永州房地产宏观市场

60%
40% 20% 0%
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业
第二产业
第三产业
永州2000年-2007年产业结构表现为“三一二”，自2008-2010年起经济结构不断优化，调整为“三二一”，自2011年起，
第二产业占比赶超第三产业，截至2012年，第一、二、三产业值占国内生产总值的比重分别是： 23.0%、38.8%、38.2%，第一、 二、三次产业对经济增长的贡献率为别为9.3% 、48.3% 、42.4%。永州走“兴工强市”之路，这也直接造成2011-2012年永州市 第二产业工业的产值连续两年超过第三产业后，后续仍将工业作为发展重点，持续走以工业为主导的经济发展之路。 冷水滩区属永州市老工业基地，2013年工业产值占全市比重超16%，它集聚了达福鑫电子、重庆啤酒、骄阳水泥、九鼎饲料、 中政建材、奔腾彩印、湘龙铜业、蓝带啤酒、长丰猎豹等重点工业项目，成为永州地区的工业重点区域。 2012年永州市完成财政总收入86.69亿元，增长23.0%。其中，一般预算收入59.47亿元，增长30.2%；上划中央税收21.68亿元， 增长7.8%；上划省级税收5.54亿元，增长17.7%。在一般预算收入中，完成地方税收收入33.15亿元，增长26.3%；非税收入26.3 2亿元，增长35.5%。
12899 10%
收入实际增速
支出实际增速
2012年指标 城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民人均可支配收入增长率
全国 24565 12.6%
湖南省 21319 13.1%
永州 19671 14.4%
【消费水平】
永州市消费水平与日俱增，对高端消费平台需求迫切
400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00
%，小于湖南省和全国的平均水平，主城区的人口聚集效应在此时并未得到充分体现，未来城市化发展道路依旧较长，房地产发
展空间较大。
PART 1
永州市基本情况
> 地理环境分析 > 人口数量分析 > 经济环境分析 > 城市发展规划分析 > 总结
【GDP】
2013年1-3季度永州市GDP798亿元，总量仍将继续保持稳步发展趋势
之间，稳步增长的态势显著；其中市区人口约占18%（冷水滩区+零陵区约115万）。根据第六次人口普查数据，永州市居民年
龄为34岁，65岁以上比例相比第五次普查数据上升2.85%，永州市居民呈老龄化趋势。 永州目前的人口主要分布在祁阳县、宁远县、道县等，人数分别为：106.0万、84.5万、75.5万，分别占比为17%、14%、12 %，而主城区零陵区和冷水滩区人口分别为：61.4万、53.3万（家庭数18.96万户），分别占比10%、9%，全市城镇化率39.87
在9%以上，2004年的增幅更是高达25%；早在2005年已突破800美元，房地产业处于快速成长阶段，永州市房地产市场 正式即将进入人均GDP4000美元的房地产市场平稳发展阶段。 万达所选择的城市，人均GDP必须不低于15000元，永州市22094元，超过最低标准。
永州2001-2013年人均GDP及其增长率
PART 1
永州市基本情况
> 地理环境分析 > 人口数量分析 > 经济环境分析 > 城市发展规划分析 > 总结
【地理区位】
活力永州：枢纽地带，承接沿海产业转移的桥头堡
永州市是湘西南地区的重要交通枢纽。永州处于中部地区与沿海 粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖
永州市于湖南省西南部，历史上是湘南政治经济和文化中心。 永州是吴楚故地、汉唐名郡、中国书法名城 ；也是杉木之乡、香 柚之乡和鱼米之乡、湖南重要的汽车工业基地之一。 永州下辖零陵区、冷水滩区两个市辖区及双牌县、祁阳县、 东安县、道县、宁远县、新田县、蓝山县、江永县、江华瑶族自治 县九个县。 永州市零陵机场空航图
640 620
永州2002-2012年人口变化趋势
621.75
10% 8%
2012年末永州各区县人口占比情况
江永县 蓝山县 新田县 江华县 8% 7% 6% 4% 双牌县 3% 祁阳县 17% 宁远县 14% 冷水滩区 9% 零陵区 10% 道县 12%
600
580 560 540
6%
4% 2%
东安县
发展阶段 人均GDP（美元）
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
800以下
生存需求 超速发展单纯数量 型
800~4000
生存、改善需求兼有 成长发展 以数量为主，数量与质量并重
4000~8000
改善需求为主 高速发展，以质量为 主，数量与质量并重
8000以上
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
增长率基本保持在10%-20%
0.2 15.50% 13.60% 0.15 0.1
0.05 0
年份
人均消费品 零售额（元）
2002年
1478
2003年
1537
2004年
1736
2005年
1973
2006年
2031
2007年
2388
2008年
2922
2009年
3470
2010年
3975
2011年
4628
2012年
5297
2013年1-11月
5398
根据2013年1-11月统计数据，湖南省各市州的人均消 费品零售总额排名中，永州居第十位，与第九位相差20 亿元。各市州增长率除湘西州和张家界市外，基本处于 12%-14%。 永州居民消费水平与湖南省其他市州相比，还有一定 差距，但近年来永州市居民消费水平持续快速提升，这 从某种意义上可以说是对高端消费平台的迫切需求。
广 西 省
别为市委、电信大厦、嘉龙酒店，且距
湘江不到5分钟路程。 双中心：城市的未来发展区域与 传统城区的交汇处，升级城市格局。
广东省
PART 1
永州市基本情况
> 地理环境分析 > 人口数量分析 > 经济环境分析 > 城市发展规划分析 > 总结
【人口数量】
全市人口稳步增长至622万（冷水滩区53万，占比9%）&城镇化率低于 全省、全国水平——未来房地产市场发展空间大
20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2013年1-11月湖南省各市州及桂林人均消费品零售额
长率基本在12%-14%之间
5398
20000 10000 0
【消费结构】
永州市已处于相对富裕阶段（恩格尔系数38%），投资需求面逐步扩大
永州2000-2012年城镇居民恩格尔系数
永州2012年的城镇居民人均可支配收入的增长幅度高于湖南省和全国平均水平。
万达所选择的城市，人均可支配收入必须不低于12000元，永州市仅19671元，超过最低标准。
永州2000-2012年城镇居民收支情况
25000 20000 15000 10000 5000 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 城镇居民可支配收入 城镇居民消费性支出 5% 0% 20% 19671 15.20% 15% 14.40%
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2013年1-3季度湖南省各州市及桂林GDP排行及增长率
20% 17% 14%
210
2012年永州各区县GDP排名及增速
175.5 159.8
12.5%
180
150 120 90 60
12.0%
11.5%
10.5% 10.4%
11.0% 10.5% 10.0%
需求特征
发展特征
【产业结构】
1200
第二产业占比连续创新高，持续走“兴工强市”经济发展之路
永州2000年-2013年1-3季度产业占比变化趋势
100% 80%
永州2000年-2013年1-3季度产业结构变化趋势
单位：亿元
1000
800 600 400 200 0
第二产业飞速发展，2012年占比最大
南承接沿海产业转移的前沿阵地。做为湖南唯一与两广接壤地区，
有“沿海的内地，内地的前沿”之称。
地理坐标： 东经111°28′-111°47′
北纬26°15′-26°49′
距离 永-邵 永-衡 约125Km 约139km 约210Km 约227Km 约290Km 约308Km 约316Km 约775Km
【生活水平】
永州市人均可支配收入近20000元，增速全国＜湖南省＜永州市
2000年以来，永州的城镇居民人均可支配收入与消费性支出皆呈稳步增长趋势。2012年，城镇居民人均可支配收入为196 71元，人均消费支出为12899元，增长率分别为14.4%、15.2%，增长速度基本保持在10%以上，且支出占收入比重总体呈 逐步下降的趋势，2012年占比仅65.6%。
永州2000-2013年1-11月社会消费品零售总额及其增长率趋势
329 339
0.25
2000年以来，永州市社会消费品零售总额呈直线式上升趋 势，短短十多年，以从2001年的69.02亿元增长到2013年的 338.73亿元，增长率达到390.77%。从年增长率来看，200 1-2013年增长率除2008年突破20%（高达23%）外，其他 年份增长率基本保持在10%-20%。从人均消费品零售额看， 其增长趋势基本与社会消费品零售总额保持一致。 万达所选择的城市，人均社会消费品零售总额必须不低于 11500元，永州市仅5398元，远远低于最低标准。