北京地方标准《商品住宅工程质量保修规程》DB11641-2009(2009年9月1日)
商品住宅工程质量保修规程
《商品住宅工程质量保修规程》１总则1.0.1 为了加强商品住宅工程质量保修管理，维护商品住宅所有权人与房地产开发企业的合法权益，明确商品住宅工程质量保修责任、保修范围、保修期限和保修要求，制定本规程。
1.0.2 本规程适用于北京市商品住宅的工程质量保修。
1.0.3 本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准，商品住宅质量保修除执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有关标准、规程的规定。
２术语2.0.1 商品住宅由房地产开发企业建设并销售，由商品住宅所有权人通过合法交易方式购买的住宅。
2.0.2 房地产开发企业具有开发商品房资质的企业，即建设工程项目的投资主体或投资者，也是建设项目管理的主体。
2.0.3 商品住宅所有权人商品住宅所有权人系独占性地支配其所有商品住宅合法权利的人。
2.0.4 质量缺陷商品住宅工程的实体性能、使用功能和室内环境等不符合相应标准或合同约定的要求。
2.0.5 质量保修商品住宅工程在交付使用后，在保修期限内出现的质量缺陷，由房地产开发企业负责无偿修复。
2.0.6 质量保修范围商品住宅工程在交付使用后，在质量保修期限内，由房地产开发企业无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的项目。
2.0.7 质量保修期限商品住宅工程交付使用后，由房地产开发企业无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的起止时间。
2.0.8 质量保修责任房地产开发企业因其销售的商品住宅在法律规定或合同约定的期限内，出现的质量缺陷，所应承担的保修或赔偿的责任。
３基本规定3.0.1 房地产开发企业应对所售商品住宅承担质量保修责任，买卖双方应在商品住宅买卖合同中，对工程质量保修范围、保修期限和保修责任等内容进行约定，约定内容必须符合国家有关法律、法规的规定。
3.0.2 当商品住宅所有权发生变更时，房地产开发企业仍应按原买卖合同中约定的质量保修范围、保修期限和保修责任对住宅的工程质量进行保修。
3.0.3 已投保建设工程质量保险的商品住宅，房地产开发企业在保险合同中约定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本规程的规定时，由承担保险的机构实施保修。
DB11!~641-2009商品住宅工程质量保修规程
商品住宅工程的实体性能、 使 用 功 能和室内环境等不符合相 应标准或合同约定的要求。 ２．０．５ 质量保修 ｔｈｅ ｌｉｍｉｔｅｄ ｗａｒｒａｎｔｙ
商品住宅工程在交付使用后 ，在保 修 期 限 内出现 的质量缺 陷，由房地产开发企业负责无偿修复。 ２．０．６ 质量保修范围 ｗａｒｒａｎｔｙ ｅｘｃｌｕｓｉｏｎｓ
主要审杏人 杨 Ｆ北 高小 旺 朱 尔玉 马铁 成 冯 越
牛 经 涛 高 杰
ＤＢＩＩ／６４１一 ２００９
目次
１ 总则 ·Ｉ ．．． ．．． ．．．．．．················。··。···················，··，，····一 １ ２ 术语 ···························．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．·。·。··… ２ ３ 基本规定 ···············，··············，·······‘·４···········…… ３
在保险合同中约定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本 规程的规定时，由承担保险的机构实施保修。 ３．０．４ 在保修期限内，房地产开发企业应指定相应机构和人员 具体履行质量保修责任，并将联系方式告知住宅所有权人；若有 变更，应及时公告。 ３．０．Ｓ 当房地产开发企业不能履行质量保修责任时，应委托相 关单位履行质量保修责任并签订委托协议，受托单位的资质应满 足保修服务要求。 ３．０．‘ 在保修期限内，房地产开发企业因对商品仕宅进行维修， 致使房屋原使用功能受到影响，给住宅所有权人造成损失的，房 地产开发企业应当依照相关法律和双方约定承担赔偿责任。 ３．０．７ 住宅所有权人使用不当、第三方或超出设计标准的白然 灾害造成的房屋损坏，不属于质量保修范围；住宅所有权人或使 用人．自行对房屋结构、门窗、电气、设备、管线系统、有防水要 求的部位等进行拆改的，拆改部分不属于质量保修范围。 ３． ｝０． ８ 房地产开发企业和住宅所有权人对房屋的质址保修问题 产生争议时，可委托有相应资质的检测机构进行鉴定。
预售资金监管办法
北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
第四条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。
预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。
监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。
第五条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。
区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。
中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。
中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。
北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。
第二章监管资金总额核定和专用账户开设第六条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。
用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。
用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。
关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知
关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知京建发〔2010〕272号关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知各区县建委、房管局，各有关单位：为做好住宅专项维修资金使用审核工作，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：北京市住宅专项维修资金使用审核标准二〇一〇年五月十九日附件：北京市住宅专项维修资金使用审核标准1.总则1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），编制本标准。
1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。
因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。
2.基本规定2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641－2009）的相关规定。
《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。
2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
《房屋修缮工程工程量清单计价规范》京造修〔2009〕8 号
关于贯彻实施《房屋修缮工程工程量清单计价规范》的通知京造修〔2009〕8 号各区县建委房管局、各集团总公司、各有关单位：北京市《房屋修缮工程工程量清单计价规范》（DB11/T638—2009）（以下简称《房修计价规范》）已于2009年2月6日由北京市住房和城乡建设委员会与北京市质量技术监督局联合发布，自2009年5月1日起实施。
现根据《关于发布北京市地方标准<房屋修缮工程工程量清单计价规范>的通知》（京建科教〔2009〕104号）文件精神，就本市贯彻实施《房修计价规范》提出以下意见：一、本市行政区域内的房屋修缮工程工程量清单计价活动，执行《房修计价规范》和本通知。
工程量清单计价活动包括：工程量清单、招标控制价、投标报价的编制，工程合同价款的约定、施工过程中工程计量、工程价款调整及竣工结算办理等活动。
工程量清单计价活动应遵循客观、公正、公平的原则，除应遵守《房修计价规范》外，还应符合国家现行有关标准的规定。
二、全部使用国有资金投资或使用国有资金投资为主的各类房屋建筑及其附属设施的修缮工程项目应执行《房修计价规范》；使用住宅专项维修资金的修缮工程项目宜执行《房修计价规范》。
其他修缮工程项目，若采用工程量清单计价方式亦应执行《房修计价规范》。
三、房屋修缮工程工程量清单是指房屋修缮工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目、税金项目的名称和相应数量等的明细清单。
工程量清单是工程量清单计价的基础，应作为编制招标控制价、投标报价、计算工程量、支付工程价款、调整合同价款、办理竣工结算等的依据之一。
采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。
招标文件中的工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的共同基础，工程计量及竣工结算的工程量，按发、承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。
发、承包双方应在合同中对工程量的计量时间、程序、方法和要求作出明确约定。
北京商品住宅质量验收标准
北京商品住宅质量验收标准下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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北京市住房和城乡建设委员会关于印发《2009年度北京市建设工程质
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《2009年度北京市建设工程质量见证检测机构和专项检测机构检测能力验证工作
方案》的通知
【法规类别】建设工程监理
【发文字号】京建质[2009]340号
【发布部门】北京市住房和城乡建设委员会
【发布日期】2009.05.13
【实施日期】2009.05.13
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《2009年度北京市建设工程质量见证检测机构和专项检测机构检测能力验证工作方案》的通知
（京建质〔2009〕340号）
各见证检测机构和专项检测机构：
根据2009年工程质量管理工作安排，我委将继续组织开展见证检测机构和专项检测机构检测能力验证工作。
现将《2009年度北京市建设工程质量见证检测机构和专项检测机构检测能力验证工作方案》印发给你们，请各见证检测机构和专项检测机构做好各项准备工作，保证能力验证工作顺利完成。
附件：2009年度北京市建设工程质量见证检测机构和专项检测机构检测能力验证工作
方案
二OO九年五月十三日附件：
2009年度北京市建设工程质量见证检测机构
和专项检测机构检测能力验证工作方案。
预售资金监管办法
北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
第四条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。
预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。
监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。
第五条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。
区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。
中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。
中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。
北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。
第二章监管资金总额核定和专用账户开设第六条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。
用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。
用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。
京建法〔2009〕130号决定保留的文件
决定保留的行政规范性文件目录
序号
文件号
颁布日期
颁布单位
文件标题
1
（81）市房统管字第528号
1981-8-31
北京市房地产管理局、北京市城市建设开发总公司
关于统建住宅由用房单位直接验收、管理的通知
2
[1988]京政管字54号文
1988-8-1
北京市市政管理委员会
关于颁发《北京市房屋修缮工程工期定额》的通知
50
京房地修字 [1998]第799号
1998-8-18
北京市房屋土地管理局
关于在全市范围内试行《房屋及其设备小修服务标准》的通知
51
京建造[1998] 329号
1998-10-9
北京市城乡建设委员会
北京市城乡建设委员会关于取消建材发展补充基金收费项目有关问题的通知
52
京房地修字[1998]1047号
关于城镇居民住宅配电设施改造工程向承租人收取工料费的补充通知
64
京房地拆字[1999]第1225号
1999-12-7
北京市房屋土地管理局、北京市环境卫生管理局
关于印发《＜北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定＞实施细则》的通知
65
京建材 [1999]488号
1999-12-8
北京市城乡建设委员会
62
(99)京房改办字第148号
1999-11-11
北京市政府房改办公室、北京市房屋土地管理局、国务院机关事务管理局房地产管理局
关于中央在京党政机关及所属企事业单位统建房房改售房有关问题的补充通知
63
京房地修字[1999]1215号
1999-11-25
北京市房屋土地管理局、北京市供电局、北京市物价局、北京市财政局
DB11_T641-2018住宅工程质量保修规程
北京市土也方标准DB编号：DB11/T 641—2018住宅工程质量保修规程Residential building construction quality guarantee specification2018-12-18 发布2019-04-01 实施根据原北京市质量技术监督局《关于印发2015年北京市地方标准制修订项目计划的通知》（京质监发[2015] 22号）的要求。
规程编制组经过深入调查研究，认真总结实践经验，参考国内相关标准，在广泛征求意见的基础上, 对《商品住宅质量保修规程》DB11/641-2009进行了修订。
本规程的主要内容是：1总则、2术语、3基本规定、4质量保修范围、5质量保修期限、6质量保修要求。
本规程修订的主要内容为：1、规程名称“商品住宅工程质量保修规程”修改为“住宅工程质量保修规程”。
2、删除了涉及权利和义务部分的条款；3、修改了地基与基础工程、建筑主体工程、建筑装饰装修工程等的质量保修范围；4、调整了保温工程、防水工程、智能建筑工程、室外工程的保修期限, 增加了消防工程的保修期限；5、修改了保温工程、装饰装修工程等的质量保修要求；6、删除了第六章大部分条款维修响应时间的要求。
7、增加了保修工程的质量验收要求。
本规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市市场监督管理局共同管理，北京市住房和城乡建设委员会归口并负责组织实施，北京市住房和城乡建设科学技术研究所（北京市房屋安全鉴定总站）负责具体技术内容的解释。
执行过程中如有意见和建议，请寄送北京市住房和城乡建设科学技术研究所（北京市房屋安全鉴定总站）（地址：北京市朝阳区华威北里18楼；邮政编码：100021 ）o本规程主编单位：北京市住房和城乡建设科学技术研究所（北京市房屋安全鉴定总站）北京市建筑节能与环境工程协会本规程参编单位：北京市建筑设计研究院有限公司北京东方雨虹防水技术股份有限公司北京振利节能环保科技股份有限公司中建一局集团第五建筑有限公司北京物业管理行业协会广州迪森家居环境技术有限公司北京九阳实业有限公司北京市住房和城乡建设科技促进中心北京市金龙腾装饰股份有限公司主要起草人：王满生赵晓敏潘錄胡亮霞林爱华冷涛韩培亮惠擎宇黄振利刘嘉茵陈敏敏李树利郑宁李珂张浩谢宝英主要审查人：王庆生杨永启李本强刘月莉韩继云杨思忠王力红1总则 (1)2术语 (2)3基本规定 (3)4质量保修范围 (4)5质量保修期限 (6)6质量保修要求 (8)本标准用词说明 (10)引用标准名录 (11)条文说明 (12)Contents1General Principles (1)2Technical Terms (2)3Basic Regulations (3)4Warranty Exclusions (4)5The Warranty Period (6)6Requesting Warranty Service (8)Explanation of Wording in This Standard (10)List of Quoted Standards (11)Explanation of Provisions (12)1 总则1.0.1为了加强北京市住宅项目质量保修管理，维护住宅所有权人与建设单位的合法权益，明确住宅工程质量保修范围、保修期限和保修要求，制定本规程。
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》的通知
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》的通知文章属性•【制定机关】北京市住房和城乡建设委员会•【公布日期】2020.09.07•【字号】京建发〔2020〕252号•【施行日期】2020.09.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】工程质量安全监管正文北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》的通知各区住房城乡（市）建设委（房管局），经济技术开发区开发建设局，各有关单位：为进一步规范住宅工程交付和质量保修管理工作，提高住宅工程售后维修质量和管理水平，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《建设工程质量管理条例》《北京市建设工程质量条例》《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房〔1998〕102号）等有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅工程质量保证书示范文本（试行）》（以下简称“示范文本”），现印发给你们，并就有关事项通知如下：一、2020年10月8日以后取得《建筑工程施工许可证》的住宅工程，建设单位应当参照本示范文本编制《北京市住宅工程质量保证书》（以下简称《保证书》），并在办理交房手续时向买受人提供。
二、该示范文本为《保证书》的基本内容和格式，建设单位可结合工程实际情况进行调整完善，但质量保修范围、保修期限及保修要求等不得低于国家和本市有关法律法规的规定。
建设单位应当按照《保证书》中承诺的质量保修范围、保修期限等，承担保修责任。
鼓励建设单位按照《住宅工程质量保修规程》（DB11/T641-2018）明确质量保修范围、保修期限及保修要求。
三、建设单位委托物业服务人承担保修责任的，建设单位及物业服务人在办理物业承接查验手续时，应当将《保证书》移交给承接项目的物业服务人。
四、各区住房城乡建设主管部门要加强宣传、指导，督促建设单位依照国家和本市房屋建筑质量保证书制度和本示范文本样式，编制《保证书》。
竣工备案申报资料明细与填报说明
甲方营业执照
甲方
略
企业法人营业执照，复印件一份。
7
住宅使用说明书
甲方
1、交与建委的住宅使用说明书需注明工程项目名称与楼栋号，需与开工证一致。
2、施工单位与监理单位均需注明各自所负责的楼栋。
3、末页盖公章；盖骑缝章。如交到办事大厅时仍有需修改之处，而情况又很着急。可以手动在其上进行修改或添加，然后在修改处盖甲方公章。
13
环评报告批复
甲方
复印件一份。
14
环保验收承诺书
甲方
根据国务院《建设工程质量管理条例》规定，工程验收及备案以单位工程为单位进行，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。未按照国家规定报送备案的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款。
2、竣工备案表格每隔一段时间会更新一次格式，办理备案前需到市建委网站上下载最新格式，最新一期格式更新时间为2010年3月份；
3、根据施工许可证进行填写，一个施工许可证上的竣工楼栋对应一个竣工备案表；同一标段内不同楼栋可分期竣备，工程单体名称需与开工证一致。
4、建设单位只需在第二页处盖章，其他处不需盖章，且不需盖骑缝章。同时，在竣工备案表中如出现填写错误，只能修改后重新打印盖章，而不能手动修改再在修改处加盖甲方公章。
竣工备案申报资料明细与填报说明
序号
文件
涉及/提供单位
样例
说明
1
竣工验收备案表
甲方
此表是交给质监站备案室用于竣工备案的最高等级表格，质监站在此表格上加盖竣工验收备案专用章是竣工备案的最终目的及成功的标志。
1、竣工备案表只需甲方盖章，不需要总包、设计、监理签字盖章，减少了工作量；一式两份，其中一份在完成竣工备案后返给甲方存档；
《商品住宅工程质量保修规程》
关于发布北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的通知2009-07-01京建科教〔2009〕462 号各区、县建委, 各局、总公司，各有关单位：根据北京市质量技术监督局《关于印发2008 年北京市地方标准制修订项目计划的通知》（京质监标发[2007]73 号）的要求，由北京市房地产科学技术研究所主编的《商品住宅工程质量保修规程》已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同批准为北京市地方标准，编号为DB11/ 641-2009 ，住房和城乡建设部备案号为J11329-2009 ，自2009 年9 月 1 日起实施。
其中，第，必须严格执行。
本市自2009 年9 月 1 日起取得建筑工程施工许可证的商品住宅工程按本规程执行。
该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市房地产科学技术研究所负责解释工作。
二OO九年六月十六日北京市《商品住宅工程质量保修规程》DB11/ 641-2009目次1 总则2 术语3 基本规定4 保修范围5 保修期限6 保修要求1 总则1.0.1 为了加强商品住宅工程质量保修管理，维护商品住宅所有权人与建设单位的合法权益，明确商品住宅工程质量保修范围、保修期限和保修责任，制定本规程。
1.0.2 本规程适用于北京市新建商品住宅的工程质量保修。
1.0.3 本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准，商品住宅质量保修除执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有关标准、规程的规定。
2 术语2.0.1 商品住宅commercial residential buildings 由建设单位建设并销售，由买受人通过合法交易方式购买的住宅。
2.0.2 建设单位construction unit 建设工程项目的投资主体或投资者，也是建设项目管理的主体。
2.0.3 质量缺陷defect of quality商品住宅工程的实体、使用功能和室内环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。
北京市地方标准DBJ
DBJ01-84-2004
市道路工程施工安全技术规程
44
DBJ01-85-2004
市桥梁工程施工安全技术规程
45
DBJ01-86-2004
市供热与燃气管道工程施工安全技术规程
46
DBJ01-87-2005
市市政基础设施工程暗挖施工安全技术规程
47
DBJ01-88-2005
市给水与排水工程施工安全技术规程
市地方标准
ห้องสมุดไป่ตู้序号
标准号
名称
废止号
1
DBJ01-11-2004
城镇道路工程施工质量检验标准（含光盘）
2
DBJ01-12-2004
桥梁工程施工质量检验标准（含光盘）
3
DBJ01-13-2004
排水管（渠）工程施工质量检验标准（含光盘）
4
DBJ/T01-26-2003
建筑安装分项工程施工工艺规程（1-8分册）
115
DB11/T638-2009
房屋修缮工程工程量清单计价规范
116
DB11/641-2009
商品住宅工程质量保修规程
117
DB11/642-2009
预拌混凝土生产管理规程
118
DB11/T643-2009
屋面保温隔热工程施工技术规程
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DB11/T644-2009
外墙外保温技术规程（现浇混凝土模板内置保温板做法）
钢管脚手架、模板支架安全选用规程
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DB11/T584-2008
外墙外保温施工技术规程（聚苯板增强网聚合物砂浆做法）
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DB11/611-2008
施工现场塔式起重机检测规则
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关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知(京建发[2010]272号)
![关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知(京建发[2010]272号)](https://img.taocdn.com/s3/m/df2ffced102de2bd96058819.png)
关于印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知(京建发[2010]272号)发布时间：2010-05-20--------------------------------------------------------------------------------各区县建委、房管局，各有关单位：为做好住宅专项维修资金使用审核工作，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）有关规定，市住房城乡建设委制定了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：北京市住宅专项维修资金使用审核标准二〇一〇年五月十九日附件：北京市住宅专项维修资金使用审核标准1.总则1.1【目的】为明确住宅专项维修资金使用范围和使用条件，规范资金使用审核行为，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），编制本标准。
1.2【适用范围】本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。
因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。
2.基本规定2.1【质量保修执行标准】本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641－2009）的相关规定。
《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。
2.2【审批条件】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
2.3【紧急情况】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
DB11 641-2009 商品住宅工程质量保修规程
住房和城乡建设部标准定额司 二 ○○ 九年元月十二日
关于发布北京地方标准 《 商品住宅工程质量保修规程》的通知
京建科教 〔 〕４ ２ ０ ０ ９ ６ ２号 各区 、 县建委 ， 各局 、 总公司 ， 各有关单位 ： 根据北京市质量技术 监 督 局 《 关于印发２ ０ ０ ８年北京市地方 标准制修订项目计划的通知 》 （ 京质监标发 〔 ２ ０ ０ ７〕７ ３ 号 ） 的要 求 ， 由北京市房地产科学技术研究所主编的 《 商品住宅工程质量 保修规程 》 已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术 监督 局 共 同 批 准 为 北 京 市 地 方 标 准 ， 编 号 为 Ｄ ／ Ｂ １ １ ６ ４ １－２ ０ ０ ９， 住房和城乡建设部备案号为 Ｊ １ １ ３ ２ ９－２ ０ ０ ９， 自 ２ ０ ０ ９年９月１日 起 实 施。 其 中， 第 ５ ． ０ ． １、 ５ ． ０ ． ２、 ５ ． ０ ． ３、 ５ ． ０ ． ４、 ５ ． ０ ． ５、 ５ ． ０ ． ６、 ５ ． ０ ． ７、 ５ ． ０ ． ８、 ５ ． ０ ． ９、 ５ ． ０ ． １ ０、 ５ ． ０ ． １ １、 ５ ． ０ ． １ ２、 ５ ． ０ ． １ ３ 条为强制性条文 ， 必须严格执行 。 本市自 ２ ０ ０ ９年９月１日 起 取 得 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 的 商 品 住宅工程按本规程执行 。 该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监 督局共同负责管理 ， 由北京市房地产科学技术研究所负责解释工 作。
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１ 总 则
１ ０ １ 为了加强商品住 宅 工 程 质 量 保 修 管 理 ， 维 护 商 品 住 宅 所 有权人与房地产开发企业的合法权益 ， 明确商品住宅工程质量保 修责任 、 保修范围 、 保修期限和保修要求 ， 制定本规程 。 １ ０ ２ 本规程适用于北京市商品住宅的工程质量保修 。 １ ０ ３ 本规程是北京市 商 品 住 宅 工 程 质 量 保 修 专 项 标 准 ， 商 品 住宅质量保修除执行本规程外 ， 尚应符合国家及北京市现行有关 标准 、 规程的规定 。
房屋保修期内开发商注销
房屋保修期内开发商注销，业主该找谁保修？其购买的商品住宅在保修期内发生质量问题，去找开发商维修时才发现开发商已经注销，因此不知道该找谁承担保修责任。
对于这类问题，表面上看起来似乎无法解决，因为开发商已经注销，其法人资格已经消灭，业主此时不能追究其民事责任。
但是从物业管理法律的特殊性来分析，笔者认为还是有救济途径的。
一在为业主介绍法律救济途径之前，笔者认为有必要先简述几个容易混淆的概念——即何谓企业“注销”、撤销、吊销、歇业？因为这几个概念使不少业主容易混淆，从而影响他们对相应的法律责任主体的认定，因此有必要在此稍加厘清。
何谓企业“注销”？即指企业法人注销登记。
根据我国《民法通则》第四十六条的规定：“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。
”以及《企业法人登记管理条例》第二十一条的规定：“企业法人办理注销登记，应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。
经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，收缴公章，并将注销登记情况告知其开户银行。
”企业法人注销登记是指企业登记主管机关对终止营业的企业，核准其注销申请，终止其法人资格的登记行为。
《民法通则》第三十六条第二款规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
”因此，企业法人注销登记的法律后果是：其法人资格终止，其民事权利能力和民事行为能力即时消灭。
何谓企业“撤销”？即企业被撤销。
是指企业被其上级主管单位或开办单位决定撤销，但未办理或未办理完毕注销登记的情形。
何谓企业“吊销”？即企业被吊销，全称应为企业法人营业执照被吊销。
是指工商行政管理机关依法对违法的企业法人作出吊销其企业法人营业执照的行政处罚行为。
该行政处罚行为的法律依据可见我国《行政处罚法》第八条以及《企业法人登记管理条例》第三十条。
何谓企业“歇业”？是指企业停止经营活动且不再继续营业的情形。
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１ 总 则
１ ０ １ 为了加强商品住 宅 工 程 质 量 保 修 管 理 ， 维 护 商 品 住 宅 所 有权人与房地产开发企业的合法权益 ， 明确商品住宅工程质量保 修责任 、 保修范围 、 保修期限和保修要求 ， 制定本规程 。 １ ０ ２ 本规程适用于北京市商品住宅的工程质量保修 。 １ ０ ３ 本规程是北京市 商 品 住 宅 工 程 质 量 保 修 专 项 标 准 ， 商 品 住宅质量保修除执行本规程外 ， 尚应符合国家及北京市现行有关 标准 、 规程的规定 。
关于同意北京市 《 商品住宅工程质量保修规程》地方标准备案的函
建标标备便 〔 〕２ 号 ２ ０ ０ ９ 北京市建设委员会 ： 你单位 《 关于北京市工程建设地方标准 〈 商品住宅工程质量 京建科标备便 〔 保修规程 〉 申 请 备 案 的 函 》 （ ２ ０ ０ ８〕１ ４ 号） 收 悉 。 经研究 ， 将 ５ ． ０ ． １、５ ． ０ ． ２、５ ． ０ ． ３、５ ． ０ ． ４、５ ． ０ ． ５、５ ． ０ ． ６、 ５ ． ０ ． ７、５ ． ０ ． ８、５ ． ０ ． ９、５ ． ０ ． １ ０、５ ． ０ ． １ １、５ ． ０ ． １ ２、５ ． ０ ． １ ３条修 改后作为强制性条文 。 其中 ， 直接引用有关国家标准 、 行业标准 强制性条文的应在前言中注明 。 同意该项标准作为 “ 中华人民共 和国工程 建 设 地 方 标 准 ” 备 案 ， 其 备 案 号 为 Ｊ １ １ ３ ２ ９－２ ０ ０ ９。 该 项标准的备案公告 ， 将刊登在近期出版的 《 工程建设标准化 》 刊 物上 。 附件 ： 北京市地方标准 《 商品住宅工程质量保修规程 》 强制 性条文
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Ｃ ｏ ｎ ｔ ｅ ｎ ｔ ｓ
１ 犌 犲 狀 犲 狉 犪 犾犘 狉 狅 狏 犻 狊 犻 狅 狀 狊 １ ２ 犜 犲 狉 犿 狊 ２ ３ 犌 犲 狀 犲 狉 犪 犾 狉 犲 狌 犻 狉 犲 犿 犲 狀 狋 ３ 狇 ４ 犠 犪 狉 狉 犪 狀 狋 狓 犮 犾 狌 狊 犻 狅 狀 狊 ４ 狔犈 ５ 犜 犺 犲犠 犪 狉 狉 犪 狀 狋 犲 狉 犻 狅 犱 ５ 狔犘 ６ 犚 犲 狌 犲 狊 狋 犻 狀 犪 狉 狉 犪 狀 狋 犲 狉 狏 犻 犮 犲 ６ 狇 犵犠 狔犛 犈 狓 犾 犪 狀 犪 狋 犻 狅 狀狅 犳犠 狅 狉 犱 犻 狀 犻 狀狋 犺 犻 狊 狊 狋 犪 狀 犱 犪 狉 犱 ９ 狆 犵 犆 犾 犪 狌 狊 犲犈 狓 犾 犪 狀 犪 狋 犻 狅 狀 １ １ 狆
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４ 质量保修范围
４ ０ １ 地基与基础工程 。 ４ ０ ２ 主体结构工程 ， 包括承重墙 、 梁 、 板和柱等 。 ４ ０ ３ 保温工程 ， 包括屋面 、 墙体和不采暖楼梯间等 。 ４ ０ ４ 防水工程 ， 包括 建 筑 屋 面 、 有 防 水 要 求 的 房 间 、 地 下 室 和外墙面等 。 ４ ０ ５ 装饰装修 工 程 ， 包 括 地 面 、 抹 灰 、 门 窗 、 吊 顶 、 轻 质 隔 墙 、 饰面板 （ 砖 ） 等室内装修工程和室外装修工程 。 ４ ０ ６ 建筑给水及排 水 工 程 ， 包 括 输 水 设 备 及 附 属 设 备 、 管 道 设施 、 给排水器具及卫生器具等 。 ４ ０ ７ 采暖及制冷工程 ， 包括采暖及制冷设备及相关配套设备 、 管道设施 、 末端散热设施等 。 ４ ０ ８ 电气工程 ， 包 括 电 线 、 电 缆 敷 设 ， 插 座 、 开 关 ， 防 雷 和 接地等 。 ４ ０ ９ 智能建筑工程 ， 包 含 通 讯 系 统 、 安 全 防 范 系 统 、 火 灾 报 警及消防联动系统等 。 其中通讯系统包括有线电视线路 、 卫星天 线 、 电话线路 、 宽带线路 、 对讲 、 远程抄送等 ， 安全防范系统包 括监控 、 红外线报警 、 门禁设备及末端设施等 ， 火灾报警及消防 联动系 统 包 括 火 灾 报 警 、 广 播 、 联 动 、 防 排 烟 、 卷 帘 门 、 消 火 栓 、 水喷淋 、 喷雾 、 燃气报警设备及配套设施 、 末端设施等 。 ４ ０ １ ０ 通风与空调工程 ， 包括风机安装 、 风管安装 、 风管的绝 热和防腐等 。 ４ ０ １ １ 电梯工程 ， 包括电梯主机 、 导轨 、 门系统 、 轿厢 、 安全 部件等 。 ４ ０ １ ２ 室外工程 ， 包括道路及交通设施 、 散水 、 管井等 。
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目 次
１ 总则 １ ２ 术语 ２ ３ 基本规定 ３ ４ 质量保修范围 ４ ５ 质量保修期限 ５ ６ 质量保修要求 ６ 本规程用词说明 ９ 条文说明 ０ ９
２ 术 语
２ ０ １ 商品住宅 ｈ ｏ ｍ ｅ 由房地产开发企业建设并销售 ， 由商品住宅所有权人通过合 法交易方式购买的住宅 。 ２ ０ ２ 房地产开发企业 ｔ ｈ ｅｂ ｕ ｉ ｌ ｄ ｅ ｒ 具有开发商品房资质的企业 ， 即建设工程项目的投资主体或 投资者 ， 也是建设项目管理的主体 。 ２ ０ ３ 商品住宅所有权人 ｔ ｈ ｅｈ ｏ ｍ ｅ ｏ ｗ ｎ ｅ ｒ 商品住宅所有权人系独占性地支配其所有商品住宅合法权利 的人 。 ２ ０ ４ 质量缺陷 ｑ ｕ ａ ｌ ｉ ｔ ｅ ｆ ｅ ｃ ｔ ｙｄ 商品住宅工程的实体性能 、 使用功能和室内环境等不符合相 应标准或合同约定的要求 。 ２ ０ ５ 质量保修 ｔ ｈ ｅ ｌ ｉ ｍ ｉ ｔ ｅ ｄｗ ａ ｒ ｒ ａ ｎ ｔ ｙ 商品住宅工 程 在 交 付 使 用 后 ， 在 保 修 期 限 内 出 现 的 质 量 缺 陷 ， 由房地产开发企业负责无偿修复 。 ２ ０ ６ 质量保修范围 ｗ ａ ｒ ｒ ａ ｎ ｔ ｘ ｃ ｌ ｕ ｓ ｉ ｏ ｎ ｓ ｙｅ 商品住宅工程在交付使用后 ， 在质量保修期限内 ， 由房地产 开发企业无偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的项目 。 ２ ０ ７ 质量保修期限 ｔ ｈ ｅｗ ａ ｒ ｒ ａ ｎ ｔ ｅ ｒ ｉ ｏ ｄ ｙｐ 商品住宅工程交付使用后 ， 由房地产开发企业无偿为商品住 宅所有权人修复质量缺陷的起止时间 。 ２ ０ ８ 质量保修责任 ｉ ｎ ｓ ｕ ｒ ｅ ｒ ′ ｓｒ ｅ ｓ ｏ ｎ ｓ ｉ ｂ ｉ ｌ ｉ ｔ ｐ ｙ 房地产开发企业因其销售的商品住宅在法律规定或合同约定 的期限内 ， 出现的质量缺陷 ， 所应承担的保修或赔偿的责任 。
２
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３ 基本规定
３ ０ １ 房地产开 发 企 业 应 对 所 售 商 品 住 宅 承 担 质 量 保 修 责 任 ， 买卖双方应在商品住宅买卖合同中 ， 对工程质量保修范围 、 保修 期限和保修责任等内容进行约定 ， 约定内容必须符合国家有关法 律 、 法规的规定 。 ３ ０ ２ 当商品住宅所有 权 发 生 变 更 时 ， 房 地 产 开 发 企 业 仍 应 按 原买卖合同中约定的质量保修范围 、 保修期限和保修责任对住宅 的工程质量进行保修 。 ３ ０ ３ 已投保建设工程 质 量 保 险 的 商 品 住 宅 ， 房 地 产 开 发 企 业 在保险合同中约定的质量保修范围 、 保修期限 、 保修责任符合本 规程的规定时 ， 由承担保险的机构实施保修 。 ３ ０ ４ 在保修期限内 ， 房 地 产 开 发 企 业 应 指 定 相 应 机 构 和 人 员 具体履行质量保修责任 ， 并将联系方式告知住宅所有权人 ； 若有 变更 ， 应及时公告 。 ３ ０ ５ 当房地产开发企 业 不 能 履 行 质 量 保 修 责 任 时 ， 应 委 托 相 关单位履行质量保修责任并签订委托协议 ， 受托单位的资质应满 足保修服务要求 。 ３ ０ ６ 在保修期限内 ， 房地产开发企业因对商品住宅进行维修 ， 致使房屋原使用功能受到影响 ， 给住宅所有权人造成损失的 ， 房 地产开发企业应当依照相关法律和双方约定承担赔偿责任 。 ３ ０ ７ 住宅所有权人使 用 不 当 、 第 三 方 或 超 出 设 计 标 准 的 自 然 灾害造成的房屋损坏 ， 不属于质量保修范围 ； 住宅所有权人或使 用人自行对房屋结构 、 门窗 、 电气 、 设备 、 管线系统 、 有防水要 求的部位等进行拆改的 ， 拆改部分不属于质量保修范围 。 ３ ０ ８ 房地产开发企业和 住 宅 所 有 权 人 对 房 屋 的 质 量 保 修 问 题 产生争议时 ， 可委托有相应资质的检测机构进行鉴定 。 ３
／ 犇 犅 １ １ ６ ４ １－２ ０ ０ ９ 北京城建集团有限责任公司 北京双圆工程咨询监理有限公司 北京银达物业管理有限责任公司 主要起草人 ： 郑伟革 杨 威 许淑贤 李自强 刘小军 刘大兴 薛 军 潘贤虎 张海明 白健红 赵丰东 杨燕敏 薛福志 程 峰 张岩玉 曹乃明 陈泽泰 林爱华 苏贵峰 主要审查人 ： 杨于北 高小旺 朱尔玉 马铁成 冯 越 牛经涛 高 杰
北京市住房和城乡建设委员会 二 ○○ 九年六月十六日
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前 言
本规程 为 条 文 强 制 性 标 准 。 其 中 第 ５ ． ０ ． １、５ ． ０ ． ２、５ ． ０ ． ３、 ５ ． ０ ． ４、 ５ ． ０ ． ５、 ５ ． ０ ． ６、 ５ ． ０ ． ７、 ５ ． ０ ． ８、 ５ ． ０ ． ９、 ５ ． ０ ． １ ０、 ５ ． ０ ． １ １、５ ． ０ ． １ ２、５ ． ０ ． １ ３ 条为强制性条文 ， 必须严格执行 。 根据北京市建 设 委 员 会 〈 关于印发 《 ２ ０ ０ ８年北京市地方标 准制修订项目计划 》 的通知 （ 京质监 标发 〔 〕７ 〉的要 ２ ０ ０ ８ ３ 号） 求 ， 北京市房地产科学技术研究所会同有关单位共同编制了本规 程。 本规程的主要技术内容是 ： 明确房地产开发企业对商品住宅 工程质量的保修责任 、 保修范围 、 保修期限及保修要求 。 本规程的管理部门和日常管理机构为北京市住房和城乡建设 委员会 。 本规程的具体 解 释 工 作 由 北 京 市 房 地 产 科 学 技 术 研 究 所 负 责 ， 各单位和个人在 使 用 本 规 程 时 ， 如 有 疑 问 和 意 见 ， 可 函 告 ： 北京市房地 产 科 学 技 术 研 究 所 （ 地 址： 北 京 市 朝 阳 区 华 威 北 里 ） 。 １ ８ 楼 ； 邮政编码 ：１ ０ ０ ０ ２ １， 电话 ：６ ７ ７ ９ ５ ９ ７ １ 本规程主编单位 ： 北京市房地产科学技术研究所 本规程参编单位 ： 北京市建筑节能与建筑材料管理办公室 北京市建设工程安全质量监督总站 北京市物业服务指导中心 北京市昌平区建设委员会 中国建筑学会防水专业技术委员会 北京市物业管理协会 集团 ） 有限公司 北京首都开发控股 （ 北京市建筑设计研究院