XXX路XXX号大院旧房改造项目可行性研究报告

XXX路XXX号大院旧房改造项目可行性研究报告XXXXXXXXXXXX咨询有限公司目录第一章总论 (4)一、项目名称 (4)二、项目法人 (4)三、研究工作依据 (4)四、项目背景及必要性 (5)五、项目概况 (6)第二章项目投资环境和市场分析 (8)一、宏观经济环境 (8)二、房地产政策环境 (10)三、从宏观经济角度看房地产发展周期 (13)四、深圳房地产市场分析 (14)五、项目区域市场分析 (16)六、项目SWOT分析 (19)第三章项目定位及营销策略 (21)一、项目市场定位 (21)二、营销策略构想 (23)第四章现状评价及建设条件 (25)一、现状评价 (25)二、建设条件 (26)三、地块拆迁安置情况 (28)第五章项目开发建设方案 (29)一、指导思想 (29)二、总体规划设计 (29)三、建筑设计 (31)四、总图技术经济指标 (32)五、公用及辅助工程 (32)第六章项目实施进度计划 (37)一、有关工程计划说明 (37)二、项目实施进度计划表 (38)第七章投资估算与资金筹措 (39)一、投资估算 (39)二、资金筹措 (41)第八章项目效益分析 (42)一、各类物业销售收入的测定 (42)二、有关税费 (42)三、项目经济效益分析 (43)四、社会效益和影响分析 (45)第九章可行性研究结论与建议 (47)一、项目综合评价结论 (47)二、有关说明及建议 (47)附表：● 1 建筑安装工程费用估算表● 2 工程建设其他费用估算表● 3 总投资估算表● 4 销售收入估算表● 5 损益和利润分配表● 6 现金流量表（全投资）●7 现金流量表（资本金）●8 资金来源与运用表●9 借款偿还付息表附图：● 1 规划用地现状图● 2 总平面图● 3 鸟瞰图● 4 沿街透视图● 5 主入透视图第一章总论一、项目名称XXX路XXX号大院旧房改造项目二、项目法人企业名称：XXXXX有限公司地址：深圳市XXX法定代表人：XXX三、研究工作依据◆《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）◆《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资〔2002〕15号）◆《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强城市规划工作的决定》（深发〔2005〕17号）◆《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深计〔2003〕590号）四、项目背景及必要性深圳经济特区成立近30年来，经济发展和各项社会事业都取得了巨大成就，为我市初步建成现代化国际化城市奠定了坚实基础。

当前，深圳的建设和发展正进入新的历史阶段。

党中央、国务院明确提出了全面落实科学发展观的要求，并赋予深圳新的历史使命和历史任务。

与此同时，与深圳所肩负的历史使命和确定的奋斗目标不相适应的是，空间资源短缺成为制约我市发展转型的突出矛盾。

众所周知，随着经济的快速发展，深圳的城市建设和发展也面临着许多新的挑战。

一方面，深圳特区可供开发的土地资源越来越少，这影响了特区的可持续发展。

另一方面，特区关内大量存在着改革开放初期建设的旧房，旧城区占地面积大，建设档次低，无论是从经济集约化发展角度，还是从城市建设档次角度看，均不能适应新形势发展的要求。

因此，进行旧城改造、城市更新，综合利用关内有限的土地资源，已成为深圳当前一项十分紧迫的工作。

它对于进一步提高土地利用效益，提升城市建设档次与水平，加快推进国际化城市的建设，为深圳经济发展增加新的助力，具有十分重要的意义。

深圳市政府目前正在大力推进旧城改造，旧城改造已经被列入深圳各级政府的重要议事日程，并相继出台了一系列的方案。

本项目拟改造用地位于XXXXXXXX，基本为4～9层多层框架、混合结构，建于上世纪八十年代初，建成至今已经超过二十五年，建筑功能混杂，绿地与空地面积所占比例较少，环境质量较差。

由于当时条件所限，设计、建设、施工标准低，加上维护管理不善，现在院内房子已相当残旧，外墙及屋顶漏水，房间天花及内墙裂缝，自来水管锈蚀，给居民带来了严重的安全隐患。

本项目位于属蔡屋围片区，目前区内的蔡屋围金融中心区改造工程已经启动，将打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心，使蔡屋围片区成为名副其实的深圳“华尔街”。

本项目正处在金融中心区的一级辐射地带。

因此，无论从保障居民居住安全，提高居住水平，还是完善金融中心区城市功能，改善城市形象和投资环境角度出发，都对本项目旧房改造提出了紧迫要求。

根据市委市政府对于旧城改造的决策和规划要求，贯彻以人为本的理念，为居民造福，同时进一步加快蔡屋围片区改造建设的步伐，XXXXXXXX有限公司拟对XXX路XXX号大院范围内旧房进行改造，将拆旧建新，提供一个良好的人居环境。

依据市政府有关文件精神，已经基本与大院内所有业主，就相关拆迁安置事宜达成一致协议，签订了《房屋拆迁补偿协议书》。

项目用地的产权原归属于XXXXXX，位于宝安路西侧，其周围地段上已初步形成若干具有一定规模、环境良好的城市节点，整个片区成为旧城改造更新的热点所在。

本项目建设的目的就是要通过统一规划、整体开发改善该片区的空间环境质量，增加旧城的绿地面积，达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

五、项目概况1．建设地点本项目位于XXXXXXXXX，总用地面积19420.43平方米。

2．拆迁安置情况用地上基本为4～9层多层住宅、商业和办公等，建于上世纪八十年代初，拟改造拆除现状建筑面积约26828.77，采取就地回迁的方式，面积拆1还1.15。

3．建设规模设计容积率9.3，计容积率总建筑面积180000平方米，其中：住宅部分162000平方米，商业部分18000平方米。

地下建筑面积20000平方米，地下车位530个。

4．项目总投资本项目总投资估算为99314万元，其中建造成本57731万元，土地成本27953万元，开发费用13630万元。

表1—1 项目综合指标表第二章项目投资环境和市场分析上世纪90年代，历史机遇和市场的必然将中国房地产业推向了潮头浪尖。

伴随着1990年国务院55号令《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》对土地交易的法律承认，房地产业这股商业力量开始前所未有的纵横捭阖，中国的房地产业发生了日新月异的变化。

伴随着城市化进程迅速发展，房地产业对中国GDP的贡献大大超过了其他产业。

据统计，每千亿的房地产投资将拉动2%的GDP增长，是中国经济发展的引擎，成为国民经济的一个重要支柱产业。

一、宏观经济环境2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。

国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。

尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。

目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。

从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003 年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。

从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。

在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。

2009年将为“保八”而苦战。

在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。

2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。

进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。

2008年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。

于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。

至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。

在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。

财政政策方面：2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。

除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。

货币政策方面，从2008年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。

从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠道为经济发展提供。

2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念。

国内经济走势亦令人担忧，部分经济学家预测第二季度会到底，但在国内外综合因素主导下，很难判断经济复苏的时间点。

值得期待的是，目前国家保增长的决心很大，出台措施的力度很大，国务院总理温家宝在江苏考察工作时称，在今年两会前，国家还会出台一系列促进经济的措施。

各大部委及地方政府也会积极行动起来，还会有新的补充和追加性质的经济政策出台。

宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。

中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。

二、房地产政策环境1．历年来房地产宏观调控政策概览1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年 4月 121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报7月开始集中整顿土地市场2004年 831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始2005年 3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3月房地产税改革深入——调控触及交易环节3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年 4月房贷利率再次上调——调控卷土重来5月国六条出台——新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月 108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序，完善二手房市场交易管理2007年 1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年 1月国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），重拳打击囤地。