气势的利器之一。
——吴小莉主持开盘仪式
市场 层面
2）竞争分析
普罗旺世 城市人的心灵家园
——1600亩国际品质家园 ——大社区，大配套
市场 层面
第一章
3）市场小结
片区：和城市，和自然共融。 产品：和城市的血脉关系， 地位：和时代的渊源， 品格：和目标群之间的精神共生，
市场：大而全，卖点该罗列的都已罗列！！！
本项目该如何定位？？？
• 3、国家新政对于项目的影响
房地产新政对于客户群体的购买能力和消费欲望存在着负面影响。
• 4、项目地价造成的高成本对项目的影响
“地王”带来的高成本，造成了价格抗性。
威胁解除：
• 1、强调项目的品质
在营销过程中通过项目的品质、形象宣传规避项目的高价格， 体现项目的物有所值。
• 2、宣传项目的唯一性
思考
2）客群层面
高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们的入场券是起价70万。 郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2007年的 官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包 括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地 置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分 解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和 意见领袖的引导，所以在本项目的高端路线下，要解决的不是市场形象问 题更不是平面推广问题，而是足够的本地高端客户有效圈定和传播，这也 将将成为项目成功的壁垒。
郑州市楼盘营销策划方案ppt怎么做
郑州市楼盘营销策划方案ppt怎么做第一部分：选题背景与目的1.1 选题背景郑州市作为河南省的省会城市，房地产市场发展迅速，楼盘竞争激烈。
针对市场竞争激烈的现状，楼盘营销策划起到重要的作用，帮助楼盘开发商提高销售量和市场份额。
1.2 选题目的本次选题目的是为了设计一份针对郑州市楼盘的营销策划方案PPT，帮助楼盘开发商制定有效的营销策略，提高销售量和市场份额。
第二部分：目标群体分析2.1 楼盘目标群体根据楼盘的地理位置、房型、功能等特点，分析目标群体的特点和需求。
例如，位于城市中心的高档住宅楼盘主要吸引的是高收入群体和购买投资房产的客户。
2.2 目标群体特点分析目标群体的社会经济特征、购房意愿和购买能力等。
例如，高收入群体追求品质生活，他们更注重房子的装修风格和配套设施。
2.3 目标群体需求分析目标群体对房子的需求和偏好。
例如，有子女的家庭对于房子周围的学校和教育资源非常关注。
第三部分：市场分析与竞争对手调研3.1 市场分析对郑州市房地产市场进行全面的市场调研和分析，了解市场需求、房产价格、供需情况等因素。
3.2 竞争对手调研对郑州市同类型楼盘进行调研，了解竞争对手的产品特点、价格、营销策略等，找出自身的优势和劣势。
第四部分：营销策略制定4.1 定位策略根据目标群体的特点和需求，确定楼盘的定位策略。
例如，面向高收入群体的高档住宅楼盘可以定位为豪华、舒适的高尚居住空间。
4.2 市场营销策略根据市场分析和竞争对手调研结果，制定相应的市场营销策略。
例如，可以通过网络、电视、报纸等媒体渠道广告宣传，吸引目标群体的注意力。
4.3 产品差异化策略根据竞争对手的产品特点，制定产品差异化策略，使自己的产品更具竞争力。
例如，可以提供独特的户型设计、优质的装修材料等。
4.4 价格策略根据市场需求和竞争对手的价格情况，确定适当的价格策略。
例如，可以根据楼盘的特点和竞争对手的价格水平进行定价。
4.5 渠道策略确定合适的销售渠道，如房地产代理商、网络销售等，以便快速推广和销售楼盘。
小区地推操作方法
小区推广9个步骤
一步骤七：集中战役 小区推广工作考验的是细心程度和耐心程度,需要每一个小区
业务人员用心抓住小区推广中的每一个细节,每一个步骤,方能最 大程度的取胜.
7.1如何更好地利用公司政策为小区推广服务 小区推广作为涂料销售的最前沿,除了要有良好的推广形象,
要取得非凡的成绩,一定的针对小区政策作为支撑也是必不可少 的.
小区推广9个步骤
一步骤五：布置场地
1、驻点布置 小区驻点的布置主要有以下方式： A：帐篷驻点 B：太阳伞驻点 C：小区活动房驻点 D：小区店驻点 E：合租店驻点 F：业务员散跑（结合样板房）
小区推广9个步骤
一步骤五：布置场地
2、小区内宣传布置 在布置好小区驻点的同时,小区内的其他宣传模块也需要尽可能 到位,如楼层贴、窗贴、广告牌、调幅、海报、太阳伞等.
小区推广9个步骤
一步骤七：集中战役 7.2.2借助业主的推动
假设样板房是硬性广告的话,样板房业主的宣传就算是活广 告了.样板房的选择也有许多的细节之处.第一,样板房要尽量选择 在小区过道两边,且非电梯房的话楼层不宜过高.第二,业主性格一 定要是开朗,热情.单位房的话最好是能找单位的领导房作为样板 房.第三,我们以相对优惠价给样板房业主,业主在正式搬入前需给 我们提供带业主参观的便利,如把装修期间的钥匙给到我们小区 业务员,方便其带业主参观等. 若条件允许,可以聘样板房业主为我们临时兼职业务员（每成功 推广一户给予一定的奖励或提成）,借助业主的特殊身份进行宣 传推广.
小区推广9个步骤
一步骤六：开始推广 2、驻点宣传 小区驻点是业主、油工了解嘉宝莉的一个形象窗口,驻点形象特 别重要.既要让油工、业主感觉到公司的实力,也要让他们见到我 们的油漆、乳胶漆产品、各种效果样板.让他们有一个放心感,亲 身感觉到嘉宝莉是大品牌、可信赖的品牌.
珠宝推广策划案PPT课件
技术珠宝： 钻石篇：“45CT……，浙地珠宝钻石之冠。”（待定） 玉石篇：“缅甸产…… ，浙地珠宝玉石之冠。” （待定）
19
七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
表现主题 规模珠宝： 珍品馆篇：“国内唯一的玉石雕在这里！” （待定） 店堂篇：“900平方米流光溢彩的的亮丽空间。”
公道珠宝： 协作篇：“以色列、香港、缅甸、浙地珠宝。” （待定） 实价篇：“是5000还是10000，走错了店，就意味着你多付钱。”
浙地珠宝是专业珠宝商铺的领导者，但在消费者认知中，认为不如大型商场可 信赖。
2
二、市场分析
1、行业特征 珠宝在中国成为大众消费品，与最近几年人们物质生活与精神需求水平快速
提高有密切关系。这是一个短期内迅速成长的行业，其市场有很明显的特征： 从消费者需求角度来看，表现为： 1）已流露出很强的购买动机，并且潜在欲望非常大。 2）绝大部分是理性消费，购买行为趋向谨慎。 3）对珠宝的鉴赏与识别能力还不高，有待市场教导。
16
七、常规形象广告
2、常规广告诉求点
专家珠宝
规模珠宝 不但专业，而且公道 公道珠宝
技术珠宝 (真品珠宝)
17
七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
发布计划 媒体：《都市快报》 版面：彩色方单、彩色半通 排期：见第九部分
18
七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
表现主题 专家珠宝： 临柜篇：“你想知道，自己适合配戴什么珠宝吗？” 鉴定师篇：“15位珠宝鉴定师的共同承诺！”
时性受型人群则不作重点争取。
. 另外可以独立作为行销目标的一个群体是外地来杭的观光游客
13
六、行销策略
2、竞争策略 浙地珠宝显然已是专业珠宝商铺的领导品牌，因此，它与其他同类珠宝之间竞 争的策略是领导品牌的防守策略，以牢牢巩固自己的市场份额不被众多次位品牌 挖取为目的，保持目前的服务、价格等措施不变或做得更好，并且要随时注意对 手的动向，及时采取对策应付。 行销的重心是针对大型商场展开猛烈的竞争攻势，充分表现己之所长，攻击敌 之所短。首要策略是突出自己的专业素质，实价销售；告知自己的大公司背景， 大品牌概念。目的是做到让自己在可信赖上不输给对手，而在专业与价格上则胜 出对手。以此抢占大型商场的市场份额。
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七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
表现主题 规模珠宝： 珍品馆篇：“国内唯一的玉石雕在这里！” （待定） 店堂篇：“900平方米流光溢彩的的亮丽空间。”
公道珠宝： 协作篇：“以色列、香港、缅甸、浙地珠宝。” （待定） 实价篇：“是5000还是10000，走错了店，就意味着你多付钱。”
浙地珠宝是专业珠宝商铺的领导者，但在消费者认知中，认为不如大型商场可 信赖。
2
二、市场分析
1、行业特征 珠宝在中国成为大众消费品，与最近几年人们物质生活与精神需求水平快速
提高有密切关系。这是一个短期内迅速成长的行业，其市场有很明显的特征： 从消费者需求角度来看，表现为： 1）已流露出很强的购买动机，并且潜在欲望非常大。 2）绝大部分是理性消费，购买行为趋向谨慎。 3）对珠宝的鉴赏与识别能力还不高，有待市场教导。
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七、常规形象广告
2、常规广告诉求点
专家珠宝
规模珠宝 不但专业，而且公道 公道珠宝
技术珠宝 (真品珠宝)
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七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
发布计划 媒体：《都市快报》 版面：彩色方单、彩色半通 排期：见第九部分
18
七、常规形象广告
3、媒体选择 1）报纸
表现主题 专家珠宝： 临柜篇：“你想知道，自己适合配戴什么珠宝吗？” 鉴定师篇：“15位珠宝鉴定师的共同承诺！”
时性受型人群则不作重点争取。
. 另外可以独立作为行销目标的一个群体是外地来杭的观光游客
13
六、行销策略
2、竞争策略 浙地珠宝显然已是专业珠宝商铺的领导品牌，因此，它与其他同类珠宝之间竞 争的策略是领导品牌的防守策略，以牢牢巩固自己的市场份额不被众多次位品牌 挖取为目的，保持目前的服务、价格等措施不变或做得更好，并且要随时注意对 手的动向，及时采取对策应付。 行销的重心是针对大型商场展开猛烈的竞争攻势，充分表现己之所长，攻击敌 之所短。首要策略是突出自己的专业素质，实价销售；告知自己的大公司背景， 大品牌概念。目的是做到让自己在可信赖上不输给对手，而在专业与价格上则胜 出对手。以此抢占大型商场的市场份额。
河南商丘天伦国际广场策划销售推广全案98PPT
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
商丘市场九大特征解析
详见《商丘房地产市场分析报告》
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
特征一：
定位相似——中高档社区
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
我们相信通过这次提案能够回答 以下问题：
项目的市场战略定位？ 项目的运营战略？如何实现运营目标？ 我们有什么可以引导市场？ 我们如何去引导市场？
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
1）28F，最 高建筑；
2）9万平方米， 最大单体体量 建筑；
1）公寓、商 业、商务、酒 店……全业态；
2）居住、休 闲、购物、娱 乐、旅游、商 务功能一应俱 全的综合体。
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
【我们的产品定位】
城市口岸的全业态复合地标
当地最高建筑；当地单体建筑体量最大建筑；当地首个拥有公寓、 商业、商务、酒店等产品形态；当地首个集展示、居住、休闲、购 物、娱乐、商务、文化、旅游……等功能于一体的综合体！
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
• 问询对象范围：本次调查范围涉及到商丘市高、中、低收入人 群，职业范围囊括公务员、私营商家、公司职员、专业房地产 人士等。
• 调查时间：7月10日---7月14日。 • 调查地点：河南省商丘市。 • 调查方法：当面访问、间接探询。 • 参与调查人员： 李原青（钧城地产策划主任）
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
商丘市场九大特征解析
详见《商丘房地产市场分析报告》
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
特征一：
定位相似——中高档社区
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
我们相信通过这次提案能够回答 以下问题：
项目的市场战略定位？ 项目的运营战略？如何实现运营目标？ 我们有什么可以引导市场？ 我们如何去引导市场？
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
1）28F，最 高建筑；
2）9万平方米， 最大单体体量 建筑；
1）公寓、商 业、商务、酒 店……全业态；
2）居住、休 闲、购物、娱 乐、旅游、商 务功能一应俱 全的综合体。
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
【我们的产品定位】
城市口岸的全业态复合地标
当地最高建筑；当地单体建筑体量最大建筑；当地首个拥有公寓、 商业、商务、酒店等产品形态；当地首个集展示、居住、休闲、购 物、娱乐、商务、文化、旅游……等功能于一体的综合体！
河南商丘天伦国际广场策划销售推广 全案98PPT
前言 项目思考 运营战略 核心体系 营销策略 传播推广 销售执行
• 问询对象范围：本次调查范围涉及到商丘市高、中、低收入人 群，职业范围囊括公务员、私营商家、公司职员、专业房地产 人士等。
• 调查时间：7月10日---7月14日。 • 调查地点：河南省商丘市。 • 调查方法：当面访问、间接探询。 • 参与调查人员： 李原青（钧城地产策划主任）
万科水晶城地产项目广告推广策略提案图文版
对比 保留 叠加
在满足业主居住条件的前 提下，汲取五大道建筑精 髓，从街区尺度、公共空 间、建筑形式以及院墙处 理方面都进行了积极的对 比与借鉴。 同时将原厂区数十年风雨 记忆很好地保留了下来， 特别是保留下原厂区的道 路、铁轨和成片成林原生 树木。 进而运用叠加的手法，将 有典型特征和历史象征的 吊装车间与现代化社区组 合在一起，将原先的历史 文脉与当代建筑完美融合
“水晶城”－－－一个天津、业内、甚至全国都耳
熟能闻的名字。它所带来的全新的、甚至是革命性的居住 理念与改变对于这个时代都有着深远的影响。 首先它是成熟的，是万科十余年来致力于产品开发的结晶， 由南至北的产品实现。 它被全国不下十数个开发商争相复制，抄袭。 它被称为“花园洋房的升级产品”“城乡结合部的最佳解 决方案”。 它甚至成为了一种现象，“水晶城”现象……
保罗·福塞尔对于“中产阶段”这一类群体在书中提到如下的观点： 是最为虚荣和势利的阶层，原因则是由于他们像螺丝钉一样可以被随意替换，因而 最缺少安全感，生活也最焦虑。 在这样的心态中生活，首要的事情就是必须得到他人的承认，要在他人眼里看起 来 生活过的既得体又安全。因此他们的爱虚荣和喜欢炫耀在衣食住行和话语上必然体现 出 来。 从本质上说，他们中的大多数人都是从更低的社会阶层奋斗上来的，所以不可避 免 地缺少富人阶级才会有的高级生活品味，因而在生活里追求那些可以明确指示身份的 物品。
五大道的街景房屋不仅是建筑的集合，它更是实实在在生活形态的一种文化传递， 这样如果有一天全国人民都住上了现代化的高楼洋房了，老天津人还是可以来这里真 实怀旧。飘洋过海的各种外国建筑风格，更是大海文化熏陶的佐证。五大道，记录着 天津做为一个工业发达之地的港口的衰荣。也为今后这个城市文化的复兴埋下伏笔。
郑州城果项目营销策略提报PPT课件
年度推广策略
媒体推广
活动推广
2013颂唐出品
物理属性界定
2013颂唐出品
• 项目所处大区位图
★本案
东建材商圈（郑汴一体化）
从整体区位来看，本案受 紫荆山、曼哈顿、东建材 （郑汴一体化）3大商圈 辐射，外部价值体系尽显 醇熟、炙手可热。
2013颂唐出品
• 项目目标客户来源设想
本案
★
紫荆山、城东路
2013颂唐出品
本案客群空间分布
立于东明路沿线，辐射周边
2013颂唐出品
精神属性界定
2013颂唐出品
• 本案目标客群身份界定——“新、贵一族”
资源 占有
投资 改购 品质刚需 婚房 白领 刚需
2号楼户型数据统计 ——单层总面积为599.48㎡ ——单层设计为两梯六户 ——其中90㎡以下户型2套（47 ㎡ \82㎡） ——90㎡以上户型4套（97㎡、111㎡、125㎡、136㎡）
2013颂唐出品
东明路项目价值梳理图谱
市中心、郑汴一体化双城价值载体
区位价值
东明路罕见双气高层
47—136㎡多元户型
2013颂唐出品
3、项目功能定位及现状分析：
调查范围——北至黄河路、南至郑汴路 西至城东路、东至玉凤路
2013颂唐出品
紫荆山商圈
欧凯龙家具广场
曼哈顿商圈
曼哈顿广 场
中博厨具市场
中原国际博览中心
东建材商圈 郑汴一体化
中博汽车广场
凤凰建材城
2013颂唐出品
Ⅱ产品解读
本案产品解读
2013颂唐出品
回迁安置楼
吉祥花园
燕景欣居
仟禧金水湾
东方首府未来城
宇通花园
郑州某房地产公司营销策划方案(ppt 70页)
项目定位的原则
差异化原则——市场不缺乏酒店式公寓（市场混乱无序、客户分不清楚）
风险最小化——市场不适合产权式酒店
价值最大化——必须和星级酒店+经三路、CBD商务氛围相结合
产品符合化——依托酒店设施、管理和服务
品质高端化——对于开发商高价位、 对于投资者是高品质、 对于消费者是高品位生活
如何找到最好的定位？ 能够将其中的优势放大最大，同时将劣势尽量规避？
经济——经三路\CBD作为中机原最会具活力的经济核心地段，
经济活动的活跃势必带来酒店业的繁荣 稀缺产品——本区块内目前缺少酒店式公寓 商务酒店环境——中原最具影响力的商务中心 郑州蓬勃的经济发展——吸引大量企业投资、入住， 投资潮此起彼伏，外来商务人士构筑本项目庞大的消费群体。 ■ 本区域属于CBD和经三路夹层地段，由于项目周边 几个都市村庄的存在影响了本区块的整体形象，随着郑州 都市村庄改造工程的推进，相信本区域也将很快面临改造。 届时将大大改善项目地段形象。 ■ 本区域虽然存在大量的商业，但是存在一个很大的问题 就是多数业态存在严重的重叠，没有形成差异化竞争。
威胁
■ 政策风险 国家宏观调控所带来的影响逐渐释放出来，
一、二线城市房产市场疲软给郑州房产市场带来冲击。 ■ 区域竞争 区域范围内竞争对手较多。
总述
从市场和产品分析来看
本项目机遇和挑战共存 ，项目成功的关键是 ：
创造产品价值 抢夺客户资源
达到上述目的，必须解决以下问题：
如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？ 在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资 客户100%的信心，实现高价快速销售？
它超越目前市场上混沌不清的酒店公寓概念，定位高端，立意 高远
它具备完全五星级酒店的设施配套并完全纳入五星级酒店化管 理系统，倡导国际星级酒店服务和体验
相关主题
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无疑是郑州稀缺的黄金路段，因此也决定了它的 高档物业定位。无论从占地面积、建筑形式（含 内部间隔）、小区绿化还是装修等方面去衡量， 如果要以大众化（居家氛围）去与相邻的中方园 相比，虽有弱项，但也具有突出的与众不同的特 点。
因此，采用什么与竞争对手产生不同、放大本 案的特点进行形象包装就显得非常重要了。
正如“施华洛世奇”的悠久历史与精美工艺和 在奢侈品行业的顶级排名一般，天伦的每一个项 目品质都如水晶般高贵、优雅、华丽。
而我们的受众群体，也自然被锁定在懂得品
二、潜在消费者分析
由于现在手头的资料有限，特别是关于楼盘
本身的东西不多，因此我们只能就现有的材料进 行简要的探讨。
该项目所处的地理位置（北环路与陈寨路交汇）
散发出属于自己的独特、迷人而永恒的魅 力。
★水晶的品牌星球
对于所有在时尚尖端舞蹈的时尚达人们，只要提起水晶，脑海里最 先跳出的就是“施华洛世奇”这个名字。
施华洛世奇——成立于1895年的施华洛世奇，就像卡地亚( Cartier )、 香奈尔( Chanel)和路易威登( Louis Vuitton)等国际品牌一样，风光的历史 正是他们最宝贵也最引以为傲的资产。 自本世纪初，施华洛世奇的水晶 已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺目和高度精确的化身，奠定了施 华洛世奇成功的基础。 施华洛世奇的闪耀光芒之所以名闻于世，其动人 之处，不仅仅由于他们的纯净、独特切割以及刻面的编排和数目，更在 于施华洛世奇公司一直通过其产品向人们灌输着一种精致文化。因此， 施华洛世奇不仅是人造水晶制品的代名词，也是一种文化的象征。它具 有一种无法替代的价值，那就是--情趣。
但是，在自然界中，情形就没有这么乐观了。因为原料、水质、温度、压 力等等的条件一直在变化当中，很难得达到理想状况，通常都需要数万倍、 或是数百万倍的时间，才能达到相同的成长。 这也是为什么「地质年龄」动 则以「百万年」为计算基数，也是「天然水晶」（natural crystal）之所以珍贵 之处。
★水晶石的丰富内涵
『天伦·水晶城』营销 推广思路
郑州英之杰房地产营销策划有限公司 2007-12-3
目录
一、开篇 二、潜在消费者分析 三、目标消费者身份识别 四、天誉华庭的核心附加价 五、定位及广告语 六、整合广告策略 七、英之杰广告公司提供的专业服务
一、开篇 水晶——施华洛世奇
★水晶历史溯源
水晶——对于这种无色透明的大型石英结晶体矿物，想必大众并不陌生， 但是关于水晶背后鲜为人知的故事，又有几个能娓娓道来呢？ 水晶的生长环境，多是在地底下、岩洞中，需要有丰富的地下水来源，地下 水又多含有饱和的二氧化矽，同时此中的压力约需在大气压力下的二倍至三 倍左右，温度则需在550－600℃间，再给予适当时间，水晶就会依着「六方 晶系」（hexagonal system）的自然法则，而结晶成六方柱状的水晶了。
3、会在北北环一带豪宅的面积大小皆有，由于价格高，因此 面积大的单位支付总金额较高（100平方米以上，需60— 80万），只能适合那些真正的富豪。本项目80平方米左右 的单位总金额约在40万左右，适合面相对较广，尤其适合 月收入不菲并且稳定年纪约在30--45岁的金领、专业人士 和高级白领阶层，作为两人世界或投资。
当然，这一切必须归功于施华洛世奇的创始人丹尼尔·施华洛世奇 (Daniel Swarovski) 。
★水晶的联想
施华洛世奇——天伦·水晶城
河南省天伦房地产有限公司自1997年成立至 今，一直本着“树立天伦品牌，创精品服务”的 宗旨，每一个开发项目都为大众打造和谐宜居社 区，历经厚重积淀，十年磨一剑，已然成为中原 楼盘品质的代言。
那么，该项目应采取什么样的包装策略呢？要
解决这个问题首先需要了解买家的特点，根据买 家的要求去定义这楼盘，而要分析买家则要从项 目的硬件方面着手。
1、 能在北环买房子的是些什么人？
北环路一带是人尽皆知的豪宅路段，物业价格相对较 高，能在这里买楼的买家从个人财富上去划分必然是中高 层次以上的富有阶层；从身份上看会有私营企业家、生意 人、金领、高级白领和因生意需要往返郑州的人士以及一 些外地驻郑的公司。
同时，希望在城市里安家，也说明这些人必然是一些 和城市关心密切（工作或生意需要）或依恋都市的人。
2、购买均价在5000元/平方米左右的买家会是什么 人？
在北环一带，均价5000元/平方米左右的房子是只能算 是豪宅中的“中低价者”，购买这一档次房子的人，不是象普 罗旺斯的买家那样一味追求豪华，体现财富的富豪，而会是一 些周边花卉市场、汽车交易市场等的私企业主，尤其是一些在 大公司中身居要职的金领阶层和高级白领阶层，他们要求的是 与自己实现身份相适应的，并能满足现在工作生活需求的物业。
➢ 水晶传递一种象征意义——历史和社会赋
予了水晶更多的含义，这 些含义是一种祝愿，正
如玫瑰象征爱情一样，水晶也能成为传递良好祝 愿的一种信物，这些，是追求生活之美的人所关 注的。
➢ 水晶表达一种精神信仰——相由心生，我们
无法否认心理暗示的强大力量。水晶所蕴涵的真 实能量，以及它本身的象征意义能认人的心灵平 和，相信水晶，不过是相信真善美而已，对真善 美的信仰，让人的心灵充盈，生命美好，信仰是 需要一个载体的，正如佛像之于佛教，古兰经之 于伊斯兰教，水晶在此承载真善美。
天然水晶是大地母亲赐予人类最宝贵的礼物，她经 过地球千万年甚至上亿年的励炼，汲取天地之灵气，长期 与大自然间共振及互动，其正向磁场隐藏着巨大且无限的 能量波。她冰清至洁、灵气逼人，自古以来深受世人钟爱， 她充满智慧与气场，蕴含天然能量，可改变人体及周遭磁 场，净化环境；它能改善命运,改变风水,避邪挡煞，吉纳 祥水晶秉承大自然的洗礼，受大地的酝酿，被视为珍贵的 宝物；佩带水晶，与水晶结缘，展示漂亮及华贵又可持盈 保泰，护身平安，是福慧双修，招吉纳祥的方便法门。
➢ 水晶引发一种生活方式——因为这些科学的
或者心理的能量通过储存、放大、转化和释放， 先影响人的内心，再影响他的行为，最后影响他 的生活，这就是一个“相信美，追求美，拥有美” 的完美主义生活过程。
水晶
亲情的表达 爱情的信物
显而易见，水晶已成为一种文化，引导 一种风尚。 而拥有水晶的朋友们，也因此
因此，采用什么与竞争对手产生不同、放大本 案的特点进行形象包装就显得非常重要了。
正如“施华洛世奇”的悠久历史与精美工艺和 在奢侈品行业的顶级排名一般，天伦的每一个项 目品质都如水晶般高贵、优雅、华丽。
而我们的受众群体，也自然被锁定在懂得品
二、潜在消费者分析
由于现在手头的资料有限，特别是关于楼盘
本身的东西不多，因此我们只能就现有的材料进 行简要的探讨。
该项目所处的地理位置（北环路与陈寨路交汇）
散发出属于自己的独特、迷人而永恒的魅 力。
★水晶的品牌星球
对于所有在时尚尖端舞蹈的时尚达人们，只要提起水晶，脑海里最 先跳出的就是“施华洛世奇”这个名字。
施华洛世奇——成立于1895年的施华洛世奇，就像卡地亚( Cartier )、 香奈尔( Chanel)和路易威登( Louis Vuitton)等国际品牌一样，风光的历史 正是他们最宝贵也最引以为傲的资产。 自本世纪初，施华洛世奇的水晶 已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺目和高度精确的化身，奠定了施 华洛世奇成功的基础。 施华洛世奇的闪耀光芒之所以名闻于世，其动人 之处，不仅仅由于他们的纯净、独特切割以及刻面的编排和数目，更在 于施华洛世奇公司一直通过其产品向人们灌输着一种精致文化。因此， 施华洛世奇不仅是人造水晶制品的代名词，也是一种文化的象征。它具 有一种无法替代的价值，那就是--情趣。
但是，在自然界中，情形就没有这么乐观了。因为原料、水质、温度、压 力等等的条件一直在变化当中，很难得达到理想状况，通常都需要数万倍、 或是数百万倍的时间，才能达到相同的成长。 这也是为什么「地质年龄」动 则以「百万年」为计算基数，也是「天然水晶」（natural crystal）之所以珍贵 之处。
★水晶石的丰富内涵
『天伦·水晶城』营销 推广思路
郑州英之杰房地产营销策划有限公司 2007-12-3
目录
一、开篇 二、潜在消费者分析 三、目标消费者身份识别 四、天誉华庭的核心附加价 五、定位及广告语 六、整合广告策略 七、英之杰广告公司提供的专业服务
一、开篇 水晶——施华洛世奇
★水晶历史溯源
水晶——对于这种无色透明的大型石英结晶体矿物，想必大众并不陌生， 但是关于水晶背后鲜为人知的故事，又有几个能娓娓道来呢？ 水晶的生长环境，多是在地底下、岩洞中，需要有丰富的地下水来源，地下 水又多含有饱和的二氧化矽，同时此中的压力约需在大气压力下的二倍至三 倍左右，温度则需在550－600℃间，再给予适当时间，水晶就会依着「六方 晶系」（hexagonal system）的自然法则，而结晶成六方柱状的水晶了。
3、会在北北环一带豪宅的面积大小皆有，由于价格高，因此 面积大的单位支付总金额较高（100平方米以上，需60— 80万），只能适合那些真正的富豪。本项目80平方米左右 的单位总金额约在40万左右，适合面相对较广，尤其适合 月收入不菲并且稳定年纪约在30--45岁的金领、专业人士 和高级白领阶层，作为两人世界或投资。
当然，这一切必须归功于施华洛世奇的创始人丹尼尔·施华洛世奇 (Daniel Swarovski) 。
★水晶的联想
施华洛世奇——天伦·水晶城
河南省天伦房地产有限公司自1997年成立至 今，一直本着“树立天伦品牌，创精品服务”的 宗旨，每一个开发项目都为大众打造和谐宜居社 区，历经厚重积淀，十年磨一剑，已然成为中原 楼盘品质的代言。
那么，该项目应采取什么样的包装策略呢？要
解决这个问题首先需要了解买家的特点，根据买 家的要求去定义这楼盘，而要分析买家则要从项 目的硬件方面着手。
1、 能在北环买房子的是些什么人？
北环路一带是人尽皆知的豪宅路段，物业价格相对较 高，能在这里买楼的买家从个人财富上去划分必然是中高 层次以上的富有阶层；从身份上看会有私营企业家、生意 人、金领、高级白领和因生意需要往返郑州的人士以及一 些外地驻郑的公司。
同时，希望在城市里安家，也说明这些人必然是一些 和城市关心密切（工作或生意需要）或依恋都市的人。
2、购买均价在5000元/平方米左右的买家会是什么 人？
在北环一带，均价5000元/平方米左右的房子是只能算 是豪宅中的“中低价者”，购买这一档次房子的人，不是象普 罗旺斯的买家那样一味追求豪华，体现财富的富豪，而会是一 些周边花卉市场、汽车交易市场等的私企业主，尤其是一些在 大公司中身居要职的金领阶层和高级白领阶层，他们要求的是 与自己实现身份相适应的，并能满足现在工作生活需求的物业。
➢ 水晶传递一种象征意义——历史和社会赋
予了水晶更多的含义，这 些含义是一种祝愿，正
如玫瑰象征爱情一样，水晶也能成为传递良好祝 愿的一种信物，这些，是追求生活之美的人所关 注的。
➢ 水晶表达一种精神信仰——相由心生，我们
无法否认心理暗示的强大力量。水晶所蕴涵的真 实能量，以及它本身的象征意义能认人的心灵平 和，相信水晶，不过是相信真善美而已，对真善 美的信仰，让人的心灵充盈，生命美好，信仰是 需要一个载体的，正如佛像之于佛教，古兰经之 于伊斯兰教，水晶在此承载真善美。
天然水晶是大地母亲赐予人类最宝贵的礼物，她经 过地球千万年甚至上亿年的励炼，汲取天地之灵气，长期 与大自然间共振及互动，其正向磁场隐藏着巨大且无限的 能量波。她冰清至洁、灵气逼人，自古以来深受世人钟爱， 她充满智慧与气场，蕴含天然能量，可改变人体及周遭磁 场，净化环境；它能改善命运,改变风水,避邪挡煞，吉纳 祥水晶秉承大自然的洗礼，受大地的酝酿，被视为珍贵的 宝物；佩带水晶，与水晶结缘，展示漂亮及华贵又可持盈 保泰，护身平安，是福慧双修，招吉纳祥的方便法门。
➢ 水晶引发一种生活方式——因为这些科学的
或者心理的能量通过储存、放大、转化和释放， 先影响人的内心，再影响他的行为，最后影响他 的生活，这就是一个“相信美，追求美，拥有美” 的完美主义生活过程。
水晶
亲情的表达 爱情的信物
显而易见，水晶已成为一种文化，引导 一种风尚。 而拥有水晶的朋友们，也因此