郜向阳、河南友信置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

郜向阳、河南友信置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院

【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院

【审结日期】2022.02.25

【案件字号】(2021)豫04民终4566号

【审理程序】二审

【审理法官】李明郭滨彭莉

【审理法官】李明郭滨彭莉

【文书类型】判决书

【当事人】郜向阳;河南友信置业有限公司;平顶山市教育体育局

【当事人】郜向阳河南友信置业有限公司平顶山市教育体育局

【当事人-个人】郜向阳

【当事人-公司】河南友信置业有限公司平顶山市教育体育局

【代理律师/律所】杨心武河南大乘律师事务所;李阳河南前行律师事务所;刘燕超河南大乘律师事务所

【代理律师/律所】杨心武河南大乘律师事务所李阳河南前行律师事务所刘燕超河南大乘律师事务所

【代理律师】杨心武李阳刘燕超

【代理律所】河南大乘律师事务所河南前行律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】郜向阳;河南友信置业有限公司

【被告】平顶山市教育体育局

【本院观点】本案争议的焦点问题为：郜向阳是否已经缴纳完涉案房屋购房款；如果未缴纳完毕，则涉案房屋购房款数额应如何认定。

【权责关键词】撤销代理合同合同约定证明力证据不足质证诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】二、关于涉案房屋购房款数额应如何认定的问题。如前所述，基于涉案房屋系单位集资房的特殊性质以及原平顶山市体育局在涉案房屋的开发、分配等事项上起主导作用等特殊因素，结合三方当事人所提交的证据及相关陈述，不能认定郜向阳所缴纳的312856.41元即为涉案房屋的全部购房款。一审法院结合平顶山教体局的相关意见，根据友信置业所提交的核算结果(443.63万元)，扣除明显不应由购房户分担的147万元，并无不当。但根据二审查明的事实，友信置业于一审中所主张的核算结果(443.63万元)所指向的范围系涉案楼房整体，既包括居民住宅部分，也包括底商部分，故一审认定的均摊面积仅含住宅总面积而不含底商面积不妥，应予纠正。故购房户需补交的差价单价应为(443.63万元-147万元)÷(12434.74㎡+1325.36㎡)=296.63万元÷13760.1㎡=215.57元/㎡。涉案房屋需补交的差价为23831.26元(110.55㎡×215.57元/㎡)。故友信置业关于147万元不应予以扣除的上诉理由不能成立，本院不予采信；郜向阳关于原审判决第一项依据不足、应予撤销的上诉理由部分成立，本院予以支持。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点问题为：郜向阳是否已经缴纳完涉案房屋购房款；如果未缴纳完毕，则涉案房屋购房款数额应如何认定。对此，结合一、二审查明的事实及各

方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于郜向阳是否已经缴纳完涉案房屋购房款的问题。经查，涉案房屋系原平顶山市体育局的单位集资房，最初系上诉人郜向阳亲属马登卫通过其所在单位(原平顶山市体育局，现即被上诉人平顶山市教体局)集资购买，原平顶山市体育局在涉案房屋的开发、分配等事项上起主导作用，马登卫并非单独与友信置业之间就住房价格等购房事项进行协商，故涉案房屋买卖关系并非平常的商品房交易。结合一审诉讼过程中，上诉人郜向阳所提交的2013年12月23日平顶山市体育局行政服务科为马登卫出具证明中关于“兹有马登卫同志房款已交清，请给予发放住房钥匙”之内容，平顶山教体局针对该证据关于“只能代表是阶段性的房款已经支付完毕，对后续的已经因情形发生变化而产生的房屋价款等还没有最终结算和支付完毕”的质证意见以及郜向阳于2016年9月27日又交款6990.1元之事实，再结合2016年9月27日友信置业向郜向阳出具的收据中关于“今收到郜向阳312856.41元，系付体育局高层C型户15层”之内容以及友信置业、平顶山教体局两方均不认可“郜向阳或马登卫等购房户已经交完了全部房款”等陈述意见，上诉人郜向阳所提交的证据不能证实郜向阳或马登卫按2830元/㎡缴纳的房款系最终确定的价格。故郜向阳关于其已经缴付完涉案房屋全部购房款的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于涉案房屋购房款数额应如何认定的问题。如前所述，基于涉案房屋系单位集资房的特殊性质以及原平顶山市体育局在涉案房屋的开发、分配等事项上起主导作用等特殊因素，结合三方当事人所提交的证据及相关陈述，不能认定郜向阳所缴纳的312856.41元即为涉案房屋的全部购房款。一审法院结合平顶山教体局的相关意见，根据友信置业所提交的核算结果(443.63万元)，扣除明显不应由购房户分担的147万元，并无不当。但根据二审查明的事实，友信置业于一审中所主张的核算结果(443.63万元)所指向的范围系涉案楼房整体，既包括居民住宅部分，也包括底商部分，故一审认定的均摊面积仅含住宅总面积而不含底商面积不妥，应予纠正。故购房户需补交的差价单价应为(443.63万元-147万

元)÷(12434.74㎡+1325.36㎡)=296.63万元÷13760.1㎡=215.57元/㎡。涉案房屋需补交的差价为23831.26元(110.55㎡×215.57元/㎡)。故友信置业关于147万元不应予以扣除的

上诉理由不能成立，本院不予采信；郜向阳关于原审判决第一项依据不足、应予撤销的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上所述，上诉人河南友信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人郜向阳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持平顶山市新华区人民法院(2021)豫0402民初3593号民事判决第二项“河南友信置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助郜向阳为郜向阳办理本案所涉房屋的所有权证；”二、撤销平顶山市新华区人民法院(2021)豫0402民初3593号民事判决第三项“驳回河南友信置业有限公司的其它反诉请求。”三、变更平顶山市新华区人民法院(2021)豫0402民初3593号民事判决第一项“一、郜向阳应于本判决生效之日起十日内向河南友信置业有限公司补交房款26371.7元；”为“一、郜向阳应于本判决生效之日起十日内向河南友信置业有限公司补交房款23831.26元；”四、驳回河南友信置业有限公司、郜向阳的其它诉讼请求。一审案件受理费5992元，由河南友信置业有限公司负担；反诉费442元，由郜向阳负担243元，由河南友信置业有限公司负担199元。二审案件受理费585元，由郜向阳负担459415元，由河南友信置业有限公司负担170元。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 18:20:07

【一审法院查明】一审法院认定事实：2009年，平顶山市体育局以友信置业(原名平顶山市华星房地产开发有限公司)名义在平顶山市，该商住楼的1、2层为底商，3-21层为住宅，平顶山市体育局的114名干部职工参与了集资。平顶山市体育局与友信置业之间没有签订书面合同。干部职工根据通知预交房款，与平顶山市体育局或友信置业之间也未签订书面合同。涉案房屋位于东单元十五层Ｃ户，系平顶山市体育局职工马登卫购买后转让给了亲戚郜向阳。交房时，平顶山市体育局行政服务科于2013年12月23日出具证明一份，内容：“兹有马登卫同志房款已交清，请给予发放住房钥匙”。该证明加盖有平顶山市体育局的财务专用章。2016年9月27日，友信置业为郜向阳出具了收据，内容为“今收到郜向阳312856.4