[强烈推荐]2017年北京房地产商业地产购物商圈调研报告
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
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朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
商圈的调查报告
商圈的调查报告商圈的调查报告在经济发展迅速的今天，报告与我们的生活紧密相连，报告具有成文事后性的特点。
我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，下面是小编整理的商圈的调查报告，希望能够帮助到大家。
商圈的调查报告1商圈是一个地理概念。
广义上的商圈指的是不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，而这个区域的范围就叫商圈。
从狭义上来说，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
在连锁经营和许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商业研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
影响商圈的三大要点1.人口调查：人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。
人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地的消费容量。
购买习惯和经济收入主要是确定销售的终端与产品的结构。
2.竞争品牌。
竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。
竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈，如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客的高度聚集，增加整个区域的市场容量，当然这是选择的重要场所。
潜在的竞争品牌的分析，也将预示着未来的市场提升。
3.基本费用：基本费用调查的要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。
影响商圈大小的因素1.商业信誉：信誉好的商店，其商圈规模会比同行业其他商店大。
2.经营规模：商店的经营规模越大，商品经营范围越广，其吸引顾客的空间范围也越大。
3.商品种类：经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的.商店的商圈较大。
4.竞争商店位置：相互竞争的商店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大。
但是，有时相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。
北京商业地产市场分析报告
北京商业地产市场分析报告1.引言1.1 概述北京商业地产市场是中国最具活力和竞争力的市场之一，随着城市化进程不断加快和国民经济的持续增长，商业地产市场也日益繁荣。
本文旨在对北京商业地产市场的现状、发展趋势和投资机会进行深入分析，为投资者和相关行业人士提供全面的市场情报和专业的投资建议。
通过本文的分析，读者将能够更全面地了解北京商业地产市场的现状，把握市场发展的趋势，并找到适合自己的投资机会，为未来的投资决策提供有力的参考。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括对全文的主要内容进行概括，介绍本文将要讨论的重点内容和主题，同时指出文章的逻辑结构和组织安排。
可以简要提及第二部分的商业地产市场现状、发展趋势和投资机会，以及第三部分的总结、投资建议和展望未来。
这部分内容旨在帮助读者对全文有一个整体的把握，为之后的阅读和理解提供指导。
1.3 目的文章的目的是通过对北京商业地产市场的分析，全面了解当前市场的现状和发展趋势，发现商业地产市场存在的投资机会，并为投资者提供准确的市场信息和专业的投资建议，帮助他们做出明智的投资决策。
同时，文章还旨在展望未来商业地产市场的发展方向，为市场参与者提供可持续发展的参考建议，促进商业地产市场健康快速发展。
1.4 总结：通过本文的分析可以得出，北京商业地产市场目前处于快速发展的阶段。
随着城市的不断发展，商业地产市场也在不断壮大，成为投资者关注的焦点。
在这种情况下，对商业地产市场的深入了解和分析就显得尤为重要。
总体而言，北京商业地产市场呈现出多样化和活跃的特点，未来发展前景广阔。
然而，也需要认识到市场中存在的一些风险和挑战，需要谨慎投资并加强风险管理。
在未来的投资中，建议投资者密切关注市场的动向，并选择适合自己的投资方式和对象。
随着政策的不断完善和市场的成熟，商业地产市场将迎来更多的机遇和挑战。
我们期待着未来商业地产市场的更加繁荣和健康发展。
2.正文2.1 北京商业地产市场现状北京商业地产市场现状北京作为中国的政治、经济和文化中心，商业地产市场发展迅速，呈现出以下几个主要特点：一、市场规模庞大：北京商业地产市场规模巨大，涵盖了购物中心、写字楼、商业街等多种类型。
北京市市场(区县)商圈调研分析报告
北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区 北京市 市辖区
区/县 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区
朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区
街道(镇) 商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈形 商圈发是否适 是否已 分 态 展 合入驻 有竞品
朝阳双桥商圈
国泰百货、东兴时尚广场、双 桥路（京通高速-东柳巷中街）
朝阳十八里店 十八里店商业街、大羊坊路 商圈 （东三环-至东四环）
核心 商业街 衰退
朝阳十里河商 闽龙广场、大羊坊路（十里河
圈
桥-闽龙广场）
核心 混合区 成熟
朝阳石各庄商 定福庄路(机场二高速-石各庄公
圈
园）
核心 商业街 衰退
北京商圈附表
省
市
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
圈
路)
核心 混合区 成熟
北京商圈附表
省
市
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
北京市 市辖区
区/县 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区 朝阳区
街道(镇) 商圈简称
主路段/位置
江摩尔
昌平东三旗商 圈
回南路（立汤路-七星路）
回南路（立汤路 -霍营东路）
核心
商业街
成熟
昌平乐多港商 圈
乐多港奥莱
核心 商业街 成熟
朝阳姚家园商 圈
活力东方购物中心
《北京商业地产调研》课件
良好的营商环境
详细描述
商业街区提供了良好的营商环境，包括便捷的交通、完善 的配套设施、高效的行政服务等，吸引了众多创业者和小 微企业入驻。
CHAPTER 06
结论与建议
研究结论
北京商业地产市场供需关系基本平衡 ，但部分区域存在供过于求的情况。
投资者对商业地产的需求更加多元化 ，除了传统的零售和餐饮业态，还关 注文化、科技等新兴业态。
总结词
大型购物中心的投资回报率较高，但风险也相应较大。
详细描述
大型购物中心的投资回报率通常较高，但需要较大的资金投入和较长的投资回 报周期。投资者需要充分考虑项目的风险因素，如市场竞争、消费者需求变化 等，并制定合理的投资策略。
办公楼宇
总结词
办公楼宇是商业地产的重要组成部分，为企业提供了优质的办公环境和发展空间。
投资与开发策略
投资风险评估
01
02
03
04
政策风险
评估政策变化对商业地产投资 的影响，如城市规划调整、土
地政策等。
市场风险
分析市场需求、竞争态势，预 测未来市场趋势，评估投资回
报率。
财务风险
评估投资项目的财务状况，包 括资金筹措、成本收益分析等
。
运营风险
考虑商业地产的运营管理，包 括招商、租赁、物业管理等环
商业街区
总结词
商业街区是商业地产的重要组成部分， 具有独特的商业氛围和文化价值。
VS
详细描述
商业街区通常位于城市中心或旅游景区， 拥有丰富的商业资源和人流量。商业街区 的建筑风格和文化氛围吸引了大量消费者 ，为商家提供了独特的商业机会。投资者 可以通过投资商业街区获得稳定的租金收 入和长期的投资回报。
北京商业商圈调研分析报告
北京商业商圈调研分析报告北京市商圈调查报告北京市商圈调查报告一、北京市商业概况近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和Shopping Mall 将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。
北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。
虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。
长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。
因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的1北京市商圈调查报告分布形式。
由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。
二、北京目前商业圈分布(一) 王府井商圈:王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。
王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。
随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。
2北京市商圈调查报告北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。
王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。
2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。
除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。
王府井商圈总体而言属于中上等商圈。
王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。
北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。
APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造3北京市商圈调查报告后～于2007年重新开始经营的百货。
其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。
北京商业地产市场研究报告25页
目录第一章北京商业地产的发展时机 (3)一、促进市场发展的主要因素 (3)1、首都经济的持续增长 (3)2、北京商业的全面发展 (3)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (4)7、宏观环境的不断优化 (4)8、消费投资的逐渐理性 (4)二、引起快速升温的直接原因 (4)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (5)4、运作灵活 (6)第二章北京商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、北京市场 (7)（二）主要情况 (7)1、市场供给 (7)2、市场需求 (8)3、市场行情（资源来源：易铺网） (8)4、运作方式 (9)5、价格分布 (9)6、项目分布 (10)二、区域市场 (11)（一）CBD地区 (11)1、供给方面 (11)2、新旧主要项目 (11)3、需求方面 (11)4、市场形势 (12)（二）中关村 (13)1、中国硅谷助推投资热潮 (13)2、供求关系决定市场高价 (13)3、住宅底商有利可图 (13)4、中小投资者不容忽视 (13)（三）亚运村 (13)1、供需矛盾突出 (14)2、市场持续热销 (14)（四）南城地区 (14)1、商业地产渐成规模 (14)2、市级物流中心初步显现 (14)3、三大城区广汇商机 (15)第三章北京商业地产的未来趋势 (15)一、北京商业的规划发展 (15)（一）北京“十五”期间商业发展规划 (15)1、发展基本目标 (15)2、商业发展重点 (15)3、业态引进重点 (16)（二）区域规划情况 (16)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。
(16)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。
(16)3、社区商业中心。
(16)4、特色商业街。
(17)（三）北京商业的发展趋势 (17)1、北京的流通业 (17)2、北京的商业街 (17)3、北京的零售业 (17)二、市场存在的问题现象 (18)（一）自身不足 (18)1、开发资金匮乏。
北京商业调研报告(共5篇)
北京商业调研报告（共5篇）北京商业调研报告（共5篇）第1篇__商业考察报告__商业考察报告一.朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资.精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。
作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市.金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰.鞋帽.美容等品牌商家。
1.定位与业态商业定位品质时尚生活中心业态组成购物.餐饮.娱乐.文化..休闲店铺数量朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F 共12个楼层。
餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇.唐宫海鲜舫.熔宴.便宜坊.至爱等大型餐饮；草本工坊.蜜桃餐厅.鹿港小镇.苗乡楼.Mr.Pizza.万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE.星巴克.易思凯斯咖啡.满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor.Strellson.Brooks Brothers.Tommy Hilfiger.MISS coste.KILIAH.NOVO ME.OVS.Sephora等197家时尚名品店，是集购物.餐饮.娱乐.文化..休闲等六大主题于一体的大型购物中心。
项目亮点项目亮点一全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。
项目亮点二餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。
项目亮点三家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭.生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人.一站式”购物体验。
项目亮点四娱乐业态丰富，商圈辐射范围广蓝天城职业体验中心--万平米儿童职场体验公园KTV.影院.冰场.酒吧街项目亮点五项目建筑设计亮点增色商业氛围飞天梯55米.38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；双大堂立体消费聚焦，一层.五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽主题街区2.3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。
北京商圈分析报告
北京商圈分析报告一、概况：北京位于华北平原北端，东南与天津相连，其余为河北省所环绕。
其中地处北京二环路以内的东城区、西城区两个区是传统上的内城区，而随着城市的扩张，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区也被认为是城内地区，形成了“城六区”的概念。
2010年7月1日，国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政区划的请示，设立新的北京市东城区、北京市西城区。
北京共有140个街道办事处、142个建制镇、35个建制乡、2554个社区居委会和3955个村民委员会。
北京市常住人口1961万人，如果加上外来和流动人口，则超过1.69亿，居全国之冠。
2012年全市实现地区生产总值17801亿元。
二、交通北京市城区的路网结构以矩形环状为主，道路多以此为依托，与经纬线平行网状分布。
先后依托城市扩展，建设了二、三、四、五和六环路。
总长度超过五百公里的北京新“七环路”已经形成半圆。
截至2009年，全市公路里程20670公里，城市道路里程6206公里，轨道交通线路长度228公里。
全市立交桥数共有381座，京哈、京沈、京津塘、京石、八达岭、京承、京开等多条高速公路流经北京。
全市铁路总里程962公里，京秦铁路、京哈铁路、京沪铁路、京九铁路、京广铁路、京原铁路、京包铁路、京承铁路、京通铁路、京津城际高铁、京沪高铁等多条铁路干线汇集于此。
2010年将逼近500万辆，城市交通面临更大考验。
北京首都国际机场是亚洲第一大国际机场，目前已开通200多条国际国内航线，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市，2009年吞吐旅客更超过6500万人次。
北京已与世界上所有国家和地区通邮，国内直拨电话可达所有城市，国际直拨电话可达200多个国家和地区。
三、北京主要商圈任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下：一、北京东部商圈北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。
北京商业地产研究报告(最终)
北京商业地产研究报告2006前言随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化，定向消费市场的潜力巨大。
精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。
近年来，国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟，现有的商业物业市场日显匮乏。
借此东风，越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作，但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到，要成为这场激烈的竞争中最后的生存者，就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。
商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，以商业运营为主体，地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。
一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。
随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。
一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。
我司作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。
作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验，我司商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注，并进行着深入的研究。
为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。
使开发商、投资者更加了解其商业发展特性所在。
我司现将2002——2005年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。
第一部分：分析目的和原因商业房地产作业房地产市场重要的组成部分，在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大，商业市场的发展，激烈的竞争，商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。
分析商业房地产行业的现状，预测出北京市商业地产06年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义，是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。
北京购物中心调研报告
北京购物中心调研报告北京购物中心调研报告一、引言购物中心作为现代都市生活中不可或缺的一部分，给人们提供了便利的购物、餐饮、娱乐等各种消费场所。
北京作为中国的首都，购物中心的数量和质量都非常丰富，吸引了大量消费者。
本报告将对北京购物中心进行调研和分析。
二、调研内容本次调研主要基于以下几个方面：购物中心的地理位置、设施设备、品牌商户、服务质量和消费者偏好等。
三、调研结果1.地理位置：北京购物中心的地理位置非常重要，一般选择在繁华商圈、交通便利的地段。
例如，王府井商圈、西单商圈、CBD商圈是购物中心的热门选择。
在这些地段购物中心通常都能够吸引更多的消费者。
2.设施设备：北京购物中心一般都配备了舒适的商场环境和先进的设施设备。
例如，空调系统、电梯、扶梯、停车场等。
一些高档购物中心还提供免费Wi-Fi、儿童游乐区和VIP休息室等贴心的服务。
3.品牌商户：北京购物中心吸引了国内外各种知名品牌商户的入驻。
各种服装、饰品、化妆品、家居用品等品牌都能在购物中心找到。
有些购物中心还设置了特色主题区，如奢侈品区、小商品区等，满足不同消费者的需求。
4.服务质量：北京购物中心在服务质量上也有较高的要求。
购物中心通常都会派有专业的客服人员，为消费者提供满意的服务。
购物中心还提供了退换货的政策，以便消费者购物时享有更多的保障。
5.消费者偏好：北京购物中心的消费者偏好主要体现在购买力和消费习惯上。
一方面，随着人们生活水平的提高，更多的消费者倾向于在购物中心购买奢侈品和高端品牌。
另一方面，年轻人热衷于在购物中心找到流行的服装、饰品和美食。
四、调研分析北京购物中心的地理位置、设施设备、品牌商户、服务质量等方面都得到了较好的发展和支持。
中国的消费者愿意到购物中心购物和消费的趋势也在逐渐增强。
购物中心应进一步不断改进自身服务质量，提升消费者满意度。
此外，购物中心还应密切关注消费者偏好的变化，根据市场需求调整经营策略。
五、结论通过对北京购物中心的调查和分析，可以得出以下结论：购物中心在现代化城市生活中扮演着重要角色；购物中心的地理位置、设施设备、品牌商户和服务质量都是吸引消费者的关键因素；购物中心应关注消费者的偏好和需求，不断提升服务质量和经营策略。
2017年北京大型商业设施发展调研报告
2017年北京大型商业设施发展调研报告作者：来源：《时代经贸》2018年第01期【摘要】本文通过与北京市商委联合开展的全市大型商业设施数据摸底调研，总结截至2017年底全市大型商业设施的规模体量、环线分布、行政区划、经营业态等发展现状，并与2015年调查数据相对比，提出北京大型商业设施的发展新趋势。
【关键词】大型商业设施数据调研发展趋势一、调研说明大型商业设施的发展规模和发展状态是反映城市商业发达水平的标志之一，北京作为国际性的大都市和特大型消费城市，承载了大体量的大型商业设施。
在北京“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”新的战略定位指引下，在首都功能定位优化调整、非首都功能疏解不断深化背景下，一部分大型商业设施有效保障首都民生、提升首都消费品质，与首都新的战略定位相契合；但也有一部分市场类的大型商业设施，在北京中心城区占据重要位置，对区域交通、人口密度与产业格局都产生了一定的负面影响。
因此细致摸排北京大型商业设施的基本情况，全面掌握大型商业设施的行政区域、地理位置、营业面积、经营情况等信息，对厘清北京商业、特别是零售商业家底，把握商业总体布局规律，指导商业规划实践以及政府的宏观调控都具有具有重要参考价值，对切实保障民生发展，提升北京商业品质，配合北京非首都功能疏解以及推进首都“四个中心”建设都具有积极作用。
（一）调研范围界定服装、百货、建材、装饰材料大市场或者综合性大商场，大型的餐饮、娱乐、休闲设施，商业广场等标志性的与民众生活密切相关的商业设施，统称大型商业设施。
随着我国商业的快速发展，尤其是近年来体验经济的兴起，能够一站式满足城市家庭生活方式，集合吃、购、娱于一体的大体量商业设施快速兴起，对于大型商业设施的界定底线也在不断提高。
在2010年《中华人民共和国标准——零售业态分类》（最新版），对于有店铺零售业态中，将6000平米作为大型商业设施的界定标准，其中涉及到的业态包括：本次调研的业态类型仍然沿用这一标准，但随着北京大型商业设施体量的普遍性增加，本次调研主要针对10000m2以上的大型商业设施。
北京商业地产调研
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加强税收政策引导
通过税收政策引导商业地产市场健康发展，对过度投 机行为进行限制，促进市场平稳运行。
市场建议
提升市场竞争力
鼓励企业加大创新力度，提高产品质量和服务水平，增强 商业地产项目的市场竞争力。
01
促进多元化发展
鼓励商业地产项目多元化发展，满足不 同消费群体的需求，提高市场适应能力。
02
03
加强品牌建设
02 商业地产项目类型多样，包括购物中心、写字楼、 酒店和公寓等。
03 市场竞争激烈，各项目在品牌、服务和运营方面 不断创新，以吸引消费者和租户。
发展趋势
随着科技和互联网的发展，商业地产将更加注重数字化和智能化，提升用 户体验和运营效率。
环保和可持续发展成为商业地产的重要发展方向，推动绿色建筑和绿色能 源的应用。
02
03
小型项目
规模在1万平方米以下的 小型商业地产项目较多， 主要集中在社区和街区。
中型项目
规模在1万至5万平方米之 间的中型商业地产项目较 多，包括一些大型购物中 心和写字楼。
大型项目
规模在5万平方米以上的 大型商业地产项目较少， 主要是一些超大型购物中 心和综合体项目。
04
消费者行为分析
消费者需求
政策风险
政府对房地产市场的调控政策对商业地产投资具有重要影响，如限购、 限贷等政策可能导致投资成本上升或投资回报率下降。
经营风险
商业地产的经营管理难度较大，投资者可能面临招商困难、租金水平 不稳定等问题，影响投资回报。
金融风险
商业地产投资通常涉及较大资金规模，投资者可能面临资金流动性风 险和融资成本上升的风险。
北京商业地产研究报告——金准报告
北京商业地产研究报告——研究报告正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。
然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。
本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。
二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。
三是对营运工作的重视程度不够。
四是电商冲击下的转型创新力不足。
本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，但不在本文所指范围内。
一、宏观环境分析现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。
这种现象我们称之为结构性失衡。
下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。
（一）经济政治环境分析2010年至2015年间，北京市总值指标及人均国内生产总值虽然每年都在增长，但增速却逐年放缓。
另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。
（二）人口及社会环境分析根据最新统计数据，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0. 9%，增量和增速分别比上年减少17.9万人和0.8个百分点。
北京商业地产市场细分研究
北京商业地产市场细分研究北京市商业地产市场细分研究北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目占比较小的比重，开业的有金源MALL，金四季购物中心，第五大道，巨库（开业后又关张），百荣世贸，中关村科贸中心，鼎好电子城等，绝大多数项目处在在建阶段。
需要指出的是在建项目进入市场的准确时间难以预测，因为不少商业地产项目的开发商因为专业操作原因，往往一再延迟建设、操作、甚至开业。
从开发商项目操作的成长速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2007、2008年。
1、北京在建商业地产项目的供应结构图4.1 北京市在建商业地产项目供应结构从上述统计数据可以看出，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。
中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。
北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售可能对未来经营管理的影响，进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运做。
虽然有些项目因为资金问题没有最终实施，但无论如何这种控制风险的思想值得广大商业地产开发商借鉴。
2、北京市各区域在建商业项目供应情况图4.2北京市各区域在建商业项目供应情况图从上述分析资料可以看出北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。
从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，开发商不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。
图4.3 北京市在建商业项目类型供应比例3、北京市在建商业项目类型供应比例如图4.3中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。
北京商业地产市场研究报告
北京商业地产市场研究报告162、区级商业中心，完善、开展、同步、预留。
163、社区商业中心。
164、特色商业街。
17〔三〕北京商业的开展趋势171、北京的流通业172、北京的商业街173、北京的零售业17二、市场存在的问题现象18〔一〕自身缺乏181、开发资金匮乏。
182、复合人才稀缺。
183、软硬件不配套。
184、管理效劳滞后。
18〔二〕市场表现181、主要问题182、具表达象19三、市场开展的未来态势19〔一〕根本态势：竞争加剧、聚集扩散191、两个主要外在因素192、两个主要的内在因素：19〔二〕总体趋势201、供给方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。
202、需求方面：稳中趋旺。
203、区域分布：多中心化。
204、市场价格：先升后降20〔三〕投资重点211、重点工程：政府鼓励的4大类212、重点区域：三、四环周边地区213、重点业态：零售物业214、重点类型：临街底商21第四章北京商业地产的投资探讨21一、商业地产的投资概述21〔一〕投资风险的躲避211、经营模式。
222、合作方式。
223、规划设计。
224、商圈需求。
22〔二〕投资的根本考虑221、商圈的规模222、商圈的变动223、主力店效应234、广场和人气235、品牌店效应236、地理位置237、商铺的通用性238、周边的价格水平23二、商业地产的简单思考23思考一：商业定位23思考二：商业物业的管理24思考三：商业地产的二、三级市场24思考四：商业价值与业态规模24思考五：商业与房地产的对接24北京商业地产市场研究报告第一章北京商业地产的开展时机对北京商业地产市场的开展时机，根本判断是：条件成熟，并快速升温。
一、促进市场开展的主要因素以下因素，孕育并夯实了北京商业地产市场开展的基石，有力地促进了市场开展。
1、首都经济的持续增长北京快速开展，宏观经济指标〔如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等〕稳步增长或优化，商业开展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的开展。
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客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区
> 缤纷新天地装饰风格热闹 而明快，仿佛一个室内嘉 年华会。走进这个区，缤
纷的色彩及具有节日气氛
的装饰使人心情开朗，主 要商铺有晨曦百货、华润 超市、ESPRIT及精彩无限 音像数码广场等。
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商业简介 都市新天地：强调大都市的繁华，吸引都市消费主力
军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品
东方广场
引正在淡化 ；商圈内发展不均衡，正在
面临全面提升 > 典型项目：东方广场；银泰百货；新东 安市场；金宝汇 区位图和项目图如右所示： 东方新天地
项目简介 东方广场：大型综合体
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> 北京东方广场东方新天地开业 于2000年，是由长江实业集团、 和记黄埔、东方海外、中国银 行、中国保险共同开发。 > 东方广场”划分为“东方经贸 城”和“东方新天地”两部分。 “东方经贸城”拥有八幢办公 大楼、一幢五星级豪华酒店及 四幢酒店式服务公寓。“东方 新天地”包括五个不同风格的 商场和一个中央喷水泉广场、 多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
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商业简介 庭苑新天地：位于商场中部，与北京东方君悦大酒店
相连
> 在这里，典雅的装饰风 格中蕴涵着时尚的光芒， 并汇聚着世界各地的顶 级品牌，如E.Zegna,
Charriol, Dunhill,
KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont,
北7年2月
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北京商业、商圈总体概况 王府井商圈之东方新天地 CBD商圈之世贸天阶 CBD商圈之国贸商城 购物中心项目KPI指标总结
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标杆房地产专业营销团队
[营销中心案场业务管理制度]
针对楼盘项目，联合销售多盘竞争中制定各类执行制度，在人多，事多， 固定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。
层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地
> 包括面积近200平方米的国 内第一家欧米茄专卖店。其
他已进驻的品牌还包括积家
表、豪门世家、豪雅表、 Zenith、Korloff、 Mouteik、芳华珍珠及
Shirely Jewellery等，为追
际品牌有Bally、MaxMara、 Ports及Shiseido等。
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商业简介 活力新天地：紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类
最齐全的体育用品中心
> 运动100，大众汽车品味 车苑、奥迪品味车苑汽 车展示厅及五星级东方 新世纪影院、时尚基地 等主力店，展示现代生 活便利新元素。
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商业简介 尊萃时光别馆：位于东方君悦大酒店与东方新天地首
> 都市新天地的整体色调为简洁 的银灰色，先进的超清晰大萤 幕使人感到科技发展的脉搏， 整个区充满了高科技氛围，满
足青年人的审美需求。此外，
这里还有亚洲最大的钻石精品 店之一的恒信钻石宫殿,展示 艺术与科学完美结合的爱普生
影艺坊、Apple、 Centre及知
名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之余， 人们还可以从这里进入美食街， 40多家食肆令人们尽享世界各 地风味美食。
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项目简介
东方经贸城：8幢甲级写字楼
> 东方经贸城拥有８幢甲 级写字楼，云集了众多 财富500强企业与各行 业龙头公司在此.
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项目简介
东方豪庭公寓：2幢豪华服务式公寓
> 东方豪庭公寓拥有2幢豪 华服务式公寓，为优雅、
时尚与便利生活提供了
保证。
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项目简介
五星级酒店：北京东方君悦大酒店
> 五星级的北京东方君悦大 酒店不仅拥有世界一流的 酒店设施与服务，其充满 热带风情的大型室内游泳 池更是令人叹为观止。
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商业简介 7个主题购物区：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新
天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道
> 7个主题购物区各有不同的 商品定位，在装饰风格上 也各有特色，适合更多的
消费层。另外有餐饮、娱
乐、休闲等多种配套设施， 使东方新天地在购物的基 础上具有更多的功能。
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商业简介 缤纷新天地：临近王府井商业街，人流量大，观光游
域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单
商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等； > 重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府 井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。
就目前情况来看，东、西、南、北四个区域的发展略显不同
囊括王府井、CBD、燕莎等商圈的东部区域最为高端、整体消费力最强； 汇集前门、方庄等商圈的南部区域以大商贸产业为先导产业； 以西单、金融街等商圈为主的西部区域因典型项目的上马，商业环境不断提升； 北部区域则由产业带动而形成， 如中关村商圈以高科技电子产品为主打； 亚奥商圈以体育产业最为突出。
Valentino 和St. John等，
带出高品味的消费理念。
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商业简介 寰宇新天地：这是一个追求时尚的人士不可不去的部
分
> 在这个高级购物廊里集中 了国际品牌的服装服饰， 另外还有饰品精品店，如 琉璃工房、施华洛世奇， 无一不向人们传达着精致 高尚的生活品位。这部分 商场装修豪华尊贵，格调
高雅时尚，聚集这里的国
Part 1 北京商业、商圈总体情况
北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的 发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显
多中心商圈概况
> 形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和 王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的 环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型 商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；形成了众 多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的 商圈格局 > 商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区
Part 2 王府井商圈之东方新天地
王府井商圈: 新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩 的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈
王府井商圈： > 商圈概况：主要由一条步行街带动的， 客流量大，以来京旅游的外地人为主。 > 商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至 灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门 大街，面积达45万平方米左右。 > 商圈特点：老字号聚集，商业档次不统 一；零售业态主导，对本地高端消费吸 新东安市场