房地产经营管理第五章_房地产价格评估

在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比 较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评 估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有 关参数的求取。
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5.3 市场比较法
• 5.3.2 市场比较法估价步骤
1.搜集交易实例 2.选取可比交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行区域因素修正 7.进行个别因素修正 8.确定比准价格
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5.2 成本法
• 5.2.1 成本法基本理论
成本法估价步骤 （1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑 改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。 （2）估算土地价格。 （3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建 成本。 （4）估算建筑改良物的折旧。 （5）估算附属改良物的重置成本及折旧。 （6）求出房地产价格。
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第五章 房地产价格评估
• 5.1 房地产估价概述
• 5.11房地产估价的概念
房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵 循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综 合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估 价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。
• 5.1.2 房地产估价原则
2.折旧的估算
（1）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于 （C-S）t/N 。（2）按照双倍余额递减折旧 法，建筑物的折旧额等于C-C（1-2/N）t。 （3）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于 C（1-q）。
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5.3 市场比较法
• 5.3.1 市场比较法基本理论
市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等， 它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生 的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的 价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值 的方法。
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பைடு நூலகம்
5.3 市场比较法
• 5.3.3 回归分析法
其基本公式为：
Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+βNXN+ε 式中，Y为价格或租金；α为常数；β为系 数；X为影响价值的因素变量；ε为因素变 量不能解释的价格差异。
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5.3 市场比较法
• 5.3.4 基准地价修正法
基准地价修正法是将 基准地价作为市场比较法中的“可比 交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、 个别因素修正，得到某一宗地价格的 评估方法。基准地价水平和基准地价 修正系数，应以当地政府公布的标准作为 估价依据。
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5.2 成本法
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理 成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即： MV=LV+IV 式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为： MV=LV+（RCN — D）
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5.5 假设开发法
• 5.5.1 假设开发法基本理论
1.原理及适用范围：又可称为剩余法、倒算法等。 假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价 值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期 望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评 估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济 学的地租剩余理论。
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5.6 不同估价目的下的价格评估
• • • • • • • • • • • 5.6.1 土地使用权出让价格评估 5.6.2 房地产转让价格评估 5.6.3 房地产租赁价格评估 5.6.4 房地产抵押价值评估 5.6.5 房地产保险估价 5.6.6 房地产课税估价 5.6.7 房地产征收价值评估 5.6.8 房地产分割及合并估价 5.6.9 房地产纠纷估价 5.6.10 房地产拍卖底价评估 5.6.11 企业各种经济活动中的房地产估价
2.资本资产定价模型：折现率等于无风险利率加风 险报酬率。用公式表示为：r=rf+β（rm-rf）r为折 现率；rf 为无风险利率；β为投资估价对象房地产 的不可分散风险系数rm为社会投资平均报酬率。
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5.4 收益法
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
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• 5.4.4 收益法计算常用公式
（1）收益法基本公式。
5.4 收益法
i=1，2，…，n
V=∑Ai/(1+r)i
（2）在年净收益不变时。
V=A［(1+r)n-1］/r(1+r)n
（3）在年净收益等额递增时。
V=A［(1+r)n -1］/r(1+r)n+b［(1+r)n-1］ /r2(1+r)n-bn/r(1+r)n
（4）在年净收益等比率递增时。
V=A［(1+r)n-(1+g)n］/(r-g)(1+r)n
（5）预期将在估价时点后第j年末以价格Vj出售时。
V=∑Ai/(1+r)i+Vj/(1+r)j Vj=∑Ax /(1+r)x-j
i=1，2，…，j x=j+1,j+2,…，n
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5.4 收益法
• 5.4.5 收益年限的确定 在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。 • 5.4.6 残余法 A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为： VL=（A - Vb×rb）/rL 或Vb=（A - VL×rL）/ rb • 5.4.7 应用举例
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5.4 收益法
• 5.4.1 收益法基本理论
1.原理 及适用 范围 收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将 估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适 当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价 值的方法。
（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的 经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2） 2.收益法 估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算 估价步骤 每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5） 估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7） 选用适宜的计算公式，求出收益价格。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
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5.4 收益法
• 5.4.2 净收益估算
1.潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3.经营费用估算 4.净收益估算
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5.4 收益法
• 5.4.3 折现率估算
1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上 搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选 用相应的公式计算求出折现率
1.合法原则 2.最佳使用原则 3.替代原则 4.估价时点原则
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5.1 房地产估价概述
• 5.1.3 房地产估价程序
1.明确估价基本事项 2.拟定估价项目的工作方案 3.搜集估价所需资料 4.实地勘察估价对象 5.进行最佳利用分析 6.选定估价方法并进行估算 7.选定估价结果 8.撰写估价报告 9.估价资料归档
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5.5 假设开发法
• 5.5.1 假设开发法基本理论
2.假设开发法估价步骤 ： （1）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、 宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产 权状况。 （2）选择最佳开发利用方式。 （3）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。 （4）预测开发完成后的房地产价值。 （5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、 开发利润、购买估价对象应负担的税费。 （6）进行具体的计算。
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5.2 成本法
• 5.2.2 重置成本估算
• 1、成本类型及构成 • 2、重置或重建成本估算方法 （1）工料测量法 （2）分部分项法 （3）单位比较法 （4）指数调整法
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5.2 成本法
• 5.2.3 折旧的估算
1.折旧原因
折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因： 实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。
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5.7 估价报告的编写要求
• 5.7.1 编写要求
• • • • • （1）全面性 （2）公正性和客观性 （3）准确性 （4）概括性 （5）规范性
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应用举例
估计对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为 10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积为35000 平方米，土地使用权年限自1995年6月30日起50年，现需要 评估写字楼在2000年6月30日的价格。 注：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法 进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。 目前的契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的 租期截止到2000年12月底，另外50%面积的租期截止到2001 年6月底。该写字楼的市场租金为300元/平方米∙月，可出租 使用的面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房 和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在 12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经 济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月 为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其 他税费约为实际总租金收入的6%。