2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷十)

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷十）
一、单项选择题
1、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是()。

A、建立受法律保护的委托与受托关系
B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务
C、载明估价的有关事项
D、作为估价机构内部存档管理的凭据
2、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是()。

A、估价委托书作为重要的估价依据，应放入估价技术报告中
B、估价委托合同应载明估价的有关事项
C、估价作业方案中应包括工作的主要内容
D、估价所需资料清单应根据估价对象状况、估价目的等确定
3、房地产估价报告对语句的要求不包括()。

A、句子简洁，概括性强
B、搭配得当
C、逻辑严密
D、用词简练、标准
4、下列有关估价报告写作的文字要求，描述错误的是()。

A、句子应简洁
B、句子搭配要得当
C、句子逻辑性严密
D、可运用非标准词汇
5、下列不属于房地产估价报告封面应包括内容的是()。

A、估价报告的名称
B、估价报告的编号
C、估价项目的名称
D、注册房地产估价师的住址
6、下列关于估价报告出具日期的说法中，正确的是()。

A、估价报告出具日期应与实地查勘期一致
B、估价报告出具日期应与致函日期一致
C、估价报告出具日期应与估价作业期一致
D、估价报告出具日期应与价值时点一致
7、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是()。

A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章
B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外
C、致估价委托人函中应写明估价作业日期
D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价
8、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是()。

A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离事实假设
D、不相一致假设
9、估价结果报告应记载的事项不包括()。

A、估价目的
B、估价结果
C、估价方法
D、目录
10、估价结果报告中，不同种类的估价目的其表述应不同，下列估价目的的表述错误的是()。

A、抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值”
B、国有土地上房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”
C、房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”
D、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”
11、下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值
B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包
括价值或价格的名称、定义或内涵
C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额
12、抵押估价报告中，估价结果中应该披露的价值不包括()。

A、抵押价值
B、法定优先受偿款
C、市场价值
D、投资价值
13、估价技术报告的内容不包括()。

A、估价对象描述与分析
B、实地查勘期
C、市场背景描述与分析
D、估价测算过程
14、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的区位状况，下列不属于土地区位状况的是()。

A、土地的位置
B、土地的通达性
C、土地的开发程度
D、土地的周围环境
15、当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，
应根据()确定估价所依据的用途。

A、最高最佳利用分析
B、估价目的
C、价值时点
D、价值类型
16、下列各选中，不属于附件应该包括的内容的是()。

A、估价委托书复印件
B、专业帮助情况和相关专业意见
C、估价对象变现能力分析
D、估价对象法定优先受偿款调查情况
17、假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围内。

A、0.2～1.5
B、0.3～2
C、0.5～1.5
D、0.5～2
18、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是()。

A、投资利息只有静态分析法中才需要测算
B、销售税费一般不计算利息
C、开发完成后的价值不能采用成本法求取
D、假设开发法与成本法无法同时采用
19、在成本法估价中，下列不属于功能折旧的是()。

A、功能缺乏折旧
B、功能先进折旧
C、功能落后折旧
D、功能过剩折旧
20、在成本法估价中，土地补偿费，是指征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的()倍。

A、3
B、3~5
C、4~6
D、6~10
21、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。

A、坐落
B、形状
C、场地平整情况
D、登记时间
22、房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有资料，下列属于对房地产价值和价格有普遍影响的经济因素资料的是()。

A、房地产价格政策
B、人均可支配收入
C、城市化
D、行政隶属变更
23、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是()。

A、位置
B、建筑结构
C、使用状况
D、周边商业繁华程度
24、下列选项中，不属于工业房地产实地查勘主要内容的是()。

A、估价对象占地面积
B、估价对象工业聚集度
C、估价对象内部设施状况
D、估价对象周边商业繁华程度
25、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是()。

A、周边办公集聚度
B、周边工业集聚度
C、周边商业繁华度
D、周边交通便捷度
26、以下不属于在建工程实地查勘记录重点内容的是()。

A、规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位
B、开工日期、预计完成时间
C、内部设施和装修状况
D、周边交通便捷度
二、简答题
1、房地产估价文书主要有哪几种?
2、一份完整的估价报告应包括哪些内容?
3、房地产估价报告的写作中，封面应写明的内容有哪些?
4、房地产估价结果报告应包括的内容有哪些?
5、房地产抵押估价报告中，估价对象变现能力分析应包括的内容有哪些?
6、房地产估价所需的资料主要有哪些?
7、估价作业方案主要包括哪些内容?
8、估价报告内部审核时，审核重点主要包括哪些内容?
三、阅读理解
1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?
四、论述题
1、
房地产估价报告
估价报告编号：××[2011]第××号
项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××) 估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。

估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。

价值时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。

本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：8200.5元/㎡
评估总价：419.41万元
人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

××房地产估价有限公司(盖章)
法定代表人：(签名、盖章)
二O一一年七月五日
目录(略)
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或对其存在偏见。

4.我们依据国家标准《房地产估价规范》和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。

2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。

3.估价对象房地产本身不存在质量问题。

4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。

5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。

6.至价值时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。

7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。

由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。

(其他假设和限制条件略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、房地产估价机构(略)
三、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。

商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100㎡，合计可利用面积为511.45㎡。

车库位于第一层，建筑面积为38㎡。

估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用
地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。

所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。

估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。

至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。

(估价对象其他情况略)
四、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。

五、价值时点
2011年6月23日(确定理由略)
六、价值类型(略)
七、估价原则(略)
八、估价依据(略)
九、估价方法(略)
十、估价结果(略)
十一、注册房地产估价师(略)
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业期(略)
房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法;估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。

第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。

2.估价技术路线
(1)收益法
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。

收益法公式：
V一房地产价值;
A―未来第1年房地产净收益;
Y一报酬率;
g―净收益逐年递增的比率;
n―房地产剩余收益年限。

(2)比较法(略)
五、估价测算过程
(一)收益法
1.选择具体估价方法(略)
2.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。

根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。

商业用房租赁情况调查表
因素条件说明表
商业用房租金测算表
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/㎡·月。

根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。

年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/㎡)
年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/㎡)
3.年总费用
(1)税金：取年有效毛收入的17.5%(具体确定过程略)。

税金=823.04×17.5%=144.04(元/㎡)
(2)维修费：按建筑物重置成本的2‰计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/㎡计算。

年维修费=1800×2‰=3.6(元/㎡)
(3)保险费：保险费率一般为有效毛收入的 1.5‰～3‰，本次取2‰。

年保险费=823.08×2‰=1.65(元/㎡,)
(4)管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。

年管理费=年有效毛收入×3%=823.08×3%=24.69(元/㎡)
(5)年总费用：(1)～(4)项的合计。

年总费用=144.04+3.6+1.65+24.69=173.98(元/㎡)
4.年净收益
年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-173.98=649.1(元/㎡)
5.报酬率
报酬率确定为6.5%。

(确定过程略)
6.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。

该房地产竣工于2000年，至价值时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。

7.求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价=649.1/6.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=8378(元/㎡)(取整)
(二)比较法
经测算，估价对象比准单价为8023元/㎡。

(测算过程略)
(三)综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为8378元/㎡，比准价格为8023元/㎡，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。

因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。

估价对象评估单价=(8378+8023)/2=8200.5(元/㎡)
估价对象评估总价=8200.5×511.45=419.41(万元)
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在价值时点2011年6月23日的评估单价为8200.5元/㎡，评估总价为419.41万元，人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

附件(略)
<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
2、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。

本题最多扣至0分。

)
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。

以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
(六)估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。

因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。

因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要
支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。

4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。

用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

3、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题10分。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。

本题最多扣至零分。

请在答题纸上作答，不得在试卷上改错) 本次估价背景情况如下：
甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价
业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。

根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。

接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。

王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。

以下为该估价报告封面：
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2017]第××号
估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估
估价委托人：丙银行
房地产估价机构：甲房地产估价机构
注册房地产估价师：王××、李××
估价报告出具日期：2017年7月15日
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。

估价委托合同的作用表现在：(1)建立受法律保护的委托与受托关系;(2)
明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务;(3)载明估价的有关事项。

参见教材P1。

【答疑编号10705950,点击提问】
2、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。

选项A错误，估价委托书作为估价的重要依据，应放入估价报告的附件中。

参见教材P1～2。

【答疑编号10705953,点击提问】
3、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。

估价报告对语句的要求包括：(1)句子简洁，概括性强;(2)搭配得当;(3)逻辑严密。

选项D属于估价报告对词义的要求。

参见教材P3～5。

【答疑编号10705945,点击提问】
4、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。

选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。

参见教材P4。

【答疑编号10705947,点击提问】
5、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是封面的写作。

房地产估价报告封面中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，无需地址。

参见教材P7。

【答疑编号10705938,点击提问】
6、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是封面的写作。

估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

参见教材P7。

【答疑编号10705940,点击提问】
7、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。

选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。

参见教材P8。

【答疑编号10705935,点击提问】
8、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。

不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。

参见教材P11。

【答疑编号10705931,点击提问】
9、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。

估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人;(2) 房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)估价结果;(11) 注册房地产估价师;(12)实地查勘期;(13)估价作业期。

如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

参见教材P13～14。

【答疑编号10705926,点击提问】
10、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。

选项A错误，房地产抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

参见教材P14。

【答疑编号10705896,点击提问】
11、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告示例。

选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。

参见教材P15。

【答疑编号10705920,点击提问】
12、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。

抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。

【答疑编号10705922,点击提问】
13、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。

房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。

参见教材P19。

【答疑编号10705912,点击提问】
14、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。

选项C属于
实物状况描述与分析的内容。

参见教材P19～20。

【答疑编号10705914,点击提问】
15、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是估价对象最高最佳利用分析。

当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

参见教材P22。

【答疑编号10705908,点击提问】
16、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。

选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。

参见教材P23。

【答疑编号10705894,点击提问】
17、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。

假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。

【答疑编号10705888,点击提问】
18、
【正确答案】D。