消费者预期对房地产价格的影响
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
影响房地产市场需求因素
（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。
一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。
其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。
由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。
吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。
这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
（2）消费者的收入水平。
因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。
但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。
（3）消费者的偏好。
消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。
消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。
例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。
房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素
影响房地产市场需求的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。
它们对房地产需求量的影响分别如下:(1该种房地产的价格水平。
一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。
其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。
由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。
(2消费者的收入水平。
因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。
对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。
但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。
(3消费者的偏好。
消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。
消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。
例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。
但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。
(4相关物品的价格水平。
当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。
与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。
某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。
在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
【精品】浅谈国内房价持续上涨和近期下跌的原因和对策
【关键字】精品浅谈国内房价持续上涨和近期下跌的原因和对策摘要：从2004年底开始我国房价迅速攀升，2011年房产调控史称“最严厉的房产调控”，进入十月份、十一月份，房市调控拐点隐现，大中城市房价均出现不同程度的下滑。
房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。
房价为何涨幅如此之大，涨速如此之快，又为何在近期出现下跌。
本文从供求关系，消费者的行为来分析房价上涨的原因。
从国家政策分析房价近期下跌的原因。
并就应对高房价提出自己的一些对策。
关键字：房价原因对策正文：目前我国房屋价格出奇的高，房价收入比远超国际正常比率，为世界银行认定的房价泡沫水平的4倍。
住房价格，由房屋价格的形成机制以及开发商、投资者、政府的行为共同形成的，但总体来讲可分为价值、供求、宏观调控、购房者心理等方面的影响共同决定。
众所周知房地产为一高利行业，因此本文仅从后三方面作如下探讨。
一．上涨原因：1.供求关系：房子是刚性需求：1、“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的；2、农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的；导致城市房屋需求量增加。
3、通胀时代不是2010年才开始的，2006年就开始启动，要命的是中国大部分人根本没有比较成熟的投资渠道可供选择，现在连下岗工人都懂得钱放银行是浪费，但投资的话除了股票就是房产。
近两年来，中国股市萎靡不振，所以许多人转而投资房产。
上述三点只要不改变，房子依然是刚性需求，很多人误解刚性需求是没房子想房子的人的一种需求，其实不然。
任何政策在经济趋势面前根本无力，即使2011年人们认为再给力的地产调控打压政策，依然只是个过程。
房屋供给有限：1.由于城市建设土地稀缺，房地产是一个不同于一般市场的特殊市场，房屋与土地紧紧结合在一起，而土地又具有不可再生性，且土地由政府垄断。
特别是在中国人口众多而土地却十分有限的条件下，这种特殊性表现得更加明显。
作为房屋主要生产要素的城市土地十分有限，导致住房供给有限。
理性预期对我国房地产价格的影响
不 都 价 格 产 生 不 同 的 预 期 ， 变 供 求 关 系 进 而 影 响 房 地 产 价 格 ， 文 就 策 ， 论 是 对 房 地 产 购 买 者 征 税 还 是 房 地 产 商 征 税 ， 会 给 消 费 者 改 本 从这 一 角度 出发 ， 讨 一下 理 性 预期 对 房 地 产价 格 的 影 响 。 探
价 格 走 势 和 价 值 走 势 是 平 行 的 。 而 就 某 一 时 点 来 看 ， 格 与 价 值 一 消 费 者 对 土 地 的 升 值 预 期 空 前 高 涨 ， 而 引 起 房 地 产 市 场 上 旺 盛 的 价 从 般 是 偏 离 的 ， 格 由 供 给 和 需 求 的 关 系 决 定 。在 房 地 产 市 场 中 ， 观 需 求 。 价 宏 经 济 形 势 、 府 宏 观 调 控 政 策 、 入 等 因 素 会 使 人 们 对 未 来 房 地 产 政 收 税 收 政 策 ： 我 国 政 府 为 了 平 抑 房 价 上 涨 速 度 制 定 了 一 些 税 收 政
就 会 立 即 作 出 正 确 的 反 应 ． 于 其 中 的 事 物 加 以 纠 正 。所 以 ， 们 在 对 人
一
房价 上 涨 的 预期 。
、
理 性 预 期 的 基 本 理 论
利 率 政 策 ： 融 机 构 出 台 的 政 策 ， 消 费 者 的 影 响 ， 要 表 现 在 金 对 主
美 国经 济学 家 约 ・ 思在 １６ 穆 ９ １年 提 出 理 性 预 期 的 概 念 ： 性 预 贷 款 利 率 上 ， 此 ， 地 产 贷 款 态 度 的 变 化 对 房 地 产 的 需 求 变 化 有 理 因 房 最 银 期 “ 定 单 个 经 济 单 位 在 形 成 预 期 时 使 用 了 一 切 有 关 的 、 以 获 得 相 当 大 的 影 响 ， 终 导 致 房 地 产 价 格 的 变 化 。近 几 年 ， 行 贷 款 利 率 假 可 的 信 息 ， 且 对 这 些 信 息 进 行 理 智 的 整 理 ” 在 此 基 础 上 ， 济 主 体 逐 年 在 提 高 ， 然 提 升 幅 度 很 小 ， 央 行 短 期 内 两 次 对 利 率 进 行 调 并 。 经 虽 但 对 经 济 变 化 的 预 期 是 有 充 分 根 据 的 和 明 智 的 ， 很 大 程 度 上 是 可 以 在 整 的 行 为 ， 强 了 消 费 者 对 “ 入 加 息 周 期 ” 预 期 和 房 价 调 整 的 预 加 进 的
房地产行业环境分析
房地产行业环境分析一、概述房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展与国家经济、社会民生息息相关。
随着城市化进程的加速和人口结构的变化，房地产行业呈现出复杂多变的发展态势。
从政策环境到市场环境，从消费者需求到技术创新，房地产行业面临着前所未有的挑战与机遇。
在政策环境方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，旨在抑制投机性购房，保障居民住房需求。
政策还鼓励租赁市场的发展，支持企业开发租赁住房，以缓解住房供需矛盾。
在市场环境方面，随着消费者需求的变化，房地产市场的竞争日趋激烈。
消费者更加注重房屋的品质、功能性和居住环境，对地段、交通、配套设施等要求也越来越高。
随着互联网的普及和电商的发展，线上购房、虚拟看房等新型交易模式逐渐兴起，给传统房地产市场带来了不小的冲击。
在技术环境方面，随着科技的进步，建筑行业也在不断创新。
绿色建筑、智能家居、BIM技术等新兴技术的应用，不仅提高了建筑的质量和效率，也提升了居住者的生活品质。
房地产行业面临着复杂多变的环境，既有机遇也有挑战。
企业需要紧跟市场变化，才能在竞争中立于不败之地。
政府也应加强调控，保障房地产市场的健康稳定发展。
1. 房地产行业概述房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，涉及土地开发、房屋建设、房地产交易等多个领域。
随着城市化进程的加快和人口增长带来的住房需求的增加，房地产行业在过去几十年中经历了迅猛的发展。
它不仅仅是经济建设的重要组成部分，还与人们的日常生活息息相关，为国民提供了居住、办公、商业活动等各种场所。
房地产行业正在面临转型的关键时期，由单一的住宅开发逐步向多元化、综合化的方向发展，包括商业地产、工业地产、物流地产等多个领域的拓展。
在概述部分中，我们需要了解房地产行业的历史发展背景、当前的行业规模及市场份额分布情况。
还应深入探讨行业内部的不同业态以及他们之间的关系。
房地产市场在不同城市呈现出不同的发展特点和市场状况，也要在此阶段进行一个全面的描述和分析。
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考前冲刺试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考前冲刺试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地80公顷开发建设一综合小区。
该开发公司征用该片土地应报（）审批。
A.Z县人民政府B.Y市人民政府C.X省人民政府D.国务院【答案】 D2、下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（）。
A.股票B.保险单C.商业票据D.大额可转让存单【答案】 A3、以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（）。
A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记【答案】 B4、（）在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A.中国共产党第十一次全国代表大会B.中国共产党第十二次全国代表大会C.中国共产党第十三次全国代表大会D.中国共产党第十四次全国代表大会【答案】 C5、下列取得房地产的行为中，不免征契税的是（）。
A.纳税人承受荒山土地使用权，用于农业生产B.因不可抗力灭失重新购买住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买普通住房且属于该家庭唯一住房【答案】 D6、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。
A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险【答案】 B7、编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。
A.紫线B.黄线C.绿线D.蓝线【答案】 B8、土地闲置需要征收土地闲置费的是（）。
A.该区域发生洪涝灾害B.规划修改C.发现古人活动遗址D.银行贷款没有落实【答案】 D9、拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人不包括( )。
A.具备民事行为能力的自然人B.个人合伙组织C.无民事行为能力的自然人D.法人【答案】 C10、根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（）。
A.1B.2C.3D.5【答案】 D11、房地产测绘的申请人主要是（）。
房地产价格的形成及其影响因素
房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。
而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。
每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。
关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格具有两重性。
其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。
其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。
也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。
(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。
效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。
从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
消费者预期心理下的房地产营销研究
、
共性特征及一般规律。 目前随着消费者主导地位 的确立和信息化水平的提高， 消费者赖以 制定消费决策和抉择消费行为的预期心理得到空前发展 ， 并且 由个别 、
分散的心理和行为扩展为大规模 的群体性社会心理现象 ， 由对市场局部 性的 、 相对微弱 的影响发展成为全局性的 、 巨大作用的冲击力量。 具有
安全的需要 ， 希望所购买的住房能物美价廉 、 保值甚至升值 ， 也使得消 这 费者对房地产 价格给予 了更多关 注。 ３ ． 从众心理 。从众是指个体在群体规范或群体压力作用下 ， 愿或 自 非自 愿遵从大多数人一致的一种社会心理现象。 这一现象也存在于房地 产 的消费预期 中。 由于房地产市场长期发育迟缓 ， 消费者主体意识薄弱， 自 主选择和 自我保护能力相对不足 ， 加上信息系统欠发达 ， 消费者信息 占有量极为有限， 因此 ， 多数消费者面对变化起伏的市场环境 ， 以做 出 难 清晰 的判断和理智的预期 。 了避免蒙受损失 ， 为 而不得不参照他人预期 ， 追从大多数人的行为选择。许 多人互动感染的结果 ， 使预期呈 现出明显 的同向性 ， 以致出现 消费者一直观望， 消费萎缩等畸形消费现象。 ４ ． 逆反心理趋强 。 国家经济政策及宏 观调控措施是影 响消费者预期 的重要影响因素之一 。一般情况下 ， 消费者会依据宏观政策及调控措施 导向对市场变化趋势 、 价格涨落行情等进行分析判断 ， 进而对个人参与 投资 、 交换等活动的利益得失做出预期 。然而现实中我 国消费者的预期 心理经常呈逆反状态 ， 往往与国家政策和宏观调控导 向直接相悖 。 虽然 国家也 出台了一些相关政策 。 即使房价下跌消费者也不进行购买。 但 可见 ， 由于我 国体制 、 调控制度 、 消费者心理等未进入成熟 阶段 ， 预 期心理作为市场经济条件下客观存在 的消费心理现象 。 在房地产市场其 消极作用反而比较明显 。 为此 ， 加强对消费者预期心理的调节和引导 ， 已 成为政府和房地产企业需要思考的问题 。 三、 房地产企业 的营销策略 面对 国家 的宏观调控和消费者非理性 的预期心理对房地产市场 的 影响， 房地产企业如何采取合适的营销措施改善消费者 的观念 ， 引导其 正确的合理的预期 ， 促进房地产的销售 ， 无疑迫在眉睫 。 １ ． 开辟渠道 ， 实现与消费者 的沟通 。消费者对房价将会继续 下降 的 心理预期一方面来 自于其对房地产产 品成本虚高的评价 ， 另一方面来 自 于对整体经济环境对房地产行业影响 的判断 ， 要转变消费者对价格 的不 合理预期 ， 房地产企业可 以开辟更多的信息沟通渠道 ， 通过公开 的信息 传递方式与消费者进行沟通 ， 如在现场公布房地产 的置地成本 、 建筑成 本 ，或在房地产 网站出具所在 区域房地产行业的统计数据和调研报告 ， 并与 国内其他区域房地产行业 的定价及经济力状况进行对 比， 消费者 让 对房地产价格进行合理评判 ， 可以联合房地产企业 、 还 协会 、 政府组织等 在重大的发布会上公布国家对房地产行业的相关政策 的权威信息 ， 请权 威专家进行分析解说 ， 让消费者全面了解国家的相关政策 ， 消除消费者 “ 道昕途说 ” 的虚假信息对其的影响 ， 使其能结合所 了解到的真实情况 。 从而做出正确合理的预期。 ２ ． 挖掘需求 ， 提供独特 的房地产产品 。消费者普遍存 在求廉 、 求利 、 求安全等不同的消费需要和消费动机 ， 对房地产产品也具有不同的消费
房地产市场价格影响因素
教育资源
02
03
医疗设施
优质的教育资源如知名学校和大 学等，对周边房价具有显著的提 升作用。
完善的医疗设施能够满足居民的 基本生活需求，对房价产生积极 影响。
03
房地产市场供求关系
供求关系现状
当前房地产市场供求关系总体平衡，但存 在区域性、结构性失衡。
随着城市化进程加速，部分城市房地产市 场供求关系紧张，房价上涨压力较大。
开发商品牌
品牌知名度
知名开发商的品牌效应往往能够提升房地产项目的附加值 ，从而影响价格。
01
口碑评价
开发商过去的项目质量和售后服务等方 面的口碑评价也会影响其新项目的价格 。
02
03
社会责任
开发商的社会责任感和可持续发展理 念也会影响消费者对项目的评价和价 格。
05
其他影响因素
金融政策
01
02
产品设计
01
建筑风格
不同的建筑风格如现代、古典、简约等对房地产价格产生影响，现代简
约风格的建筑往往更受年轻人喜爱，价格相对较高。
02 03
户型设计
户型设计是否合理、功能分区是否完善等都会影响房地产价格。例如， 带有独立书房、宽敞明亮的客厅和卧室的户型更受欢迎，价格相应较高 。
装修标准
不同的装修标准如毛坯、简装、精装等会影响房地产价格，精装修的房 屋往往价格更高。
人口增长率和人口结构的变化影响房地产市场 的需求和供给。
城市化进程
城市化进程的加速或减缓影响房地产市场的供 求关系和投资回报。
社会稳定程度
社会稳定程度的高低影响居民的信心和预期，进而影响房地产市场的需求。
02
区域因素
地理位置
城市中心
对我国房地产价格的政治经济学分析
Ｎｏ． ， ２ ２０１ ０
（ 第 １０期 ） 总 １
（ ｕ ｕａｖｌ， Ｏ．１ ） Ｃ ｍ ｌｔ ｅ Ｎ １０ ｉ ｙ
对我 国房地 产价 格的政治经济学分析
矫冬 ， 璐 王
（ 东北财 经大学 ， 宁大连 １６ ２ ） 辽 １０ ５
【 摘 要 】 本文运用了 马克思主义政治经济学的经典理论， 析了房 分 地产价格的构成及对房地产价格差异的影响。 不仅可以 从本质上阐释房地产
房地产价 格的比重 中却 呈现 下降 趋 势。这说 明 导致房 价飞 速上 涨的 主 要原 因并 不是建筑成本增加 。相反在扣除 通货膨胀 的情况下 ， 建筑材 料 价格也应呈下 降趋势 。这是 因为随着劳动技术 的提高 ， 建筑材料 的价值 呈下降 趋势 ， 正如马克 思所说 ： 一个 生产部 门 ……劳动 生 产力的 发 展 ， “ 表现 为另一些产业 部门的生产 资料 的价值减少 ， 从而费用减 少的 条
１房 地产 价 格 的构 成
１ １不 变 资 本 ｃ ．
的销售劳 动 。
１ ２ １建 筑 工 人 的 劳 动 ．．
在房 地产 产品 中， 不变资 本主要 由建 筑材料 、 建筑设 备折 旧和土 地
成 本构成 。 １ １ １建筑材料 ．． 建筑材料包 括钢 筋 、 水泥 、 砂石等 ， 其价 值在房地 产生产过程 中被 一 次性转移 ， 属流动资本 。在 １９ ９ ９年第三季 度到 ２０ 年 第三季度 的调 查 ０９ 中， 由于煤 、 油 等能源价格的提升 ， 电、 原材料价格 、 运输成本 的增加导 致 建材价格 持续上涨 。特 别是钢铁 、 泥升幅 接近 ５ ％ ， 水 ０ 然而 建筑材 料在
献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ０ ８８ （００ ０ ０６ — ２ １ ９— ２３２ １）２— ０９ ０ ０
房地产市场供求关系及其对房价的影响
房地产市场供求关系及其对房价的影响近些年来房地产市场持续快速发展对经济和社会发展的作用不断增大。
但目前也存在出一些突出间题，如房地产市场秩序混乱、商品房结构不合理、房价上涨过快等.针对这些情形，中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。
因此，全面解读房地产新政，引导居民理性预期和正确选择，显得意义深远。
本文从房地产市场供给与需求的关系人手，阐述供求之间的互动关系,探析其对价格的影响。
一、房地产市场供给中国城镇住房改革与房地产业发展密切相关，伴随着土地制度的改革，中国城镇住房制度也在发生着相应的变革。
在计划经济条件下，地方政府拥有多种有效的经济、行政手段，包括资金、劳动力、统配物资等多种生产要素的分配权力。
然而市场机制要求这些生产要素更多地按市场需要自由流动、随机调节,因此政府在这些方面的调控能力已逐渐弱化。
但城市土地和空间资源的利用不应该完全通过市场机制自发调节,而必须由城市政府依法行使土地的国家所有权，并垄断土地的一级市场。
社会主义制度不能允许城市土地使用出现无政府的混乱状态,因而城市规划、建设、管理成为城市政府的主要职责,这些职责的履行主要靠对土地和空间资源利用进行指导、调控.由于政府是城市土地的唯一拥有者,论上通过调整土地的供应量进而调整房地产商品的供给就可以实现房地产市场的良睦均衡。
然而政府的垄断地位导致了土地供给的非理性,加上房地产商品的供给要经过相当一段时间,往往长达至年,于是就形成了房地产市场供给环节的诸多问题动拆迁与城市内部的土地供给.年，中央政府与地方政府按照改革后的新税制进行财政收人分配后, 在绝对额略有增长,相对额急剧下降的财政收人分配格局面前，地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商,其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理,从而造成资金链十分紧张的开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁方能实行项目开发.这就造成一个误解,开发商囤积土地等待升值后再开发。
北京市房地产价格的影响因素分析
北京市房地产价格的影响因素分析【摘要】房地产行业的发展是中国经济发展的重要引擎，而房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直制约着房地产企业的未来发展。
本文分析了国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等因素对房地产价格的影响，以便于房地产企业可以较好地预测房地产价格的变化。
【关键词】房地产价格土地供给投资者投机城市化九十年代以来，房地产企业已经成为支撑中国经济发展的重要驱动。
目前，中国的房地产行业企业林立，竞争异常激烈。
然而，房地产价格的波动直接影响着房地产企业的收益预期，直接影响着每一个房地产企业的未来发展。
房地产价格受到国家政策、土地供给、投资者投机、消费者需求以及城镇化率等诸多因素的影响，了解这些因素的影响程度，对于房地产企业制定合适的发展战略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假设1.1 前人的研究结果学者们从不同角度研究了房地产价格的影响因素。
孙继国、赵息[1]研究了北京市房地产市场中的投机泡沫与房地产价格的关系。
市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们对未来资产价格的升值潜力充满希望，因此不断地购进此种资产。
这种由于主观信念不同而导致的资产投机行为常导致资产价格出现总体偏差，并最终形成泡沫。
他们的研究结果表明，1998-2009年北京市房地产发展中基本都存在一定的投机泡沫。
其中2000年后泡沫化有所减轻，2005年后泡沫化又开始加重，2007后房地产价格上涨加速，泡沫化剧烈。
曹天阶[2]研究了消费者需求与房地产价格的关系。
他认为消费结构升级拉动房地产业发展。
我国实行房改后，取消了计划经济时代几十年的福利分房制度，住宅成了一种不可缺少的商品。
改革开放后，各地都把软环境建设、提高人民群众的生活质量、改善群众的居住条件、改变市容市貌作为工作的重点进行大规模的旧城改造，造成了大量的住宅需求。
改革开放中富裕起来的人们也为改善居住环境产生新的住宅需求。
关于中国房价影响因素的实证分析
成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级 10级课程名称计量经济学学号＿ 201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言 (3)二、文献综述 (4)（一）国外的研究 (4)（二）国内的研究 (4)（1）关于房价的影响因素 (4)（2）关于房价的政策措施方面 (5)三、变量选取与模型设定 (5)（一）被解释变量的选取 (5)（二）解释变量的选取 (5)四、数据的收集与模型的估计 (6)（一）数据的收集 (6)(二)参数估计 (7)（三）模型检验 (9)⑴经济意义检验 (9)⑵拟合优度和统计检验 (9)（3）计量经济学检验 (10)五、依赖于实证分析的结论 (15)六、对策建议 (16)七、参考文献 (17)关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。
房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。
普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。
分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。
经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。
消费者信心对房地产市场的影响
心理状态 的感受 ， 对于预测消费趋势是一个不可缺少 的依据 。
二、 单 位 根 的 检 验
从 图 １中， 我们可以看 到这两 条曲线不 平稳 。为 了避 免单 位根的 出现而导致 的虚假 回归 ， 首先 需要对 两个数 列 的平 稳性 进 行检测 。
关键词 ： 消 费 者信 心指 数 ； 国房 景 气指 数 中图分类号 ： Ｆ １ ２ ３ ． １ ６ 文 献标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ —０ １ １ —０ ２ 作 者： 湖 南 交通 职 业技 术 学 院 ， 湖南 ， 长沙， ４ １ ０ １ ３ ２
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三、 协 整分 析 和 误 差 修 正
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房地产作为我国经济 的支柱产业 ， 刺激 了诸 如水 泥、 钢铁、 建筑材料等的发展 。同时 。 也促进 了城市基础设施建设 的发 展 。
由于人民 币升 值 ， 大量 热钱涌人 中国 ， 投资于房地 产行业 ， 主要 集 中于大户 型的豪宅 以及别墅 ， 以致 房地产 价格 已经超过 普通
完善房地产价格调控 促进房地产市场发展
完善房地产价格调控促进房地产市场发展房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，由于其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系紧密，其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。
近年来，我国主要大中城市的住房价格一路攀升，出现了局部过热的迹象。
以2004 年为例，全年新建商品房平均销售价格上涨了14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅。
房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险，危及金融安全。
房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题。
与此同时，我国中央政府各有关部门不断出台各项政策，以稳定房价，加强对房地产市场的宏观调控。
但是，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展。
一、我国房地产价格上涨原因分析（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。
随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。
从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
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消费者预期对房地产价格的影响
消费者预期对房地产价格的影响就目前而言，我国房地产价格持续上升，严重影响房地产行业的稳定性，其中引发房地产价格上升的趋势众多，消费者预期便占据了重要的地位，现阶段虽然我国房地产事业发展的如火如荼，但是与其它国家相比较，其起步较慢，缺乏完善的市场发展机制，所以导致预期因素的作用更加明显。
从整体角度分析，在房地产市场之中，其宏观经济、调控政策、消费者收入等均会形成不同的预期，形成不同的供求关系，所以积极探究消费者预期对房地产价格影响具有划时代的现实意义。
一、理性预期的基本概述
所谓的理性预期主要是针对适应性预期而言的，其中在穆斯的著作《理性预期与波动理论》中针对性的进行了概述。
在这里所提到的适应性预期是通过应用经济变量的各项数据实现未来的预测，使其符合时代发展的要求。
理性预期与此有着一定的区别，主要是指掌握相关的信息进行预期，并且还需保证其理性，是遵循历史信息与知识，在利用与思考之后所形成的预期。
理性预期往往需要从两个角度进行分析与思考，其一是需要加强对现有信息的分析，假如依靠过去的经验是远远不够的；其二则是需要将不确定因素进行排除，否则会对消费者形成理性预期造成影响。
面对现阶段房地产的高价格性，很多消费者需要在进行购买之前需要理性分析，并且对未来的发展进行预测，如果前景可行则购买，反之则放弃购买，所以无论从哪一个角度分析，均可以清楚的认识到理性预期对人们的经济行为产生影响。
二、对消费者预期造成影响的因素
（一）宏观调控对消费者预期造成影响
众所周知，土地是房地产开发的基础与保障，但是为保证社会的和谐发展我国形成了土地制度，且土地的出让情况对房地产的开发有所影响。
此外，政府部门所制定与退出的各项调控手段与文件，逐渐发展成为了消费者对房地产开发预测的主要依据。
从另外一个角度分析，消费者是信任政府的，且这种信任是超过房地产开发商，在近几年的不断发展下，为进一步抑制房地产价格的上升，政府部门针对性的提出了各项调控政策，对消费者的预期行为或多或少产生影响，比如在前几年，政府所提出要对农用地转为建设用地进行严格控制，并且禁止土地以招拍挂的方式出售，这一政策的提出，土地开发面积得到减少，消费者对土地的升值进行分析，导致房地产市场呈现出旺盛的局势。
（二）金融政策对消费者预期造成影响
一般而言，金融政策影响消费者预期主要体现出贷款利率之上，简而言之便是房地产贷款的态度从根本上影响了消费者预期，对房地产价格变化造成影响。
根据相关数据了解到我国银行的贷款利率逐年提升，且银行对利率進行调整后，从而导致消费者对房价调整预期有所影响。
有很多消费者认为利率会随着时间不断提高，如果不及时购房则会提高开支，所以在经过一系列因素分析之后，有80%以上的消费者会选择提前进行购买，如此一来则会导致住房的需求得到增加，所以可以肯定的是金融政策与消费者预期、房地产价格波动有着密切
的关联。
（三）厂商行为对消费者预期造成影响
目前越来越多的房地产商其拿地成本有所增加，并且政府部门已经暂停农用地专用审批、土地整顿等一系列的措施，房地产的贷款利率得到上涨，这种发展情况下有很多小型的房地产企业逐渐退出了其行业，导致房地产事业发展受到影响。
但是正是这种发展情况，越来越多的消费者会有所恐惧，会加大购房力度，导致房地产价格不断上涨。
据相关文献中的专家报道得知，无论是宏观政策、经济政策还是其它，对房地产企业所形成的影响较小，并且这种模式会减少房地产竞争力度，为房地产商获得高额利润带来影响。
正是这种信息不对称的发展趋势，才会导致消费者盲目购买。
（四）消费者心理对理性预期造成影响
不可否认的是每一个都具有从众心理，消费者在购买方面同样具备从众心理，其中这种从众心理并不是表现在低价位房产的购买，甚至还包括高价位。
很多情况下如果某一楼盘销售质量好，经相关媒体报道或者宣传，则会提高消费者的购买需求与购买欲望，从跟随他人脚步选择购买。
这种类型的购买对理性预期造成影响与制约。
由此可以了解到，对消费者理性预期造成影响的因素包括宏观经济政策、金融政策、厂商行为以及消费者自身所具备的从众心理，见图1.正因为如此，才会导致我国房地产价格持续上升。
三、消费者的预期对房地产造成的影响
从基本属性上分析，房地产市场是近几年发展较为火热的主要行
业之一，不仅周期长、消费时间长，且价格高，消费者在购买房产的时候，会受到预期的影响，由此对房地产的供求同样造成影响。
（一）对房地产需求造成的影响
简单而言，从对房地产需求者角度分析，很多情况下因为需求不同，预期因素不同，所以对房地产需求造成不同，并主要表现在三点：第一是消费性房地产需求产生的影响，其二是生产性房地产需求的影响，其三是投资性房子产需求的影响。
此外，从穆斯的理性预期内容出发，可支配收入受到了家庭与个人消费的实际情况，对现行收入以及未来的支配进行预期分析，便能够实现对消费情况的决定。
比如消费者的预期未来发展良好，那么则会提高购房需求，如果预期未来发展较差，则不会予以考虑住房需求问题。
而对于生产性房地产需求中，其理性预期主要是对未来经济发展有所硬
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性，未来经济发展良好，消费者的住房需求会提高。
投资性房地产方面，其理性预期是具备前瞻性的，在消费者进行投资决策的时候，需要对投资的边际收益加以计算，还需要从现实角度出发，对资本价格的变化预期进行分析，实施资本预算。
简而言之便是消费者当投资房产的时候，会对未来房地产的增值问题进行关系，并且也决定是否进行投资决策。
无论是哪一种类型的需求，经济主体均会对房地产的价格走势造成影响，且在价格反馈机制的影响下，如果预期价格越高，那么投资者预期的资本收益会有所提高，或者在资本回报率较高的情况下，越来越多的消费者会将资金投入到房产投资中，所以对房地产
的供求关系形成影响，致使整个房地产价格呈现出快速增长的发展趋势。