黄哲、株洲天易建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

黄哲、株洲天易建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审结日期】2022.04.21
【案件字号】(2022)湘02民终721号
【审理程序】二审
【审理法官】段郴雯彭德华肖晶
【审理法官】段郴雯彭德华肖晶
【文书类型】判决书
【当事人】黄哲;株洲天易建设发展有限公司
【当事人】黄哲株洲天易建设发展有限公司
【当事人-个人】黄哲
【当事人-公司】株洲天易建设发展有限公司
【代理律师/律所】张娇湖南金州(株洲)律师事务所;高建群湖南金州(株洲)律师事务所【代理律师/律所】张娇湖南金州(株洲)律师事务所高建群湖南金州(株洲)律师事务所
【代理律师】张娇高建群
【代理律所】湖南金州(株洲)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】黄哲;株洲天易建设发展有限公司
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。

【权责关键词】撤销附条件代理违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则一般代理特别授权质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对原审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。

争议焦点为双方所签《商品房买卖合同(预售)》是否可以解除；株洲天易建设发展有限公司是否应当支付违约金、利息，如何计算。

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

”黄哲要求解除合同，株洲天易建设发展有限公司在2022年3月4日的《企业询证函》中对解除合同退还购房款的数额进行了确定，说明株洲天易建设发展有限公司在诉讼过程中同意解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》可以解除。

株洲天易建设发展有限公司再主张黄哲要求解除合同超过除斥期的抗辩不予采纳。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

”双方签订《商品房买卖合同(预售)》后，黄哲按照合同约定期限交清了购房款，未有违约行为。

株洲天易建设发展有限公司未能在合同约定期限内交付房屋，存在逾期交房违约行为，现双方均同意解除《商品房买卖合同(预售)》，株洲天易建设发展有限公司应当按照合同约定退还黄哲的购房款并支付违约金。

原审根据公平原则酌情以购房款为基数按日万分之四标准计算2018年9月1日至2021年10月9日期间的违约金并无不妥。

黄哲要求再计算至2022年4月14日超过了原审诉求，不予采纳。

违约金是对受损害方的损失的补偿，黄哲损失了银行存款利息，但株洲天易建设发展有限公司已经赔偿了违约
金，违约金数额高于黄哲的银行存款利息损失，黄哲的损失已经得到了补偿，要求再赔偿利息损失，不予采纳。

株洲天易建设发展有限公司认为原审判决违约金过高，但双方合同约定出卖人没有按期交房“违约金按买受人总房款日万分之五计算”，原审按日万分之四计算违约金，已经降低了计算标准，降低了违约金，要求再降低，不予采纳。

综上，双方的上诉理由均不能成立，均不予支持。

原审事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，由上诉人黄哲负担5495元，株洲天易建设发展有限公司负担16419元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 13:20:38
【一审法院查明】原审查明：2018年1月22日，原告黄哲(买受人)与被告天易发展公司(出卖人)网签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同号9000503308)。

约定：出卖人以出让方式取得坐落于株洲市天元区株洲西站南800米处地块的建设用地使用权。

该地块《国有土地使用权证》号为株国用(2016)第Ａ××2号，土地使用权面积为24448.44㎡。

买受人购买天元区××路××号××地块6、7号厂房305205405号房所占用的土地用途为工业用地。

房屋总价款为1259006元；买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款1013150元；合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格、该商品房取得房屋实测报告、该房屋是住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同第十条约定：出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。

该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付期限届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由
出卖人承担，并按照第十一条处理。

合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过90天，买受人有权解除本合同。

合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。

附件十一补充协议约定：首付款525145.00元于2017年12月27日前支付，剩余房款520000.00元采用银行按揭方式支付；买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。

逾期15日内，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之五支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的百分之三支付违约金，并承担相应责任。

自最后交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自当日起由买受人承担等。

合同签订后，原告黄哲依约于2018年1月31日前已交清所有购房款1013150元。

2019年12月24日，被告向原告黄哲邮寄发出《交付确认通知书》，通知原告收房，原告未予收房。

现原告认为因被告未能按合同约定履行交房义务，要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，并支付购房款、利息及违约金。

原审另查明：2019年11月15日，株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对天易科技城自主产业园一期C地块相关厂房建设项目进行资料审查和现场踏勘后，认为符合要求、验收合格并出具《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。

庭审过程中，被告于2021年9月9日同意解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。

【一审法院认为】原审认为，本案系商品房销售合同纠纷。

争议的焦点为原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是否已予以解除；合同解除后，被告是否应承担原告逾期交房的违约责任。

原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》为有效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。

解除合同的条件成
就时，解除权人可以解除合同。

”原告有权要求解除合同，被告当庭陈述同意解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。

对原、被告解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，予以采纳。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

”原告黄哲依约于2018年1月31日前已交清所有购房款1013150元，未有违约行为。

原告主张被告实际施工中公共楼梯间、电梯间与宣传的位置不一，影响所购房屋的通风、采光，依据不充分。

原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》已经约定：“出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。

”被告存在逾期交房的违约事实。

被告于2021年9月10日同意解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。

综上，因被告存在逾期交房的违约情形，根据民法的公平原则以及诚实信用原则等综合衡量，被告向原告退还购房款1013150元，酌情以日万分之四标准计算违约损失。

违约金以房屋总价款1013150元为基数按日万分之四的标准自2018年9月1日起计算至2021年10月9日止，违约金具体金额为：456159.58元(1013150元×0.04%×1133天)，购房款、违约金共计1469309.58元。

对于原告主张超过此部分的诉讼主张，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告黄哲与被告株洲天易建设发展有限公司于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同号：9000503308)；二、限被告株洲天易建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄哲支付购房款、违约金共计1469309.58元；三、驳回原告黄哲的其他诉讼请求。

案件受理费10285元，由被告株洲天易建设发展有限公司负担。

【二审上诉人诉称】黄哲上诉称：改判原判第三项，被上诉人支付购房款自2017年9月19日至今的银行利息279678元；违约金应当计算至2022年4月14日。

自2017年9月19日与被上诉人株洲天易建设发展有限公司签订鹭湖智库项目意向房源单时支付5万元定金先后于2017年10月26日支付购房款26万元2017年11月1日支付购房款215145元2018年1月
31日支付购房款488005元。

按照株洲天易建设发展有限公司格式合同的约定如本人不按其约定时间支付购房款则定金不退并要向被上诉人支付每日万分之五的违约金。

为享受其一次性付款的优惠本人支取了部分未到期的定期存单造成了一定的利息损失并向中国银行和株洲市农商行贷款其中农商行贷款年化利率为6.95%。

株洲天易建设发展有限公司上诉称：1.撤销原判第一项，不解除双方于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同预售》(合同
号:9000503308);2.改判原判第二项为支付违约金178314.4元(不服金额1290995.18元)或者发回重审；3.一、二审费用按照比例承担。

被上诉人已经丧失合同解除权上诉人也并未同意解除合同而是从化解矛盾的角度上附条件的同意解除合同即在按照同类型案件判决或者调解的基础上方同意解除合同。

按照原审判决上诉人仍然不同意解除合同。

被上诉人怠于行使解除合同权利也没有采取任何措施防范损失的扩大原判没有事实和法律依据原审认定事实适用法律错误。

黄哲、株洲天易建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
湖南省株洲市中级人民法院
民事判决书
(2022)湘02民终721号当事人上诉人(原审原告)：黄哲。

委托诉讼代理人：黄正发(黄哲之父)。

上诉人(原审被告)：株洲天易建设发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区森林路258号湖南天易集团有限公司10楼。

法定代表人：宋进余，董事长。

委托诉讼代理人：张娇，湖南金州(株洲)律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：高建群，湖南金州(株洲)律师事务所律师，代理权限为一般代理。

审理经过上诉人黄哲与上诉人株洲天易建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服株洲市天元区人民法院(2021)湘0211民初4564号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称黄哲上诉称：改判原判第三项，被上诉人支付购房款自2017年9月19日至今的银行利息279678元；违约金应当计算至2022年4月14日。

自2017年9月19日与被上诉人株洲天易建设发展有限公司签订鹭湖智库项目意向房源单时支付5万元定金,先后于2017年10月26日支付购房款26万元,2017年11月1日支付购房款215145元,2018年1月31日支付购房款488005元。

按照株洲天易建设发展有限公司格式合同的约定,如本人不按其约定时间支付购房款,则定金不退,并要向被上诉人支付每日万分之五的违约金。

为享受其一次性付款的优惠,本人支取了部分未到期的定期存单,造成了一定的利息损失,并向中国银行和株洲市农商行贷款,其中农商行贷款年化利率为
6.95%。

株洲天易建设发展有限公司辩称：原判事实清楚，适用法律正确。

请求驳回上诉，支持我方上诉请求。

延期计算违约金诉请是当庭提出，已经超过了上诉期，不应当再支持。

株洲天易建设发展有限公司上诉称：1.撤销原判第一项，不解除双方于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同预售》(合同号:9000503308);2.改判原判第二项为支付违约金178314.4元(不服金额1290995.18元)或者发回重审；3.一、二审费用按照比例承担。

被上诉人已经丧失合同解除权,上诉人也并未同意解除合同,而是从化解矛盾的角
度上附条件的同意解除合同,即在按照同类型案件判决或者调解的基础上方同意解除合同。

按照原审判决,上诉人仍然不同意解除合同。

被上诉人怠于行使解除合同权利,也没有采取任何措施防范损失的扩大,原判没有事实和法律依据,原审认定事实,适用法律错误。

二审被上诉人辩称黄哲辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。

请求驳回上诉，支持我方上诉请求。

合同必须解除，目前天易公司都没交付合格的房产给上诉人，公司2019年只提供了验收合格证明，919号房屋的花园中建了楼梯间和电梯间，占用了919号房屋的面积，除斥期间的起算时间应当是由双方交付后起算，违约金我认为低了，合同中对支付违约金有明确约定。

黄哲向原审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，被告退还原告购房款1013150元及利息199578元；2.被告支付合同约定违约金539502元；3.被告承担本案的诉讼费。

2017年9月19日，原告与被告初步达成购买被告开发的株洲市天易科技城鹭湖智库9-19号房屋协议，并支付定金首付共计31万元。

次日，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》。

原告于2018年1月31日前全部付清购房款共计1013150元。

被告在实际施工中公共楼梯间、电梯间与宣传的位置不一；同时，该公共楼梯间、电梯间严重影响所购房屋的通风、采光。

根据合同约定，被告应于2018年8月31日前交房，直至2019年11月21日才通知验收房屋。

原告经交涉，被告至今未达到交房条件，未履行交房义务。

一审法院查明原审查明：2018年1月22日，原告黄哲(买受人)与被告天易发展公司(出卖人)网签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同号9000503308)。

约定：出卖人以出让方式取得坐落于株洲市天元区株洲西站南800米处地块的建设用地使用权。

该地块《国有土地使用权证》号为株国用(2016)第Ａ××2号，土地使用权面积为24448.44㎡。

买受人购买天元区××路××号××地块6、7号厂房305205405号房所占用的土地
用途为工业用地。

房屋总价款为1259006元；买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款1013150元；合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格、该商品房取得房屋实测报告、该房屋是住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同第十条约定：出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。

该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付期限届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。

合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过90天，买受人有权解除本合同。

合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。

附件十一补充协议约定：首付款525145.00元于2017年12月27日前支付，剩余房款520000.00元采用银行按揭方式支付；买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。

逾期15日内，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之五支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的百分之三支付违约金，并承担相应责任。

自最后交付使用日起未来接收的，视为验
收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自当日起由买受人承担等。

合同签订后，原告黄哲依约于2018年1月31日前已交清所有购房款1013150元。

2019年12月24日，被告向原告黄哲邮寄发出《交付确认通知书》，通知原告收房，原告未予收房。

现原告认为因被告未能按合同约定履行交房义务，要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，并支付购房款、利息及违约金。

原审另查明：2019年11月15日，株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对天易科技城自主产业园一期C地块相关厂房建设项目进行资料审查和现场踏勘后，认为符合要求、验收合格并出具《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。

庭审过程中，被告于2021年9月9日同意解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。

一审法院认为原审认为，本案系商品房销售合同纠纷。

争议的焦点为原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是否已予以解除；合同解除后，被告是否应承担原告逾期交房的违约责任。

原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》为有效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

”原告有权要求解除合同，被告当庭陈述同意解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。

对原、被告解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，予以采纳。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

”原告黄哲依约于2018年1月31日前已交清所有购房款1013150元，未有违约行为。

原告主张被告实际施工中公共楼梯间、电梯间与宣传的位置不一，影响所购房屋的通风、采光，依据不充分。

原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》已经约定：“出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。

”被告存在逾期交房的违约事实。

被告于2021年9月10日同意解除双方签订的《商品房买卖合
同(预售)》。

综上，因被告存在逾期交房的违约情形，根据民法的公平原则以及诚实信
用原则等综合衡量，被告向原告退还购房款1013150元，酌情以日万分之四标准计算违
约损失。

违约金以房屋总价款1013150元为基数按日万分之四的标准自2018年9月1日起计算至2021年10月9日止，违约金具体金额为：456159.58元(1013150元
×0.04%×1133天)，购房款、违约金共计1469309.58元。

对于原告主张超过此部分的诉讼主张，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十
四条第一款之规定，判决：一、解除原告黄哲与被告株洲天易建设发展有限公司于2018
年1月22日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同号：9000503308)；二、限被告株洲天易建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄哲支付购房款、违约金共计1469309.58元；三、驳回原告黄哲的其他诉讼请求。

案件受理费10285元，由被告株洲
天易建设发展有限公司负担。

本院查明本院对原审查明的事实予以确认。

在二审过程中，黄哲提交了下列证据：1.项目意向房源单，拟证明交付定金及认购时
间、标的物；2.签约审批表，拟证明付款时间及标的物价格；3.房屋验收表，拟证明本
人依约去收房，但交付标的物不符合双方约定标准情况，而非本人不去收房；4.交房标
准补充协议，拟证明双方在看房后对电梯并造成的损失进行的补偿改造内容；5.承诺
书，拟证明天易公司对买受人要求更严苛，违约规定的违约金更高；6.“公函”回复，
拟证明本人未收房的原因及主张权利；7.支付违约金申请，拟证明向天易公司主张权利
沟通情况；8.视频资料(U盘)，拟证明公共楼梯间占用9-10花园及影响通风采光情况；9.利息支付凭证，拟证明利息损失及贷款利率；10.企业询证函，拟证明天易公司早已同意本人解除协议，账务处理为欠本人1013150元。

株洲天易建设发展有限公司质证意见：证据1、2与本案无关；对证据3三性无。