建立城乡统一的建设用地市场的对策建议

规 划 的衔 接 ，实 现 规 划 的 民 主 化 与 法 治
直接 进 入 土 地 一 级市 场 ， 那么 ， 在 其 上 建 立 起来的城市在土地权 属上应 为国家所有 ，
定》 （ 以下简称 《 决定 》 ） 提 出： “ 建立城 乡统 地 利 用 规 划 与城 乡 规 划 及 土 地 利 用 总 体
一
而 其事 实上 仍 属 于 集体 所有 ，这 就 产 生 了
的建设用地市场。 在 符 合 规 划 和 用 途 管
矛盾。另外 ， 根据我 国《 物权 法》 《 土地管理
单 位 和 个 人进 行 建 设 ， 需要 使 用 土 地 的 ， 必 的土 地 的使 用权 不得 出让 、转 让 或 者 出租
味着政 策层 面对 “ 小产 权房 ” 的认可。 因为
从用途 上讲 ， 集体 建 设用地 可 分为 “ 公 益
地 利 润 平 衡 给 土 地 升 值 空 间 相 对 较 小 的
基础设 施 ， 而城 市空 间有 限、 土地 资源稀
１ ８亿 亩 耕 地 红 线 。 （ 三） 不 能 用 于 建 造 商 品 住 宅
（ 三） 制定合理 、 有 效 的 土地 收 益 分 配
政 策
缺。 在这样 的情势下 ， 必须解决 “ 人” 与“ 地”
增 减 挂 钩 的 问题 ， 即 允许 农 村 集 体 建 设 用
用于非农业建设 ： 集 允许 农村 集体经 营性建设用地 出让 、 租赁 、 入股 ， 实行与 国有土地 同等入
市、 同权 同价 。 ” 该 规 定 是 我 国土 地 制 度 改
革的重大举措 ， 为 建 立 城 乡统 一 的 建 设 用
化。 省 级政府可结合具体情况 出台一般性 法》 和《 城市房地产管理法》 相关规定 ， 任何
记 发 证 工 作
设 用地 市 场
同 权 同价 ” 的 另 一 个 前 提 从土地产权 的角度来看 ， 我 国 的 土 地 土 地 同 等 入 市 、 符 合用途管制 ” 。为此 ， 地 方 在 实 践 农 分为 国有 土地 和 农 村 集 体 土 地 两 类 。我 国 是 “ 租赁 、 入 股 现行 法律严格 限制集体土地 出让、 转让或 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 出让 、 要严 格控 制耕地 非 农化 ， 使 用 出租 用 于 非 农 建 设 。在 目前 城 乡一体 化发 的 过 程 中 ， 展 的大背景下 ， 土 地 已成 为 制 约城 乡统 筹 发 展 的 瓶 颈 性 因 素 。随 着 城 乡二 元 户籍 壁
的价格 “ 使市场在 资源配置中起决定性作 用” ， 自然应允许农村集体经营性建设用地
出让 、 租赁 、 入股 ， 实 行 与 国有 土 地 同 等 入 市、 同权 同价 。可 见 ， 建 立城 乡统 一 的 建设
用 地 市 场 既 是 使 农 村 土地 的资 源 价值 和功 能更 加 显 化 的需 要 ， 也是盘活、 规 范 土 地市
确 权 是 土 地 流 转 的基 础 性 工 作 。 要 加
强 农村地籍调 查 ， 尽 快完成 农村 集体 建设
耕 地 必 须 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 和 土 地 用 地 、 宅 基 地 和 城 镇 国 有 建 设 用 地 的 确 权 年 度计 划 。 同时 ， 要 严 格 落 实 耕 地 占补 平 登 记 发 证 工 作 。 加 快 建 立城 乡 建 设 用 地 统
指导意见 ， 由各 地 在 进 行 充 分 论 证 和 征 求 设用地利用规划 。 （ 二） 落 实土 地 用 途 管 制 的 要 求 民意的基础上 ， 形 成 具 体 的 集 体 经 营 性 建 须 依 法 申请 使用 国有 土 地 ：农 民 集体 所 有
地 市 场 提 供 了具 体 明确 的 政 策依 据 。
◇ 社 会发展
建 立城 乡统 一 的建设 用地 市场 的对 策建议
◎文／ 王政 翔
党的十八届 三中全会通 过的《 中共中
央 关 于 全 面 深 化 改 革 若 干 重 大 问 题 的 决
同等 入市 、 同权 同价 ” 的～个前提是 “ 符 合 规划 ” 。 为此 ， 必 须 加 强 集 体 经 营 性 建 设 用
因此 ， 要 制 定 合 理 的 土 并 没 有 给 集 体 建 设 用 地 用 于 建 造 商 流 转 的 级 差 收 益 ， 来 的一 个 重 要 问 题 是 ， 土 地 价 格 机 制 如 何 提 法 ， 即这 一 提 法 并 不 意 地 收 益 分 配 政 策 ， 将 城 乡 接 合 部 的 高额 土 形 成 ？ 为 了 防止 公 权 力 扭 曲 集体 土地 流 转 品住 宅 提供 合 理 解 释 ，
一
、
为什 么要 建 立城 乡统一 的建
《 决 定》 提 出“ 允许 农村 集体 经 营性
建 设 用 地 出让 、 租赁、 入股 ， 实 行 与 国 有
本集 体 组 织 或 者 成 员取 得 使 用 权 等 ，必须 对 以上 规 定 进 行 修 改 。 （ 二） 扎 实做好 城 乡建设 用地确 权登
地 用 于 非 农业 的城 市 开 发 建 设。 但 如 此 带
《 决定 》 中“ 农村 集体 经 营性 建 设用
地” “ 与 国 有 土 地 同等 入 市 、 同 权 同价 ” 的
农 民 将 土 地 直 接 流 转 给 城 乡建 设 用 地 市 场 的 目的 ， 是 分 享 城 市 化 过 程 中土 地
一
登 记 信 息查 询 系 统 ， 抓 紧 研 究 制订 不 动 垒 的打 破 ， 大量 农 村 人 口涌 入城 市 就 业 、 居 衡 制 度 ， 占 用 耕 地 后 必 须 补 充 相 等 数 量 和 相 同质 量 的 耕 地 。 唯 有 如 此 ， 才能 守住 产 统 一 登 记 办 法 。 住， 要 求 城 市 为其 提供 住 房 、 医疗 、 学 校 等