甘肃省房地产估价师《案例与分析报告》：房地产转让估价地注意事项考试精彩试题

甘肃省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：工业用地的监测点评估价格
2、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A：砖木结构
B：砌体结构
C：钢筋混凝土结构
D：钢结构
E：执行层的组织协调
3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。

A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
4、国务院办公厅国办发(2005)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税
5、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。

A．102
B．120
C．108
D．88
6、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
7、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。

抵押贷款期限为5年，还款方式为按
月等额支付，贷款年利率为5%。

该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25
B．20.00
C．21.58
D．22.00
8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。

A：2500
B：3000
C：3500
D：4000
E：工业用地的监测点评估价格
9、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995
B：1996
C：1998
D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：租赁协议
B：买卖协议
C：购买协议
D：合作协议
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取__。

A．实质性审查
B．形式审查
C．核实审查
D．要件审查
12、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。

A．15
B．30
C．60
D．90
13、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A：税金
B：拍卖费用
C：土地使用权出让金
D：土地使用成本
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．建设贷款
B．土地开发贷款
C．土地购置贷款
D．土地储备贷款
15、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。

该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。

A．500
B．700
C．800
D．1000
16、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。

A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
17、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为__。

A．1
B．3
C．6
D．10
18、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收确定之日
B．房屋征收决定公告之日
C．签订房屋征收协议之日
D．房屋征收实施之日
19、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％
B：1．5％
C：2％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
20、住房公积金缴存比例是指。

A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例
B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例
C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例
D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例
E：执行层的组织协调
21、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
22、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。

A：共有
B：抵押
C：出租
D：代管
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。

A．推行
B．实施
C．允许
D．禁止
24、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与
建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。

假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。

A：500
B：750
C：800
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
25、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。

A．3个以上
B．5～10个
C．5个以上
D．3～10个
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。

A：做好房地产权属登记信息化工作
B：做好房地产登记发证工作
C：做好房地产权属档案管理工作
D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据
E：做好物业管理工作
2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
3、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。

A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年整存整取
4、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元／㎡．(2007年试题)
A：3000
B：5000
C：7500
D：8000
E：借款合同
5、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。

A：差旅交通费
B：工程排污费
C：工程定额测定费
D：社会保障费
E：危险作业意外伤害保险费
6、新设项目法人融资形式的特点有．(2005年试题)
A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力
D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
7、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。

A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市商品房预售管理办法》
8、是企业的净利润与销售收入净额的比率。

A：资产报酬率
B：销售净利率
C：销售毛利率
D：股东权益报酬率
E：执行层的组织协调
9、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。

A：弄清土地的位置
B：弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C：弄清城市规划设计条件
D：弄清将拥有的土地权利
E：测算开发项目的预期利润
10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
E：执行层的组织协调
11、运用路线价法估价的步骤包括等。

A：调查评估路线价
B：计算临街土地的价值
C：求取可比实例价格
D：划分路线价区段
E：交易情况修正
12、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。

A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
13、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。

A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
14、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2) A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2190
N．2410
O．2620
Q．3000
R．
15、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为__元/m2。

A．2265
B．2346
C．2698
D．3968
16、股份制包括等企业组织形式。

A：无限公司
B：有限公司
C：两合公司
D：股份有限公司
E：合伙企业
17、当贷款利率__内部收益率时，项目投资则会面临亏损。

A．低于
B．高于
D．前三者都对
18、我国现行房地产税包括等。

A：房产税
B：城镇土地使用税
C：土地增值税
D：农业税
E：车购税
19、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。

A：原土地出让方
B：市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：市、县人民政府房地产管理部门
D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
20、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。

A．三家银行按贷款额分摊
B．工商行一建行一交行
C．建行一交行一工商行
D．工商行一交行一建行
21、房地产开发前期的规划管理包括__。

A．开发项目的选址定点审批
B．规划设计条件审批
C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设用地批准书
22、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制__。

A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
23、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
24、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则
B．估价目的
C．估价方法
D．估价程序
25、收益性物业经营费用包括。

A：人员工资
B：办公费用
C：抵押贷款还本付息
D：保险费、房产税
E：企业管理费及利润。